Sentencia CIVIL Nº 132/2017, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 417/2015 de 24 de Abril de 2017

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000417/2015
NIG: 3501642120140009338
Resolución:Sentencia 000132/2017
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000341/2014-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 8 de Las Palmas de Gran Canaria
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Testigo Cesar
Apelado Inversiones La Oliva S.L. Josefa Cabrera Montelongo
Apelante Promatafe grupo dunasS.L. Manuel Lorenzo Perez Vera Gerardo Perez Almeida
SENTENCIA
COMPOSICIÓN DE LA SALA:
Presidente:
Don Víctor Caba Villarejo
Magistrados:
Don Víctor Manuel Martín Calvo
Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 24 de abril de 2017 .
Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del
ROLLO identificado con el número 417/2015, dimanante del procedimiento ordinario que con el número
341/2014 se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Las Palmas de Gran Canaria,
siendo apelante PROMOTAFE GRUPO DUNAS SL, representada por el procurador don Gerardo Pérez
Almeida y defendido por el letrado don Manuel L. Pérez Vera, y apelada INVERSIONES LA OLIVA SL ,

representada por la procuradora doña Josefa Cabrera Montelongo y asistida por el letrado don José A. López
Rubal, se emite la presente resolución con apoyo en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia de primera instancia dice lt;lt;Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D./Dña. Gerardo Pérez Almeida, en nombre y representación de PROMOTAFE, S.L., contra INVERSIONES OLIVA, S.L., representado por el Procurador D./Dña. Josefa Cabrera Montelongo, debo: 1.- Absolver a la entidad demandada de los pedimentos deducidos en su contra; 2.- Condenar en costas a la parte actoragt;gt;.



SEGUNDO. La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para estudio votación y fallo para el día 4 de abril de 2017.



TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación. I. Desestima la resolución recurrida la pretensión de resolución del contrato suscrito entre las litigantes el 5 de marzo de 2007 cuya finalidad era la transmisión de una suerte de terrenos en la zona conocida como Risco del Salón, en el municipio de Telde, con precio aplazado de total importe de 1.960.980 euros. La finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de los de Telde bajo el número NUM000 . El doble motivo de desestimación de la demanda se expone con claridad al inicio del fundamento jurídico tercero de la resolución recurrida: quot;debe rechazarse la pretensión resolutoria de la actora pues no sólo no ha existido incumplimiento del vendedor sino que, al no haber atendido previamente las obligaciones que le correspondía en el contrato, la actora no puede instar su resoluciónquot;. Este incumplimiento previo de la compradora, demandante en primer grado y apelante en este, se determina por la falta de atendimiento a su vencimiento de los pagarés ofrecidos como pago aplazado, incumplimiento que generó gastos a la vendedora y que motivó que esta en diciembre de 2008 comunicase a la compradora su voluntad de dejar sin efecto el pacto. Por otro lado, no considera la resolución impugnada que existiese el incumplimiento denunciado en la demanda atribuible a la vendedora de ocultamiento de la realidad urbanística de la finca enajenada (en la demanda se dice que la compradora creyó que parte del terreno estaba calificado como rústico y parte como urbano cuando en su totalidad tenía la calificación de suelo urbanizable sectorizado no ordenado -SUSNO-) argumentando que la compradora siempre tuvo cabal conocimiento de que la descripción de suelo urbano y suelo rústico que contenía la escritura no respondía a la realidad.

No se discute que la parte de precio pagada asciende a 549.074,40 euros.

II. Principia le recurso de apelación con una afirmación que engloba las líneas de la impugnación: quot;la sentencia recurrida incurre en una manifiesta incongruencia omisiva, no analiza los hechos probados y encubre, bajo la generalidad de la desestimación de la demanda, la estimación de una demanda reconvencional no planteadaquot;.

Es primer motivo de apelación, reproducido en la alegación sexta del recurso, la incongruencia que comporta el que en la audiencia previa se fijaran como hechos controvertidos no solo la resolución del contrato sino también quot;el enriquecimiento injusto o sin causa que se produciría para el caso de que el silencio fuese considerado como aceptación de la resolución y no fuese seguido de la devolución de las cantidades recibidas por la entidad vendedoraquot; -folio 7 del recurso- y que, sin embargo, la juzgadora a quo no haya analizado y resuelto sobre este enriquecimiento sin causa y, abundando en la incongruencia, haya considerado y analizado como hecho controvertido la cuantía de una posible indemnización a la vendedora derivada de la resolución.

