Sentencia Civil Nº 133/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 532/2013 de 17 de Marzo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933935

37013860

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0009206

Recurso de Apelación 532/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 60 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 1104/2012

APELANTE:D./Dña. Juan Pedro y D./Dña. Sonsoles

PROCURADOR D./Dña. MARIA TERESA MONCAYOLA MARTIN

APELADO:SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER S.A

Sr. ABOGADO DEL ESTADO

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACIÓN Nº 532/2013

MAGISTRADO QUE LA DICTA:

ILMO. SR. D. JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL

En Madrid, a diecisiete de marzo de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación por el Ilmo. Sr. D JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL Magistrado de esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal nº 1104/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 532/2013, en los que aparece como partes; de una como demandante y hoy apelante D. Juan Pedro y Dª. Sonsoles , representado por la Procuradora Dª. María Teresa Moncayola Martín; y, de otra como demandada y hoy apelada SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A.,representada por el Sr. Abogado del Estado; sobre cláusula rebus sic stantibus.

Antecedentes

Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid, en fecha siete de febrero de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por la procuradora Doña María Teresa Moncajola Martín obrando en la representación procesal de Juan Pedro , y Sonsoles contra la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A., absolviendo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en la demanda por los actores sin expresa imposición de costas.'.

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, quedaron las actuaciones sobre la mesa del Magistrado para resolver el referido recurso cuando por su turno correspondiera, señalándose para la resolución del mismo el día cinco de noviembre del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales, salvo el plazo dictar Sentencia dado el volumen de asuntos que penden en esta Sección.

Fundamentos

Primero.- No se aceptan los de la sentencia apelada que se opongan a los que a continuación se exponen.

Segundo .- Desestima la sentencia de primer grado la demanda rectora del proceso por entender, sustancialmente, que es aplicable a la relación contractual litigiosa la denominada cláusula 'rebus sic stantibus', a cuya aplicación se opone la parte demandante a través de su recurso, por lo que obligado resulta en la resolución de esta alzada revisora analizar el significado, alcance y requisitos exigidos para la virtualidad de la cláusula en cuestión, a fin de apreciar su debida o indebida aplicación al caso analizado.

Tercero .- Enlaza la problemática tratada directamente con la elaboración, ya de antiguo, de diversas tesis doctrinales (vgr. teoría de la base del negocio, de la equivalencia de las contraprestaciones, del riesgo imprevisible, etc. ...), entre las cuales la más famosa es la denominada de la cláusula 'rebus sic stantibus', derivada a su vez de la máxima 'contractus qui habent tractum succesivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur', y que, con escasos matices diferenciales, coinciden en su justificación y finalidad, a saber: corregir situaciones de notoria injusticia en supuestos concretos de relaciones contractuales duraderas o de tracto sucesivo, caso de alteración sustancial de las circunstancias que presidieron su celebración, que se producirían si no se imponen límites o cortapisas a la autonomía de la voluntad en materia contractual (pacta sunt servanda), que permitan la revisión e incluso la resolución (ésta última en circunstancias en extremo excepcionales, dentro de la excepcionalidad ínsita en la propia cláusula) del contrato en tales supuestos.

La teoría de la cláusula rebus sic stantibus, no mencionada expresamente en el Código Civil Patrio, fue rescatada por la doctrina científica, y, posteriormente, tras una etapa de casi total y sistemático rechazo, acogida por la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, al analizar el artículo 1.258 de la Ley Civil Sustantiva, aunque, eso sí, con extraordinaria cautela, por la indudable inseguridad jurídica que en las relaciones contractuales originaría su desmesurada aplicación, pudiendo extraerse tanto de las sentencias que expresamente la han tratado, bien estimándola, bien rechazándola según los casos concretos (por ejemplo Sentencias de 14 de mayo de 1952 , 17 de mayo de 1957 , 6 de junio de 1959 , 23 de noviembre de 1962 , 31 de octubre de 1963 , 28 de enero de 1970 , 15 de mayo de 1972 , y las más recientes de 17 de noviembre de 2000 , 12 de noviembre de 2004 , 1 de marzo de 2007 , 20 de noviembre de 2009 , etc. ...), y de la opinión de los más cualificados tratadistas, que deben concurrir para su virtualidad los siguientes requisitos: 1º) Que el contrato sea de los llamados de tracto sucesivo o referido a un momento futuro; 2º) Que el riesgo no haya sido el único y determinante motivo del negocio, es decir, que no tenga éste carácter exclusivamente aleatorio; 3º) Alteración extraordinaria de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, que produzca desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes; 4º) Que la superveniencia de tales circunstancias haya sido imprevisible, careciéndose de otro medio para remediar el perjuicio, y 5º) Petición al respecto de parte interesada.

