Sentencia Civil Nº 131/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 891/2009 de 02 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 891/2009-A

JUICIO ORDINARIO Nº 194/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A Nº 131/2011

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

Dª.INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dos de marzo de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 194/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arenys de Mar, a instancia de ESTUDI HOSTAFRANCS, S.L., representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Doña Lorena Moreno Rueda, contra Dª. María Cristina y D. Adriano , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Ana María Feixas Mir; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de mayo de 2009, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Don Andreu Carbonell Boquet, en nombre y representación de la entidad mercantil Estudi Hostafrancs SL, contra Don Adriano y Doña María Cristina , representados por el Procurador Don Lluis Pons Ribot, y, en su consecuencia, absolver a éstos últimos de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito motivado; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 14 de diciembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclama la demandante que se declare la resolución de las compraventas de dos fincas registrales concertadas con los demandados en sendos contratos interconectados de fecha 16 de noviembre de 2006, así como la devolución de 60.101,24 euros con sus intereses y al pago también de una indemnización de 9.700,83 euros por intereses de aquella cantidad y gastos realizados en contemplación de la compraventa.

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda y contra dicha resolución recurre la parte demandante reproduciendo en esta alzada las pretensiones ya formuladas ante le Juzgado.

SEGUNDO.- Hacemos propia y damos por reproducida la exposición general de la doctrina de la facultad resolutoria del art. 1124 del código civil que se contiene en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia apelada.

No compartimos en cambio la conclusión expuesta en la sentencia recurrida respecto de no haber quedado acreditado el incumplimiento de los demandados. Al contrario, el incumplimiento objetivo está fuera de toda discusión: El compromiso inicial era consumar los contratos dentro de los seis meses desde la fecha del documento privado, lo que significaba antes de 16 de mayo siguiente. Antes de esa fecha las fincas quedaron gravadas con una anotación preventiva de demanda de un proceso interpuesto por una promotora -"Przea SL"- contra los demandados interesando el cumplimiento de un contrato de permuta previo. El mismo día 16 de mayo se firma el anexo 2º de los contratos, por el que las partes acordaron prorrogar seis meses su consumación, es decir, hasta el 16 de noviembre; es verdad que la prórroga se suscitó a iniciativa de los compradores pero no es menos cierto que los vendedores no tuvieron más opción que concederla gustosos, dada la presencia de aquella anotación preventiva en el registro de la propiedad que les impedía cumplir su prestación. Pues bien, el 16 de noviembre, al vencer el plazo prorrogado, la anotación persistía por lo que, en principio, lo que es claro es que quien no podía cumplir lo pactado en la fecha convenida era la parte vendedora.

Como es habitual en estos casos, los demandados sugieren que la demandante carecería de financiación suficiente para escriturar y el Juzgado parece hacerse eco de este argumento cuando recuerda que la demandante no instó antes de aquella fecha a los demandados para escriturar; no instó por escrito es verdad, pero resulta bastante verosímil el relato de que verbalmente se interesaran periódicamente por saber si ya habían cancelado la anotación. Porque difícilmente podían obtener una financiación razonable de una entidad de crédito mientras no se cancelara aquella anotación preventiva del Registro de la Propiedad, por lo que no puede acogerse tal argumentación en la que los demandados pretenden trasladar al demandante las consecuencias de su propio incumplimiento dada la imposibilidad de vender libres de cargas. Debiendo puntualizar que no estamos ante una carga ordinaria que pueda ser cancelada coetáneamente con la escrituración, sino ante una carga que la buena fe exige (art. 1258 del código civil ) que los vendedores la eliminen con antelación razonable para permitir la financiación de la operación. Financiación bancaria que, a más de ser ordinaria, no podía ignorar la parte vendedora que iba a ser utilizada por la promotora.