El segundo motivo de apelación denuncia quot;vulneración de los artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; Error en la apreciación de la pruebaquot;. En primer lugar porque se ha acreditado, según la apelante, que concurre un supuesto de resolución de venta por no entrega del objeto convenido o por entrega de un objeto inhábil para la finalidad pretendida con la venta, conocido doctrinalmente como aliud pro alio, que justificaría la resolución ya que la compradora apelante desconocía la real calificación urbanística de los terrenos. Se remite para probar este extremo al testimonio de don Cesar , al que considera, por boca del mismo, quot;intermediario, pero el contrato era exclusivo de don Eduardo ;, y que manifestó en el plenario que no sabía si éste último quot;conocía la calificación urbanística real de la fincaquot; y quot;que don Eduardo nunca fue al terreno, que compraba lo que se describía en los títulos y con arreglo a lo descrito en la escritura, y que se le dijo que una parte era urbanaquot;. Y en segundo término porque considera que el requerimiento resolutorio que la apelada practicó en diciembre de 2008 es ineficaz.

El tercero motivo de apelación (alegación cuarta del escrito de impugnación) es la quot;vulneración por la sentencia recurrida de los artículos 1123 , 1124 , 1295 y 1303 del Código Civilquot ;. Lo apoya la recurrente en el dato aportado en la vista oral por el testigo Cesar de que ambas partes resolvieron el contrato de mutuo acuerdo en virtud del cual la apelada restituiría la parte del precio pagada bien en dinero bien en terrenos, habiéndose en este último caso incluso confeccionado un plano-folio 11-.

Denuncia finalmente Promotafe SL la quot;vulneración de la doctrina jurisprudencial aplicablequot;.

Este motivo hace referencia al incumplimiento contractual que comporta el aliud pro alio, en este caso la inhabilidad del objeto para su destino, la actuación urbanística sobre suelo urbano, ya que, según la parte, los impedimentos urbanísticos y administrativos actúan como causa resolutoria de la relación.

III. Manifiesta la apelada su conformidad con el sentido desestimatorio de la resolución recurrida, si bien no comparte con esta el argumentario de desestimación puesto que, según su tesis, el contrato se había resuelto en virtud de un pacto comisorio (requerimiento notarial de 2 de diciembre de 2008, que no fue contestado por la apelante y que, de conformidad con lo previsto en el artículo 1504 del Código Civil , quot;implicaba la resolución del contrato, sin necesidad de ratificación judicialquot; -folio 12 del escrito de oposición al recurso, segundo párrafo-). Consecuentemente, no comparte con la sentencia, aunque no la puede recurrir por no suponerle gravamen alguno, la falta de toma en consideración de este argumento.

Considera igualmente la apelada que, implícitamente, en la sentencia recurrida se ha desestimado la pretensión de enriquecimiento injusto planteada en el cuerpo de demanda.

Rechaza la alegación de la apelante que es el eje fundamental de su pretensión: su intención de adquirir terrenos de calificación urbana, siquiera en parte. Sostiene, por el contrario, que la intención era, de consuno con la don Cesar , la de adquirir terrenos en la zona para con éste, a través de empresas dirigidas por ambos, desarrollar un polígono industrial previo desarrollo de un plan parcial urbanístico. Reconoce como cierto que en la parte expositiva del contrato se dice que la vendedora es dueña de una finca quot;en parte rústica y en parte urbanaquot;, pero no en la parte expositiva donde, además, se fija un precio unitario para toda la superficie enajenada (60 euros por metro cuadrado). Admite igualmente que ninguna parte de la parcela era suelo urbano, si bien este extremo era conocido por ambas contratantes al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, como con acierto ha concluido la juzgadora a quo.

