Sentencia CIVIL Nº 133/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 113/2019 de 21 de Abril de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 113/2019 -3
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Granollers
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 997/2018
Parte recurrente/Solicitante: Jon
Procurador/a: Jaime-Luis Aso Roca
Abogado/a: IGNACIO JOSE WILHELMI LIZAUR
Parte recurrida: SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA,
S.A.
Procurador/a: Ignacio Lopez Chocarro
Abogado/a: MARC VALLES FONTANALS
SENTENCIA Nº 133/2020
Magistrados:
M dels Angels Gomis Masque Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Barcelona, 21 de abril de 2020
Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 29 de enero de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 997/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Jaime-Luis Aso Roca, en nombre y representación de Jon contra Sentencia - 29/10/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Ignacio Lopez Chocarro, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales Sr/a. Carles Alberola Martínez, frente a D. Jon , asistido por el Procurador de los Tribunales Sr/a. Jaume Asó Roca; y, en consecuencia, condeno al demandado a abonar a la actora la suma de SEIS MIL NOVENTA Y TRES EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (6.093,33 euros), más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta el completo pago, todo ello con expresa imposición de las costas del juicio a la parte demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 29/01/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. (SAREB), propietaria de la vivienda sita en AVENIDA000 , núm. NUM000 de Granollers, ejercita una acción de reclamación de rentas vencidas y pendientes ( art. 250.1.1 LEC), que dirige contra Jon , quien fue arrendatario de la misma en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 20.8.2012, concertado con la anterior propiedad y en el que se subrogó la actora a la adquisición de la finca, y que adquirió la vivienda de la actora por compraventa mediante escritura pública de fecha 7.11.2017. Alega la demandante que el Sr. Jon dejó de abonar las rentas correspondientes a las mensualidades de agosto 2016 y siguientes hasta la fecha de la compraventa a razón de 400€ mensuales, por lo que solicita que se dicte sentencia por la que se le condene al pago de la suma de 6.093'33€, más intereses de demora legalmente exigibles y costas.

El demandado se opone a tal pretensión alegando, en esencia: (a) Que si bien fue arrendatario de la vivienda, abandonó la misma, entregando la posesión en fecha 30.11.2016, de acuerdo con la comunicación remitida por correo electrónico en 30.10.2016; (b) Que fue posteriormente cuando a través de la empresa comercializadora de las viviendas de la SAREB se pusieron en contacto con el mismo para negociar la venta, que se materializó en escritura pública de 7.11.2017, escritura en la que ninguna referencia se hace a la existencia de rentas pendientes; (c) Que la arrendadora no devolvió al arrendatario, al tiempo de dar por resuelto el contrato en 30.11.2016, la fianza prestada en su día que ascendía a 475€; y (d) Que en el año 2013, el demandado procedió a la reparación de la caldera de gas de la vivienda arrendada que ascendía a 934€, reparación que fue íntegramente abonada por él, habiendo pactado con la entonces propietaria que esta suma le sería compensada o descontada de los pagos que tuviera que efectuar el arrendatario. Por todo lo cual solicita la desestimación de la demanda.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena al demandado a pagar la suma reclamada más los intereses previstos en el art. 576 LEC y las costas.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso la impugna, alegando que, limitada la controversia a si el demandado debe abonar todas las rentas que se reclaman o tan sólo aquellas vencidas desde agosto de 2016 hasta noviembre del mismo año en que se reintegró la posesión a la actora, la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba y solicita se revoque la sentencia y que se condene al recurrente al pago de la suma de 1.200€, correspondiente a las rentas de agosto a noviembre de 2016, inclusive, a razón de 400€, con deducción de la fianza de 400€ prestada en su día.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los términos que anteceden y se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.



SEGUNDO.- Para la resolución del presente pleito es preciso partir de los siguientes datos fácticos que han resultado incontrovertidos: (A) El demandado, Jon , suscribió en fecha 20.12.2012 con 'Compañía Alellense de Construcciones Comalcon SL', entonces propietaria de la finca, contrato de arrendamiento sobre la vivienda reseñada en el FJ anterior.

