Sentencia CIVIL Nº 133/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 636/2019 de 27 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0014821

Recurso de Apelación 636/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 155/2018

APELANTE:C.P. C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID

PROCURADOR Dña. MARÍA ASUNCIÓN SÁNCHEZ GONZÁLEZ

APELADO:GRUPO INMOBILIARIO Y PATRIMONIAL REDPISO, S.L.

PROCURADOR D. RAÚL DEL CASTILLO PEÑA

SENTENCIA NÚM. 133/2020

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. MARÍA DE LOS ÁNGELES GARCÍA MEDINA

En Madrid, a veintisiete de mayo de dos mil veinte.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre impugnación de acuerdo de junta de Comunidad de Propietarios, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID representada por la Procuradora Sra. Sánchez González y de otra, como apelada demandante GRUPO INMOBILIARIO Y PATRIMONIAL REDPISO, S.L. representada por el Procurador Sr. Del Castillo Peña, seguidos por el trámite de procedimiento ordinario.

Visto, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES GARCÍA MEDINA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de MADRID, en fecha 27/05/2019, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el procurador Sr. DEL CASTILLO PEÑA en representación de D. GRUPO INMOBILIARIOY PATRIMONIAL REDPISO S.L. frente a LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLA DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, representada por el Procurador Sra. SÁNCHEZ GONZÁLEZ: 1º Declaro la petinencia de la impugnaciónd el acuerdo segundo de la Junta de Propietarios de fecha 30 de ooctubre de 2017, adoptado por la Junta de Propietarios de la comunidad demandada, y su nulidad, por el que se denegaba autorización para la segregación del local propiedad de la demandante. 2º- Se condenara a la comunidad demandada a estar y pasar por la anterior declaración, de modo que el acuerdo quede sin efecto legal alguno. 3º.-Se declara la necesidad de proceder a la realización de la redistribución de los coeficientes de conformidad con las superficies reales del edificio, a cuyo efecto la parte demandante, a su cargo, habrá de presentar a la demandada una propuesta de redistribución, siendo de cargo de la parte actora todos los gastos que implique esta redistribución de cuotas. 4º.- No ha lugar a efectuar expreso pronunciamiento sobre costas.'

SEGUNDO.-Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día veintiséis de mayo de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por el juzgado de instancia es dictada sentencia estimatoria parcialmente de la demanda presentada por Grupo Inmobiliario y Patrimonial Redpiso S.L. frente a la Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000 NUM000, Madrid, mediante la que se impugna el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada el 30 de octubre de 2017, punto 2º, por el que se denegó autorización para la división del local 2, y se solicita que se declare nulo, procediéndose a realizar la redistribución de los coeficientes, dividiendo el que correspondía al local en los cuatro resultantes de la segregación, al entender que no constando que a través de la segregación interesada se incidiera en elemento común alguno, más allá de la necesidad, en su caso, de instalación a requerimiento de compañías administradoras de aparatos contadores u otros similares, y que había quedado acreditado que el 26 de marzo de 2015 había sido ya otorgada escritura de división en dos del local de la planta baja, estando ya en ese momento expedida licencia de división y levantados planos descriptivos tanto de la planta baja como de la primera, sin que los inmuebles resultantes de la división, cuatro en total, afectaran a la estructura del edificio ni a los vecinos colindantes ni zonas comunes del edificio, afectando únicamente a la distribución de cuotas, resultaba incomprensible la negativa a autorizar la segregación, debiendo la demandante presentar propuesta de distribución de cuotas y en caso de que la comunidad no estuviere conforme, podría entonces ésta elaborar otra alternativa, siendo a cargo de la actora todos los gastos que ello conllevara.

