Sentencia CIVIL Nº 131/2019, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 324/2018 de 21 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00131/2019
N10250
C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO
Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387
EO
N.I.G. 36057 42 1 2016 0011977
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000324 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 9 de VIGO
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000769 /2016
Recurrente: Amparo
Procurador: PURIFICACION RODRIGUEZ GONZALEZ
Abogado: JOSE JULIO HEREDERO VILLALBA
Recurrido: C.P. CALLE000 NUM000 DE DIRECCION000 -VIGO
Procurador: MARIA SANTIAGO ARBONES
Abogado: ESTHER SANCHEZ DEL CUETO LOSADA
LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta
por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente; DON JULIO PICATOSTE
BOBILLO y DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA núm. 131/19
En Vigo, a veintiuno de marzo de dos mil diecinueve.
Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede
Vigo, los autos de juicio ordinario número 769/2016, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 9 DE
VIGO, a los que ha correspondido el Rollo de apelación 324/2018, en los que aparece como parte apelante
: la demandante DOÑA Amparo , representada por la Procuradora doña Purificación Rodríguez González
y asistida del Letrado don Julio Heredero Villalba; y, como parte apelada : la demandada COMUNIDAD
DE PROPIETARIOS CALLE000 NÚMERO NUM000 DE DIRECCION000 , VIGO, representada por la
Procuradora doña María Santiago Arbones, con la dirección de la Letrada doña Esther Sánchez del Cueto
Losada.
Siendo Ponente el Ilmo. Magistrado DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de
la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Vigo, se dictó sentencia con fecha 22 de diciembre de 2017 , en el procedimiento del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' Desestimo íntegramente las pretensiones de la parte actora y absuelvo a la Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 de DIRECCION000 , Vigo, condenado a Dª Amparo al pago de las costas procesales causadas .'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de DOÑA Amparo , que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Elevadas las actuaciones para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, señalándose el día 28 de febrero, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- Por la parte recurrente se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Fundamentos

PRIMERO .- La demandante, Doña Amparo , propietaria del local comercial situado en el bajo del edificio número NUM000 de la CALLE000 , en la parroquia de DIRECCION000 , formula demanda solicitando la nulidad del acuerdo adoptado en relación con el segundo del orden del día de la junta celebrada el 7 de julio de 2016, por considerarlo contrario a los estatutos de la comunidad.

Para la resolución del presente litigio es preciso tomar conocimiento de la situación jurídica de la zona conflictiva a la que se refiere el acuerdo citado. Los extremos que son de interés a los efectos indicados son los siguientes.

1º. En la escritura de propiedad horizontal y en relación con el bajo comercial indicado se dice 'el terreno excedentario situado al frente de la casa que le separa de la carretera será elemento común de la totalidad de las diferentes entidades de que consta el inmueble. Sin embargo se respetará la actual división del mismo que le separa en dos zonas, una de acceso a las plantas elevadas, y la otra para el bajo, entidad número seis [local comercial objeto de litis]. Incluso la actual ventana existente en dicho bajo, que abre hacia la zona de acceso a las plantas superiores, podrá el titular del mismo convertirla en puerta de acceso.' De lo dicho, resulta que el espacio situado al frente del bajo comercial se ha acotado por una división que configura un pasillo a su izquierda que da acceso a las viviendas, con objeto de separar el espacio inmediato a la entrada del local de aquel acceso. Esa división entre ambos espacios se ha llevado a cabo materialmente mediante la construcción de unas vallas metálicas decoradas con plantas enredaderas, según se acordó en junta de propietarios de 22 de febrero de 2000 (en la que se aprobaban los estatutos). Al mismo tiempo, en junta de 15 de marzo del mismo año se decidió que la división tendría una altura aproximada de metro y medio.

