Sentencia Civil Nº 131/2014, Audiencia Provincial de Huesca, Sección 1, Rec 394/2012 de 25 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

HUESCA

SENTENCIA: 00131/2014

Rollo civil nº 394/12 S250614.05S

Ordinario nº 452/10 de Huesca 3

Sentencia Apelación Civil Número 131

PRESIDENTE

D. SANTIAGO SERENA PUIG

MAGISTRADOS

D. GONZALO GUTIÉRREZ CELMA

D. JOSÉ TOMÁS GARCÍA CASTILLO

En Huesca, a veinticinco de junio de dos mil catorce.

En nombre del Rey, la Audiencia provincial de Huesca ha visto, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario número 452/10 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Huesca, promovidos por Benjamín , dirigido por el Letrado don Óscar Bolea Alamañac y representado por la Procuradora doña Marta Pardo Ibor, contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Huesca, defendida por el Letrado don Ángel Buerba Mur y representada por el Procurador don Mariano Laguarta Valero y Comunidad de Propietarios DIRECCION001 NUM001 de Huesca, defendida por el Letrado don Javier Rivas Anoro y representada por el Procurador don Manuel Bonilla Sauras, como demandadas. Se hallan los autos pendientes ante este tribunal en virtud del presente recurso de apelación, tramitado al número 394 del año 2012, e interpuesto por Benjamín y por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 . Es ponente de esta sentencia el magistrado Ilmo. Sr. SANTIAGO SERENA PUIG.

Antecedentes

PRIMERO: Aceptamos y damos por reproducidos los señalados en la sentencia impugnada.

SEGUNDO: El ilustrísimo juez del indicado juzgado de primera instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó la sentencia apelada el día 8 de junio de 2012 , cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Pardo Ibor, en la representación indicada de Benjamín contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION000 NUM000 Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION001 NUM001 no ha lugar a la declaración de dominio pretendida por el actor, absolviendo a los demandados de la acción declarativa de dominio ejercitada de contrario, y ha lugar a condenar a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION000 NUM000 al pago al actor de 78,08 euros condenando a la parte actora al pago de las costas procesales causadas a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION001 NUM001 y respecto de las causadas a contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION000 NUM000 no ha lugar a dictar pronunciamiento respecto de las mismas'.

TERCERO: Contra la anterior sentencia, Benjamín y por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 , interpusieron recursos de apelación presentando el correspondiente escrito en el que solicitaron, el primero, la revocación de la sentencia dictando nueva sentencia por la que estimando íntegramente la demanda se declare la propiedad de mi presentado sobre el trastero identificado en catastro con el nº NUM002 de referencia catastral NUM003 condenando a las demandadas a estar y pasar por la anterior declaración al pago de las costas procesales , y segunda solicitó se desestime la demanda en su integridad y se condene al demandante en las costas de la primera instancia. A continuación, el juzgado dio traslado a las partes personadas para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que pudiera serle desfavorable. En esa fase, la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 y Benjamín formularon en tiempo y forma escrito de oposición. Seguidamente, el juzgado emplazó a las partes por término de diez días ante este Audiencia y seguidamente se remitieron los autos a este Tribunal, en donde quedaron registrados al número 394/2012. Personadas las partes ante esta Audiencia y no habiéndose propuesto prueba ni solicitado vista, la Sala señaló el dieciocho de junio para deliberación, votación y fallo. En la tramitación de esta segunda instancia, no ha sido posible observar los plazos procesales por la atención prestada a los otros asuntos pendientes ante este tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Para resolver el recurso es necesario hacer las siguientes precisiones:

1. Reconoce la comunidad de la calle DIRECCION000 NUM000 que el espacio litigioso solo tiene acceso por su escalera, aunque físicamente se encuentra sobre la vertical de las viviendas de la calle DIRECCION001 , NUM001 , y que existe una separación física entre ese espacio y el trastero número NUM004 (entidad numero NUM005 de la Escritura de Obra Nueva y declaración en régimen de propiedad horizontal). Reconoce igualmente -hecho tercero de la contestación- que 'esa zona [destinada] a terraza del edificio Œ fue de hecho dotada de cubierta al momento de su edificación'.

