Sentencia Civil Nº 131/2012, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 574/2011 de 21 de Marzo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA NUM. 131-12

ILMOS/A SRES/A:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado

Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada

En León, a veintiuno de marzo de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Segunda, de la Audiencia Provincial de León, los Autos de Procedimiento Ordinario 1006/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº. 4 de León, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) 574/2011, en los que aparece como parte apelante D. Cayetano y Dña. Raimunda , representados por la Procuradora Dña. Berta Fernández Diez y asistidos por el Letrado D. José Javier Otegui García y como parte apelada la Comunidad de Propietarios AVENIDA000 NUM000 de LEON, representada por el Procurador D. Javier Muñiz Bernuy y asistida por el Letrado D. José Ángel Álvarez Díez, sobre impugnación de acuerdos adoptados en junta comunitaria, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 29 de abril de 2011 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Berta Fernández Díez en nombre y representación de D. Cayetano y Dª Raimunda , contra la Comunidad de Propietarios del Inmueble sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de León, representada por el Procurador de los Tribunales Don Javier Muñiz Bernuy, debo declarar y declaro en relación a los acuerdos que constan en el acta de fecha 11 de marzo de 2010:

El punto segundo se declara nulo parcialmente el acuerdo siendo valido en cuanto al concepto por el cual se reclama, modificando la cantidad la cual ha de ser corregida partiendo para el cálculo del saldo deudor atribuido a los propietarios de los locales comerciales de la cantidad de 25.859,77 €.

El punto tercero procede acordar su nulidad por cuanto los propietarios de los locales comerciales están exentos de dicha deuda reclamada en concepto de gastos de limpieza portal, iluminación portal, gastos bancarios, puerta local.

Punto cuarto procede acordar su validez en cuanto a la contribución del pago del seguro al ser ampliado a los locales comerciales.

Punto sexto procede acordar su validez correspondiendo a la previsión de pago de una cuota mensual en concepto de gastos de la Comunidad de Propietarios, sin perjuicio de que en la liquidación realizada al final del ejercicio resulte un saldo a favor de los propietarios del local comercial si se aplica a gastos de los que están exentos según los estatutos de la comunidad.

Sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia " .

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contra parte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el día 13 de marzo actual.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Cayetano y Dña. Raimunda , copropietarios junto con otros miembros de su familia de dos locales situados en la planta baja del inmueble sito en la Avda. Alcalde Miguel Castaño nº 72 de esta ciudad, se impugnaron hasta cuatro acuerdos de los adoptados por la comunidad de Propietarios, a la que demandó, en la junta ordinaria celebrada el 11 de marzo de 2010. Dichos concretos acuerdos son los siguientes:

1º) Punto segundo, en cuanto hace referencia a la aprobación de las cuentas de 2008 y en particular en cuanto establece la existencia de una deuda a cargo de los propietarios de los locales (4.801,98 euros por cada uno de ellos).

2º) Punto tercero, en cuanto hace referencia a la liquidación del ejercicio 2009 y determina la existencia de un saldo deudor de 109,83 euros por cada local.

3º) Punto cuarto, en cuanto a la obligación de contribuir al pago del seguro comunitario, si no cubre a los locales y en todo caso en cuanto exceda de los conceptos de incendios y daños catastróficos, previstos en el correspondiente artículo de los Estatutos de la Comunidad.

4º) Punto sexto, en cuanto contiene la previsión de pago de una cuota mensual en concepto de gastos de la comunidad de Propietarios.

Tras oponerse la demandada, la sentencia dictada en la primera instancia estimó parcialmente la demanda y así:

- En relación con el primero de los referidos acuerdos, aún considerando válidos los conceptos, modificó la cantidad de la que se ha de partir (25.859,77 euros en vez de los 32.334,77 euros de que partió la Comunidad) para calcular la cantidad adeudada.

- En relación con el punto tercero, declaró la nulidad del acuerdo, al estar exentos los propietarios de los locales de contribuir a los gastos de limpieza e iluminación del portal y gastos bancarios.

- En relación con el punto cuarto, declaró la validez del acuerdo.

- En relación con el punto sexto, por último, declaró también su validez, sin perjuicio de que en la liquidación que ha de realizarse al final de cada ejercicio pueda resultar un saldo a favor de los propietarios de los locales si las cuotas comunitarias se aplicasen a gastos de los que están exentos con arreglo a los estatutos.

Contra dicha resolución se recurre en apelación por la común representación de los actores.

SEGUNDO. - A través del primer motivo se insiste en que no se les puede exigir cantidad alguna por obras ejecutadas en 2008 mientras no se especifique con claridad en qué consistieron y cuál fue su coste. Además, se afirma, se incluyen conceptos a los que no están estatutariamente obligados a contribuir, ha habido sustitución de elementos del portal por otros de superior calidad y obras de innovación no necesarias y cuyo importe excede de tres mensualidades de gastos, aceptando como necesaria únicamente la rampa si no fuera porque ya existía otra con anterioridad.

Partiendo de la base del criterio restrictivo con que deben ser interpretadas las cláusulas que prevean exenciones de los gastos de uso, la cuestión ya se suscitó en un procedimiento anterior entre las mismas partes ( Juicio Ordinario nº 551/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de León), en el que por sentencia de fecha 01.10.10 se declaró la nulidad, por contrario a los estatutos, de un acuerdo por virtud del cual las obras de renovación del portal por importe de 28.004,36 euros se distribuirían en un 28,98 % a sufragar por los locales y el resto a partes iguales entre los propietarios de las viviendas. La razón de dicha nulidad vino dada por la imprecisión de lo que fue la "renovación del portal", "dado que en el mismo se encuentran elementos de los que expresamente se excluyen a los locales".