Cuarto.- Para no ser reiterativos y habida cuenta que, en su mayoría, son reconocidos por ambas partes, los presupuestos fácticos acreditados en los autos principales pueden resumirse en los siguientes: a) La existencia de un denominado Contrato de Intermediación y de Gestión de Vivienda para su Arrendamiento, suscrito entre las litigantes el 28 de febrero de 2008 en cuya virtud, en síntesis, la demandada SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A. se encargaba de la gestión del arriendo de determinada vivienda sita en Móstoles, propiedad de la parte demandante, garantizando el pago de cierta renta, con la actualización convenida, la primera a la segunda, así como la suscripción, en función del primero, de un contrato de arrendamiento de la vivienda el 25 de febrero de 2010, con la anuencia de la demandada que incluso subvencionaba o bonificaba a la arrendataria por propia iniciativa con 309'18 € de los 772'95 € mensuales en que se fijó la renta; b) Las obligaciones contractuales vinieron regularmente cumpliéndose por la demandada hasta que en mayo de 2011 dejó de satisfacer las rentas; c) El anterior 27 de abril comunicó la demandada a la contraparte su pretensión de 'redefinir' el contrato en el sentido de solo garantizar el pago de la renta cuando la vivienda estuviere efectivamente arrendada, no cuando estuviere desocupada como se venía haciendo en función de lo pactado, a lo que se negó la propiedad, produciéndose después el aludido incumplimiento contractual; d) La demandada manifiesta que ante tal estado de las cosas dio por resuelto el contrato, con sustento en la cláusula rebus sic stantibus, a su vez apoyada en la grave crisis económica sobrevenida, con especial incidencia en el sector inmobiliario y, más concretamente, en su mercado de alquileres; e) Fracasadas las reclamaciones extrajudiciales, la propiedad arrendadora formuló demanda de juicio ordinario contra la sociedad mediadora en reclamación de las ventas vencidas e impagadas así como de las que fueran venciendo hasta la extinción de la vigencia contractual (febrero de 2013, 5 años), más ciertos gastos de luz y gasóleo desatendidos por el último inquilino, reconduciéndose el procedimiento, a instancia de la demandada con el beneplácito de la actora a los trámites del juicio verbal y señalándose la oportuna vista sin que la demandada hubiere deducido reconvención en los términos prevenidos en el artículo 438-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , recayendo sentencia definitiva desestimatoria esencialmente por considerar aplicable la cláusula especial antes analizada en relación con el impago de las rentas, según ya se ha expuesto, y en lo que hace mérito a los gastos asimismo demandados por entender que son contractualmente ajenos a la demandada.

