Sentencia Civil Nº 132/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 776/2011 de 08 de Marzo de 2012

Encabezamiento

ROLLO Nº 776/11-PC

SENTENCIA Nº 000132/2012

SECCION OCTAVA

===========================

Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistradas

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

===========================

En la ciudad de VALENCIA, a ocho de marzo de dos mil doce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de REQUENA, con el nº 000560/2008, por Dª Gema y D. Domingo representados en esta alzada por el Procurador D. EMILIO SANZ OSSET y dirigidos por el Letrado D.PEDRO F. ALCARRIA HERNÁNDEZ contra Dª Modesta y D. Gerardo representados en esta alzada por la Procuradora Dª.Mª JOSÉ CERVERA GARCÍA y dirigidos por la Letrada Dª.ANTONIA ESCUDERO MARTÍNEZ, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Domingo y Dª Gema .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de REQUENA, en fecha 25-5-11 , contiene el siguiente: "FALLO: Desestimar la demanda interpuesta por don Domingo y doña Gema contra don Gerardo y doña Modesta y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos deducidos contra ellos, con imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Domingo y Gema , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 5 de Marzo de 2011.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los consortes Don Domingo y Doña Gema formularon el 26 de Junio de 2.008 y con fundamento esencial en los artículos 396 y 1.255 del Código Civil y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , demanda de juicio ordinario contra el matrimonio formado por Don Gerardo y Doña Modesta , encaminada a la obtención de una sentencia que declare que la terraza superior del edificio sito en Buñol, CALLE000 número NUM000 es elemento común, pero de uso exclusivo de la vivienda sita en la planta alta de titularidad de los actores, por haberse así pactado por unanimidad de los propietarios del inmueble en documento de fecha 13 de Junio de 1.977, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a que comparezcan ante Notario a fin de otorgar el correspondiente documento público en este sentido, bajo apercibimiento de que, de no otorgarse en el plazo de ocho días desde la firmeza de la sentencia, se hará de oficio y a su costa, y todo ello, con expresa imposición de costas. Los demandados se opusieron a la demanda alegando, a los efectos que ahora interesan, de un lado, ser ajenos a dicho documento privado que sólo obliga a quienes lo firmaron y, de otro, y a su vez, que la modificación del título constitutivo que incorpora, al no constar en escritura pública, ni haber accedido al Registro, resulta inoponible frente a terceros. La sentencia de instancia aceptó la tesis de la parte demandada y, en consecuencia, desestimó íntegramente la demanda absolviendo a los demandados Don Gerardo y Doña Modesta de los pedimentos deducidos en su contra y ello con imposición de costas a la parte actora, siendo esta resolución recurrida en apelación por los Sres. Domingo y Gema .

SEGUNDO.- El recurso de apelación formulado por los demandantes se funda en esencia, aún sin indicarlo así expresamente, en el error sufrido por el juez "a quo" en la valoración de la prueba, lo que obliga a revisar las actuaciones a fin de determinar si las conclusiones que establece se ajustan o no a la resultancia probatoria y en esta tarea forzosamente se ha de coincidir con el fallo apelado por las razones que seguidamente se exponen. Las partes litigantes son los propietarios de las viviendas ubicadas en el piso alto y la planta baja del inmueble en régimen de propiedad horizontal sito en el número NUM000 de la CALLE000 de la población de Buñol, proyectándose la controversia existente sobre la terraza sita en el piso alto, sobre la que los demandantes Sres. Domingo y Gema pretenden se declare que aún siendo un elemento común, les pertenece su uso exclusivo por haberse así convenido por unanimidad de todos los propietarios en el documento suscrito el 13 de Junio de 1.977. La calificación de las terrazas como elemento común es clara y así lo declaran las SS. del T.S. de 1-7-06 y 30-3-07 , entre otras, añadiendo que "las terrazas que sean la cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas "terrazas a nivel") tienen la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el artículo 396 del Código Civil (en el mismo sentido, las SS. del T.S. de 10-2-92 y 29-7-95 ). En consecuencia, la terraza por su propia naturaleza de cubierta del edificio, y, como tal elemento común, pertenece, tanto en propiedad como en uso, a todos los dueños del inmueble, siendo la participación de cada uno de los condóminos de cincuenta centésimas, según consta en el título constitutivo (documento número cuatro de la demanda a los f. 27 y 28), no haciéndose en él mención alguna a que su uso exclusivo corresponda al titular de la vivienda sita en la planta alta. Por el contrario, como así se reseña en la escritura de adquisición del Sr. Domingo de 12 de Abril de 1.972 (documento número dos de la demanda a los f. 16 al 21) " son elementos comunes, además de los pertinentes del art. 396 C.C ., la terraza situada encima del piso alto". No obstante ello, alega la parte actora que el 30 de Julio de 1.974 Don Adriano y su esposa Doña Leticia , que entonces eran los propietarios de la vivienda sita en la planta baja suscribieron con los Sres. Domingo y Gema un documento privado por el que el Sr. Adriano renunciaba al derecho de pasar por el interior de la vivienda situada en la planta alta para hacer uso de la terraza como elemento común y que la Sra. Gema , con la licencia de su esposo, autorizaba a aquél a construir una escalera exterior de acceso a la terraza, a su cargo, y sin perjuicio alguno para los titulares de la vivienda superior ( documento número cinco de la demanda al f. 29). Así mismo aducen los demandantes y aquí radica el sustento de su pretensión, que ambos matrimonios convinieron en documento privado suscrito el 13 de Junio de 1.997 reformar la cláusula prevista en el título constitutivo relativa a la terraza como elemento común a las dos viviendas, en el sentido de que formará parte como elemento privativo y de uso exclusivo de la vivienda en piso alto, renunciando el Sr. Adriano al uso y disfrute de la misma, y recibiendo del Sr. Domingo como contraprestación a dicha renuncia la cantidad de diez mil pesetas, con el compromiso recíproco de ambas partes de otorgar la correspondiente escritura de modificación de dicha cláusula cuando cualquiera de ellas así lo pidiera (documento número seis de la demanda al f. 30), siendo un dato incontrovertido que la elevación a público de dicho instrumento, en ningún momento llegó a producirse.