2º. La razón de levantar esta estructura de división en el espacio común radica en el deseo de los dueños de las viviendas de reservar un espacio que les evitase el paso por entre las mesas del establecimiento de hostelería que explotaba el bajo, a la vez que se ponían a resguardo de la vista de los clientes. Así se expresó en los estatutos de la comunidad. En efecto, en su artículo sexto d), y respecto a este espacio inmediato al bajo comercial, se dice: 'Respecto al terreno excedentario situado al frente de la casa, que le separa de la carretera, el cual aparece escrito en la letra G) del expositivo IV de la escritura de obra nueva y división horizontal como elemento común, se establece lo siguiente: en primer lugar, se respetará la división de las dos zonas de acceso reflejada en la escritura de obra nueva y división horizontal, por lo que se procederá por parte de los usuarios del local comercial a establecer una clara división entre ambas, contribuyendo de esta forma a preservar la intimidad de los vecinos del edificio. Para proceder a la colocación de la citada división se estará a lo acordado por la junta de propietarios. En segundo lugar y respecto a la zona de acceso al local comercial situada a su frente y que pese a tratarse de un elemento común, es utilizada exclusivamente por el local con fines idénticos a los de su negocio, correrán de su cuenta y cargo los gastos de limpieza que sea ocasionen por su uso.' De lo que se dispone en estos estatutos, quedan claros los siguientes extremos. a) Que aun tratándose de un terreno que es elemento común, se delimitan dos espacios separados materialmente; uno estrecho de acceso a las viviendas y otro al frente al local comercial. b) Se constata que el espacio situado al frente del bajo comercial es para su uso exclusivo, especificándose que ha de ser 'con fines idénticos', a los del negocio que en él se explota (en este caso, establecimiento dedicado a hostelería). Conviene reparar en esa especificación sobre el uso del espacio: es para con fines comerciales a los que dedique el bajo.

Esta vocación de exclusividad de uso para el titular del bajo comercial ha sido confirmada por el promotor del inmueble en su interrogatorio en el acto del juicio. El mismo destinaba aquel espacio para la colocación de bienes propios (coche) o de otros a quienes lo permitía (una lancha a un amigo).

3º. En junta de propietarios de 13 de marzo de 2000, antes ya citada, se recuerda que la totalidad de los propietarios ha permitido la utilización de esa zona situada al frente por los arrendatarios del bajo comercial con fines de negocio, siempre y cuando se proceda por estos a realizar la división entre las dos zonas de acceso y se encarguen asimismo de la limpieza y cuidado que es uso ocasione. En la misma junta, y en el apartado de ruegos y preguntas, se dice que 'estas medidas solamente regirán mientras el local comercial tenga como objeto social el actual y con los mismos titulares arrendatarios, en el momento en que el arrendatario sea otra persona física o jurídica, aun cuando el destino del local sea el mismo, se procedería a establecer unas nuevas medidas para la utilización de dichos anexos, convocada la correspondiente junta General.

4º. La previsión de cambio a nuevo arrendatario del bajo comercial se ha producido en la persona de la demandante, Sra. Amparo . En la junta de 7 de junio de 2016, el propietario del bajo se solicita de la comunidad seguir utilizando la zona común situada en el frente del edificio por los nuevos arrendatarios del local con la colocación de mesas, tal como se venía haciendo por los anteriores arrendatarios, autorizados a tal fin por la comunidad. La petición del propietario no se aprueba, y es contra este acuerdo del directorio contra el que se recurre la demanda, lo que se hace al amparo del art. 18.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal , por considerarse que es contrario a lo que se dispone en el artículo sexto D) de los estatutos de la comunidad.



SEGUNDO.- Estamos ante un problema de interpretación de cuáles son los derechos atribuidos al propietario - y, por extensión, a los usuarios- del bajo comercial hoy destinado a negocio de hostelería. Dicho de otro modo, cuál es la forma y alcance del uso de ese terreno situado al frente. La interpretación de la comunidad es contraria a la que expresó en aquellos actos y documentos donde reflejó su voluntad. La interpretación restrictiva de la comunidad, lleva a dejar sin contenido el uso del espacio litigioso en cuanto que lo desvincula absolutamente de los fines propios del negocio. Es más, se podría decir que desvirtúa lo que es el derecho al uso. Piénsese que el uso exclusivo de ese espacio no tiene otro sentido razonable que el ocupacional.

De ninguna manera cabe entender que el uso es simplemente para acceso al local, para paso de personas, porque ello no requiere de adscripción o nombramiento especial en cuanto que es consustancial al terreno mismo inmediato a la entrada del bajo. Si es solo para acceder al local no era preciso ni hablar de uso ni adscribirlo al bajo. Si a ello se añade que el arriendo es para establecimiento de hostelería, y el uso del espacio lo es para los fines mismo del negocio, no cabe sino entender que lo es para colocación de elementos de explotación del mismo.

