Sentencia Civil Nº 133/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 438/2009 de 12 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00133/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL-SECCION CUARTA

PALMA DE MALLORCA

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000438 /2009

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE:

D. MIGUEL ANGEL AGUILO MONJO

MAGISTRADOS

Dª. MARIA DEL PILAR FERNANDEZ ALONSO

Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT

S E N T E N C I A nº 133/2010

En PALMA DE MALLORCA, a doce de abril de 2010.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario nº 241/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Palma, a los que ha correspondido el rollo nº 438/2009, en los que aparece como parte actora- apelante a D. Roberto , representado por el Procurador Sr. Xim Aguiló de Cáceres y defendido por el Letrado D. Miguel Cerdá Piedra, y como demandada-apelada a D. Juan Alberto y Dª Natalia , representados por el Procurador Sr. Jesús Molina Romero y defendido por el Letrado D. Miguel Ferrer Rigo.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia antedicho en el encabezamiento de la presente, se dictó sentencia de 12 de mayo de 2009 cuyo fallo literalmente dice: Que desestimando la demanda de Juicio Ordinario, promovida por el procurador Sr. Aguiló, en nombre y representación de D. Roberto , contra D. Juan Alberto y Dña. Natalia , debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de las pretensiones instadas en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso por la representación de la parte actora recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos y, seguido éste por sus trámites, y sin que ninguna de las partes interesare el recibimiento del pleito a prueba, quedaron las actuaciones pendientes de votación y fallo.

TERCERO.- El presente correspondió a esta Sección Cuarta en virtud de reparto efectuado por la oficina correspondiente.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El procedimiento del que dimana el presente Rollo se inició en virtud de demanda formulada por el Procurador D. Xim Aguiló de Cáceres Planas, en nombre y representación de D. Roberto , contra D. Juan Alberto y Dª Natalia , en solicitud de que se dictara sentencia en la que se condenara a dichos demandados a abonar al actor la cantidad de 63.139'34 €, de los cuales 60.000 € corresponden al principal reclamado y 3.139'34 € a los intereses moratorios generados hasta la fecha de interposición de la demanda; así como al pago de los intereses que corran hasta la fecha en que se dicte sentencia; y todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.

Dicha pretensión se fundamenta en el incumplimiento por parte de los demandados de las obligaciones asumidas por ellos en el contrato de opción de compra que otorgaron a favor del actor en fecha 25 de agosto de 2006, en cuya cláusula cuarta se pactó que si el incumplimiento contractual fuese imputable a los optatarios, estos deberán devolver al optatante la citada cantidad (30.000 €) por duplicado.

SEGUNDO.- La sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional desestimó la referida demanda, al considerar la Juez "a quo" que si hubo algún incumplimiento del contrato de opción debe imputarse al actor.

TERCERO.- El actor se alzó contra la referida sentencia y solicitó la revocación de la misma y que se dictara otra, en su lugar, en la que se estimara íntegramente la demanda. Y con carácter subsidiario solicitó que se revocara la sentencia de instancia y que se condenara a los demandados a devolverle la cantidad de 30.000 €, correspondiente a la cantidad entregada a cuenta en concepto de opción. Así como que, en cualquier caso, se revoque la imposición de costas por lo complejo jurídicamente, "e inverosímil y por tanto imprevisible por el actor del fallo de la sentencia".

Dicha parte apelante alega en su recurso de apelación que, de lo acontecido en la vista y de la prueba practicada, debe considerarse que ha quedado totalmente acreditado el cumplimiento del hoy apelante dentro de sus posibilidades, y que si las mismas se han visto mermadas es debido a que, tal y como ha quedado demostrado en el acto del juicio, los demandados no cumplieron con los acuerdos a los que llegaron, imposibilitando, de tal modo, el perfeccionamiento del contrato de opción de compra.

