Sentencia CIVIL Nº 133/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 667/2018 de 15 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCION SEXTA
Rollo de apelación n.º 0667/2.018
SENTENCIA Nº 133
Ilmos. Sres: Presidente
D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados
DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a quince de marzo de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos
de Juicio Verbal de Desahucio n.º 519/2.017 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1
de ALZIRA, entre partes, de una, como apelante, la demandada DÑA. Florencia , representada por la
Procuradora Dª Francisca Benet Muñoz, y defendida por la Letrado Dª Irene Rico Matute, y, de otra, como
apelada, la demandante BUILDINGCENTER S.A.U., representada por la Procuradora Dª Silvia López Monzó,
defendida por el Letrado D. Enrique Alabadí Toledo.
Es Ponente Dña. M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO .- En dichos autos se dictó sentencia el 4 de Mayo de 2.018 cuya parte dispositiva es como sigue: 'QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por la mercantil BUILDINGCENTER S.A.U representado en juicio por la Procuradora de los Tribunales Dª Silvia López Monzó contra Dª Florencia representado en juicio por la Procuradora de los Tribunales Dª Eva Garcia Antich debo declarar y declaro haber lugar a la misma y, en consecuencia: 1º. DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dª Florencia a satisfacer a la parte actora o a quien legítimamente le represente, firme que sea la presente resolución, la suma de DIEZ MIL CUATROCIENTOS NUEVE EUROS (10.409 euros) correspondientes al principal reclamado, con más los intereses legales procedentes y las cantidades que en concepto de rentas y se vayan devengando hasta la fecha del lanzamiento.

2º. DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO por falta de pago, el contrato de arrendamiento dela vivienda sita en la localidad de Carcaixent sita en la CALLE000 Nº NUM000 , NUM001 - NUM002 y, en consecuencia, haber lugar al desahucio, condenando a las partes demandadas a que deje libre,vacuo y a disposición de la parte actora, el indicado inmueble, bajo apercibimiento que si no lo verifica voluntariamente se practicara el lanzamiento el día que fuere señalado.

3º. Debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de las costas procesales .'

SEGUNDO .- Contra dicha resolución, por la representación de la demandada se interpuso recurso de apelación y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, y acordado el día 11 de Marzo de 2.019 para votación y fallo que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO .- Alega la apelante en su recurso que el documento 1 de la demanda dice: ' A la firma del contrato de fecha 07.02.2007 la Sra. Florencia hizo entrega al arrendador de la cantidad de TREINTA MIL EUROS. Esta cantidad se considera a cuenta de la opción a compra y como fianza del arrendamiento. Caso de no ejercitarse la opción se valorará los posibles desperfectos de la vivienda, incluyendo la pintura general, que se descontará de la cantidad a devolver con un mínimo de 6.000 euros. El plazo para la devolución de la fianza se fija en tres o cinco años, según se prorrogue el contrato' Es decir, si la Juzgadora a quo ha tenido en cuenta el contrato de arrendamiento para establecer las obligaciones de pago de la renta (que lo entendemos justo), también debe entenderlo para la devolución a mi representada de las cantidades que el propietario tiene en su poder EN CONCEPTO DE FIANZA. Nada mas y nada menos que 30.000 euros.' Reitera la apelante que procede la compensación y que, en caso contrario, se está produciendo un enriquecimiento injusto de la parte actora.

La resolución apelada dijo al respecto: ' Se alega por la parte demandada la compensacion de un credito mas concretamente la cantidad de 30.000 euros dada en concepto de fianza por la opcion de compra no obstante de conformidad con el Art.

438. 3 de la Lec no se dio a los Autos la tramitación procesal de la reconvencion a la vista que el importe a compensar era superior a la reclamación de la actora, es por ello que acreditandose en el caso de Autos el impago de las rentas que constan en la demanda y las devengadas con posterioridad, resulta procedente condenar a D ª Florencia a satisfacer a la actora a la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS NUEVE EUROS (10.409 euros) y las cantidades que en concepto de rentas y se vayan devengando hasta la fecha del lanzamiento.'

SEGUNDO. - La compensación es una forma de extinguir la cantidad concurrente de las obligaciones de dos personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra.

Así, recuerda la STS núm. 1313/2002 (Sala de lo Civil), de 30 diciembre, Recurso de Casación núm.

