Sentencia Civil Nº 131/2015, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 7730/2014 de 28 de Mayo de 2015

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 22 DE SEVILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 7730/2014

JUICIO ORDINARIO Nº 384/2012

FALLO: CONFIRMATORIO

S E N T E N C I A Nº 131/2015

PRESIDENTE ILMO SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADO ILMOS SRS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a veintiocho de mayo de dos mil quince.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 12 de mayo de 2014 recaída en los autos Juicio Ordinario número 384/2012 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 22 DE SEVILLA promovidos por D. Francisco representado por la Procuradora DÑA. JULIA MACÍAS DORISSAy defendido por el Letrado D. JOSE LUIS RULL SARMIENTO, contra DÑA. Beatriz representada por la Procuradora DÑA. NOELIA FLORES MARTÍNEZy defendido por el Letrado D. BENITO SALDAÑA BARRAGÁN, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Dña. ROSARIO MARCOS MARTIN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº22 DE SEVILLAcuyo fallo es como sigue: 'Que estimando la demanda deducida por la Procuradora doña Julia Macías Dorias, en nombre y representación de D. Francisco contra doña Beatriz , sobre resolución de contrato en reclamación de cantidad, debo declarar y declaro resuelto el contrato de fecha 3 noviembre 2011 celebrado entre las partes, condenando a la demandada a abonar al actor la suma de 30.000 euros, más los intereses legales desde la fecha del emplazamiento.

Se condena a la demandada al abono de las costas del presente juicio.'.

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de DÑA. Beatriz que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.-Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia estima en su integridad la demanda entablada por D. Francisco contra Dª Beatriz , condenando a ésta a devolver a aquél la cantidad entregada en concepto de arras en virtud de documento privado de 3 de Noviembre de 2.011 acompañado a la misma. En la sentencia se razona que dicho documento, aunque se denomina 'contrato de arras o señal' instrumenta un contrato de compraventa respecto de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 NUM001 NUM002 de esta Capital, finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad nº 2 de Sevilla y de un aparcamiento con trastero, finca nº NUM004 del mismo Registro, propiedad de Dª Beatriz , sujeto a la condición resolutoria de que caso de que el comprador, Sr. Francisco , no obtuviera la concesión de un préstamo hipotecario para la financiación del pago del precio, el contrato quedaría sin efecto, condición que se produjo, según considera acreditado, lo cual obliga a Dª Beatriz a la devolución de las arras.

Contra dicha sentencia se alza la representación de la demandada interponiendo recurso de apelación en el que interesa, que previa celebración de vista para la práctica de prueba que propuso por otrosí y que ha sido denegada, se revoque tal resolución. Al recurso se opone el actor que solicita la desestimación del mismo y confirmación de la sentencia, con condena al apelante al pago de las costas del recurso.

SEGUNDO.-En la alegación previa del escrito de recurso, la apelante argumenta que el contrato suscrito entre las partes ha de calificarse como de compraventa, siendo su objeto dos fincas registrales -una vivienda y una plaza de aparcamiento con trastero-, añadiendo que contiene un pacto de 'arras penitenciales' para caso de incumplimiento y una condición a la que se supedita la eficacia del contrato.

Hasta ahí los argumentos vienen a coincidir sustancialmente con los de la sentencia, aunque hemos de dejar sentado que el pacto de arras no tiene carácter penitencial, que es el que se prevé para caso de desistimiento del contrato, sino penal, entrando en funcionamiento en caso de incumplimiento.