No dice la comunidad de propietarios a qué otros fines respondía la atribución del uso exclusivo. Y es, ciertamente, difícil imaginar otros fines que no sean de esta índole. Desde otra perspectiva podría decirse que con la atribución exclusiva del terreno para fines idénticos a los del negocio, está en cierto modo concibiéndose la ocupación de ese espacio como una extensión útil de la actividad negocial, lo que concuerda con el fin a que se ha venido destinando aquel, esto es, la colocación de mesas y destinadas a los clientes.

No puede pasar desapercibido el hecho de que el promotor del inmueble, el Sr. Elias , que declaró en primer lugar en el acto del juicio, siempre entendió el uso del espacio litigioso como espacio susceptible de ser ocupado por quien fuera propietario o poseedor del bajo, como él lo hacía con el coche propio o la lancha de algún amigo. Es decir, que el uso se entendió siempre en función de su posible ocupación de acuerdo con las necesidades del bajo.

Ahora bien, una vez determinado que es susceptible de ese tipo de uso, otra cosa es en qué condiciones haya de hacerse la ocupación.

Sentado lo anterior, cuando en la junta de 13 de marzo de 2000 se prevé la posibilidad de establecer unas nuevas medidas para la utilización de dicho anexo con ocasión del cambio de arrendatario, hay que entender tal cláusula desde aquella utilización ocupacional ya descrita. La referencia a nuevas medidas que la comunidad puede establecer en relación con nuevos arrendatarios, hay que entenderlas referidas al modo, extensión y condiciones de uso, pero desde el presupuesto de que la ocupación es la forma de uso exclusivo.

Por ejemplo: limitación del número de mesas para evitar concentraciones ruidosas, limitación de horario nocturno en evitación de los mismos inconvenientes, y otras limitaciones similares, y todo ello siempre dentro de una racionalidad que no impida o desvirtúe la utilización del excedentario para los mismos e idénticos fines de la actividad de hostelería, que es lo que en los estatutos se dice.

Desde luego, la prohibición total e incondicional de colocación de mesas y sillas sobre el espacio litigioso cuando lo que se explota es un negocio de hostelería, vacía absolutamente de contenido y sentido la finalidad recogida y reconocida en los estatutos. Por ello, sí consideramos que el acuerdo prohibitivo que es objeto de impugnación vulnera la norma estatutaria antes citada, la sexta d).



TERCERO.- A mayor abundamiento de lo que hemos dicho hasta aquí, es preciso advertir que una norma estatutaria, una vez redactada, pasa a cobrar vida y sentido propios. Aquella está también destinada a ser leída por terceros que confían en su contenido. Un tercero que lee los estatutos no tiene por qué interpretar que en ellos se está regulando una situación actual sin proyección futura. Si efectivamente, el uso del terreno excedentario solo permitía el uso para los mismos fines comerciales de quien venía ocupándolo en aquel momento, debió especificarse claramente, advirtiendo, no del cambio de 'medidas', sino la concreta exclusión o prohibición de un uso con ocupación del espacio. De ese modo, cualquier futuro adquirente o eventual arrendatario podía conocer exactamente el alcance del uso comercial y, en función del mismo, decidirse por la compra o el arriendo.

En este caso, no puede decirse que un desapasionado tercer lector podía entender que existía una prohibición futura de volver a colocar mesas en el espacio litigioso. Adviértase que en momento alguno se habla de esa forma de ocupación, cuando tan fácil era pronunciarse de ese modo inequívoco.

Aún más, en rigor, de lo oído a los testigos en las declaraciones hechas en el acto el juicio oral, no se encuentra una manifestación concluyente de que el uso exclusivo no pudiese consistir en ocupación con objetos de ningún tipo (que sería de mesas cuando se tratase de negocio es de hostelería, pero en otro tipo de negocios podía ser con elementos distintos: expositores, por ejemplo). Parece que la preocupación primera y fundamental fue, no impedir esa forma de uso, si no imponerle condiciones al modo de uso, como es la separación de fines del espacio excedentario, acceso para viviendas, uso exclusivo para los fines propios del negocio que se explotase en el bajo.

Como consecuencia de lo dicho y razonado está aquí, la demanda debe ser estima y, en consecuencia, el recurso debe prosperar con revocación de la sentencia recurrida.



CUARTO. - Estimada la demanda, y de acuerdo con lo que dispone el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de la primera instancia debe ser impuestas a la parte demandada.

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes'. En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.



