Sentencia Civil Nº 133/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 455/2011 de 15 de Marzo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA N. 133/2012

Barcelona, quince de marzo dos mil doce

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

María del Carmen Vidal Martínez

Maria Dolors Montolio Serra

Rollo n.:455/2011

Juicio Ordinario n.: 1148/2008

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 49 de Barcelona

Objeto del juicio: resolución del contrato de arras y condena a devolverlas a los actores ( art. 1454 C.c .)

Motivo del recurso: errónea valoración de la prueba

Apelantes: Pedro Miguel y Fátima

Abogado: J. Hidalgo Padrós

Procurador: J. M. Puig Abós

Abogado: J. Hidalgo Padrós

Apelada: Sagrario

Abogado: J. Pujante i Mitjavila

Procuradora: S. Pérez de Olaguer Sala

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 25 de septiembre de 2008 los Sres. Pedro Miguel y Fátima presentaron demanda en la que solicitan que se dicte sentencia por la que se decrete la resolución del contrato de arras de fecha 5 de marzo de 2008 y se condene a la demandada a devolverles 33.000 euros entregados en concepto de arras, más sus intereses legales desde la interposición de la demanda y hasta el día de su completo pago, más las costas procesales. Relatan que firmaron una reserva y un posterior compromiso de compraventa el 5 de mayo de 2008, bajo condición de obtención de préstamo hipotecario, que debía gestionar el intermediario (aparte de gestiones de los compradores, que no dieron resultado), sin que se obtuviera financiación en el plazo pactado. Incumplida la condición, reclaman la devolución de las arras.

La parte demandada contesta y alega que hay prejudicialidad civil, respecto a la reclamación de crédito contra el intermediario, en proceso concursal. Opone falta de legitimación pasiva (porque no recibió el importe de las arras del API). Refiere extralimitación del mandato (Expofinques sería depositaria del dinero de los actores) y que no se cumplió la condición resolutoria. Añade que el intermediario era el depositario de los actores y que se comprometió a devolver las arras. Concluye que los compradores tenían financiación (su padre los avalaba) y se echaron atrás al saber que un extranjero pakistaní abría un negocio en los bajos y que finalmente ha tenido que vender la finca a menor precio.

La sentencia recurrida, de fecha 23 de septiembre de 2010 , desestima la prejudicialidad porque el incidente concursal está sobreseído y estima que la demandada está legitimada pasivamente. La juez niega la extralimitación del mandato, invoca el art. 1727 C.c . y aprecia que concurre la condición resolutoria por falta de financiación. Pero sostiene que acordar la devolución (documento n.10 de la demanda) fue una extralimitación del mandatario. La juez, no obstante, atiende a la testifical y a la declaración de la demandada para considerar que se podía obtener la financiación (con el aval del padre) y que los actores resolvieron por el hecho de que se instalase en los bajos un negocio dirigido por un pakistaní. En suma, desestima la demanda y absuelve a la demandada, con imposición de costas a la actora.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

Los recurrentes argumentan que la sentencia incurre en error en la apreciación de la prueba, porque no estaban obligados a prestar avales, según contrato (no se puede deducir, del hecho de la mudanza, que la compradora hubiera dicho que ya tenía la financiación), ni fue la causa de resolución la instalación de un comercio en los bajos (no se ha probado). Añade que la intermediaria estaba autorizada para la devolución de las arras y que no hubo extralimitación en ofrecerlas en el documento n.10. Insiste en que se dio la condición.

La parte apelada se opone y defiende los argumentos de la sentencia. Afirma que se pactó una financiación del 100% con avales (documento n.14) y que los compradores ya tenían la financiación completa. Insiste, subsidiariamente, en su falta de legitimación pasiva.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 13 de mayo de 2011. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 1 de marzo de 2012. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. VALORACIÓN DE LA SENTENCIA APELADA

Un nuevo estudio de las actuaciones nos lleva a discrepar de la valoración probatoria contenida en la sentencia apelada, porque, a criterio de la Sala, no hay extralimitación del mandatario y no se ha probado suficientemente que los actores tuvieran suficiente financiación, ni que optaran por apartarse del contrato en razón de la presencia de un negocio nuevo en los bajos de la finca.