Contra dicha resolución es interpuesto recurso de apelación por la comunidad demandada que articula mediante tres motivos: 1.- Error en la valoración de la prueba, en cuyo desarrollo argumenta que se pretende la legalización de la planta primera que no consta en el Registro de la Propiedad y prescindiendo de las autorizaciones precisas que se recogen en el art. 10.3.b LPH, aumentándose la superficie del edificio al mismo tiempo, sin que ello hubiese sido tenido en cuenta en la sentencia recurrida, ni que la segregación solicitada implicaba una alteración de los coeficientes de participación, cuando para proceder a la segregación hubiera sido necesario el consentimiento de la comunidad, de forma que se vulneraba la doctrina del Tribunal Supremo que no permite las segregaciones que comporten alteración de las cuotas de participación si no cuentan con autorización de la Junta de Propietarios ( STS 818/2011, de 17 de noviembre). Por lo que no puede sostenerse que la Comunidad de Propietarios actúe con abuso de derecho. 2.- Infracción de los arts. 5, 10.3.b) y 18 de la LPH en relación con el art. 9 CE, excediéndose del objeto del procedimiento además al acordar la redistribución de los coefi-cientes, y que sustenta en que el acuerdo es válido y ajustado a derecho, siendo adoptado con la mayoría exigida de 3/5 partes, sin que quepa hablar de que hubiese sido adoptado con abuso de derecho, vulnerándose la STS 818/2011, de 17 de noviembre. 3.- Vulneración de la doctrina jurisprudencial aplicable al presente caso y que se funda en que la juzgadora se ha apartado de la doctrina recogida en la STS 818/2011, de 17 de noviembre, por cuanto que establece que resultan válidas las segregaciones autorizadas en los estatutos, sin que sea necesaria posterior autorización, siempre que se realicen conforme a lo dispuesto en los estatutos y no comporten alteración de las cuotas de participación, sin que ninguno de dichos requisitos concurra en este caso.

Por la actora se ha presentado escrito de oposición e interesado su desestimación.

SEGUNDO.-Ante las distintas alegaciones vertidas por la recurrente a través de los motivos del recurso interpuesto, viniéndose mediante los mismos a discrepar con la valoración que de la prueba es realizada y la conclusión alcanzada al admitir la segregación, no obstante, afectar a las cuotas de participación y no contar con la autorización de la Comunidad de Propietarios, procede examinar conjuntamente los motivos en los que sustenta la apelante su recurso ante conexidad existente entre ellos.

Al efecto, procede dejar constancia que la revisión de la prueba practicada permite comprobar que:

1.- La actora mediante escritura pública de compraventa 29 de abril de 2014, adquirió el local 2, en cuyo exponente nueve es descrito como 'Local Comercial número dos, en planta baja, o tercera de construcción de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000, de Madrid. Ocupa una superficie aproximada de ochenta y un metros noventa y cuatro decímetros cuadrados. Se destina a usos comerciales y consta de un local diáfano con servicios. Linda: derecha entrando, rampa de acceso al garaje y patio; izquierda, portal de la casa, escalera dos y ascensor; fondo, ascensor y piso bajo letra C de la escalera dos y frente, calle DIRECCION000. Cuota.-Representa un cuota de participación de 1,615 por ciento, en el valor total de la finca, elementos comunes y gastos' (folios 20-32).

2.- La descripción que en la citada escritura pública se hace es coincidente con la que figura en la nota simple del Registro de la Propiedad (folio 227).

3.- Con fecha 26 de marzo de 2015, Grupo Inmobiliario y Patrimonial Redpiso S.L. otorgó escritura de división de dicho local, según la cual dicha mercantil divide el local, sin alterar la cuota de participación que éste tiene en el edificio, que la reparte entre los dos locales resultantes de la división, en local 2 A y local 2 B, con una superficie de treinta y ocho metros y nueve decímetros cuadrados con una cuota o participación de 0,755 por ciento y cuarenta y tres metros ochenta y cinco decímetros cuadrados con una cuota o participación de 0,860 por ciento, respectivamente (folios 75 a 84).

4.- El 30 de octubre de 2017 se celebró Junta General Ordinaria, haciéndose constar textualmente en el acta 'Punto 2º.- A solicitud de la propiedad del local 2 se incluye el siguiente punto: Autorización por parte de la Comunidad de Propietarios de la División Horizontal del local, así como su cambio de uso. Se cede la palabra a la representación del local 2 para que responda y detalle su propuesta y petición. Deja constancia de que su solicitud es para la segregación, no para el cambio de uso, a pesar de que lo que se ha transcrito como punto es el texto literal solicitado por la propiedad (...) A la vista del resultado, no se autoriza lo solicitado. Los propietarios dejan expresa constancia de que no coinciden los metros solicitados con los que aparecen en el Registro de la Propiedad y de que se deniega por la falta de claridad en la forma de actuar desde el principio, al haberse realizado una obra de forma inicial y solicitar la autorización a posteriori' (folio 143).