QUINTO.- Según el apartado 8 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , 'si se estimare total o parcialmente el recurso, o la revisión o rescisión de sentencia en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.' Puesto que el recurso ha sido estimado, procede acordar su devolución al recurrente.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Vigo, se dictó sentencia con fecha 22 de diciembre de 2017 , en el procedimiento del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' Desestimo íntegramente las pretensiones de la parte actora y absuelvo a la Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 de DIRECCION000 , Vigo, condenado a Dª Amparo al pago de las costas procesales causadas .'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de DOÑA Amparo , que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Elevadas las actuaciones para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, señalándose el día 28 de febrero, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- Por la parte recurrente se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- La demandante, Doña Amparo , propietaria del local comercial situado en el bajo del edificio número NUM000 de la CALLE000 , en la parroquia de DIRECCION000 , formula demanda solicitando la nulidad del acuerdo adoptado en relación con el segundo del orden del día de la junta celebrada el 7 de julio de 2016, por considerarlo contrario a los estatutos de la comunidad.

Para la resolución del presente litigio es preciso tomar conocimiento de la situación jurídica de la zona conflictiva a la que se refiere el acuerdo citado. Los extremos que son de interés a los efectos indicados son los siguientes.

1º. En la escritura de propiedad horizontal y en relación con el bajo comercial indicado se dice 'el terreno excedentario situado al frente de la casa que le separa de la carretera será elemento común de la totalidad de las diferentes entidades de que consta el inmueble. Sin embargo se respetará la actual división del mismo que le separa en dos zonas, una de acceso a las plantas elevadas, y la otra para el bajo, entidad número seis [local comercial objeto de litis]. Incluso la actual ventana existente en dicho bajo, que abre hacia la zona de acceso a las plantas superiores, podrá el titular del mismo convertirla en puerta de acceso.' De lo dicho, resulta que el espacio situado al frente del bajo comercial se ha acotado por una división que configura un pasillo a su izquierda que da acceso a las viviendas, con objeto de separar el espacio inmediato a la entrada del local de aquel acceso. Esa división entre ambos espacios se ha llevado a cabo materialmente mediante la construcción de unas vallas metálicas decoradas con plantas enredaderas, según se acordó en junta de propietarios de 22 de febrero de 2000 (en la que se aprobaban los estatutos). Al mismo tiempo, en junta de 15 de marzo del mismo año se decidió que la división tendría una altura aproximada de metro y medio.

2º. La razón de levantar esta estructura de división en el espacio común radica en el deseo de los dueños de las viviendas de reservar un espacio que les evitase el paso por entre las mesas del establecimiento de hostelería que explotaba el bajo, a la vez que se ponían a resguardo de la vista de los clientes. Así se expresó en los estatutos de la comunidad. En efecto, en su artículo sexto d), y respecto a este espacio inmediato al bajo comercial, se dice: 'Respecto al terreno excedentario situado al frente de la casa, que le separa de la carretera, el cual aparece escrito en la letra G) del expositivo IV de la escritura de obra nueva y división horizontal como elemento común, se establece lo siguiente: en primer lugar, se respetará la división de las dos zonas de acceso reflejada en la escritura de obra nueva y división horizontal, por lo que se procederá por parte de los usuarios del local comercial a establecer una clara división entre ambas, contribuyendo de esta forma a preservar la intimidad de los vecinos del edificio. Para proceder a la colocación de la citada división se estará a lo acordado por la junta de propietarios. En segundo lugar y respecto a la zona de acceso al local comercial situada a su frente y que pese a tratarse de un elemento común, es utilizada exclusivamente por el local con fines idénticos a los de su negocio, correrán de su cuenta y cargo los gastos de limpieza que sea ocasionen por su uso.' De lo que se dispone en estos estatutos, quedan claros los siguientes extremos. a) Que aun tratándose de un terreno que es elemento común, se delimitan dos espacios separados materialmente; uno estrecho de acceso a las viviendas y otro al frente al local comercial. b) Se constata que el espacio situado al frente del bajo comercial es para su uso exclusivo, especificándose que ha de ser 'con fines idénticos', a los del negocio que en él se explota (en este caso, establecimiento dedicado a hostelería). Conviene reparar en esa especificación sobre el uso del espacio: es para con fines comerciales a los que dedique el bajo.

