Sentencia Civil Nº 131/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 84/2010 de 21 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLON

SECCION PRIMERA

Rollo de apelación civil núm. 84/2010

Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción núm. 2 de Vinaroz

Juicio Ordinario núm. 119/2009

S E N T E N C I A N U M. 131

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don CARLOS DOMÍNGUEZ DOMÍNGUEZ

Magistrados:

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

Don JOSE F. MORALES DE BIEDMA

En Castellón de la Plana, a veintiuno julio de dos mil diez.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintiséis de enero de dos mil diez por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Vinaroz, en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 84 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como APELANTE, la mercantil demandada RESIDENCIAL RATLLAMAR, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Don Agustín Juan Ferrer y defendida por el Letrado Don Vicente Juan Delshorts Fibla; como APELADA, el demandante DON Benito , representado por la Procuradora Doña Alegría Doménech Ferras y defendido por el Letrado Don Pedro Antonio Vicente Egea, siendo Ponente el Magistrado Don JOSE F. MORALES DE BIEDMA.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sra. Doménech en nombre y representación de Benito contra la mercantil RESIDENCIAL RATLLAMAR S.L, DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de compraventa suscrito el 9 de noviembre de 2005 al haberse producido un reiterado incumplimiento de la vendedora y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la mercantil RATLLAMAR S.L. a pagar a la parte demandante la parte del precio pagada que asciende a 43793,92 EUROS, intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, así como al pago de las costas."

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Residencial Ratllamar, S. L., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando la demanda formulada de adverso con imposición de costas a la parte actora. Asimismo, y por la representación procesal de Don Benito , se opuso al recurso solicitando la confirmación íntegra de la Sentencia de instancia con imposición de las costas a la recurrente.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial correspondiendo su conocimiento a esta Sección Primera, en virtud del reparto de asuntos, formándose el presente Rollo, se designó Magistrado Ponente y se tuvieron por personadas las partes, señalándose para la deliberación y votación del recurso el día cinco de julio de dos mil diez, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado, en lo esencia, todas las prescripciones legales de orden procesal, excepto el plazo legal para dictar sentencia.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la sentencia recurrida en cuanto no se opongan a lo que se dirá, y

PRIMERO.- La parte demandada recurre en apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción núm. 2 de Vinaroz, y que estimó íntegramente la demanda en la que se pretendía la declaración de resolución por incumplimiento de contrato de compraventa de vivienda en documento privado de fecha 9 de noviembre de 2005; también se solicitaba la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del importe total y que ascendía a 43.793,92 €, más los intereses legales.

La Sentencia en su fundamentación jurídica llega a la conclusión, que el incumplimiento de la promotora es evidente e imputable a su responsabilidad, sin que los problemas habidos con la empresa constructora puedan trasladarse al comprador, ya que no constituye causa extraordinaria, sino que forma parte de las relaciones internas entre promotora y constructora, siendo que la obra debió de haberse entregado en julio de 2007, y el acta final de obra es de 3 de noviembre de 2008, habiendo sido requerida la promotora para la resolución en octubre de 2008, resultando claro el incumplimiento de su obligación de entrega del bien contratado. Asimismo, se desestima la prorroga tácita para la promotora, contenida en la cláusula octava del contrato privado, tanto por su poca claridad como por la inexistencia de causa de fuerza mayor en base a una controversia con la constructora.

La demandada, aquí recurrente, insiste en su recurso en la existencia de una prórroga para la entrega de la vivienda concedida por el comprador, y admitiendo que la cláusula octava del contrato privado no tiene una redacción modélica, la misma es concedida. El propio plazo de entrega, la ausencia de penalización por retraso o la resolución automática, la finalidad especulativa y el requerimiento resolutorio realizado quince meses después del plazo inicialmente pactado (16/7/2007), son datos que permiten salvar la deficiente redacción de la cláusula octava y deducir que el comprador concedió esa prorroga. Se achaca a la sentencia error en la apreciación de la prueba, motivo que hace que las conclusiones y el fallo sean erróneos, no hay voluntad obstativa al cumplimiento, no siendo un elemento esencial del contrato el plazo de entrega pues no se frustra el fin práctico perseguido por el negocio, y por último se señala en el recurso, que la prórroga se preveía por causas de fuerza mayor, estando acreditados los problemas habidos con la constructora. Se solicita se resuelva conforme a lo interesado, y se desestime la demanda.

La parte actora se opone al recurso insistiendo en su tesis del incumplimiento de la vendedora, apoyando lo razonado y decidido en la sentencia, solicitando su confirmación íntegra, con expresa condena en costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- Expuesto cuanto antecede, y como consta en las actuaciones y se reconoce por ambas partes, estas suscribieron un contrato de compraventa de una vivienda tipo NUM001 sita en la NUM000 planta del edificio sito en Benicarló, AVENIDA000 , en fecha 9 de noviembre de 2005, y en cuya cláusula octava se establecía que la escritura pública de compraventa se otorgará en el momento de entrega de llaves, lo que se verificará a partir de veinte meses de haber obtenido la licencia de obras, salvo que causas de fuerza mayor lo impidan. La entrega en la fecha señalada, en cuyo caso se concede por el comprador, para en su momento y caso, una prorroga en la fecha de la entrega. Es claro, que con relación a la precitada estipulación se constata que a la firma del contrato privado de compraventa, la vendedora no contaba con la licencia municipal de obras para la construcción de las viviendas, lo que se hizo constar, obteniéndose con posterioridad el 18 de noviembre de 2005. También está probado que el final de obra fue el 4 de julio de 2008, que la licencia de 1ª ocupación es de fecha 16 de diciembre de 2008, y que la resolución se insta por la compradora el 24 de octubre de 2008. Es decir, como expresamente reconoce la recurrente, en julio de 2008 la obra estaba acabada y era posible escriturar, sin licencia de ocupación, sin embargo el plazo de entrega de la vivienda quedó incumplido el 16 de julio de 2007, y sí tenemos en cuenta la fecha de la licencia de ocupación, como establece la sentencia de instancia, el plazo de entrega se rebasó en un año y medio. En definitiva, y por lo expuesto debe de concluirse, que como estimó el Tribunal "a quo" se produjo un incumplimiento contractual por la parte vendedora, aquí recurrente.