Así se alega en el recurso que yerra la sentencia recurrida al afirmar que se hubiera obtenido certificado de final de obra con independencia de la realización de la piscina por tratarse de licencias distintas. Eso no se desprende, en absoluto, de la testifical de la Sra. Flora , asesora jurídica del departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Llucmajor, quien declaró que sobre la vivienda existía una primera licencia de obra para una vivienda unifamiliar (LICO 522/2003) pero que posteriormente, el 27 de septiembre de 2006, se solicitó un licencia de obra para la ampliación de la vivienda y adición de la piscina (LICO 671/2003), por lo que una vez que se solicitó la segunda licencia, y como claramente dijo la testigo, a pesar de ser ambas independientes, la segunda complementa a la primera, pues al haberse solicitado la nueva licencia de obras, para obtener el certificado de fin de obra, la realidad debía ajustarse al proyecto presentado, y en el mismo se proyectaba una piscina, por lo que sin la misma terminada completamente es más que evidente que jamás se hubiera otorgado el correspondiente certificado de final de obra, y eso fue lo que realmente declaró la Sra. Flora y no otra cosa; quedando igualmente recogida tal idea en el propio certificado aportado con la contestación a la demanda como último documento nº 4, al certificar respecto a la vivienda que "las obras se han ejecutado de acuerdo con las condiciones urbanísticas exigidas en las licencias de obras números NUM000 y NUM004 para vivienda familiar y ampliación de vivienda y adición de piscina", y en relación con el documento nº 24 de la demanda, se llega a la conclusión que para obtener el certificado de final de obra de la vivienda se necesitaba ejecutar correctamente ambos proyectos, y el segundo adiciona la piscina. La vivienda carecía de certificado de final de obra y los vendedores conocían que el mismo no se iba a otorgar por haberse modificado el proyecto inicial, por lo que emplean la acción de solicitar la licencia de la piscina para así obtener la de ampliación de vivienda que necesitaban para obtener el correspondiente certificado de final de obra, que de ningún otro modo se les hubiera otorgado, ni con la vivienda tal y como estaba, ni con la vivienda sin la piscina terminada.

Se recoge en la sentencia recurrida que la voluntad de las partes cuando redactaron el contrato de opción de compra era la de imponer como condición la realización de las obras contenidas en la letra a) de la estipulación quinta del mismo, y sin embargo que las de la letra c) recogería meramente obras que los vendedores permitían realizar al comprador, sin obligación de llevarlas a cabo éste. Pues bien -se sigue alegando en el recurso-, carece de toda lógica tal afirmación si tal como se ha dicho antes, ambos apartados hacen referencia únicamente a las obras necesarias para obtener el certificado de fin de obra y, además, si no eran necesarias ¿qué sentido tenía ponerlas en el contrato de opción? pero es que además la declaración testifical de la persona encargada de redactar el contrato de opción de compra, Dª Margarita , avala totalmente lo sostenido por esta parte.

Por otra parte -se sigue alegando en el recurso-, el actor, hoy apelante, en todo momento hizo todo lo que estuvo en sus manos para cumplir con lo pactado, pues buscó presupuestos para la realización de las obras a las que venía obligado, tal y como se acredita de la amplia documental aportada por esta parte. Dicho actor se vio imposibilitado para realizar las obligaciones que suscribió en el contrato de opción de compra, pues al intentar realizar la obra mayor que era la piscina se encontró con la falta de licencia así como las excusas de los vendedores al respecto, creando incertidumbre al repetido actor acerca de la posibilidad de obtener en su día el certificado de final de obra, pues una vez se les comunicó que la licencia para la piscina, así como para la ampliación de la vivienda, se había solicitado con posterioridad al contrato de opción de compra ya sólo quedaban 15 días para formalizar el contrato, pero las condiciones no se habían podido cumplir por la mala fe de los vendedores así como por el incumplimiento de sus obligaciones. La voluntad del hoy apelante era continuar adelante con el contrato y así lo demuestra que solicitara el préstamo al banco para la compra de la vivienda a principios del 2007. Este hecho incluso parece ser valorado negativamente en la sentencia, cuando debería ser justo al contrario.