(B) SAREB adquirió el pleno dominio de dicha vivienda por adjudicación en subasta judicial en fecha 7.1.2015.

(C) Tras su adquisición SAREB se subrogó en la posición de arrendador en el referido contrato y el arrendatario Sr. Jon procedió a efectuar a la misma el pago de la renta.

(D) EL Sr. Jon adquirió la vivienda por compraventa mediante escritura pública de 7.11.2017.

(E) El demandado admite que no abonó las rentas correspondientes a las mensualidades de renta que se devengaron desde de agosto de 2016 hasta la fecha de su adquisición.

Partiendo de tales datos fácticos, la controversia en esta segunda instancia se ciñe, como indica la recurrente, en determinar si, afirmando el demandado que el contrato quedó resuelto y entregada la posesión el 30.11.2016, éste adeuda todas las rentas reclamadas o únicamente las vencidas entre agosto y noviembre de 2016.

Entrando en el fondo del asunto y tras la valoración de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal considera que no ha quedado suficientemente acreditado que el contrato se resolviera, procediéndose al reintegro de la posesión de la vivienda a la entidad arrendadora, con anterioridad a la fecha de la compraventa; al respecto y en relación a la valoración de la prueba proceden las siguientes consideraciones: (a) Es doctrina constante y reiterada que la obligación del pago de la renta se mantiene durante toda la vigencia del contrato, no bastando para que ésta cese el mero abandono de la finca por parte del arrendatario, obligación que asimismo se mantiene (si bien no tanto propiamente como renta sino como indemnización o contraprestación por el uso) en el supuesto de que, extinguido el contrato, el arrendatario continúe en la posesión de la finca, de tal manera que la obligación de pago de la renta subsiste en tanto no se reintegre al arrendador la posesión de la finca. Por tanto, sentada la obligación del pago de la renta, corresponde al arrendatario, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 217 LEC y en tanto que hecho extintivo de su obligación, la carga de acreditar el momento en que se puso la finca a disposición del arrendador, reintegrándole en la posesión.

En el supuesto de autos el arrendatario no acredita que entregara la posesión de la finca a la entidad arrendadora; es más, ni siquiera puede considerarse suficientemente acreditado que el demandado abandonara la vivienda de autos. A este respecto, debemos resaltar que la comunicación del arrendatario de resolver el contrato y de abandonar la vivienda en una determinada fecha futura (en este caso el correo electrónico remitido el 30.11.2016) no acredita ni que se produjera la resolución ni que se procediera al desalojo y menos que se produjera la devolución de la posesión a la propiedad, pues se trata de una mera manifestación de voluntad. Tampoco consta se comunicara, en su caso, a ésta el efectivo desalojo, a los efectos de entrega de las llaves.

Como se ha dicho, no se acredita la entrega de las llaves, pero es que tampoco se acredita que el arrendatario abandonara la vivienda, a pesar de que el demandado tenía facilidad y plena disponibilidad de prueba para probar que durante varios meses había estado residiendo en otro domicilio. Ninguna prueba se aporta, ni siquiera se intenta, al respecto.

(b) Tampoco puede obviarse que el burofax (doc 6 de la demanda) remitido por la actora a la vivienda de autos en fecha 22.5.2017 fue recibido el día 23 del mismo mes (fecha en la que se alega que ya no la ocupaba) por la Sra. María Milagros , esposa del arrendatario.

En dicha comunicación se requería al arrendatario del pago de las rentas devengadas hasta el mes 30 de abril de abril del 2017 y se le solicitaba una determinada documentación para el supuesto de encontrarse en situación de riesgo de exclusión residencial a los efectos previstos en las Leyes 4/2016 y 24/2015; el contenido de los correos electrónicos (doc. 4 de la contestación) intercambiados entre ambas partes los días 29/6 y 11/7, tras una conversación telefónica, no permiten deducir la finalidad de la remisión de la documentación a que se refiere.