Tampoco comparte la valoración sesgada que hace el recurso de apelación de las afirmaciones vertidas por el Sr. Cesar en la vista oral, mostrando su conformidad con la interpretación que hizo la juzgadora de primer grado. Este testigo, que fue quien negoció y pactó las condiciones de venta, en su nombre y en nombre de la apelante, admitió que sabía que el suelo no tenía la calificación urbanística de urbano. Es más, recuerda que el propio representante legal de la sociedad apelante reconoció en el plenario quot;que el terreno no permitía el desarrollo urbano y que la intención en el momento de comprar era del de promover un polígono industrialquot;.

Advierte asimismo de que la única incumplidora del contrato fue la apelante, que sólo atendió al pago de uno de los tres pagarés emitidos para el pago del precio, solicitando la renovación de los otros dos, lo que generó gastos a la apelada.

Por último, priva de eficacia para la resolución del litigio los hechos introducidos por el testigo Sr.

Cesar en su testifical y que ha hecho valer la apelante en su recurso. En primer lugar por ser un argumento de aportación claramente extemporánea. En segundo término por tratarse de un acuerdo o principio de acuerdo, siempre verbal, quot;anterior, con toda probabilidad, al requerimiento notarial antes aludidoquot;. En tercer lugar, porque ese acuerdo obedecía no a la calificación urbanística de los terrenos vendidos sino a la imposibilidad de la compradora de hacer frente a su precio. Y, finalmente, porque el contenido del acuerdo era la restitución de lo entregado previo abono de los gastos bancarios de renovación de pagarés abonados por la vendedora. Y estos han ascendido, como se ha probado en primera instancia, a la suma de 594.540,25 euros, esto es más de la suma parcial del precio entregada. Es por esta razón por la que tampoco cabe esgrimir un supuesto de enriquecimiento injusto al no haber supuesto la operación enriquecimiento alguno para la vendedora.



SEGUNDO. Dice la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2016 ROJ: STS 1326/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1326 acerca de la congruencia exigible de los pronunciamientos judiciales que de lt;lt;la jurisprudencia constante de esta Sala (entre las más recientes, SSTS de 3 de junio de 2015, rec. 1532/2013 , 7 de mayo de 2015, rec. 1306/2013 , 17 de febrero de 2015, rec. 1893/2013 , y 19 de septiembre de 2014, rec. 1189/2012 ) se deduce: (i) que se trata de una exigencia que consiste en la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso y que, por tanto, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica; (ii) que, en consecuencia, el juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre su parte dispositiva - dictum - y el objeto del proceso, delimitado a su vez por los elementos subjetivos del proceso, las partes, y por los elementos objetivos, la causa de pedir, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones formuladas, y las peticiones mismas; (iii) que, por tanto, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia; (iv) que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, pues permite que se realice con cierto grado de flexibilidad, bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias así como una adecuación sustancial y no absoluta entre lo pedido y lo concedido, de tal modo que se decida sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo, en todo o en parte; (v) que las sentencias absolutorias no pueden ser por lo general incongruentes, pues resuelven sobre todo lo pedido, salvo que la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el órgano judicial ( STS de 30 de abril de 2014, rec. 1439/2013 , con cita de las SSTS 476/2012, de 20 de julio , 365/2013, de 6 de junio , y 697/2013, de 15 de enero ); (vi) que por eso mismo no concurre el vicio de incongruencia por omisión «cuando razonablemente el silencio signifique una desestimación tácita, cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución»; (vii) que respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia, se produce por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal ( STC 18 de octubre de 2004 ); y (viii) que su denuncia ante este Tribunal exige cumplir la carga que impone el apartado 2 del art. 469 LEC en relación con el art. 215.2 LECgt;gt;.

De la anterior doctrina se desprende como rasgo definitorio del principio dispositivo y del deber de congruencia que han de respetar las resoluciones judiciales la absoluta y necesaria respuesta que éstas han de conferir a las peticiones contenidas en la demanda o en la reconvención. Rasgo que en sentido negativo comporta el que no se debe argumentar ni proporcionar otras soluciones que no atiendan a lo requerido en dichos escritos definitorios o contenedores de la pretensión.

Si atendemos a la demanda iniciadora de este expediente constatamos en su suplico que lo que se insta únicamente es que quot;se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado el 5 de marzo de 2007...condenando a la entidad demandada a reintegrar a la entidad PROMOTAFE SL la totalidad de las cantidades percibidas a cuenta del precioquot;. Esto es, una única acción es la ejercitada en dicho escrito rector del procedimiento, la resolución contractual (en esta caso según sostiene el cuerpo de la demanda por haber incumplido la vendedora con sus obligaciones) con la consiguiente restitución de prestaciones, en caso de la demandada de la parte del precio abonada. De modo que el objeto del proceso no puede ser otro que el derivado de dicha petición.

Cierto es que en la fundamentación jurídica de la demanda se incluyen en el último apartado apuntes sobre la doctrina del enriquecimiento injusto, pero las consecuencias jurídicas de esta teoría no se traducen en el suplico de la demanda en pretensión alguna, lo que impide al juzgador, sea en primera sea en segunda instancia, analizar la pertinencia o procedencia de su aplicación al caso, lo que, claro está, no excluye que pueda hacerse valer por otros cauces.

Del mismo modo podemos descartar el tratamiento o análisis de otras cuestiones introducidas con posterioridad a los hechos contenidos en la demanda y contestación y a las consecuencias jurídicas que pudiesen derivarse de dichas nuevas cuestiones, como son las relativas a un pretendido acuerdo de resolución, a todas luces contradictorio con el escrito de demanda, o a la concurrencia de un vicio (error) a la hora de prestar la apelante el consentimiento, cuestión introducida por su defensa en fase de conclusiones.

De modo que el objeto de la controversia, a diferencia de lo que se expone en el recurso, no puede ser distinto, tanto en una como en otra instancia, al de la probanza y acreditación de si procede o no la resolución del contrato por haber la parte vendedora incumplido con su obligación principal de entrega del bien objeto de la venta, que es lo que se propone en el suplico de la demanda. Por consiguiente, la Sala considera que no puede tildarse de incongruente a la sentencia dictada en primera instancia puesto que se pronuncia sobre dicho único extremo controvertido según el tenor de la propia demanda y, con fundamento en el mismo, desestima la pretensión. Cierto es que también analiza otras cuestiones que han suscitado controversia, pero en casi todos los casos es para advertir que no tienen cabida en la solución de la litis por su extemporaneidad (último párrafo del fundamento jurídico segundo y últimos párrafos del fundamento jurídico quinto).



TERCERO. Incumplimiento de la vendedora no probado. La Sala muestra su acuerdo con la existencia de la doctrina que invoca el recurso relativa a la resolución de un contrato de compraventa por inhabillidad del objeto vendido o por no ser el entregado el convenido, doctrinalmente conocida como causa de resolución aliud pro alio. Otra cosa es que, como más adelante se explicará, la considere de probada aplicación al litigio.

La referida construcción jurídica la explica el Tribunal Supremo en, entre muchas, su sentencia de 28 de enero de 1992 -AC 525/1992 - diciendo que lt;lt;se está en presencia de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 y, por consiguiente, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el artículo 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias porque los artículos 1484 y 1490 del Códigio Civil, como reguladores de las acciones redhibitoria y quanti minoris, integradas en el artículo 1486, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destinagt;gt;. Más recientemente, en su sentencia de 9 de julio de 2007 recuerda que lt;lt;A partir de la apreciada inadecuación del objeto de la compraventa al fin que le es propio, más allá de la mera insatisfacción subjetiva del comprador, la aplicación que el tribunal de instancia hace de las normas invocadas como infringidas resulta plenamente correcta, pues la presencia de cosa diversa o 'aliud pro alio ' determina el incumplimiento del contrato con la subsiguiente insatisfacción -ya objetiva- del comprador, lo que le permite acudir a la protección dispensada por el artículo 1124 del Código Civil , y pedir conforme al mismo la resolución del contrato [.] con las consecuencias inherentes a dicha resoluciónquot; -EDJ 2007/92322-.

Hemos de reseñar en primer término que no compartimos el argumento contenido en la sentencia de primera instancia relativo a la imposibilidad de Promotafe SL de invocar la resolución contractual por no haber cumplido las obligaciones que le incumben. Es verdad que dicho criterio es de general aplicación, salvo, como también dice el Tribunal Supremo, cuando el incumplimiento de quien acciona obedezca a un previo incumplimiento de la otra parte, en este caso el pretendido de no entrega por la vendedora del objeto convenido. Por eso la Sala consideraría justificada la suspensión del cumplimiento de la obligación de pago por parte de la compradora, y la procedencia del ejercicio de la acción de resolución, siempre que aportase al proceso cumplida prueba de que no quiso adquirir lo que se le entregó sino una cosa diferente, esto es, tal y como reza la escritura que contiene el contrato controvertido, una suerte de terrenos en parte urbanos y en parte rústicos. Mas es esto precisamente lo que no se ha probado en primera instancia. De hecho, lo que se ha acreditado es lo contrario, compartiendo la Sala la razonable interpretación que del testimonio de los Sres.

Eduardo y Cesar hace la juzgadora a quo en el fundamento jurídico cuarto de la resolución impugnada.

El representante legal de la parte apelante, Sr. Eduardo , se remitió al testimonio del Sr. Cesar en lo que atañe a los términos de la negociación por haberle sido encomendada a dicho Sr. Cesar esa labor por su padre, el hoy fallecido Sr. Justo . Y la interpretación que de las palabras del Sr. Cesar hace el recurso es sesgada e incoherente con el sentido general de su testimonio. Y ello porque el testigo fue tajante al afirmar su condición de mandatario o representante del Sr. Justo , a la sazón representante legal de la apelante, al decir que fue él quien negoció en nombre de éste quot;lo que hay que vender y lo que hay que pagarquot; (29'20'') y que quot;yo hice de intermediario y llegué hasta el final de la negociaciónquot; (31'). De igual contundencia fue su testimonio en lo que concierne a que él, actuando tanto en su nombre como en su calidad de mandatario o representante del Sr. Justo , sabía que el suelo que se vendía era urbanizable y no urbano (30') y que imaginaba que el Sr. Justo también conocía dicha situación urbanística, contraria a la declarada en la escritura de venta, porque el Sr. Justo sabía quot;que Carlos Jesús (representante legal de la apelada) no tenía suelo urbanoquot; (41').

El testimonio del Sr. Cesar deviene determinante para la resolución del litigio no sólo porque nadie ha discutido su condición de intermediario, mandatario o mediador de Promotafe SL en la compra sino porque el propio representante legal de esta entidad se remitió a su testimonio en la vista oral. Y del contenido de dicho testimonio la Sala deduce sin ambages que el Sr. Cesar sabía que el terreno que adquiría Promotafe SL no era urbano. El que el representante legal de Promotafe SL en aquella época conociese o no este detalle no puede ser esgrimido frente a la vendedora en la forma que lo ha sido en este expediente. En primer lugar porque la Sala entiende con la juez de primer grado que el representante legal de la compradora supo que no se adquiría en esta concreta operación suelo urbano. Porque así lo dedujo su mandatario y porque una somera inspección de la zona hace evidente la falta de urbanización de dicho terreno (así lo admitió en la vista oral el representante legal de la apelante). Pero es que incluso en el caso de que el representado o mandante no hubiese tenido conocimiento cierto de esta contradicción entre lo que se hizo constar en la escritura en relación con calificación urbanística de los terrenos y la realidad, el mismo no tendría acción contra la vendedora, que sí transmitió esta discordancia al mandatario o representante, el tantas veces mencionado Sr. Cesar , sino contra éste por haberse excedido o incumplido los términos del mandato o representación.

En consecuencia con lo expuesto, desestimamos el recurso de apelación, confirmando la sentencia dictada en primera instancia, al no haberse acreditado incumplimiento alguno por parte de la entidad vendedora.

ÚLTIMO. La desestimación del recurso comporta imponer al recurrente el pago de las costas generadas en esta alzada - artículo 398.1 de la LEC -.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por PROMOTAFE-GRUPO DUNAS SL contra la sentencia dictada el 6 de marzo de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Las Palmas de Gran Canaria en el juicio ordinario identificado con el número 341/2014, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución imponiendo al recurrente las costas generadas en esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.