Sentencia Civil Nº 132/2015, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 35/2015 de 14 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION OCTAVA

Avd. Alvaro Domecq 1, 2º planta

Tlf: 956906163/956906177. Fax: 956033414

N.I.G: 1102042C20130004424

S E N T E N C I A Nº 132/15

ILMOS SRES :

PRESIDENTE:

Dª . LOURDES MARIN FERNANDEZ.

MAGISTRADOS:

D. IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO.

Dª ESTHER MARTINEZ SAIZ.

APELACIÓN CIVIL, ROLLO 35/15-S

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jerez de la Frontera

Juicio ordinario 1039/13

En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a catorce de septiembre de dos mil quince.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario 1039/13, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jerez de la Frontera, por la entidad Meliá Hotels International, S.A, representada por la Procuradora Doña Paloma Bulpe Revuelta y asistida de los Letrados Don Paulino Fajardo Martos y Doña Beatriz Rodríguez Antolín; siendo parte apelada la mercantil Testa Inmuebles En Renta S.A, representada por la Procuradora Doña Ana María Mateos Ruiz y asistida del Letrado Don Alejandro Martínez Manzano.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la sentencia recaída en fecha 20 de noviembre de 2.014 ante el Juzgado de Primera Instancia y que ha sido objeto de apelación es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Bulpe en representación de Meliá Hotels International S.A contra Testa Inmuebles En Renta S.A condenando a la actora al pago de costas procesales'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Meliá Hotels International, S.A y admitido se dio traslado del mismo a la otra parte, que se opuso al recurso y tras los oportunos traslados se elevaron los autos a este Tribunal.

TERCERO.-De conformidad con lo previsto en la Ley se señaló fecha para votación y fallo, que tuvo lugar el catorce de septiembre de dos mil quince.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Ha sido ponente la Magistrada Sra. Doña ESTHER MARTINEZ SAIZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de Meliá Hotels International, S.A se interpuso demanda para obtener la modulación judicial del canon arrendaticio pactado en el contrato de arrendamiento de 24 de febrero de 2.000, suscrito por ambas partes, a fin de acomodarlo a los precios de mercado y, subsidiariamente, la resolución del contrato por imposibilidad de cumplimiento.

Alega que el contrato tenía por objeto la adquisición y rehabilitación por la demandada del edificio 'Alameda Cristina' de Jerez de la Frontera y su posterior cesión a la actor en arrendamiento para su explotación hotelera por la cadena Tryp. Se pactó una duración de 20 años y una renta determinada por un porcentaje de la rentabilidad de la inversión a realizar por la propiedad. Así en el primer año el porcentaje era del 7,75% del importe de la inversión total realizada; en el segundo año dicha cantidad se incrementaría con el IPC; en el tercer año el porcentaje era del 8% más IPC; en el cuarto año del 8,5% más IPC y en los años siguientes se pactó solo su actualización conforme al IPC.

La incidencia de la crisis económica financiera en el sector turístico nacional, con un mayor impacto en Andalucía, ha determinado que desde el año 2.008 la ocupación media del hotel se haya reducido hasta un 56,70% con la consiguiente reducción de ingresos que ha sido superior al 30%. Por ello, pese a las medidas adoptadas por Meliá para intentar contener el impacto de la crisis (disminución de gastos y recortes de personal) se hace preciso reducir la renta, acomodándola a los precios de mercado, a fin de mantener la viabilidad económica de la explotación; pretensión que, aunque fue parcialmente acogida por la demandada por acuerdo de 30 de abril de 2.010 al concederle una bonificación de las rentas entre mayo de 2.010 a abril de 2.011 a cambio de un incremento en un 0,5% para las rentas de 2.016 (lo que no palió los resultados de la explotación que siguen siendo negativos en 2.012) no ha sido aceptada por la demandada que, a fecha 31 de diciembre de 2.012, ha visto amortizado el total de su inversión, que ascendió a 8.185.785 euros, con lo abonado por rentas a esa fecha (8.291.409,49 euros).

Solicita por ello que se fije el importe de la renta a abonar por la explotación del Hotel Tryp Jerez para el año 2.013 y en los siguientes años hasta la anualidad de 2.017 en los importes que se especifican en el informe de la Consultora Irea, que aporta como documento nº 14 de su demanda, a fin de acomodarla a la evolución previsible del mercado fijándose la renta a partir de entonces conforme al criterio de un experto independiente al que deberán someterse las partes. Subsidiariamente y para el caso se no acogerse dicha petición solicita se declare resuelto el contrato a instancia de Meliá con la consiguiente compensación económica para la demandada.

Por la entidad demandada se opuso a la demanda alegando que la renta fue libremente pactada por las partes, que optaron por no establecer ninguna cláusula de estabilización del precio del alquiler, y que el sector menos afectado por la crisis ha sido precisamente el sector turístico no concurriendo en el caso ninguno de los requisitos jurisprudencialmente establecidos para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

La sentencia de instancia desestimó la demanda al considerar que la base del contrato no se vio alterada por el hecho de que la renta pactada fuera superior a la renta de mercado teniendo en cuenta el volumen de negocios global de la actora y el riesgo inherente al contrato así como el hecho de que la contraprestación de la actora no se hizo depender de la rentabilidad concreta del hotel. Igualmente se desestimó la petición subsidiaria de resolución del contrato al pretenderse con ello dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de la actora.