Quinto.- Aplicando la doctrina expuesta en el ordinal Tercero de los precedentes a los hechos narrados en el Cuarto, el recurso debe prosperar, siquiera parcialmente en lo que se refiere a las rentas reclamadas, en atención a las siguientes consideraciones: Primera, no ofrece dudas que el arrendamiento es contrato de tracto sucesivo o duradero, sí como que no tiene especial carácter aleatorio, e incluso puede darse por cierta y notoria la crisis económica grave y prolongada que en todos los órdenes nos aqueja, lo que supone la concurrencia de los tres primeros requisitos que exige la aplicación de la cláusula de referencia; Segunda, es más discutible la concurrencia de la imprevisibilidad de la crisis en febrero de 2008 cuando se firmó el contrato de gestión, pues por aquel entonces ya auspiciaban técnicos en la materia la recesión que se avecinaba y así lo difundían diversos medios de comunicación, y, en cualquier caso, a finales de febrero de 2010, al suscribirse el arriendo, la crisis ya era un hecho constatado; Tercera, aunque la anterior se obviara, el que desde luego no concurre es el requisito 5º, es decir la petición de parte, que, a falta de avenencia previa entre las contratantes, obvio resulta que debe ser judicial, sin que la demandada haya intentado por dicha vía la novación contractual atemperando las cláusulas que pudieren resultarle excesivamente onerosas por mor de las circunstancias sobrevenidas, ni tampoco la resolución de lo pactado a través de la oportuna acción o reconvención, deviniendo en consecuencia de todo punto recusable la expedita vía de hecho seguida por la ahora apelada, quien tras no aceptar la modificación del contrato por ella sugerida, la contraparte, se limita sin más a considerarlo resuelto incumpliendo por completo sus obligaciones de pago; Cuarta, a mayor abundamiento, la resolución contractual en virtud de la cláusula rebus sic stantibus es seriamente cuestionada por algunas resoluciones judiciales, y, aunque como ya se ha dicho esta Sala la admite, pues no hay regulación legal alguna que la impida, ello debe solo ser posible en casos excepcionalísimos de extrema gravedad de la mutación circunstancial, que poco tienen que ver con el ahora enjuiciado; y Quinta, finalmente, no puede acogerse la alegación de la demandada de limitar el pago de las rentas contractuales a la fecha de su disolución, por estar a ella sometida según la tercera cláusula del pacto de mediación la vigencia y duración del mismo, por cuanto que lo que literalmente dice el párrafo primero de tal cláusula es que: 'El presente contrato comenzará a surtir efectos desde la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y tendrá una duración de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten, o, en su defecto, hasta que la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A. se disuelva', de cuya literalidad se infiere inequívocamente ( artículo 1281, párrafo 1º del Código Civil ), en primer lugar que el plazo de cinco años es imperativo, y en segundo término y al hilo de lo anterior, que la disolución societaria como causa de extinción solo se contempla en relación con las prórrogas y, además, con carácter subsidiario en defecto de pacto al respecto.

Sexto.- Se comparte, en cambio, el criterio de instancia de estimar la reclamación de los gastos de luz y gasóleo, pues, efectivamente, dichos suministros según el segundo párrafo de la cláusula Octava del contrato de arrendamiento 'correrán a cargo de la parte arrendataria.'.

Séptimo.- Las parciales estimaciones del recurso y de la demanda a que conducen lo hasta aquí razonado, relevan de declaración expresa en cuanto a las costas causadas en ambas instancias, conforme a lo respectivamente dispuesto por los artículos 394-2 y 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que acogiendo parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Pedro y Dª. Sonsoles contra la sentencia pronunciada por el Sr. Juez en prácticas con la supervisión de la Ilma. Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia nº 60 de Madrid, con fecha siete de febrero de dos mil trece, en los autos de que dimana este rollo, REVOCOla expresada resolución, y, en su virtud, estimando en parcial forma la demanda formulada por los mencionados apelantes frente a SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A. condeno a ésta a que satisfaga a los actores la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS (3.368'10 €) con los intereses legales desde la interpelación judicial, así como al pago de las rentas pertinentes según contrato de las mensualidades comprendidas entre octubre de 2011 y febrero de 2013 (ambas inclusive), devengando todo lo adeudado objeto de condena los intereses procesales de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 576 ) a partir de la firmeza de la presente sentencia, absolviéndole de los restantes pedimentos en su contra deducidos, sin expresa imposición de las costas de ambas instancias, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación, de acreditarse el interés casacional, que se interpondrá ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente resolución.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.