Sin duda -se concluye en el recurso de apelación- la actitud de los vendedores dificultó conseguir el certificado final de obra de la vivienda, y prueba de ello es que incluso una vez resuelto el contrato de opción y vendido el inmueble a un tercero apenas dos meses después de vencido el plazo de opción, no es hasta agosto de 2008 que la vivienda obtiene el certificado final de obra (doc. nº 4 de la contestación), hecho que sin duda haría desplegar los efectos del apartado g) de la estipulación quinta del contrato, que ya apuntó la defensa de los demandados en sus conclusiones finales, por lo que la parte vendedora vendría obligada a devolver a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta, es decir, 30.000 €; posibilidad, ésta, que deberá ser analizada por el Tribunal a la vista de las alegaciones y de la valoración de la prueba practicada.

CUARTO.- Tal y como alega la parte actora en su recurso de apelación, del contenido del documento nº 24 aportado con la demanda, consistente en un certificado del Ayuntamiento de Llucmajor referido a un informe emitido por los Servicios Jurídicos de dicho Ayuntamiento, resulta lo siguiente:

1) Que en el expediente nº NUM000 consta que se concedió licencia el día 1 de siembre de 2003 a D. Juan Alberto para construir vivienda unifamiliar aislada en la C/ DIRECCION000 , NUM001 (solar NUM002 NUM003 ).

2) Que en fecha 27 de septiembre de 2006, RGE nº 10411, se presentó por D. Juan Alberto proyecto de ampliación de vivienda unifamiliar asilada y adición de piscina, sita en DIRECCION000 NUM001 , solar NUM002 NUM003 . Tal petición de licencia se tramitó bajo el número NUM004 y en la fecha de hoy (la de la emisión del informe: 9 de abril de 2007) no se ha obtenido licencia, no obstante obra informe técnico y jurídico favorable a la concesión de la misma.

En relación con el referido informe jurídico y tal y como alega también la parte apelante en su recurso de apelación, declaró en el acto del juicio Dª Flora , asesora jurídica del departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Llucmajor, quien, a preguntas del Sr. Letrado de la parte actora sobre los dos expedientes a los que se refiere el antes mencionado certificado, manifestó: Que la segunda solicitud; es decir, la presentada en fecha 27 de septiembre de 2006 y que se tramitó bajo el nº de expediente NUM004 , es una modificación de la primera, y es consecuencia de que lo que se pretende construir es diferente de lo que se ha solicitado inicialmente y, además, se adiciona una piscina. Es decir, se había concedido inicialmente una licencia para construir una vivienda unifamiliar (expediente nº NUM000 ), posteriormente quiere hacerse una reforma sobre el proyecto inicialmente presentado y es cuando se presenta un nuevo proyecto de ampliación de vivienda y, además, se adiciona una piscina. Añadiendo, que si se hubiera decidido ejecutar exactamente el primer proyecto, que no tiene piscina, y después se decide construir una piscina sólo se pide licencia para la construcción de ésta última.

Obra también en el procedimiento, en el folio 161, otro certificado del Ayuntamiento de Llucmajor de fecha 12 de agosto de 2008, en el que consta: "Que per part del Serveis tècnics Municipals s'ha emès l'informe que es transcriu a continuació: "Un cop examinada la instancia en qüestió, s'ha inspeccionat l'emplaçament assenyalat i s'ha comprovat que, en data d'avui i en el moment de la inspecció, les obres s'han executat d'acord amb les condicions urbanístiques exigides a les llicències d'obres núms.. NUM000 ; NUM004 per vivienda unifamiliar aïllada, Ampliació de vivienda y addició de piscina, al següent emplaçament: Vallgornera Nou (solar NUM002 - NUM003 ), C/ DIRECCION000 , NUM001 ...".

QUINTO.- En cuanto al contenido del contrato de opción de compra objeto del procedimiento, de fecha 25 de agosto de 2006, en la cláusula quinta del mismo consta lo siguiente:

a. Que la parte compradora se compromete a hacer las obras necesarias para conseguir el certificado de fin de obra del Ayuntamiento antes del día 30 de noviembre de 2006.

b. Que la parte compradora se compromete a seguir en todo momento cualesquiera de las obras que pudieran llevarse a cabo, la normativa urbanística vigente, así como el proyecto original de obra otorgado por el arquitecto.

c. Que la parte vendedora solo autoriza a realizar las obras siguientes:

- Barandillas interiores y exteriores.

-Acabamiento de la piscina completa.

-Poner las barreras exteriores, así como poner tempral en las paredes exteriores del cerramiento del solar.

-Y todas aquellas obras necesarias para conseguir el fin de obra que aparezcan en el proyecto.

d. Que el pago de las obras antes mencionadas correrán íntegramente a cargo de la parte compradora.

e. Que una vez finalizadas estas obras, la parte vendedora procederá al inicio de la tramitación del mencionado certificado en el plazo máximo de 25 días una vez finalizadas las obras. Los gastos de tramitación serán enteramente a cargo de la parte vendedora.

f. Que cualquier incidencia surgida a la hora de solicitar este certificado, incluidas multas, embargos o demás contratiempos que puedan surgir, deberá ser solventado por la parte vendedora, salvo que éstas sean por motivos relacionados con la parte compradora, en cuyo caso será ésta última la encargada de solventar tales eventualidades y de hacer las gestiones necesarias para obtener dicho certificado, quedando la parte vendedora exenta de toda responsabilidad al respecto.

Dª Margarita , que fue la persona que redactó el antes referido contrato de opción, declaró en el acto del juicio y manifestó: Que tiene una inmobiliaria y que la parte vendedora le ofreció el chalet para buscar comprador; que se encontró un comprador y se redactó el contrato de opción. Que cuando las partes contratantes acudieron a su oficina para que ella redactara el contrato ya había hablado del tema y que en su oficina se acabaron de decir las condiciones del contrato de opción. Que la piscina no estaba terminada y correspondía al comprador acabarla, y era parte de las condiciones del contrato que el comprador tenía que acabar la piscina. Y que las obras de los apartados a y c de la cláusula quinta del contrato estaban totalmente relacionadas.

SEXTO.- De lo expuesto en el Fundamento de Derecho cuarto de la presente resolución resulta que la segunda solicitud de licencia de obra, la presentada después del otorgamiento del contrato de opción de compra y que dio lugar al expediente LICO NUM004 , no iba referida sólo a la piscina (adición de piscina), sino también a la ampliación de la vivienda. Lo que supone, según explicó la Sra. Flora en el acto del juicio y conforme hemos referido antes, la presentación de un nuevo proyecto referido a tal ampliación por cuanto lo que se pretendía construir era diferente de lo que se había solicitado inicialmente y que venía amparado por la Licencia concedida el 1 de diciembre de 2003, en el expediente nº NUM000 .

Lo anteriormente indicado implica que el certificado de final de obra correspondiente a la licencia inicial (expediente nº NUM000 ) no podía obtenerse independientemente de la licencia que se solicitó en fecha 27 de septiembre de 2006, ya que en la solicitud de esta última y conforme hemos reiterado a lo largo de la presente resolución se pretendía una ampliación de la vivienda unifamiliar con la presentación de un nuevo proyecto que modificaba el inicialmente presentado.

Así resulta, por lo demás, del contenido del certificado del Ayuntamiento de Llucmajor de fecha 12 de agosto de 2008, en el que consta que, según los técnicos que suscribieron el informe referido en dicho certificado, no existía impedimento alguno para expedir el certificado de final de obras, al haberse comprobado, en la referida fecha de 12 de agosto de 2008, que las obras se han ejecutado de acuerdo con las condiciones urbanísticas exigidas en las licencias de obras números NUM000 y NUM004 .

Por otra parte, también y en el mismo sentido, resulta que en el punto e de la estipulación quinta del contrato de opción de compra se pactó que una vez finalizadas las obras la parte vendedora procedería al inicio de la tramitación del certificado en el plazo de 15 días, sin distinguir ni diferenciar, por lo tanto, las obras del punto a de las del punto c de la referida estipulación quinta.

SEPTIMO.- Todo lo hasta aquí razonado supone a juicio de esta Sala y en contra de lo que se recoge en la sentencia de instancia, que no puede considerarse que existió un incumplimiento del contrato de opción por parte del actor, hoy apelante, que deba conllevar, por aplicación de lo dispuesto en el cláusula cuarta del contrato, que los optatarios tengan derecho a retener el precio de la opción. Ahora bien, tampoco consideramos que los hechos acaecidos impliquen la aplicación de lo dispuesto en dicha estipulación cuarta a favor del optante y, por consiguiente, éste tenga derecho a percibir por duplicado el precio de la opción, según se pretende en la demanda y se solicita también en esta alzada con carácter principal. Sino que, atendiendo a los hechos a los que nos hemos referido a lo largo de la presente resolución, debe considerarse aplicable a los mismos lo pactado en el punto g de la estipulación quinta del contrato; es decir, al ser imputable a la parte vendedora las dificultades en conseguir el certificado de fin de obra el comprador tiene derecho a que se le devuelva la cantidad que entregó como precio de la opción.

Es cierto, conforme se recoge en la sentencia de instancia, que el actor, hoy apelante, no ejecutó obra alguna, pero también es cierto que ello no puede suponer que existió un incumplimiento del contrato de opción que le sea a él imputable según se considera en la sentencia de instancia, pues el certificado final de obra referida a la primera licencia no podía obtenerse desde el momento en que en fecha 27 de septiembre de 2006, es decir con posterioridad al otorgamiento del contrato de opción, el Sr. Juan Alberto había presentado un nuevo proyecto de ampliación de la vivienda unifamiliar y adicción de la piscina que, en fecha 9 de abril de 2007, todavía no había obtenido la licencia, aunque existía informe técnico y jurídico favorable a su concesión, según resulta del contenido del certificado del Ayuntamiento de Llucmajor acompañado con la demanda bajo el nº 24 de los documentos. Cuyo final de obra se obtuvo conjuntamente para las dos licencias de obra según resulta también del certificado de dicho Ayuntamiento que obra al folio 161 de los autos, de fecha 12 de agosto de 2008.

Por todo ello procede estimar el motivo subsidiario del recurso de apelación, revocar la sentencia de instancia, acordando, en su lugar, que procede la estimación parcial de la demanda y, en su consecuencia, condenar a los demandados a abonar al actora la cantidad de 30.000 €.

OCTAVO.- Al estimar parcialmente la demanda no procede hacer especial pronunciamiento de las costas de la primera instancia, conforme lo dispuesto en el art. 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Tampoco procede hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada según lo dispuesto en el art. 398.2 de la citada Ley .

En virtud de cuanto antecede,

Fallo

1) Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Xim Aguiló de Cáceres, en nombre y representación de D. Roberto , contra la sentencia de fecha 12 de mayo de 2009, dictada por la Ilma. Magistrado del juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Palma , en el procedimiento del cual el presente Rollo dimana, cuya sentencia, en su consecuencia, debemos revocar y revocamos, y, en su lugar:

2) Debemos estimar y estimamos parcialmente la demanda interpuesta por el referido Procurador en la mencionada representación, contra D. Juan Alberto y Dª Natalia y, en su consecuencia, debemos condenar y condenamos a dichos demandados a abonar al actor la cantidad de treinta mil euros; sin hacer expresa imposición de costas.

3) No procede hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de cinco días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT, que lo ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública señalado en el encabezamiento, doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.