Frente a este pronunciamiento se alza la representación procesal de la entidad Meliá Hotels International, S.A alegando la falta de motivación suficiente de la sentencia e insistiendo en el desequilibrio entre las contraprestaciones derivado del cambio de circunstancias imprevisible que ha supuesto la crisis económica, tanto a nivel general como sectorial, lo que ha llevado a que la explotación del hotel haya pasado a ser totalmente ruinosa para la actora, lo que faculta a la revisión del contrato conforme a la última jurisprudencia relativa a la cláusula rebus sic stantibus.

La demandada apelada solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por la Juzgadora de Instancia.

SEGUNDO.-La razón de ser del recurso formulado y la causa de pedir del apelante viene conformada, por tanto, por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a fin de que se modere la renta pactada en el contrato litigioso en base a la crisis ecómico-financiera cuyas consecuencias no eran previsibles al tiempo de contratar y que ha supuesto una alteración esencial que afecta a la base del negocio. La acción ejercitada en la demanda con carácter subsidiario, la de resolución del contrato, ha quedado excluida del objeto del recurso, porque la sentencia recurrida la desestima y la parte demandante se ha quietado con tal desestimación manifestándolo así expresamente en su escrito de interposición del recurso.

Como primer motivo del recurso alega la apelante la falta de motivación de la sentencia a quo al no haberse analizado la figura rebus sic stantibus en relación con el caso concreto y no haberse procedido a una comparación objetiva entre ambas partes litigantes y al no haberse valorado en forma conjunta todos los elementos probatorios.

La falta de motivación ha de ponerse en relación con el pronunciamiento que se considera inexplicado y ausente de respaldo y en este punto hemos de convenir que tal defecto no puede atribuirse a la sentencia recurrida ya que la misma expresa de modo comprensible cuáles son las razones por las que se desestima la demanda, lo que constituye la esencia de la motivación pues se trata de conocer cuáles son las razones por las que se pronuncia la resolución en un sentido u otro, lo que en nada afecta a que los argumentos sean o no compartidos, o incluso acertados, pues lo exigido es que las partes los conozcan para, a partir de ellos, poder combatirlos mediante el oportuno recurso ( STS 22de junio de 2.015 ). A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación insatisfactoria para la parte y que, como se indica en la STS de 15 de octubre de 2.001 , debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio. Y que, como recuerda la STS de 18 de junio de 2.013 , la motivación no implica la necesidad de contestar a cada uno de los argumentos de las partes ni mucho menos a cada uno de los razonamientos sobre una determinada prueba.

El motivo alegado ha de ser, por tanto, rechazado.

TERCERO.- Sobre la doctrina jurisprudencial aplicable para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus cabe reproducir lo argumentado por el TS en su reciente sentencia de 24 de febrera de 2.015 conforme a la cual: 'Planteada la cuestión de fondo en torno a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus debe señalarse que, recientemente, esta Sala ha profundizado en la moderna configuración que presenta esta figura en la actualidad delimitando la doctrina jurisprudencial aplicable en las sentencias de 30 de junio de 2014, núm. 333/2014 y 15 de octubre de 2014, núm. 591/2014 . En esta línea, y dentro del necesario ajuste o adaptación de las instituciones o figuras jurídicas a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, las citadas sentencias ya establecen una configuración plenamente normalizada de la cláusula rebus sic stantibus, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato.

En todo caso, y dada la necesaria referencia de este contexto jurisprudencial se transcribe, a tales efectos, lo declarado en el marco de aplicación de la anterior sentencia citada de 30 de junio de 2014 , particularmente lo señalado en su fundamento de derecho segundo apartados 5 y 7:

5. Criterios básicos de la delimitación: fundamento causal, base del negocio y asignación contractual del riesgo derivado .

Con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato, se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:

- La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.

- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.

Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad, económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada .por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.

La aplicación de la teoría de la base del negocio como cauce interpretativo a estos efectos ha sido resaltada por la reciente jurisprudencia de esta Sala, entre Otras, SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm. 674, 2012), 25 dé marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012 (núm. 309, 2013 ), y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).

Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado 'riesgo normal del contrato'. En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su yinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del 'riesgo normal' inherente o derivado del contrato.

En suma, estos criterios de tipicidad nos responden, en una primera instancia o contraste, a las preguntas básicas que plantel la posible atención jurídica a todo cambio de circunstancias o de condiciones, si dicho cambio tiene entidad suficiente, esto es, altera el estado de las cosas de un modo relevante, y si dichas alteración debe tener consecuencias para las partes implicadas.

7. Cambio de circunstancias: crisis económica y excesiva onerosidad.

Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de 17 y 18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por si, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.

Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencia! anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido. No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la aplicación de la cláusula rebus no se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas Sentencias, y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención, en los casos planteados, esto es, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate; de ahí, que ambas Sentencias destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus máxime; como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil).

En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrató (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, qué la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:

A) La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.

B) Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).

C) En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.'

Igualmente aclara que :' aunque la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala haya resaltado el cambio progresivo en la configuración tradicional de esta figura, particularmente instalada en un marco de aplicación sumamente restrictivo y excepcional, por una caracterización más flexible y adecuada a su naturaleza, no por ello se ha prescindido de su prudente y moderada aplicación derivada tanto de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, como de su necesaria concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato.

En segundo lugar, y consecuentemente con lo anteriormente indicado, hay que puntualizar que la concreción funcional y aplicativa de la cláusula rebus se realiza, de un modo objetivado, en atención, principalmente, a la incidencia o alcance que presente el cambio de circunstancias respecto de la asignación contractual del riesgo derivado y del mantenimiento de la base del negocio.'

Partiendo de esta doctrina y admitido, como pretende la apelante, que la actual crisis económica puede ser considerada como un fenómeno capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias ello no supone sin más la aplicación automática de la cláusula rebus sic stantibus, sino que es preciso que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual objeto del litigio ( STS de Peno de 17 y 18 de enero de 2.013 )

En el caso analizado la parte actora aporta sendos informes, de la UIB ESADE y de la entidad Irea, de los que concluye que el cambio de circunstancias operada con la crisis económica ha originado una excesiva onerosidad en la base económica del contrato que dificulta seriamente su viabilidad. Frente a tales conclusiones aporta la demandada informe de la entidad KPMG Asesores S.L en el que se considera, atendida la evolución negativa de todos los indicadores de gestión del hotel, que ha existido una gestión inadecuada/insuficiente por parte de Meliá.

Ante tales divergentes conclusiones no puede deducirse sin más, como pretende que la actora, que los resultados negativos de la explotación obedezcan exclusivamente al cambio extraordinario del panorama económico sino que también pueden obedecer a otra muchas causas, como puede ser la mala gestión u organización de la empresa. Al respecto resulta revelador que, según se hace constar en el informe Irea (página 43) el EBITDA (resultado final de la explotación antes de deducir los gastos) del hotel ha presentado resultados negativos en la práctica totalidad de la serie histórica analizada (2.003-2.012) a excepción de tres años (2.004, 2.006 y 2.007). Por otra parte, siendo cuatro las relaciones arrendaticias sobre establecimientos hoteleros actualmente en vigor entre las partes únicamente se ha intentado por la actora la modificación judicial de la litigiosa en atención a la crisis económica. Se echa en falta por ello un estudio específico sobre la gestión de la crisis económica en la concreta ciudad de Jerez al objeto de compararla con la política empresarial y gestión llevada a cabo por la recurrente.

Todo ello parece poner de manifiesto que las pérdidas o resultados negativos de la explotación del hotel se han debido no solo a la crisis económica sino también a las decisiones empresariales tomadas por la entidad demandante.

CUARTO.-Pero además uno de los criterios a tomar en consideración para aplicar la doctrina rebus sic stantibus por cambio de circunstancias es el riesgo normal inherente derivado del contrato, como así se recoge expresamente en la STS de 30 de junio de 2.010 . Así en la STS de 30 de abril de 2.015 y en aplicación de este criterio se entiende que no concurren los requisitos que la doctrina jurisprudencial exige para la aplicación de la figura rebus sic stantibus en el caso de una compra meramente especulativa.

En el caso, la finalidad económica del contrato litigioso, la explotación de un hotel en términos de rentabilidad, está vinculada, por su naturaleza, a los riesgos propios que se derivan de un cambio en las circunstancias económicas del sector turístico y a una posible ocupación deficitaria por lo que, como se dice en al citada STS de 30 de abril de 2.015 , 'acaecido el riesgo no puede pretender el contratante quedar inmune y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal negocio al otro contratante'.

Cuando la apelante arrendó el hotel lo fue a los efectos de integrarlo en su proceso productivo de modo que el precio del contrato se fijó atendiendo lógicamente a las expectativas de ocupación turística en Jerez de la Frontera durante su vigencia. La fluctuación de tales expectativas constituía, por tanto, un claro riesgo que asumía la parte actora y que se sitúa, además, en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada a la explotación hotelera.

En atención a lo anteriormente expuesto consideramos que no concurren en el caso los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus lo que nos lleva a confirmar la resolución apelada con desestimación del recurso planteado.

QUINTO.-Desestimado el recurso, las costas devengadas en esta alzada derivadas de la apelación interpuesta deben ser impuestas al recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 º y 394.1º de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Meliá Hotels International, S.A contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jerez de la Frontera en juicio ordinario nº 1039/13, debemos confirmary confirmamosla referida resolución con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Visto el resultado de la resolución recaída y conforme a lo establecido en el punto 9 de la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir y, en sus méritos, procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por la Sra. Magistrada Ponente, celebrando audiencia pública, doy fe.