5.- Según resulta del informe pericial emitido por la arquitecto técnico doña Marisa a instancia de la ahora apelante, y que ha sido ratificado en el acto del juicio, el local en la actualidad está integrado por cuatro, dos en la planta baja, local A que posee 33,75 m2 y local B con 42,82 m2, y dos en la planta primera, local C que posee 49,85 m2 y local D que tiene 34,82 m2; de forma que de 81,94 m2 que constan el Registro de la Propiedad, ahora hay una superficie de 198 m2.

6.- La división realizada en el local 2 no cuenta con la autorización de la Comunidad de Propietarios, habiéndose llevado a cabo las obras con anterioridad a obtener las correspondientes licencias y autorizaciones, como reconoció la perito a preguntas del letrado de la demandada, que además y tras decir que la división realizada no afectaba a la estructura del edificio ni a los elementos comunes, admitió que se habían hecho huecos en la fachada y que si se permitiese la segregación en cuatro, habiendo un solo contador, habría que modificar las instalaciones comunitarias relativas al abastecimiento de luz y agua, ignorando si se había obtenido o no la correspondiente licencia del Ayuntamiento.

7.- La entrada al local por la planta primera cuenta con puerta en dicha planta, sin indicación alguna ni letra, entrándose por el portal a la planta baja, según resulta de las manifestaciones vertidas por el administrador en el acto del juicio, que así mismo afirmó que por la parte de arriba del local no se ha contribuido a los gastos de la comunidad, siendo la pretensión de la actora hacer cuatro viviendas.

TERCERO.-Sentados los hechos, resultando así que la segregación pretendida por la parte actora no solo altera las cuotas de participación, como se viene a afirmar en la sentencia recurrida, sino que además ha afectado a elementos comunes, llegando a abrir ventanas en la fachada y a aumentar la superficie del edificio, no puede compartirse la valoración que de la prueba es efectuada por la juzgadora de instancia ni la decisión que por la misma es adoptada.

En esta línea debe tenerse en cuenta que si bien la jurisprudencia viene teniendo un criterio más abierto cuando de obras en locales se trata, jurisprudencia que es invocada en la resolución recurrida, ya que como se dice en la STS 728/2010, de 15 de noviembre, ' (...) Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente ( STS de 10 de octubre de 2007 (...)',sin embargo, en ningún caso cabe considerar válida una segregación que implique una alteración de las cuotas de participación y una modificación de la superficie no del local sino del edificio, sin que exista acuerdo de la junta autorizándola.

Como se dice en la citada por la apelante STS 818/2011, de 17 de noviembre,

''A) La cuestión jurídica planteada se centra en determinar si la segregación de fincas, autorizada genéricamente en los estatutos, comporta automáticamente una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, por lo que, para su validez y posterior inscripción, requerirá de un posterior acuerdo adoptado unánimemente por la junta de propietarios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 de la LPH .

Es doctrina jurisprudencial de esta Sala contenida, entre otras, en SSTS de 26 de noviembre de 2007, 1 de abril de 2009 y 9 de junio de 2010, la que determina, con carácter general, la imposibilidad de que el título constitutivo de la comunidad pueda contener normas que contraríen los preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Partiendo de lo anterior, y en lo que respecta a la validez o no de las segregaciones o divisiones de fincas, se precisará en primer lugar que estas se efectúen según lo indicado y previsto en los estatutos y en segundo lugar que no se contraríen las normas de derecho imperativo que rigen la vida de la comunidad. De este modo serán válidas las segregaciones efectuadas, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, cuando aquellas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, para lo cual se deberá estar al supuesto concreto y a la valoración de las circunstancias específicas que permitan concluir si efectivamente se han alterado o no las referidas cuotas. En este sentido resulta destacable la STS de 23 de febrero de 2006 que declara que: '[...] acreditada en el proceso la no alteración o modificación de las cuotas de participación, la autorización de segregación o división prevista en el título constitutivo o estatutos de la comunidad de propietarios, valida tal actuación sin que se precise posteriormente de acuerdo posterior de la junta de propietarios convocada a tal efecto.'