2. En la escritura de Obra nueva de 18 de junio de 1970 -folios 13 y siguientes- no se describe el trastero nº NUM002 del Catastro -folio 30 y 113- objeto del litigio, si bien se define el edificio común a las dos comunidades de la siguiente forma: casa sita en esta ciudad, en la confluencia de las calles de DIRECCION001 y DIRECCION000 , consta de dos puertas de acceso, una por la calle de DIRECCION001 nº NUM006 y otra por la DIRECCION000 nº NUM007 Œ siete plantas de viviendas y una planta ático Œ -folio 14- Œ tiene una planta sobre-ático, destinada a cuartos trasteros -folio 14 vuelto-. Más adelante, al describir alguno de los cuartos trasteros, en concreto los departamentos NUM008 y NUM009 de la calle DIRECCION001 y departamentos NUM005 y NUM010 de la Calle DIRECCION000 , confrontan por alguno de sus lados con terraza, según la descripción de la escritura de obra nueva -folios 13 y siguientes y 113-. Sin embargo, en la escritura de declaración de obra nueva no hay ningún departamento o cosa común que se describa con la mención 'terraza'. Bajo el concepto cosas comunes dice la escritura que 'lo serán: el solar, cimientos, canalizaciones, escaleras, ascensores, tejados, y todo lo demás establecido o que se establezca y sea de uso y servicio común' -folio 27-.

3. En el acta de la comunidad de 10 de marzo de 1980 -folio 216- se dice al final, 'por último, se recordó el problema del cuarto trastero que permanece abierto, perteneciente a Construcciones Abadía '.

4. El 7 de octubre de 1980 Fernando , en calidad de vendedor, y Benjamín , en calidad de comprador, otorgan el denominado contrato de compromiso de compraventa del trastero nº NUM011 , sito en DIRECCION000 , NUM000 , NUM012 , local trastero de unos 25 m/2 aproximados -folio 35-.

5. Desde esa fecha el demandante ha venido poseyendo el espacio litigioso, por el que ha satisfecho el impuesto de bienes inmuebles con la referencia DIRECCION000 , NUM000 , NUM013 , NUM012 , NUM002 , junto con el departamento nº NUM005 , según la numeración de la obra nueva, trastero nº NUM004 , de 4,23 metros cuadrados, y ahora nº NUM002 según catastro, adquirido por compra junto con la vivienda por compra en escritura publica de 7 de octubre de 1974.

6. Paga a la comunidad de DIRECCION001 una cuota de 0,10 enteros por gastos -folios 72 y 73-, y esta comunidad le ha reconocido expresamente en la junta celebrada el 1 de octubre de 2009, con anterioridad a esta demanda, la propiedad del expresado espacio o trastero -folio 69-.

SEGUNDO.- 1. Recurso de Benjamín . El primer extremo a examinar, por ser el punto de partida, es el titulo de adquisición del espacio o trastero objeto de litigio. Aporta el demandante un documento denominado contrato de compromiso de compraventa. Uno de los argumentos que tiene en cuenta la sentencia para no considerarlo como una compraventa, es que el transmitente, el constructor, ya no era propietario en la fecha del contrato.

2. No compartimos esta conclusión. De acuerdo con los hechos antes referidos, el espacio o trastero litigioso pertenecía a la constructora que, por razones desconocidas, no lo incluyó en la escritura de obra nueva. Así se deduce de los indicados hechos, pues no se describe ninguna terraza, y la propia comunidad reconoce que se cubrió durante la construcción. A ello se une que en la descripción general del inmueble se dice que la planta sobre ático se destina a cuartos trasteros y que en una reunión de la comunidad de propietarios se plantea el problema del cuarto trastero perteneciente a Construcciones Abadía que permanece abierto. No puede desconocerse la realidad física de ese espacio, resultante de la solución constructiva. Parafraseando la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2003 ha de decirse que, partiendo de la existencia real del trastero y que su naturaleza jurídica no la determina el título constitutivo de la propiedad en este caso y tal omisión se pretende remediar con la interposición de la demanda. Las pruebas practicadas ponen de manifiesto la contradicción que se da entre la realidad material -trastero efectivamente construido- y la realidad jurídica, toda vez que no consta dicho espacio en la documentación jurídica del edificio, y consecuentemente falta la titularidad registral a favor de la comunidad de propietarios.