Esta vocación de exclusividad de uso para el titular del bajo comercial ha sido confirmada por el promotor del inmueble en su interrogatorio en el acto del juicio. El mismo destinaba aquel espacio para la colocación de bienes propios (coche) o de otros a quienes lo permitía (una lancha a un amigo).

3º. En junta de propietarios de 13 de marzo de 2000, antes ya citada, se recuerda que la totalidad de los propietarios ha permitido la utilización de esa zona situada al frente por los arrendatarios del bajo comercial con fines de negocio, siempre y cuando se proceda por estos a realizar la división entre las dos zonas de acceso y se encarguen asimismo de la limpieza y cuidado que es uso ocasione. En la misma junta, y en el apartado de ruegos y preguntas, se dice que 'estas medidas solamente regirán mientras el local comercial tenga como objeto social el actual y con los mismos titulares arrendatarios, en el momento en que el arrendatario sea otra persona física o jurídica, aun cuando el destino del local sea el mismo, se procedería a establecer unas nuevas medidas para la utilización de dichos anexos, convocada la correspondiente junta General.

4º. La previsión de cambio a nuevo arrendatario del bajo comercial se ha producido en la persona de la demandante, Sra. Amparo . En la junta de 7 de junio de 2016, el propietario del bajo se solicita de la comunidad seguir utilizando la zona común situada en el frente del edificio por los nuevos arrendatarios del local con la colocación de mesas, tal como se venía haciendo por los anteriores arrendatarios, autorizados a tal fin por la comunidad. La petición del propietario no se aprueba, y es contra este acuerdo del directorio contra el que se recurre la demanda, lo que se hace al amparo del art. 18.1-a) de la Ley de Propiedad Horizontal , por considerarse que es contrario a lo que se dispone en el artículo sexto D) de los estatutos de la comunidad.



SEGUNDO.- Estamos ante un problema de interpretación de cuáles son los derechos atribuidos al propietario - y, por extensión, a los usuarios- del bajo comercial hoy destinado a negocio de hostelería. Dicho de otro modo, cuál es la forma y alcance del uso de ese terreno situado al frente. La interpretación de la comunidad es contraria a la que expresó en aquellos actos y documentos donde reflejó su voluntad. La interpretación restrictiva de la comunidad, lleva a dejar sin contenido el uso del espacio litigioso en cuanto que lo desvincula absolutamente de los fines propios del negocio. Es más, se podría decir que desvirtúa lo que es el derecho al uso. Piénsese que el uso exclusivo de ese espacio no tiene otro sentido razonable que el ocupacional.

De ninguna manera cabe entender que el uso es simplemente para acceso al local, para paso de personas, porque ello no requiere de adscripción o nombramiento especial en cuanto que es consustancial al terreno mismo inmediato a la entrada del bajo. Si es solo para acceder al local no era preciso ni hablar de uso ni adscribirlo al bajo. Si a ello se añade que el arriendo es para establecimiento de hostelería, y el uso del espacio lo es para los fines mismo del negocio, no cabe sino entender que lo es para colocación de elementos de explotación del mismo.

No dice la comunidad de propietarios a qué otros fines respondía la atribución del uso exclusivo. Y es, ciertamente, difícil imaginar otros fines que no sean de esta índole. Desde otra perspectiva podría decirse que con la atribución exclusiva del terreno para fines idénticos a los del negocio, está en cierto modo concibiéndose la ocupación de ese espacio como una extensión útil de la actividad negocial, lo que concuerda con el fin a que se ha venido destinando aquel, esto es, la colocación de mesas y destinadas a los clientes.

No puede pasar desapercibido el hecho de que el promotor del inmueble, el Sr. Elias , que declaró en primer lugar en el acto del juicio, siempre entendió el uso del espacio litigioso como espacio susceptible de ser ocupado por quien fuera propietario o poseedor del bajo, como él lo hacía con el coche propio o la lancha de algún amigo. Es decir, que el uso se entendió siempre en función de su posible ocupación de acuerdo con las necesidades del bajo.

Ahora bien, una vez determinado que es susceptible de ese tipo de uso, otra cosa es en qué condiciones haya de hacerse la ocupación.

Sentado lo anterior, cuando en la junta de 13 de marzo de 2000 se prevé la posibilidad de establecer unas nuevas medidas para la utilización de dicho anexo con ocasión del cambio de arrendatario, hay que entender tal cláusula desde aquella utilización ocupacional ya descrita. La referencia a nuevas medidas que la comunidad puede establecer en relación con nuevos arrendatarios, hay que entenderlas referidas al modo, extensión y condiciones de uso, pero desde el presupuesto de que la ocupación es la forma de uso exclusivo.