TERCERO. - Si bien el incumplimiento objetivo por parte de los demandados resulta escasamente discutible, lo que alegan éstos y acoge la sentencia apelada, va en la línea de minimizar su alcance. El Juzgado hace eco también -seguramente por arrastre de lo que exponía la sentencia recaída en el pleito 581/2006 del Juzgado nº 4 de Arenys- de que el demandado Sr. Adriano había enviado un requerimiento resolutorio a la anterior promotora compradora (Przea SL) y ésta "no se opuso", por lo que deduce que no sólo no había inconveniente de que los demandados pudieran vender de nuevo las fincas a la aquí demandante sin necesidad de advertirles de la posibilidad de una reclamación de aquella, sino también que ésta podía comprender la futilidad de la justificación de la anotación preventiva que dijeron, cuando ya no se pudo ocultar, iba a ser objeto de rápida cancelación.

Aquello de que Przea SL "no se opuso" no deja de contener una buena dosis de ejercicio semántico porque choca frontalmente con la presentación a primeros de septiembre por el allí permutante de una demanda judicial con petición de cumplimiento y con petición expresa de la adopción de medida cautelar de anotación preventiva. Demanda que había sido precedida del habitual cruce de buró faxes pretendiendo la promotora allí demandante escriturar y precedida de actas notariales en igual sentido, reflejando incluso el proyecto de escritura y las incomparecencias de los demandados a la notaría en mayo anterior, precisamente en pretensión de que se cumpliera lo pactado.

Se alega por los vendedores que, una vez conocida la sentencia del Juzgado del proceso antes citado (notificada el 24 de septiembre de 2007) que era desestimatoria de la pretensión de la promotora allí demandante, tal sentencia se puso en conocimiento de la compradora aquí demandante. Pero de tal hecho poca consecuencia cabría extraer porque la sentencia fue recurrida como era de esperar y, de hecho, acabó siendo revocada en apelación aunque no en sentido de ordenar la consumación. Los vendedores no tienen derecho a hacer pasar a la demandante por las consecuencias de tal proceso que en definitiva acabó en marzo de 2009; o dicho de otra forma, la demandante no tiene por qué quedar paralizada por el comprensible interés de los vendedores, de la misma forma que el interés de éstos no quedó paralizado en el pleito anterior en interés de la promotora Przea SL, cuando ésta se retrasó en su posibilidad de cumplimiento.

Más delicada es la cuestión de la incidencia que pudiera tener el contenido del recurso de apelación interpuesto por Przea SL contra la sentencia antes citada; porque en el suplico del mismo ya solicitaba resolución del contrato con devolución de lo entregado e indemnización de perjuicios. Consta en autos que el procurador en aquel proceso remitió al letrado del demandado Sr. Adriano el escrito del recurso en fecha 6 de noviembre y, a su vista, cabe pensar que el letrado viera altamente probable que se pudiera levantar la anotación; pero tampoco era tan automática como sugirió dicho letrado al demandante en su comunicación de 21 de noviembre (buró fax del 23) remitido ya en contestación al buró fax de resolución del demandante. También los demandantes habían expuesto, en mayo anterior cuando se acordó la prórroga, la simplicidad que tenía levantar entonces la anotación preventiva mediante la sustitución de la medida cautelar y esta sustitución, comprensiblemente, fue denegada por el Juzgado en auto de 5 de julio. De hecho, la petición de levantamiento de medida cautelar cursada al Juzgado después de la sentencia de primera instancia, con igual fecha del buró fax antes citado (21 de noviembre) fue contestada por la demandante de aquel proceso (Przea SL) oponiéndose y solicitando subsidiariamente su transformación en embargo preventivo y el Juzgado acordó (auto de 20 de diciembre) mantener la medida cautelar de anotación, si bien aumentando la caución que, naturalmente, fue prestada por la allí demandante apelante.

Si la demandante estaba en posición de resolver los contratos el 16 de noviembre dada la expiración del plazo y la imposibilidad de cumplimiento de los vendedores, tampoco se le puede reprochar que no dejara sin efecto tal requerimiento resolutorio si llegó a su conocimiento lo acordado por el Juzgado en el auto de 20 de diciembre manteniendo la medida cautelar de anotación de demanda. La pretensión de los vendedores de que la promotora siga quedando a resultas de su pleito con Przea SL, resulta ciertamente excesiva.