A partir de ahí, en el último párrafo de la alegación se hace una interpretación de la cláusula que contiene la condición, a la que no se aludió en el escrito de contestación a la demanda, argumentando que en realidad la previsión de resolución era para el caso de que se denegara la concesión de préstamo hipotecario por el importe que estrictamente necesitara el comprador, no por el importe íntegro del precio de la vivienda, lo cual tiene su trascendencia porque, al denunciar en la siguiente alegación error en la valoración de la prueba, se hace alusión a que el Sr. Francisco tenía una depósito en un Banco con un saldo de 200.000 euros, que debió destinar a pago de parte del precio que era de 550.000 euros, habiendo abonado además a cuenta de éste 30.000 euros por lo que la cantidad solicitada en concepto de préstamo debía considerarse exorbitante, siendo probable que, caso de haber solicitado una cantidad inferior el mismo habría sido concedido.

Ya de entrada se adelanta que la Sala no comparte tal interpretación que se trae ex novo a esta instancia.

En efecto, en la estipulación segunda, tras recoger la entrega de 30.000 euros en concepto de arras por parte de D. Francisco , se dice expresamente : 'No obstante lo anterior, ambas partes acuerdan, que en caso de no ser concedido a la parte compradora por parte de entidad financiera el crédito hipotecario necesario para la adquisición del inmueble, el presente documento quedará resuelto y sin efecto, sin penalización para ninguna de las partes, obligándose la parte vendedora a entregar a la compradora la señal estipulada en un plazo no superior a 48 horas desde la presentación de documentos acreditativo de la no concesión del crédito hipotecario'.

En ningún momento se indica que la solicitud del préstamo hubiera de circunscribirse a la cantidad estrictamente necesaria para que el comprador pudiera afrontar el pago del precio, teniendo en cuenta otros recursos de los que dispusiera, obligándole así a emplear éstos para el pago. Lo que la cláusula refleja es que es esencial para la celebración del contrato por parte del comprador obtener financiación para el pago del precio (no de parte del mismo) de forma tal, que la no concesión de la misma permitiría resolver el contrato sin penalización, cosa aceptada por la compradora, de cuyo interrogatorio se desprende además que estaba supeditada la compra a la obtención del préstamo que le estaba gestionando el Sr. Simón en Banesto.

TERCERO.-En la primera alegación se denuncia error en la valoración de la prueba efectuada por el Juzgador de primera instancia.

Lo que la parte viene a sostener es que la denegación de financiación es imputable al actor por falta de diligencia o más bien por una actuación maliciosa, pues se dice que en realidad él lo que quería era desistirse del contrato y que por eso consciente y deliberadamente presentó a las entidades documentación sesgada e insuficiente para provocar la denegación, solicitando una cantidad desorbitada que excede del 80% del valor de los inmuebles que es lo que suele conceder un banco cuando de préstamo hipotecario se trata, ocultando que la venta comprendía además de la vivienda el garaje y un trastero, ocultando también parte de su patrimonio y no aportando valoración de los inmuebles.

Argumenta además que los certificados de los bancos no reflejan la documentación aportada a los mismos a efectos de la obtención de los préstamos, habiendo obviado los directores de las entidades los requisitos exigidos por el Real decreto 716/2009 de 24 de Abril.

En suma, considera que la apreciación de la prueba es errónea porque de la practicada lo que resulta es que si no se ha obtenido financiación ha sido por culpa del actor y que por tanto la condición no opera, pues entender lo contrario sería dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de aquél, siendo especialmente relevante a su juicio el hecho de que el Sr. Francisco no intentase la obtención del crédito, tal y como le ofreció Dª Beatriz , en La Caixa. En el mismo motivo se invocan una serie de sentencias entre las que destaca la de la Sala 1ª del T.S. de 18 de Enero de 2.013 .

Pues bien, la Sala, tras examinar el material probatorio obrante en los autos, llega a iguales conclusiones que el Juez de Primera Instancia, cuya valoración estima plenamente correcta y acertada.