3. Según hemos dicho en otras ocasiones, la calificación del contrato no depende de la denominación que les hayan dado los contratantes ( sentencias de 26 de enero de 1994 , 18 de abril y 21 de mayo de 1997 , 7 de julio de 2000 y 21 de julio de 2006 , entre otras), sino que deberá hacerse por el tribunal atendiendo al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren ( sentencias de 10 de abril , 20 y 23 de julio de 1992 , 26 de enero y 25 de febrero de 1994 , 9 de abril de 1997 y 20 de febrero , 4 de julio y 30 de septiembre de 2001 , entre otras), con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras ( sentencia de 22 de abril de 1995 ). 'Los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes' ( sentencias de 26 de enero de 1994 , 24 de febrero y 13 de noviembre de 1995 , 18 de febrero , 18 de abril y 21 de mayo de 1997 , 7 de julio de 2000 y 14 de mayo de 2001 entre otras).

4. La interpretación de los contratos ha de indagar la intención de los contratantes partiendo del sentido literal de las cláusulas, cuya literalidad debe primar, si son lo suficientemente expresivas del contenido y alcance de aquella, art. 1281, y debe tenerse presente, en la búsqueda de su intención, 'los actos de éstos, anteriores, coetáneos y posteriores ', art. 1282, y el conjunto de las estipulaciones del contrato , art. 1285 CC .

5. Con estas premisas no podemos sino discrepar de las conclusiones de la sentencia recurrida. La intención de los otorgantes del indicado contrato no era propiamente reservar u otorgar una opción de compra sobre el tan repetido trastero, sino de transmitir la propiedad. Así se deduce de los términos empleados, vendedor y comprador, del cumplimiento de las condiciones de pago estipuladas, de la entrega del trastero, hechos corroborados por el testigo, que manifestó haber actuado en el otorgamiento del contrato en su condición de empleado de la constructora, que reconoció el documento, su escritura y firma. Respecto al pago de la cantidad aplazada, el testigo, dado el tiempo transcurrido, no pudo ser más preciso, y aseguró que 'no le consta que eso estuviera nada pendiente'. En consecuencia, consideramos que se trata de un contrato de compraventa del espacio litigioso, que se identifica con el numero NUM011 , aunque no figura en la escritura de obra nueva, de unos 25 metros cuadrados de superficie. Todo esto viene avalado por el reconocimiento anterior, extrajudicial, de la comunidad sobre la que se sitúa dicho espacio, que en este proceso al que ha sido llamada se ha ratificado con el allanamiento a la demanda. El recurso, por lo expuesto, ha de prosperar.

TERCERO.- 1. El recurso de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , NUM000 , se dirige contra la condena a pagar 78,08 euros, por el exceso de las cuotas abonadas de marzo de 2005 a febrero de 2006, y por no condenar al actor al pago de las costas de la primera instancia aun en el caso de que no se estime el recurso, porque el pronunciamiento desestimado 'es esencial mientras que esta otro pronunciamiento de condena es poco menos que irrelevante con respecto del desestimatorio'.

2. La tesis que mantiene el actor, y que viene a recoger la sentencia, es que tras la declaración de nulidad del acuerdo de la junta de 27 de abril de 2005, en el que se establecía el pago según la cuota de participación, recobró vigencia el acuerdo de la junta de 13 de enero de 2005, en el que se acordó seguir pagando una cuota fija trimestral de 60 euros, acuerdo ratificado por la junta general extraordinaria de fecha 8 de febrero de 2006, declarada, a su vez, válida por la sentencia de esta Audiencia de 11 de julio de 2008 .

