Sentencia Civil Nº 132/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 109/2010 de 24 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 109/2010-B 1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1147/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 SABADELL (ANT.CI-8)

S E N T E N C I A N ú m. 132

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de marzo de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1147/2008 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 6 de Sabadell (ant.CI-8), a instancia de PROMOCIONES ARYDIS VALLES S.L. contra Ángela , Flora y Benito ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de octubre de 2009, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimo parcialmente la demanda presentada por Promociones Arydis Valles, S.L., en sentido de que deben serle reintegrados por la demandada las cantidades entregadas a cuenta del total precio de la compra-venta que no se llegó a realizar por importe de 42.000 euros (18.000 más 24.000 euros) más los intereses legales desde la interposición de la demanda, y desestimarla en cuanto al excepto de cantidad demandada de 116.823,54 al corresponder a las arras penitenciales y no haberse acreditado del resto su devengo.

Que estimo parcialmente la demanda reconvencional presentada por Ángela , Benito y Flora en el sentido de declarar resuelto el contrato de compra-venta con clausula de arras penitenciales, suscrito el 29.6.2006 entre las partes haciendo suyas las arras penitenciales establecidas en el mismo de 60.000 euros al haber incumplido la actora la fecha en que debía formalizarse la operación, desestimando el resto de pediemntos por no haberse acreditado la causa de pedir.

No se hace expresa imposición en costas debidndo cada parte cubrir las instadas por su causa.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la actora y admitido el mismo, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, y comparecidas , se siguieron los trámites legales y tuvo lugar la celebración de la votación y fallo el día 8 de marzo de 2011.

TERCERO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda formulada por PROMOCIONES ARYDIS VALLES S.L. y condenó a los demandados a reintegrarle la suma de 42.000 € y estimó parcialmente la reconvención formulada por DÑA. Ángela , D. Benito y DÑA. Flora en el sentido de declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito el 29 de junio de 2006, haciendo suyas las arras penitenciales establecidas en el mismo de 60.000 €, sin hacer expresa imposición de costas.

Frente a dicha resolución se ha alzado la entidad actora principal PROMOCIONES ARYDIS VALLES S.L. a medio del recurso que ahora se conoce.

SEGUNDO. - No se discute que en fecha 29 de junio de 2006 las partes litigantes otorgaron contrato de compraventa por el que la actora principal compraba y los demandados vendían el local sito en los bajos de la calle Pérez Moya nº 26 de Sabadell, propiedad de D. Benito y Dña. Flora , y el local sito en los bajos de la calle Pérez Moya nº 30 de la misma localidad, propiedad de Dña. Ángela , por el precio total de 360.607,26 € a pagar de la siguiente forma:

a) 60.000 € a la firma del citado contrato;

b) 60.000 € a fecha 30 de enero de 2007; y

c) 240.607,26 € a la fecha de la escritura pública a otorgar en 30 de abril de 2007;

Tampoco se discute que la actora compradora realizó los siguientes pagos que se reflejaron en el propio contrato:

a) 60.000 € a la firma del contrato;

b) 18.000 € en fecha 25 de julio de 2006 que se entregó en efectivo a Dña. Elisa , hija de D. Benito ; y

c) 24.000 € en fecha 16 de julio de 2007, que también se entregó en efectivo a Dña. Elisa .

No consta acreditado, por el contrario, el pago de 3000 € que se dice realizado a Dña. Elisa a principios de septiembre de 2007.

El total de los pagos efectivamente realizados por la compradora ascendió, por tanto, a la suma de 102.000 €.

Es también un hecho aceptado que la actora compradora pactó con la Sra. Elisa -quien llevó a cabo todas las gestiones relativas al contrato litigioso- que los locales serían transformados en vivienda y vendidos como tal, asumiendo la compradora el coste de la transformación y encargándose de todo el proceso hasta lograr la licencia de uso, para lo cual se entregaron las llaves a la citada compradora quien inició las obras de reforma tras obtener la correspondiente licencia municipal para realizar las obras de cambio de uso de local a vivienda, otorgada por el Ayuntament de Sabadell en 2 de febrero de 2007 (folio 152)

Las obras de construcción de las 2 viviendas terminaron en fecha 16 de noviembre de 2007, según certificado final de obra que fue visado por el Colegio de Arquitectos de Catalunya en 30 de noviembre de de 2007 (folio 156). La licencia de Uso y Ocupación fue otorgada por el Ayuntament de Sabadell en fecha 14 de abril de 2008 (folio 164) y la cedula de habitabilidad en 7 de mayo del mismo año (folio 165).

Asimismo consta en autos que en fecha 26 de marzo de 2008, D. Benito y Dña. Flora otorgaron escritura pública de cambio de uso de local a vivienda en relación a su local (folio 144) y en fecha 7 de mayo de 2008 Dña. Ángela otorgó escritura de cambio de uso y destino en relación al suyo (folio 159).