Por ejemplo: limitación del número de mesas para evitar concentraciones ruidosas, limitación de horario nocturno en evitación de los mismos inconvenientes, y otras limitaciones similares, y todo ello siempre dentro de una racionalidad que no impida o desvirtúe la utilización del excedentario para los mismos e idénticos fines de la actividad de hostelería, que es lo que en los estatutos se dice.

Desde luego, la prohibición total e incondicional de colocación de mesas y sillas sobre el espacio litigioso cuando lo que se explota es un negocio de hostelería, vacía absolutamente de contenido y sentido la finalidad recogida y reconocida en los estatutos. Por ello, sí consideramos que el acuerdo prohibitivo que es objeto de impugnación vulnera la norma estatutaria antes citada, la sexta d).



TERCERO.- A mayor abundamiento de lo que hemos dicho hasta aquí, es preciso advertir que una norma estatutaria, una vez redactada, pasa a cobrar vida y sentido propios. Aquella está también destinada a ser leída por terceros que confían en su contenido. Un tercero que lee los estatutos no tiene por qué interpretar que en ellos se está regulando una situación actual sin proyección futura. Si efectivamente, el uso del terreno excedentario solo permitía el uso para los mismos fines comerciales de quien venía ocupándolo en aquel momento, debió especificarse claramente, advirtiendo, no del cambio de 'medidas', sino la concreta exclusión o prohibición de un uso con ocupación del espacio. De ese modo, cualquier futuro adquirente o eventual arrendatario podía conocer exactamente el alcance del uso comercial y, en función del mismo, decidirse por la compra o el arriendo.

En este caso, no puede decirse que un desapasionado tercer lector podía entender que existía una prohibición futura de volver a colocar mesas en el espacio litigioso. Adviértase que en momento alguno se habla de esa forma de ocupación, cuando tan fácil era pronunciarse de ese modo inequívoco.

Aún más, en rigor, de lo oído a los testigos en las declaraciones hechas en el acto el juicio oral, no se encuentra una manifestación concluyente de que el uso exclusivo no pudiese consistir en ocupación con objetos de ningún tipo (que sería de mesas cuando se tratase de negocio es de hostelería, pero en otro tipo de negocios podía ser con elementos distintos: expositores, por ejemplo). Parece que la preocupación primera y fundamental fue, no impedir esa forma de uso, si no imponerle condiciones al modo de uso, como es la separación de fines del espacio excedentario, acceso para viviendas, uso exclusivo para los fines propios del negocio que se explotase en el bajo.

Como consecuencia de lo dicho y razonado está aquí, la demanda debe ser estima y, en consecuencia, el recurso debe prosperar con revocación de la sentencia recurrida.



CUARTO. - Estimada la demanda, y de acuerdo con lo que dispone el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de la primera instancia debe ser impuestas a la parte demandada.

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes'. En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.



QUINTO.- Según el apartado 8 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , 'si se estimare total o parcialmente el recurso, o la revisión o rescisión de sentencia en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.' Puesto que el recurso ha sido estimado, procede acordar su devolución al recurrente.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española, FALLAMOS Que, al acoger el recurso de apelación interpuesto por doña Amparo , debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en autos de Juicio Ordinario número 769/16, del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Vigo y, en consecuencia, estimamos la demanda formulada por doña Amparo contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 número NUM000 de DIRECCION000 , Vigo, por lo que declaramos la nulidad del acuerdo de negativa a la autorización contenida en el punto 2 del acuerdo del orden del día del acta de la junta de propietarios de fecha 7 de julio de 2016.

Se imponen a la demandada las costas de la primera instancia. No se hace condena en cuanto a las de esta alzada.

Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional, y, en su caso, extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo. La interposición se hará ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde el siguiente al de la notificación de esta resolución. No puede presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Al tiempo de la interposición de los citados recursos deberá la parte recurrente acreditar haber constituido en la cuenta de este expediente 0915000012032418 en el Banco Santander el depósito de 50 euros por cada recurso a que se refiere la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Notifíquese la presente resolución a las partes y remítanse las actuaciones, junto con testimonio de aquella, al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados arriba reseñados.