B) Se fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación''.

Por lo que dado que en este caso es evidente que con la segregación litigiosa se afecta a las cuotas de participación, sin que sea admisible como se solicitaba por la actora en su escrito de demanda que el coeficiente que corresponde al local 2 se redistribuya entre los cuatro resultantes, cuando el coeficiente de 1,615 por ciento que se le viene aplicando lo es en función de una superficie de ochenta y un metros noventa y cuatro decímetros cuadrados, que es la que figura en el Registro de la Propiedad y corresponde a la planta baja, no de 198 m2 como resulta tras la segregación en cuatro y la existencia de dos plantas, debe concluirse que habida cuenta que ninguna infracción puede estimarse cometida en el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios por el que se deniega autorización a la división del local 2, ni ningún abuso del derecho producido, ex. art. 18.1.c) de la LPH, pues aun cuando pueda partirse de que esté permitida implícitamente en las normas estatutarias la segregación y subdivisión de los locales, no puede entenderse que la segregación realizada que afecta a la superficie del edificio, en tanto que supone un aumento de la superficie del local, y conlleva que deban fijarse unas nuevas cuotas de acuerdo a lo establecido en el art. 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, está implícita en esa facultad de modificar un local que en atención a la finalidad comercial de los locales viene admitiendo la jurisprudencia.

CUARTO.-En concreto, la demandante basa su petición de nulidad en que el acuerdo fue adoptado con abuso derecho.

Es doctrina jurisprudencial, como dice la STS 131/2014, de 5 de marzo, que ' La doctrina del abuso de derecho, tal y como declara la sentencia de esta Sala de 1 de febrero de 2006 (RC núm. 1820/2000 ) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. En el mismo sentidola STS de 9-1-2012, recurso 887/2009'.

Pues bien, en atención a la anterior doctrina y las circunstancias del presente caso, no puede calificarse de abusiva la actuación de la comunidad de propietarios demandada, cuando con independencia de toda falta de autorización, comunitaria y administrativa, que en la escritura de división realizada por la actora del local consta que lo es en dos locales, no en cuatro, y correspondientes a la existencia de dos plantas, y de que se han abierto en la fachada ventanales, es lógico que la comunidad pretenda que no se incremente el número de inmuebles dentro del edificio y la superficie de éste y evitar que se proceda a la segregación por otros comuneros, tratándose de unas obras las realizadas que favorecen solo y exclusivamente a intereses privados de la titular del local 2.

Como se dice en la STS 546/2014, de 20 de enero, '(...) En efecto, indiscutido el carácter común de los elementos afectados, las obras aquí interesadas no solo exceden de lo que esta Sala, a partir de una interpretación flexible de la Ley de Propiedad Horizontal, ha considerado respecto de las obras que los propietarios de locales de negocio, situados en los bajos del inmueble, puedan realizar sin necesidad de autorización alguna ( STS de 9 de septiembre de 2013, núm. 552/2013 ), sino que van más allá puesto que suponen una clara alteración básica de los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad ( artículos 5 , 7 y 11 LPH )'.

En consecuencia, procede con estimación del recurso interpuesto la desestimación de la demanda.

QUINTO.-Ex. arts. 398.2 y 394.1 LEC, las costas de la instancia deben imponerse a la actora, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las de esta alzada.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás normas de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000 NUM000, Madriid, contra la sentencia de fecha 27 de mayo de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 59 de Madrid, revocamos dicha resolución y en su lugar desestimamos la demanda presentada por Grupo Inmobiliario y Patrimonial Redpiso S.L. y ello con expresa imposición de las costas de la instancia a la actora, sin que proceda hacer especial imposición sobre las de esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito conuido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.