2. LA INEXISTENCIA DE EXTRALIMITACIÓN

La supuesta extralimitación del mandatario al comprometerse a la devolución de las arras (documento n.10 de los acompañados a la demanda, f.58) no puede considerarse tal si se observa que en la hoja de encargo de 25 de febrero de 2008 (f.117) la demandada faculta al agente "para que pueda acordar y suscribir, en nombre y representación de la propiedad, documentos de arras penitenciales o recibir cantidades a cuenta del precio, pudiendo condicionarlas a la obtención de financiación, o aplicarlas a honorarios". Si el comitente autoriza al comisionista a "condicionar" las cantidades a cuenta del precio a la obtención de financiación, parece razonable entender que, en lógica correspondencia, le permite la devolución de dichas cantidades si la condición no se cumple.

Es decisivo que, en la "ratificación de compromiso de compraventa de inmuebles" de 29 de febrero de 2008 (f.120 v.), la vendedora aquí demandada ratificó la facultad conferida al agente "para que pueda acordar y suscribir documentos de arras, cualesquiera que sea su naturaleza, recibir cantidades a cuenta del precio, mediante dinero en metálico, cheques o cambiales, pudiendo condicionarlas a la financiación, retenerlas o restituirlas de no darse los condicionantes necesarios para formalizar la operación".

No se establece un derecho de retención (y, en este sentido, perdura el derecho del vendedor a reclamar al agente el importe de los pagos a cuenta, sin perjuicio de su responsabilidad frente a los compradores), pero no se puede decir que, producido y tolerado el depósito, el intermediario no pueda comprometerse a la devolución de las arras por "no haberse dado los condicionantes necesarios para consumar la operación, dando el mismo [contrato] por resuelto", como reza el mencionado documento n.10.

3. LA FALTA DE FINANCIACIÓN SUFICIENTE

La demandada no puede oponer a los compradores que desconocía la existencia de la condición cuando autorizó al agente a negociarla y ratificó el compromiso de compraventa.

La juez construye su convicción de que los compradores gozaban de suficiente financiación por remisión a un aval, con las declaraciones de la propia demandada y de la testigo Sra. Francisca .

No se puede tomar como material probatorio de cargo, por no ser personal, ni perjudicial, el resultado del interrogatorio de la parte demandada, que, además, no hizo más que manifestar sus impresiones personales de lo dicho por la Sra. Fátima en una conversación telefónica y su opinión sobre la causa final de no consumarse el contrato (la existencia del negocio pakistaní).

Doña. Francisca da cuenta del malestar de la compradora por este hecho, pero claramente expone que el problema era la falta de crédito hipotecario y que sólo de haberse superado esta condición se hubiera planteado si la apertura de la tienda podría haber hecho cambiar de opinión a los compradores.

El testigo Sr. Leandro confirma que no se conseguió la hipoteca "total" (de 338.000 euros, f.11) y que existía la convicción de Expofinques de que no se había cumplido la condición. El anexo del contrato no refiere la condición de que la financiación pueda o deba incluir avales, de forma que, pese a estar previsto, no menciona el nombre de ningún avalista y solo habla de avales para regular la posibilidad de resolución contractual por no aportación documental.

Se aporta abundante documentación que demuestra que las entidades financieras no autorizaron la operación por el capital necesario (sólo 285.000 euros, Banco Popular, f.12; 285.600 euros, Barklays, f.43; desestimación de la Caixa de 338.000 euros, f.49; 80% de 334.500 euros, Kutxa, f.50) y que se hicieron varias tasaciones (f.13, 51), sin el resultado deseado.

En suma, no se ha probado que se cumpliera la condición y que los compradores desistieran del contrato por causas espurias. Lo decisivo es que, con avales o sin ellos, ninguna de las entidades financieras facilitó el importe del capital necesario para consumar la operación.

4. LA LEGITIMACIÓN PASIVA

La parte apelada impugna el argumento de sentencia referida a su legitimación pasiva. Insiste en que el mandatario incurrió en extralimitación.

Tal extralimitación no ha quedado acreditada, como hemos visto. Ello arrastra la conclusión de que el mandante queda obligado por los actos del mandatario y confirma la legitimación ad causam de la Sra. Sagrario .

5. LAS COSTAS

Las costas de instancia son de cargo de la parte demandada y las del recurso no deben imponerse, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Estimamos el recurso de apelación y revocazmos la sentencia de instancia.

2. Estimamos íntegramente la demanda. Decretamos la resolución del contrato de arras de fecha 5 de marzo de 2008 y condenamos a Sagrario a pagar a Pedro Miguel y Fátima 33.000 euros, entregados en concepto de arras, más sus intereses legales desde la interposición de la demanda y hasta el día de su completo pago, más las costas procesales.

3. No nos pronunciamos sobre las costas del recurso.

Se ordena la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.