Finalmente, y a través de un recurso de reposición frente a aquel auto de 20 de diciembre los vendedores consiguieron desbloquear el tema, produciéndose la cancelación de la anotación preventiva de demanda de aquel proceso, en 23 de mayo de 2008; en unas condiciones del mercado inmobiliario que no permiten calificar de arbitrario ni malicioso el mantenimiento de la pretensión de la compradora de resolver los contratos por incumplimiento de los vendedores.

CUARTO.- Los intereses que se reclaman en relación a la devolución del dinero son debidos, no propiamente por morosidad en sentido técnico, sino como consecuencia inherente a la resolución del contrato que implica devolución de prestaciones (art. 1303 del código civil ).

QUINTO.- Junto a lo antes expuesto, la demandante reclama también los perjuicios derivados del incumplimiento que identifica con el una factura de trabajo de campo topográfico de enero de 2007, otra del coste del informe geológico de Geotecnia de julio y otra de la parte proporcional de honorarios del proyecto de enlaces, fechada en octubre. Se trata de perjuicios derivados de la resolución de un contrato concertado en firme y entra en lo usual y en buena fe ir adelantando sus consecuencias. No es responsabilidad por razón de dolo contractual a que se refiere el fundamento quinto de la demanda porque no puede afirmarse existiera propiamente una ocultación de la existencia de ese pleito anterior por parte de los vendedores ya que no consta que los demandados fueran conocedores en el momento de contratar (16 de noviembre de 2006) de la interposición del pleito por Przea SL (primeros de septiembre) pues la admisión de tal demanda se efectuó por auto de 27 de noviembre, ya después de concertado el contrato que aquí se enjuicia; pero, prescindiendo de la previsibilidad de la interposición de aquella demanda, es responsabilidad aneja (art. 1124 del código civil ) al incumplimiento de los demandados, a ello se refiere el fundamento de derecho sexto de la demanda y en tal sentido no resulta determinante el hecho de que las facturas de estos gastos sean posteriores al mes de mayo de 2007 en que fueron informados de la existencia de ese proceso.

Las responsabilidades económicas que se solicitan en este proceso no se piden con carácter solidario, por lo que tampoco se acordará así en la parte dispositiva de esta resolución, tanto por ser el carácter mancomunado regla general (art. 1137 del código civil ) como por el hecho de que el interés de cada uno de los cónyuges demandados es distinto en cada uno de los contratos referente a cada una de las fincas conexamente comprometidas, pues una era propiedad de ambos cónyuges, pero la otra era propiedad privativa de uno solo de ellos.

SEXTO.- Las costas del juicio, en su primera instancia, deberán quedar de cuenta de la parte demandada conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la ley de enjuiciamiento civil, sin que proceda hacer especial imposición de las causadas en el recurso conforme dispone el art. 398 del mismo texto legal.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por ESTUDI HOSTAFRANCS SL contra la sentencia de fecha 12 de mayo de 2009 pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arenys de Mar , revocamos dicha resolución y en consecuencia:

1.- Declaramos resueltos los contratos de compraventa suscritos el 16 de noviembre de 2006 respecto de las fincas nº NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, así como sus anexos de 16 de enero y 16 de mayo de 2007.

2.- Condenamos a María Cristina y Adriano a devolver a la demandante apelante, mancomunadamente en proporción a su interés en el contrato, la cantidad reclamada de 60.101,24 euros más el interés legal del dicha cantidad desde interposición de la demanda, más otros 3.958,83 euros en concepto de intereses desde la entrega de las cantidades cuya devolución se acuerda hasta interposición de la demanda.

3.- Igualmente condenamos a los demandados a hacer pago de 5.741,45 euros en concepto de perjuicios, más el interés legal desde interposición de la demanda.

Lo que se acuerda con imposición a los demandados de las costas del juicio en su primera instancia y sin hacer expresa imposición de las ocasionadas en el recurso.

Contra la presente sentencia no cabe recurso alguno. No obstante si el recurso hubiera de fundarse en infracción de normas de derecho catalán, cabría recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal que deberá ser preparado ante esta Sección en el plazo de los cinco días hábiles siguientes a su notificación.

Firme que sea la presente resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.