No puede decirse que la Comunidad sea todo lo clara que debería ser al explicar sus cuentas y para con ello evitar la impugnación de sus acuerdos, mas producida ésta, creemos que la descripción de los arreglos realizados en el portal que se incluye en el cuadro que obra a los folios 214 y 215 y en el que se discriminan los que han de sufragar todas las fincas y los que han de sufragar únicamente los propietarios de las viviendas (alicatado de paredes con mármol, obra eléctrica para llevar la electricidad desde el nuevo cuadro de contadores a las viviendas y para instalar luces de emergencia en la escalera e instalación de telefonillos), con el consiguiente soporte de las facturas y justificantes de pago, lo estimamos suficiente y adecuado a las previsiones legales y estatutarias, aún cuando en el capítulo de las demoliciones hubiera sido aconsejable una mayor concreción que deberá utilizar en futuras obras. Tanto la construcción de la rampa, pues la anterior según se puso de manifiesto en el juicio resultaba inservible, al ser fruto del rellenado con cemento de los huecos entre los peldaños de la escalera, como la sustitución de los contadores, que incluyó dos contadores trifásicos para los locales, resultan obras necesarias de las que se benefician y deben responder los propietarios de estos.

Con todo, la cantidad a la que se ha de aplicar el coeficiente y de la que se ha de partir, por tanto, para efectuar el cálculo no es la de 25.859,77 euros, sino la de 24.026,69 euros, según corrigió la propia demandada en la audiencia previa.

Por último, de los 116,62 euros anuales incluidos en los 480,98 euros en que se fijó la liquidación del saldo correspondiente a cada local en el ejercicio 2008, y que corresponde a "limpieza del portal, iluminación de portal, ferretería, bombillas, llaves, etc.", es claro que no deben responder los locales, no defendiendo lo contrario en su escrito de impugnación del recurso la representación de la Comunidad.

Por todo ello, el motivo debe ser parcialmente estimado.

TERCERO. - El segundo motivo se refiere a la declaración de validez del cuarto punto del orden del día, en cuanto que en el mismo se acordó la contratación de un seguro para el inmueble.

A través del mismo se reprocha a la demandada que no haya procurado que la compañía de seguros desglosara la prima percibida, en cuanto los propietarios de los locales sólo deberán contribuir al pago del seguro de incendios y de riesgos catastróficos, que es el único seguro que prevén los estatutos comunitarios.

Libre la Comunidad de Propietarios de ampliar los seguros y las coberturas, siempre que el acuerdo de hacerlo se adopte en la forma prevista en la Ley, desde el momento que los locales son participes de los beneficios derivados de tales ampliaciones, no existe causa para que no deban contribuir al pago de la prima en proporción a su coeficiente de participación.

También se dice en el escrito de interposición del recurso de apelación que puede haber un infraseguro e incluso un supuesto de falta de cobertura por falsedad, caso de producirse un siniestro, al recogerse en la póliza que los locales representan menos del 25 por ciento de la superficie del edificio, cuando es así que las cuotas correspondientes a los mismos suman el 28.98 %. Evidentemente, el error se debe corregir, mas en su comisión no vemos motivo para exonerar a los recurrentes de su obligación de contribuir al pago de la prima, pues, que sepamos, sus temores no se han hecho realidad y es difícil de creer que, llegado el caso, la compañía se negara a pagar o, en su caso, no fuera condenada a hacerlo por semejante "falsedad".

CUARTO. - En último término, se aboga y ello constituye el tercer motivo del recurso, por la eliminación de la obligación de contribuir a ciertos gastos con una cuota fija calculada sobre el total presupuesto de la Comunidad al que se aplica el referido coeficiente para calcular tal cuota, cifrada en 708,00 euros por local.

Lo que propone la representación recurrente tiene su lógica y no es difícil de llevar a cabo en la práctica. Para calcular la cuota, el coeficiente de los locales se aplicará a aquellas partidas de los presupuestos que obedezcan a gastos que deban sufragar todos los propietarios y no a aquellas otras de las que están estatutariamente exonerados.

El motivo debe, pues, ser estimado.

QUINTO. - Por cuanto antecede, el recurso de apelación debe ser parcialmente estimado, por lo que, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas procesales del mismo derivadas no deben ser impuestas a ninguna de las partes litigantes.

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Berta Fernández Diez, en nombre y representación de D. Cayetano y Dña. Raimunda , contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez Sustituta del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de León, en fecha 29 de abril de 2011 , en los autos de Juicio Ordinario nº 1006/2010 de dicho Juzgado, que fueron elevados a esta Audiencia Provincial el 8 de noviembre siguiente, la revocamos en los siguientes extremos:

1º) La Cantidad de la cual se ha de partir para el cálculo del saldo deudor fijado en el punto segundo es la de 24.026,69 euros.

2º) Se excluyen expresamente, a efectos de cuantificar el saldo deudor de los locales en el ejercicio 2008, los 116,62 euros anuales atribuidos a cada local por "limpieza de portal, iluminación de portal, ferretería, bombillas, llaves, etc.".

3º) Sin anular el punto 6, relativo a la atribución de cuotas anuales para cada propietario, se matiza en el sentido de que la correspondiente a los locales se calculará sobre aquellas partidas del presupuesto que obedezcan a gastos que deban sufragar todos los propietarios y no sobre aquellas otras de las que están estatutariamente excluidos.

En lo demás se confirma la resolución recurrida, sin hacer imposición expresa de las costas procesales de la presente alzada.

Se acuerda devolver a los apelantes el depósito constituido para preparar el recurso de apelación.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.