TERCERO.- Entiende la parte demandada que existe una prorroga del comprador, y que un mero retraso, sin voluntad obstativa no produce frustración para el comprador, ni tampoco resulta esencial el plazo de entrega, sosteniendo la causa de fuerza mayor que preveía la prórroga. La cláusula quinta del contrato dice exactamente que "en el supuesto de que a los seis meses de firmado el presente contrato no se hubiera obtenido licencia de obras, quedará automáticamente resuelto el presente contrato con la sola obligación de Residencial Ratllamar, Sociedad Limitada, de devolver a D. Benito la cantidad entregada hasta ese momento", y la octava, de anterior referencia dice que "la escritura pública de compraventa se otorgará en el momento de entrega de llaves, lo que se verificará a partir de veinte meses de haber obtenido la licencia de obras, salvo que causas de fuerza mayor (climatología adversa, huelga prolongada, graves accidentes, etc.) impidan a Residencial Ratllamar, Sociedad Limitada. La entrega en la fecha señalada, en cuyo caso se concede D. Benito ; para su momento y caso, una prórroga en la fecha de entrega."

Sin entrar en las consideraciones de la apelante acerca de que no se produjo un incumplimiento injustificado y culpable de la obligación de entrega, no cabe duda que a tenor de las precitadas cláusulas, fue voluntad de las partes el elevar la fecha de entrega de la vivienda a condición esencial del contrato, pues se estableció con toda claridad un plazo para la obtención de la licencia, de obras, así como para la terminación de la construcción y entrega de la vivienda. Pero además no consta que tuviese la recurrente informado al demandante respecto al estado de la construcción en que se encontraba su vivienda, ni respecto a si se iba a producir o no un retraso en la entrega, salvo en la contestación a la resolución instada, de forma que no puede imputar a los demandados precipitación a la hora de resolver el contrato de compraventa, pues aunque pudiera interpretarse que se da una prorroga tacita por el comprador en caso de retraso, la misma debe de ser por fuerza mayor, como consta en la cláusula, y en el caso dicha circunstancia no se da, pues a los efectos del art. 1105 del C. Civil , el hecho determinante de la fuerza mayor ha de ser del todo independiente de quien lo alega, de modo que la fuerza mayor actúa imponiendo inevitablemente el resultado dañoso, es decir, ha de tratarse de una fuerza superior a todo control y previsión, y que excluya toda intervención de culpa alguna de las partes; y por ello mismo, para apreciar su concurrencia ha de tratarse de un evento imprevisible dentro de la normal y razonable previsión que se exige adoptar en cada supuesto concreto, por lo que no procede ante un comportamiento negligente configurado por no haber aportado los medios y previsiones que el buen hacer de un promotor inmobiliario exige, ya que son previsibles por posibles en un proceso constructivo en el que intervienen diversos profesionales, y que en el devenir pueden surgir incumplimientos de las empresas subcontratadas, o divergencias entre el promotor y dichas empresas (STS2/3/2001, 20/7/2000 entre otras.). En definitiva entendemos que no es posible dar el alcance que se pretende a la cláusula octava del contrato privado de compraventa, en todo caso, al no tener encaje la fuerza mayor, y esto es claro, se debió hacer constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo de conformidad con la Ley Reguladora de la Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción de Viviendas, por ello debe de estimarse que la conducta omisiva de la recurrente, retraso notorio en la terminación del edificio del que formaba parte la vivienda vendida, retraso que impidió su entrega en la fecha convenida, permite sin duda constatar la realidad de una voluntad incumplidora de su obligación esencial como vendedora, y que como es sabido, no es necesario apreciar una intencionalidad dolosa, ni voluntad rebelde, pues es suficiente con que se frustre lo perseguido por las partes en el contrato, conforme señala una reiterada doctrina del Tribunal Supremo, y es lo ocurrido en el caso, resultando así ajustada a Derecho la resolución contractual, por lo que se confirma íntegramente la sentencia de instancia.

CUARTO.- Procede, en consecuencia, desestimar el recurso interpuesto, confirmar la sentencia apelada, e imponer las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el 394 del mismo Texto Legal.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso interpuesto por la representación procesal de RESIDENCIAL RATLLAMAR, S.L., contra la Sentencia de fecha 26 de enero de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Vinaroz , en los autos de Juicio Ordinario número 119/2009 seguidos en dicho Juzgado, confirmando íntegramente la citada resolución, con imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte recurrente.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.