1960/1997 , que 'la situación compensadora a que alude el artículo 1195 del Código Civil se produce simplemente por la apreciación y su siguiente reconocimiento judicial, basado en hechos no suficientemente contradichos, de existencia de una dualidad de títulos y créditos recíprocos, sin exigencia de que las deudas cruzadas tengan un origen común. La compensación es de apreciación exclusiva del juzgador de instancia, y el pago abreviado que supone, procede cuando existe una relación económica entre dos personas recíprocamente deudoras y acreedoras, y las cantidades que la integran consistan en dinero, estén vencidas y sean líquidas y exigibles, bastando, en consecuencia, su alegación, aunque sin formalidad reconvencional, siempre que sea reconocida judicialmente, por darse las exigencias que le dan vida ( Sentencias de 29 de abril de 1944 , 7 de octubre de 1966 y 31 de mayo de 1985 ).' En el caso que estudiamos, la defensa de la demandada, no siendo obligado que formulara reconvención, alegó la compensación y de ella se pudo defender el demandante sin que se le causara indefensión.

Por ello, no podemos compartir lo resuelto en la sentencia apelada, que no dio lugar a la compensación por no haberse dado la tramitación de la reconvención, y lo que procede es analizar si esta procede o no, y lo que sobre ello opone la apelada-demandante es que la cuantía de la fianza que se pretende compensar es superior a la asignada al juicio verbal.

Eso no es así, porque no se ha formulado reconvención, sino que se alega la existencia de un crédito compensable pretendiendo la desestimación de la demanda sin reclamar el posible exceso, porque ello si debe hacerse en otro procedimiento en su caso, en definitiva lo que viene a sostener es que no existe por su parte ninguna deuda al operar la compensación.

Resulta acreditado a la vista del contrato suscrito entre la demandada y Habitatges Martres S.L. el 1 de Julio de 2.009, que se pactó el arrendamiento de la vivienda con opción de compra con duración de tres años con posible prórroga de otros dos años y que, a la fecha de firma del contrato de 7 de febrero de 2.009, la demandada hizo entrega al arrendador de la cantidad de 30.000 euros a cuenta de la opción de compra y como fianza, y se pactó, además, que de no ejercitase la opción de compra, se valorarían los posibles desperfectos de la vivienda y se descontarían de la cantidad a devolver con un mínimo de 6.000 euros.

En definitiva, se reservaban 6.000 euros para los posibles desperfectos que es el verdadero destino de la fianza, y de la suma entregada quedan a favor de la demandada 24.000 euros, que pueden ser compensados con la suma reclamada en concepto de rentas.



TERCERO .- Alega también la apelante incongruencia de la Sentencia. Extra Petitum al condenarle a más cantidades de las pedidas por el actor en su demanda.

Error grave en la valoración del documento nº 5 de la demanda y en lo manifestado por el Juzgador en los hechos probados como cantidades pedidas y debidas, quien añade anualidades no incluidas en el certificado emitido por el actor a la presentación de la demanda.

Como puede verse en la demanda que ha dado lugar a estos autos, lo que se reclamaba era las rentas adeudadas hasta el mes de junio de 2.015 por importe de 3.602,20 euros 'más lo que representen las rentas devengadas desde la ultima reclamada (junio 2.015) en adelante hasta la efectiva entrega de la posesión', más sus intereses.

La sentencia apelada condenó al pago de las cantidades adeudadas hasta junio de 2.015, tal como consta en la liquidación que había practicado la actora (folios 243 y 244) y, además, las rentas devengadas y no pagadas durante el resto del año 2.015, todo el año, y 2.017 y entre enero y abril de 2.018 y las que se devenguen hasta la fecha en se entregue la posesión, ascendiendo hasta la fecha de la sentencia a la cantidad de 10.409 euros.

Por tanto, no hay incongruencia alguna porque la sentencia no ha condenado a más de lo pedido en la demanda.

En definitiva, la suma de condena de 10.409 euros debe ser íntegramente compensada con el importe de la cantidad entregada para la opción de compra y fianza en la cantidad concurrente, esos 10.409 euros más las cantidades que en ese mismo concepto de rentas se devenguen hasta la fecha de la entrega de la posesión a la actora, y, en consecuencia, la acción de reclamación de cantidad debe ser desestimada.



CUARTO .- Alega, finalmente, la apelada, el derecho a una vivienda. Situación de desamparo, quien se encontraría en caso de ratificarse la sentencia sin vivienda y con una deuda del propietario de 30.000 euros.

El Consejo General del Poder Judicial, la Generalitat y la Federación Valenciana de Municipios y Provincias suscribieron el día 14 de noviembre de 2016, un convenio sobre la detección de supuestos de vulnerabilidad con ocasión del lanzamiento de vivienda familiar y medidas de carácter social.

Y dice: 'El presente convenio de colaboración tiene por objeto establecer un protocolo de actuación en aquellos supuestos en los que, con motivo de un desahucio derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un desahucio por falta de pago de la renta,a juicio de la autoridad judicial, se observe una situación de especial vulnerabilidad o exclusión social que determine la conveniencia o necesidad de intervención.