(c) La testifical del Sr. Jacobo , comercial de la mercantil que gestionaba la venta de las viviendas de la SAREB, puesta en relación con el resto de pruebas obrantes en autos, no resulta determinante para conseguir formar la convicción del tribunal acerca del desalojo de la finca y la entrega de la posesión.

(d) Por último, tampoco puede entenderse que, al no decirse nada de la existencia de rentas pendientes en la escritura, éstas fueran incluidas en el precio o que la arrendadora renunciara a ellas (recordemos que la renuncia a derechos a de ser expresa, en terminos claros e inequívocos). Ciertamente, el testigo Sr. Jacobo declaró que el precio se negocio entre la entidad comercializadora y el comprador sin que se variara el mismo en atención a posibles rentas pendientes y también manifestó que la SAREB denegaba la venta en los supuestos en que los arrendatarios no estuvieran al corriente de pago, pero tal afirmación no resulta relevante en este caso pues (y ello resulta incluso reconocido en esta segunda instancia) el demandado (arrendatario/comprador) adeudaba en el momento de la venta cuanto menos las rentas correspondientes a las mensualidades de agosto a noviembre de 2016.

En definitiva, no puede considerarse suficientemente acreditada la alegada resolución contractual con entrega de la posesión; y correspondiendo a la parte demandada la carga de la prueba de los hechos que alega para excluir la reclamación contra ella deducida ( art. 217.2 LEC), es esta parte la que debe pechar con las consecuencias de tal insuficiencia probatoria.

Así pues, este motivo de impugnación no puede prosperar, debiendo concluirse que el demandado adeuda las rentas devengadas desde agosto de 2016 hasta la adquisición por parte del arrendatario de la vivienda, que ascienden a un total de 6.093'33€.



TERCERO.- Resta, por último, examinar si procede deducir de la suma reclamada la cantidad de 475€ entregada como fianza a la firma del contrato (doc. 2 de la demanda).

Desde un punto de vista procesal, nada impide tomar en consideración la alegación relativa a la compensación de la fianza prestada en su día. Así la parte demandada ya lo alegó en el hecho tercero de la demanda. Y dicha alegación ni fue controvertida por la actora en la forma prevenida para la contestación a la reconvención ( art. 408 en relación con el 438.3 LEC), ni tampoco en el acto del juicio, a pesar de las extensas alegaciones formuladas en relación a la oposición de la parte contraria.

Respecto al fondo, resulta de la documental aportada por la propia actora que, al firmar el contrato, el arrendatario había constituido una fianza por importe de 475 €. Resuelto el contrato, no consta (ni siquiera se alega) que la arrendadora reintegrara la fianza al arrendatario. Por otra parte, ante la alegación del demandado, la arrendadora no ha alegado que dicha fianza haya sido aplicada a otras obligaciones del arrendatario derivadas del contrato de arriendo distintas de las que aquí se reclaman. Así pues, procede aplicar la referida fianza a la cantidad reclamada en el presente pleito, por lo que la suma adeudada debe reducirse en dicha cantidad.

En conclusión, y por todo cuanto antecede, procede, estimando en parte el recurso, revocar parcialmente la sentencia, en el sentido de que la cantidad a cuyo pago se condena al demandado se fija en 5.619'33€

CUARTO.- Siendo parcial la estimación de la demanda, no procede una especial imposición de las costas de la primera instancia ( art. 394.2 LEC).

Idéntico pronunciamiento procede sobre las costas de esta alzada, al haber sido estimado, siquiera sea en parte, el recurso de apelación ( art. 398.2 LEC).

Por último, estimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, ha de procederse a la devolución al apelante de la totalidad del depósito para recurrir constituido.

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Jon contra la sentencia de fecha 28 de octubre de 2018 dictada por el Juzgado de primera instancia núm. 2 de Granollers en el procedimiento ordinario núm. 997/18, SE REVOCA EN PARTE indicada resolución en el sentido de que la cifra a cuyo pago se condena a la parte demandada se fija en 5.619'33 € (CINCO MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS), y confirmándola en sus restantes pronunciamientos.

No se efectúa una especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ.

Lo acordamos y firmamos.

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