La propia Dª Beatriz reconoció en prueba de interrogatorio que la compraventa quedó condicionada a que D. Francisco consiguiera el préstamo hipotecario que le estaba gestionando un amigo suyo ( Don. Simón ) en Banesto, cosa que corroboró el testigo D. Juan Ramón , letrado que asesoró al actor y que bajo juramento manifestó que la cláusula que contiene la condición resolutoria la introdujo él para condicionar la venta a la concesión del préstamo hipotecario, en concreto al que se había solicitado a Banesto. Tal dato es muy relevante porque exime al comprador de iniciar un peregrinaje por todas las entidades bancarias para obtener el préstamo. No obstante ello, D. Francisco hizo otra solicitud a Cajasol, con la que también operaba y dicho préstamo fue igualmente denegado. Una vez que las dos entidades bancarias con las que trabajaba el comprador y en la que mantenía posiciones, rechazaron su solicitud, no es exigible para que opere la condición resolutoria pactada que habla de 'el crédito' en singular, que el actor efectuara una tercera en la Caixa, como pretende la vendedora, porque eso no se pactó y porque la misma en prueba de interrogatorio afirmó que tenía un cuñado en una oficina de La Caixa que le daría el préstamo a D. Francisco , pero no ha hecho siquiera intento de traerlo como testigo a juicio, siendo difícil de creer que un empleado de Banco asegure que le va a conseguir un préstamo hipotecario a una persona cuya situación patrimonial ignora.

Los dos certificados aportados con la demanda hacen prueba plena a juicio de la Sala de la realidad de las dos solicitudes y de su denegación. Las declaraciones tanto del Sr. Simón (Banesto), como del Sr. Benito (Cajasol), prestadas bajo juramento son plenamente creíbles, por más que el primero, como reconoció en todo momento, sea amigo del actor. Ambos aseguraron que D. Francisco facilitó toda la documentación exigible para el estudio de una solicitud de préstamo hipotecario; Don. Benito incluso consultó documentación que traía a la vista y afirmó que aportó declaración de IRPF, que era conjunta con su esposa, nómina de ésta, documentación de sus cuentas, titulando una en su entidad con saldo de 4.000 euros, además de tener un préstamo personal que pagaba regularmente. El Sr. Simón reconoció que tenía un depósito de 200.000 euros en Banesto. No obstante, ambos testigos manifestaron que los departamentos de sus entidades encargados de estudiar y resolver sobre las solicitudes denegaron la financiación porque el Sr. Francisco no tenía ingresos. En concreto Don. Benito manifestó que estaba en desempleo y que la nómina de su esposa era de 1085 euros, declarando unos ingresos anuales de 18.000 euros. Además el Sr. Simón manifestó que la denegación vino precisamente motivada, no por la insuficiencia del inmueble ofrecido en garantía sino por la falta de capacidad económica para afrontar el pago de las cuotas.

Si la compra era de 550.000 euros y D. Francisco además de pagar impuestos y gastos tenía que hacer reformas, no parece desorbitado que pidiera un préstamo de 500.000 euros a treinta años y evidentemente con tan pocos ingresos fijos es difícil pensar que en el año 2.011 alguna entidad hubiera dado financiación, siendo explicable que las solicitudes fueran denegadas.

Por otra parte, ambos testigos afirmaron que el actor aportó el contrato de arras en el que consta que además de la vivienda se compraba una plaza de aparcamiento-trastero, por lo que la existencia de tales propiedades pudieron ser valoradas por las entidades, explicando el Sr. Simón que no se practicó tasación porque no se lleva a cabo hasta que se aprueba la operación.

Teniendo en cuenta tales pruebas, la Sala considera que D. Francisco tenía intención real de comprar las fincas y que hizo lo que le era exigible para obtener un préstamo con el que hacer frente al pago del precio sin conseguirlo, razón por la cual, conforme a lo previsto en el art. 1.123 del C.c ., habida cuenta que se pactó expresamente que si no se conseguía financiación el contrato se resolvería, la demandada está obligada a devolver la cantidad percibida.

Las sentencias invocadas por el apelante se refieren a supuestos que no guardan similitud con el de autos, en los que se pidió financiación por cantidad superior al precio que restaba por pagar o se facilitó a la entidad para que estudiara la operación del préstamo el D. N.I. del solicitante y poco más, o bien, como ocurre en la del T.S. de 18 de Enero de 2.013 se pretende la resolución de un contrato de compraventa por el comprador por no haber obtenido financiación sin que tal circunstancia se haya elevado a la categoría de condición resolutoria expresa.

Por todo ello, el motivo ha de ser desestimado

CUARTO.-En la segunda alegación se indica que es muy relevante el hecho de que el documento de autos instrumente un contrato de compraventa y no un simple pacto de arras. Se viene a decir que es el actor el que ha incumplido el mismo causando graves perjuicios a la demandada, que hasta tener conocimiento de la demanda no ha podido disponer de la vivienda vendiéndola a terceros por temor a ser denunciada por estafa, habiendo tenido que afrontar la comisión de los intermediarios que se reserva reclamar. Finaliza indicando que la obligación no ha quedado extinguida por imposibilidad sobrevenida conforme al art. 1.184 del C.c . porque la no obtención de financiación para el pago del precio no es incardinable en dicho precepto.

Tal alegación en nada desvirtúa la fundamentación jurídica de la sentencia. Evidentemente no estamos ante un supuesto de extinción de la obligación por imposibilidad sobrevenida, sino de pérdida de eficacia del contrato por el cumplimiento de una condición resolutoria expresamente pactada. No es aplicable el 1.184 invocado, pero sí el 1.123 del C.c..

Por otra parte, de la propia documental aportada con la contestación a la demanda resulta que el actor comunicó a la demandada, tras denegársele el préstamo, la resolución del contrato, que de facto fue aceptada, pues de otra forma no se explica que no se entablaran acciones por ésta para exigir el cumplimiento, razón por la cual no se entiende que diga que se le han causado perjuicios por no haber podido vender la vivienda a terceros hasta conocer la demanda. Evidentemente el actor nunca la hubiera podido acusar de estafa por vender a otro, puesto que le había comunicado loa resolución del contrato.

QUINTO.-En la tercera alegación se denuncia que no se haya acordado como diligencia final la práctica de prueba documental consistente en requerir a las entidades que han sucedido a Banesto y Cajasol para que remitan los expedientes de riesgos para la concesión de los préstamos hipotecarios solicitados a las mismas por el Sr. Francisco . Al respecto nos remitimos a lo razonado en el auto dictado en el rollo con fecha 22 de octubre de 2.014 que quedó firme.

La demandada viene sosteniendo desde la contestación a la demanda la negligencia del actor en orden a obtener la financiación que elevó en el contrato a la categoría de condición resolutoria y la prueba pretendida pudiera ser trascendente en orden a acreditar que se aportó documentación insuficiente a las entidades bancarias, pero es lo cierto que tal prueba debió proponerse en la Audiencia Previa, no en el acto del juicio o en esta instancia, pues evidentemente ello contraviene lo dispuesto en el art. 270 de la LEC y causa manifiesta indefensión a la parte contraria.

SEXTO.-Por último, en la alegación cuarta, se impugna el pronunciamiento sobre costas, motivo igualmente condenado al fracaso. Los supuesto perjuicios que haya podido sufrir la demandada no son determinantes en orden al pronunciamiento de costas, que se rige por el criterio del vencimiento salvo en los supuestos de serias dudas de hecho o de derecho, que en este caso no concurren, razón por la cual la aplicación que ha efectuado el Juez de Primera Instancia del art. 394 de la LEC es plenamente correcta.

SÉPTIMO.-Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerda:

1.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de DÑA. Beatriz contra la sentencia dictada el 12 de mayo de 2014 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 22 de Sevilla , en el juicio ordinario nº 384/12 del que este rollo dimana.

2.- Confirmar íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponer a la apelante las costas derivadas de su recurso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Y a su tiempo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia junto con testimonio de la presente resolución y oficio remisorio a sus efectos.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 7730 14.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, la mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.