Tras encargar D. Alejo , administrador de la sociedad actora principal, a dos inmobiliarias, la búsqueda de comprador, como los empleados de las mismas reconocieron en juicio, en 26 de marzo de 2008 y con la presencia del citado administrador en la Notaría (hecho no discutido), D. Benito y Dña. Flora otorgaron escritura pública de compraventa de vivienda a favor de D. Fausto , por el precio de 219.369 €, entregando los Sres. Elisa a D. Alejo la suma de 30.000 €, mediante cheque bancario al portador que formaba parte de los medios de cobro del precio de venta según consta en la citada escritura (folios 39 y 101). La demandante justificó el cobro de dicha suma mediante entrega de la factura que obra al folio 129 de los autos elevados. Asimismo el comprador retuvo del precio la suma de 3.950 € para financiar los gastos de escritura de cambio de uso.

Posteriormente y también con la presencia de D. Alejo en la Notaría, Dña. Ángela otorgó escritura pública de compraventa de vivienda a favor de D. Victoriano y Dña. Lourdes por el precio de 217.866 €, entregándose a D. Alejo la suma de 6000 € mediante cheque al portador que también formaba parte de los medios de cobro del precio de venta (folio 130). La demandante justificó el cobro de esa cantidad mediante entrega de la factura obrante al folio 143 de los autos elevados. Asimismo el comprador retuvo la suma de 855,20 € para gastos de cambio de uso.

Se acredita, pues, que el importe total de ambas compraventas ascendió a la suma de 437.236 € y que la actora principal recibió de los demandados la suma de 36.000 €. Asimismo se entregó a la actora, como la misma reconoció en juicio, la suma de 4.805,20 € para financiar los gastos de cambio de uso.

Por el contrario no consta acreditado en el procedimiento:

a) que en diciembre de 2007, los demandados denunciaran incumplimiento alguno de la actora y manifestaran su voluntad resolutoria del contrato y menos que esta resolución fuera de mutuo acuerdo y se acordara liquidar el meritado convenio por la suma de 36.000 €.

No se retiraron las llaves a la actora sino que ésta continuó en posesión de los locales realizando las obras hasta su finalización y buscando a continuación compradores de las viviendas, que únicamente trataron con él, como éstos manifestaron en el juicio, acudiendo incluso a la notaria cuando se formalizaron las escrituras públicas de venta de 26 de marzo de 2008 y 7 de mayo del mismo año; y

b) que los demandados hayan abonado los impuestos de estas transmisiones y la plusvalía municipal y en qué cuantía.

TERCERO .- De la resultancia fáctica expuesta se infiere:

1) que el convenio suscrito por las partes en 29 de junio de 2006 fue un verdadero contrato de compraventa ya que en él se identifican con total precisión quienes son los contratantes, qué es lo que se vende y cuál es su precio y forma de pago. En definitiva, concurren los elementos esenciales de la compraventa previstos en los artículos 1.445 y 1.254 del Código Civil .

2) que exigido por la doctrina jurisprudencial sin fisuras el concurso de la oferta y la aceptación como requisitos indispensables para la perfección del contrato, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta como por la aceptación correlativa de la misma, pronunciándose así la STS de 30 de mayo de 1996 al señalar que la ausencia de aceptación vinculante hace innecesaria cualquier otra argumentación, pues si no se ha producido el concurso eficaz de la oferta y la aceptación la inexistencia de contrato es radical (art. 1262 en relación con el art. 1261.1 CC ); y en relación con el contrato de compraventa, con mención de los artículos 1450 y 1445 CC , la STS de 3 de junio de 2002 apunta a que se trata de un contrato consensual, que se perfecciona con el mero consentimiento como resulta de la expresión «se obliga», es claro que el contrato de compraventa de 29 de julio de 2006 quedó perfeccionado desde el momento de la suscripción del documento privado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1450 del Código Civil , dado que hubo convenio en la cosa objeto del contrato y en el precio.

3) que siendo doctrina comúnmente admitida según la cual los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan sin necesidad de que las partes plasmen su acuerdo de voluntades en escritura pública, lo que en el ámbito de la compraventa se traduce en la perfección del contrato privado de compraventa desde el momento en que de cualquier forma -en el presente caso a través de su plasmación escrita en documento privado- se produzca el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, dicha cuestión es distinta y perfectamente compatible con la teoría del título y el modo que rige en nuestro Derecho privado plasmada en el art. 609 del Código Civil , según la cual, y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos de nuestro entorno como el alemán, la compraventa -aún válida, perfecta y eficaz- no es susceptible de transmitir por sí sola el dominio, sino que para que dicho efecto se produzca es necesario un acto de entrega material (traditio) o ficticia (escritura pública de la que no resulte voluntad contraria a la entrega).

En este sentido se pronuncia la STS de 26 junio 2008 al decir que cuando se celebra un contrato traslativo de dominio, la adquisición no se produce en el acto, sino que, para su perfección, ha de seguir la tradición, es decir, la puesta en posesión del objeto transferido, efectuada con intención transmisiva por el "tradens" y adquisitiva por el "accipiens"; encontrándonos ante el sistema del título y del modo, y entendiéndose por tales, respectivamente, el contrato que se erige en causa de la tradición y la "traditio" o investidura posesoria, a través de la cual se regulariza la coincidente voluntad de las partes de transmitir y adquirir.

Por lo que en el presente caso, probado que tras la compraventa en documento privado por ambas partes litigantes, las fincas fueron entregadas y ocupadas por la actora principal a quien se dio las llaves de los locales y quien realizó las obras convenidas hasta su finalización, es claro que se dio el título y el modo que implica la adquisición de la propiedad por la entidad recurrente por lo que no tiene sentido mantener la tradición instrumental que contempla el artículo 1462, segundo párrafo, del Código civil , cuando se ha dado ya anteriormente, como es hecho probado, la tradición real.

En consecuencia, de todo lo que acabamos de argumentar, resulta que existió transmisión de la posesión de la finca adquirida al tiempo de firmarse el contrato privado, aunque no se hiciera patente frente a terceros, lo que explica que frente a ellos siguiese actuando la vendedora como propietaria, por mucho que ya no lo era puesto que concurrían tanto el título (contrato de compraventa) como el modo (entrega de las llaves) que hacían que desde la misma fecha del primero la compradora apelante hubiese adquirido su propiedad.

4) que si como hemos dicho la transmisión de la propiedad a la actora principal se produjo desde el momento mismo en que se firmó el contrato privado de compraventa, es coherente que a partir de entonces la nueva propietaria fuera la que realmente vendió los inmuebles a los terceros, por más que para evitarse los costes de la primera transmisión, la escritura pública de compraventa a dichos terceros fuera otorgada por los demandados, iniciales propietarios de las fincas.

Por tanto definida la cesión de contrato como aquel acuerdo de todas las voluntades contractuales, que produce la transmisión del conjunto de los efectos de un determinado contrato a un tercero, pero siempre entendiendo dicha cesión con carácter unitario, o sea, con todo lo explicitado en el primitivo contrato, sin que suponga la sustitución de un contrato por otro posterior, pues en este caso surgiría la figura de la novación; señalando la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2006 , que la esencia de la cesión del contrato es la sustitución de uno de sus sujetos y la permanencia objetiva de la relación contractual, implicando la transmisión de la relación contractual en su integridad y, por tanto, que al nuevo sujeto pasen no sólo las obligaciones sino también los derechos del primitivo, no cabe hablar en el presente caso de cesión de contrato en las compraventas de 26 de marzo de 2008 y de 7 de mayo de 2008, pues la actora principal no transmitió a los terceros compradores de las viviendas el contrato de 29 de junio de 2006, sino que se trató de una nueva compraventa en la que la actora como propietaria era la vendedora real de los inmuebles y, por tanto, la que debía percibir el precio de éstas, que los demandados deberían habérselo entregado en tanto que, se insiste, nueva propietaria, si bien con las deducciones procedentes.

Así del importe total de ambas compraventas, que como antes se ha dicho, ascendió a la suma de 437.236 € habrá que descontar la suma de 40.805,20 € (36.000 € más 4.805,20 €) ya percibidas por la actora principal, más el precio de 360.607,26 € que ésta debía abonar a los demandados según el contrato de 29 de junio de 2006, deducida la suma de 102.000 € ya entregada a cuenta por la compradora recurrente. No procede, por el contrario, reintegrar a la actora principal la suma de 12.000 € que dice anticipadas por ella a las dos inmobiliarias que actuaron como mediadoras en la venta de las viviendas a terceros, pues según declararon los empleados de las mismas en el juicio el encargo fue hecho por D. Alejo y no por los demandados.

En consecuencia se está en el caso de estimar parcialmente el recurso y, por ende, la demanda principal, condenando a los demandados a abonar a la actora la suma de 137.823,54 €; procediendo la desestimación de la demanda reconvencional pues no cabe solicitar la resolución de un contrato perfecto, consumado y cumplido en base a unos incumplimientos contractuales no denunciados en momento alguno anterior a la presente litis.

CUARTO.- La estimación parcial de la demanda principal conlleva no hacer mención especial sobre las costas de primera instancia generadas por la misma (art. 394.2 LEC. 2000 ).

La desestimación de la reconvención conlleva la expresa imposición a los actores reconvencionales de las costas generadas por esta demanda (art. 394.1 LEC 2000 ).

La estimación parcial del recurso comporta no hacer mención especial sobre las costas de esta alzada (art. 398.2 LEC 2000 ).

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación de PROMOCIONES ARYDIS VALLES S.L. contra la sentencia de fecha 23 de octubre de 2009 dictada en el procedimiento ordinario nº 1147/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell, SE REVOCA dicha resolución dictándose otra en su lugar por la que estimando parcialmente la demanda principal y desestimando la reconvencional, se condena a los demandados DÑA. Ángela , D. Benito y DÑA. Flora a abonar a la actora principal la suma de 137.823,54 €.

No se hace mención especial sobre las costas de primera instancia generadas por la demanda principal.

Se hace expresa imposición a los actores reconvencionales de las costas generadas por su demanda.

No se hace mención especial sobre las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.