TERCERO.- Sostienen los apelantes que la alteración de un elemento común, como es la terraza, respecto a la previsión existente en el título constitutivo, exige la unanimidad conforme a lo dispuesto en el artículo 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal y que este requisito se cumplió dado que el documento de 13 de Junio de 1.977 fue suscrito por todos los propietarios del inmueble que, a su vez, representaban el cien por cien de las cuotas de participación. Mas aún siendo esto así, se ha de tener presente que el artículo 5, "in fine", de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en cualquier modificación del título se observarán los mismos requisitos que para la constitución, siendo palmario que esa exigencia, en el caso que nos ocupa, no se cumplió, dado que el referido acuerdo no se plasmo en instrumento público, y, por tanto, no se inscribió. El título constitutivo es aquel acto jurídico que hace surgir a la vida esta nueva forma de propiedad, es decir, el documento en el que consta y habrá de contener además de la descripción del inmueble en su conjunto, la de los respectivos pisos y locales, fijando su cuota de participación. Añade dicho artículo 5 que el título podrá contener además, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando todo ello un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Esa condición de terceros la ostentan precísamente los hoy demandados en cuanto que adquirieron la vivienda de la planta NUM001 de sus anteriores titulares, los Sres. Adriano y Leticia , mediante escritura pública otorgada el 25 de Abril de 2.007 ( documento número ocho de la demanda a los f. 34 al 40), recogiéndose expresamente en su título que " son elementos comunes, además de los pertinentes del artículo 396 del Código Civil , la terraza pisable situada encima del piso alto " (f. 35), y sin que, a su vez, en el Registro de la Propiedad constara nota alguna que lo contradijese. Los demandantes pretenden imponer esa modificación no inscrita a los Sres. Gerardo y Modesta , que son ajenos al documento de 13 de Junio de 1.977, olvidando así que en esta materia rige el principio de relatividad contractual consagrado en el artículo 1.257 del Código Civil , a cuyo tenor los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, lo que significa que únicamente a ellos quedan limitados sus derechos y obligaciones ( SS. del T.S. de 15-11-02 , 31-1-03 , 1-3-03 y 25-2-04 , entre otras), ya que para los terceros, el contrato es " res inter alios acta", esto es, algo hecho entre otros, de ahí que por esta razón, el contrato no puede desplegar ninguna eficacia en la esfera jurídica de los terceros, ni en su beneficio, ni en su perjuicio (nec prodest nec nocet). En armonía con lo anterior, es claro que la exigencia deducida por los Sres. Domingo y Gema forzosamente ha de decaer, ya que el contenido del documento resulta inoponible a los demandados, atendida su condición de terceros extraños a él, y siendo esto así, malamente podrán elevar a público un instrumento que no han suscrito, en cuanto que esa facultad, como así resulta de lo dispuesto en el artículo 1.279 del Código Civil , se residencia únicamente en las partes contratantes. Pero es más, tampoco puede ni siquiera arguïrse con que los nuevos titulares tenían conocimiento de esas alteraciones o cláusulas no inscritas al tiempo de su adquisición. Los transmitentes Don Adriano y su Doña Leticia en su declaración testifical fueron contestes, expresando el primero de ellos, que cuando se hicieron esos papeles el Notario le dijo que si algún día vendían la casa, no valdrían para nada, si no se pasaban por el Registro de la Propiedad (13' 28'' al 13' 32''), agregando que por esa razón no les dijo nada (13' 39''). Por su parte la Sra. Leticia , dijo que después de vender la casa no le entregaron ese documento a los compradores (17' 17''), ni tampoco se les dijo nada (17' 19''), de ahí que, en atención a todo lo expuesto, proceda la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso motiva la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Domingo y Doña Gema contra la sentencia dictada el 25 de Mayo de 2.011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Requena en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 560/08, que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Dese al depósito constituido el destino legal procedente.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.