3. Sin embargo, hasta que se dictó la sentencia de esta Audiencia de 11 de julio de 2008 -que declaró la nulidad del acuerdo adoptado por la junta general ordinaria de propietarios el día 27 de abril de 2005-, el acuerdo de pago según cuota de participación fue aplicado, por lo que el demandante abonó la suma de 79,52 euros, en lugar de los 60 euros, diferencia que por el ejercicio de marzo de 2005 a febrero de 2006 reclama el demandante, y se ha reconocido en la sentencia que, en este particular, es impugnada por la Comunidad, porque es cosa juzgada y no se impugnó el acuerdo de aprobación de las cuentas del ejercicio de 2005 a 2006.

4. El recurso ha de prosperar, en la referida sentencia de 11 de julio de 2008 , decíamos en el fundamento de derecho quinto que 'la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS demandada no está obligada, sin más, a rehacerlas cuentas del ejercicio 2005-2006 y los presupuestos del ejercicio 2006 y 2007, a pesar de la nulidad del primero de los acuerdos aprobado el 27 de abril de 2005, pues lo que sería impugnable es el oportuno acuerdo específico sobre esa materia, en este caso, el adoptado en la junta celebrada el indicado 8 de marzo de 2006, el cual es válido, como acabamos de decir'. A ello se añade la doctrina jurisprudencial siguiente, sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2013 : «los acuerdos que, adoptados en junta de propietarios, no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados, son válidos y ejecutables».

5. En defintiva, el acuerdo con el que se aprobaba la liquidación del ejercicio 2005-2006 en la junta de 8 de marzo de 2006 no fue impugnado, por lo tanto es valido. En consecuencia no es posible hacer una nueva liquidación, en este caso particular, para reconocer al actor la diferencia entre lo pagado y lo que, según él, debería haber pagado. Es decir, lo que se pretende no es sino 'rehacer' las cuentas, pronunciamiento rechazado con anterioridad. El recurso, por tanto, también ha de prosperar.

CUARTO.- Ambos recursos son estimados, en consecuencia procede omitir un particular pronunciamiento sobre el pago de las costas causadas en esta alzada, en cumplimiento del art. 398 LEC . Asimismo, disponemos la devolución a los apelantes del depósito que formalizaron para recurrir, en cumplimiento de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial . Respecto de las costas de la primera instancia, dado que se ha estimado en parte la demanda, procede igualmente omitir un pronunciamiento, de modo que 'cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad', en cumplimiento de lo ordenado en el art. 394.2 LEC .

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación y por todo lo que antecede,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Benjamín y el interpuesto por la Comunindad de Propietarios DIRECCION000 , NUM000 , de Huesca, revocamos la sentencia indicada, en su lugar, estimamos parcialmente la demanda y declaramos que Benjamín es propietario de la totalidad del trastero bajo cubierta que se integra en la referencia catastral NUM003 , identificado en catastro con el número NUM002 y en el título de adquisición con el número NUM011 , sito en Huesca, con entrada por la calle DIRECCION000 n_ NUM000 -escalera NUM013 -, planta NUM012 , de unos 25 metros cuadrados, adquirido por compra a don Fernando el 7 de octubre de 1980, condenando a las demandadas a estar y pasar por la anterior declaración.

Desestimamos las restantes pretensiones de la demanda.

Omitimos un pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia y de las de esta alzada. Asimismo disponemos la devolución de los depósitos formalizados para recurrir.

Sin perjuicio del derecho de las partes a intentar cuantos recursos consideren legalmente procedentes, contra esta resolución pueden caber, en su caso, los recursos de casación y de infracción procesal, a interponer ante esta misma Audiencia Provincial en un plazo de veinte días respetando, en todo caso, todas las disposiciones legales reguladoras de dichos recursos, incluida la disposición final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No tifíquese y devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para que tenga lugar la ejecución y cumplimiento de lo resuelto.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá un testimonio al rollo de la Sala, definitivamente Juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.