En este caso, comunicará dicha circunstancia a los servicios sociales de la Generalitat, dependientes de la Vicepresidencia y Conselleria de Igualdad y Políticas Inclusivas, o de un determinado ayuntamiento, para que estos lo trasladen al organismo competente para que, previa realización de las comprobaciones que se consideren necesarias, la Administración autonómica o local pueda adoptar la decisión oportuna y, en su caso, si se cumplen los requisitos exigidos, se incluya a los afectados por pérdida de su vivienda habitual en los programas de realojo de afectados por ejecuciones hipotecarias gestionados por la Entidad de Infraestructuras de la Generalitat (EIGE) de la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio.

Convenio que se ha elaborado en consonancia con lo que, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas, en su Comunicación Nº 5/2015 Dictamen aprobado por el Comité en su 61° período de sesiones (29 de mayo a 23 de junio de 2017) que recordó que: ' En determinadas circunstancias, el desalojo de personas que viven en una vivienda en alquiler puede ser compatible con el Pacto siempre que la medida esté prevista por la ley, se realice como último recurso, y que las personas afectadas tengan previamente acceso a un recurso judicial efectivo, en que se pueda determinar que la medida está debidamente justificada, por ejemplo en caso de impago persistente del alquiler o de daños a la propiedad alquilada sin causa justificada.' Y también que: ' Adicionalmente, debe existir una auténtica oportunidad de consulta genuina y efectiva previa entre las autoridades y la(s) persona(s) afectada(s), no existir medios alternativos o medidas menos gravosas, y la(s) persona(s) afectada(s) por la medida no debe(n) quedar en una situación que le(s) exponga a o constituya una violación de otros derechos del Pacto o de otros derechos humanos. 15.2 En particular, los desalojos no deberían dar lugar a que los afectados queden sin vivienda. Por tanto, si no disponen de recursos para una vivienda alternativa, los Estados partes deberán adoptar todas las medidas necesarias para que en lo posible se les proporcione otra vivienda, reasentamiento o acceso a tierras productivas, según proceda.32 Los Estados partes deben prestar especial atención en los casos que los desalojos afecten a mujeres, niños, personas mayores, personas con discapacidad; así como otros individuos o grupos que sufran discriminación sistémica o estén en una situación de vulnerabilidad. El Estado parte tiene el deber de adoptar medidas razonables para proveer vivienda alternativa a las personas que puedan quedar sin techo como consecuencia de un desalojo, independientemente de si tal desalojo ocurre a instancia de las autoridades del Estado parte o de particulares, como el arrendador. 15.3 La obligación de proveer una vivienda alternativa a los desalojados que la requieran implica que, conforme al artículo 2(1) del Pacto, los Estados partes tomen todas las medidas necesarias, hasta el máximo de sus recursos disponibles, para satisfacer este derecho.' Concluyó el referido dictamen con las siguientes: 'Recomendaciones' 'El Estado parte tiene la obligación de proporcionar a los autores una reparación efectiva, en particular: a) en caso de que los autores no cuenten con una vivienda adecuada, evaluar la situación actual de los mismos y, en consulta genuina y efectiva con los autores, otorgarles vivienda pública u otra medida que les permita vivir en una vivienda adecuada, tomando en cuenta los criterios establecidos en el presente dictamen.' Por todo ello, debió la demandada acreditar que se encuentra en situación de especial vulnerabilidad y aportar la documentación que lo justifique, lo que puede efectuar antes de que se lleve a cabo el lanzamiento debiendo comunicar el Juzgado a los Servicios sociales de la Generalitat, dependientes de la Vicepresidencia y Conselleria de Igualdad y Políticas Inclusivas, o al Ayuntamiento del lugar de su residencia, para que estos lo trasladen al organismo competente para que, previa realización de las comprobaciones que se consideren necesarias, la Administración autonómica o local pueda adoptar la decisión oportuna.



QUINTO .- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa condena en costas en ninguna de las dos instancias.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por DÑA. Florencia .

Revocamos parcialmente la sentencia apelada y declaramos que la suma de condena a la demandada en concepto de rentas por DIEZ MIL CUATROCIENTOS NUEVE EUROS (10.409 euros) correspondientes al principal reclamado, más los intereses y las cantidades que en concepto de rentas se vayan devengando hasta la fecha del lanzamiento, deben ser compensadas con los 24.000 euros entregados por la demandada al firmar el contrato de arrendamiento con opción de compra, sin hacer expresa condena en costas y mantenemos en lo demás la resolución apelada.

No hacemos expresa condena en costas en este recurso. Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos