Sentencia Civil Nº 133/2008, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 28/2008 de 21 de Abril de 2008

Encabezamiento

ROLLO NUM. 28/2008

ORDINARIO NUM. 154/2005

VALLS NUM. UNO

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

D. Manuel Díaz Muyor

Dª Mª Angeles Barcenilla Visus

En Tarragona a 21 de abril de 2008.

Visto ante la Sección Primera de esta Audiencia Provincial el Recurso de Apelación interpuesto por Luis María y Silvia , representados por la Procuradora Sra. Rosa Elías y defendidos por el Letrado Sr. Just

Faro, en el Rollo nº 28/2008, derivado del procedimiento ordinario 154/2005 del Juzgado nº 1 de Valls, al que se opusieron

Jose Miguel y Estefanía , no comparecidos en esta instancia.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Desestimo la demanda principal interpuesta por la Procuradora Dña. Isabel Fermín Partido en nombre y representación de D. Luis María y Dña. Silvia, contra D. Jose Miguel y Dña. Estefanía, representados por el Procurador D. Albert Solé Poblet, y, en consecuencia debo absolver y absuelvo a los citados demandados de las pretensiones deducidas en aquella, con imposición de las costas dimanantes de la acción principal a los demandantes. Estimo la demanda reconvencional articulada por el Procurador D. Albert Solé Poblet en nombre y representación de D. Jose Miguel y Dña. Estefanía, contra D. Luis María y Dña. Silvia, representados por la Procuradora Dña. Isabel Fermín Partido, y, en consecuencia, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 10 de Enero de 2005, dando por cumplida la obligación de la parte vendedora de devolución del doble de la cantidad entregada en concepto de arras por la compradora en virtud de dicho contrato, y debo condenar y condeno a los demandantes reconvenidos Sres. Luis María-Silvia a estar y pasar por dicha declaración, debiendo entregarse a éstos la cantidad consignada en la cuenta del Juzgado por los demandados reconvinientes (24.000 euros), con imposición de las costas dimanantes de la acción reconvencional a los demandantes reconvenidos Sres. Luis María-Silvia".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Luis María y Silvia en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen adhesión o se opusieran al mismo, por Jose Miguel y Estefanía se interesó la confirmación de la sentencia, no compareciendo ante esta Audiencia, a pesar de haber sido oportunamente emplazado.

CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Antonio Carril Pan.

Fundamentos

PRIMERO.- La apelación se alza contra la desestimación de la demanda, que pretende la condena de los demandados a otorgamiento de la escritura pública de la compraventa celebrada, en documento privado, por los litigantes respecto de las fincas registrales NUM000 y NUM001, con simultaneo pago del precio aplazado, y la desestimación de la demanda reconvencional, en virtud de la cual la sentencia recurrida declaró resuelto el referido contrato en base al cumplimiento de las arras penitenciales pactadas en su día por los contratantes, y lo hace invocando la errónea interpretación de la referida cláusula de arras.

SEGUNDO.- El tema fundamental de la presente litis lo constituye el contenido de la cláusula séptima del contrato privado firmado por los litigantes, según la cual "la parte compradora se obliga al pago del precio aplazado dentro del plazo establecido en el anterior capítulo, de lo contrario quedará resuelto el presente contrato, sin derecho a la devolución de la paga y señal. Igualmente si la parte vendedora no formaliza dichas escrituras libre de cargas y en las condiciones pactadas dentro del plazo establecido, estará obligada a la devolución de los importes anticipados, más otra parte igual a dicha cantidad en concepto de daños y perjuicios como cláusula mutuamente aceptada".

TERCERO.- En orden al pacto de arras es ilustrativa la doctrina del TS que establece la naturaleza del mismo, tal y como lo hace la sentencia de 21 de junio de 1994 , según la cual: "En orden a la naturaleza del pacto de arras, la jurisprudencia de la Sala viene admitiendo la existencia de las siguientes clases: a) Penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1454 CC , concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato. b) Confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo, el supuesto previsto en el art. 343 CCOM ., y c) Penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal de art. 1154 , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada". Y respecto de la arras penitenciales, dijimos en nuestra sentencia de 20 de abril de 2006 , que las mismas, contempladas en el artículo 1454 del CC , se caracterizan por facultar a las partes, por mediar concierto libremente convenido conforme la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 del CC , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el art. 1454 autoriza (TS, S 22 de septiembre de 1999 ), siendo preciso para que se configuren las arras como penitenciales, que conste de manera evidente la intención de las partes de dar a las mismas el carácter del art. 1454 (TS, S 23 expresando de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de lo convenido por medio del mecanismo que las arras penitenciales implican: devolución dobles para el vendedor, pérdida para el comprador. Las arras penitenciales tienen, según reiterada jurisprudencia, carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido (TS, Ss 16/12/1970; 8/2/1993; 21/6/1994). Así, pues, la condición de las referidas arras no precisan del uso de esa denominación ni de la mención del art. 1454 CC , pero si de que consta inequívocamente la facultad de desistir del contrato que comportan, sin que el término arras o señal, que utiliza el artículo 1454 , sea suficiente por si solo para entender que la intención de las partes fue pactar unas arras penitenciales. Procede aquí referir la doctrina del TS reseñada en la demanda, relativa a la diferencia entre desistir e incumplir, que se recoge en la sentencia de 19/6/1986 , según la que "debe acogerse la fundamentación del quinto motivo del recurso en cuanto ataca la afirmación de la sentencia que identifica al arrepentimiento o desistimiento del contrato regulado en el artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro , con el incumplimiento culpable del contrato tipificable en el artículo mil ciento veinticuatro , identificación inadmisible en cuanto el desistimiento implica el lícito ejercicio de una facultad o derecho potestativo concedido por el ordenamiento jurídico y el incumplimiento supone la vulneración del contenido obligacional asumido por la parte", y concluir señalando que las arras penitenciales son el precio del lícito arrepentimiento o libre desestimiento respecto del contrato perfeccionado y no la sanción a un incumplimiento de lo pactado.

Las arras penales, a diferencia de las anteriores, tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden o devuelven dobladas si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo, y se pactan para supuestos de incumplimiento de una de las partes.

Al tratar de determinar el alcance de los pactos de arras las dificultades derivan de las imprecisiones terminológicas y de la ambigüedad de las fórmulas que normalmente se utilizan al establecerlos, por lo que el TS establece que en su interpretación ha de acudirse a las normas de los artículos 1281 a 1289 de CC cuando la expresión de la voluntad de la partes contratantes no aparece clara.

La apelación sostiene que el pacto reproducido con anterioridad no contiene unas arras penitenciales sino confirmatorias-penales, ya que no facultaban a desistir sino que sancionan el incumplimiento de lo pactado, y tal consideración ha de ser aceptada, pues, si atendemos al referido pacto, se aprecia que el mismo contempla el supuesto de que el comprador no pague el precio dentro del plazo establecido, caso en el que se avenía a perder la paga o señal, o que el vendedor no formalizase la escritura libre de cargas y en las condiciones pactadas dentro del plazo establecido, supuesto en el que le impone la pena de devolución de los importes recibidos, consecuencia, como acertadamente señala la apelación, del incumplimiento del contrato, más otra parte igual a dicha cantidad en concepto de daños y perjuicios, con lo cual se impone una pena. No se encuentra en el referido pacto referencia alguna que permita comprender en él la libre facultad de las partes de desistir, unilateralmente y por libre voluntad, de la conclusión del contrato por el cumplimiento de la sanción establecida en el artículo 1454 del CC . No cabe decir que en el pacto se contemple expresa y claramente la libre facultad de liberarse del contrato en cualquier momento anterior a su cumplimiento y con independencia de que una parte hubiera incurrido en incumplimiento de sus obligaciones. Lo que contempla el pacto es el efecto que se produciría si, llegado el plazo máximo fijado para en cumplimiento de lo pactado, las partes incumplen sus obligaciones. De lo referido resulta que el pacto señalado comprende unas arras penales, que liquidan la sanción por daños y perjuicios, como el mismo pacto señala para el vendedor, pero ello siempre unido al incumplimiento y entendiendo que tal pago no priva a la parte cumplidora de la facultad de exigir el cumplimiento de lo pactado.

Si del los términos de la referida cláusula 7ª nos vamos a los de la 2ª , también invocada por los litigantes, la misma no altera la conclusión, pues en ella no aparece mas reflejo que el de unas arras confirmatorias, ya que se entrega una suma como parte del precio o, como expresamente se señala, "por y cuenta del total precio", sin que en ningún momento se haga mención de la facultad de desligarse del contrato de las partes, por lo que la mera mención de arras o paga y señal resulta insuficiente para invocar la existencia de unas arras penitenciales.

CUARTO.- De lo anteriormente referido se deriva la estimación de la apelación y la total estimación de la demanda, con la correspondiente desestimación de la reconvención formulada y estimada en la sentencia recurrida, conduciendo todo ello a la consecuencia de estimar procedente la consumación del contrato de compraventa en su día formalizado por los litigantes, al amparo de los artículos 1445, 1461, 1466, 1500, 1279 y 1124 del CC, mediante el pago del resto del precio pactado y el cumplimiento del resto de las obligaciones que forman parte del mismo, conforme a lo instado en la demanda, con imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada al haberse estimado en su totalidad las pretensiones formuladas por los demandantes, conforme dispone el artículo 394 de la LEC .

QUINTO.- Que la estimación del recurso planteado obliga no hacer imposición de costas al recurrente por disposición del art. 398 de la L.Enj.Civil .

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que declaramos HABER LUGAR a la apelación interpuesta por Luis María y Silvia, contra la sentencia dictada 3 octubre de 2007, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Valls , cuya resolución revocamos y en consecuencia:

1º) Condenamos a los demandados a otorgar la escritura de elevación a público del contrato privado de compra-venta de las fincas registrales nº NUM000 y NUM001, a favor de las demandantes, con simultaneo pago por éstos del precio aplazado, y si no hicieren se proceda la otorgamiento judicial de la misma.

2º) Condenamos a los demandados a satisfacer las cantidades pendientes por la hipoteca que grava la finca nº NUM000, y a la cancelación de las cargas hipotecarias que la gravan.

3º) Condenamos a los demandados al pago de las costas de primera instancia.

4º) Sin imposición de costas de la apelación a los apelantes.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.