Sentencia Civil Nº 134/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 560/2008 de 11 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 560/2008-J

JUICIO VERBAL (EXTINCIÓN PLAZO ARRENDAMIENTO) NÚM. 149/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE LOS DE MANRESA

S E N T E N C I A Nº 134/2009

Ilmas. Sras.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MARÍA MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a once de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal (Extinción Plazo Arrendamiento) nº 149/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Manresa, a instancia de SOCIETAT D'INVERSIÓ MONRÓS ARCONADA S.L., contra Dª. Celia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Septiembre de 2007, por la Sra. Juez en sustitución del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ester García Clavel, en nombre y representación de SOCIEDAD D'INVERSIÓ MONRÓS ARCONADA, S.L. contra Celia , y en consecuencia ACUERDO:

a) la resolución por expiración del plazo de duración, con efectos desde el día 23 de diciembre de 2006, el contrato de alquiler suscrito por las dos partes en autos.

b) el desahucio de la demandada respecto del local que están ocupando, situado en c/ Flor de Lis, nº 3 esquina con c/ Mayor, nº 85, condenando a la demandada a que desaloje, deje libre y a disposición del actor el objeto de las actuaciones.

c) y costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 26 de Febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- Toda la cuestión controvertida ha girado en torno a la duración del contrato de arrendamiento de local suscrito por las partes, en fecha 23 de Diciembre de 1986.

Sobre la prórroga obligatoria que contemplaba la Ley de Arrendamientos de 1964 y cuyo carácter obligatorio suprimió el Real Decreto Ley 2/1995 de 30 de Abril . El .T Supremo se ha pronunciado al respecto, tanto en sus Ss de 4 de Febrero de 1992, como en la de 18 de marzo, expresando ya en la primera "Evidentemente, a partir de la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, hay dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubieren convenido explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del Código Civil , y cuya posibilidad de pacto, como de dijo en sentencia de 12 de mayo de 1989 , no se hallaba prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto-Ley , al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u «ope legis», y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas. Esta posibilidad de pacto, ha hecho aconsejable en la práctica, para evitar dudas, que en aquellos supuestos en que realmente no se quiera la prórroga forzosa pero se inserten cláusulas sobre revisión de rentas, se exprese con toda claridad que el contrato no está sometido a aquélla, y ello, ante la contingencia de que pudiera estimarse que las meritadas cláusulas estabilizadoras presupongan una tácita voluntad en punto a la continuación indefinida del contrato. Cuarto. Lo que antecede, determina la necesidad de que cada contrato arrendaticio concertado con posterioridad a la entrada en vigor del aludido Real Decreto-Ley, haya de ser objeto de una interpretación individualizada, siendo de decir respecto al litigioso, que no se estableció plazo concreto de duración, aunque a tenor del artículo 1581 del Código Civil y de la estipulación contenida en su parte expositiva, que respondía al siguiente tenor literal; «Acuerdan el arrendamiento del inmueble indentificado en el encabezamiento en el precio de 600.000 pesetas año, pagaderas por meses anticipados», haya de entenderse pactado por años, lo cual, deja en pie el problema planteado en el recurso, problema que ha de resolverse mediante la aplicación al contrato de las reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , sin poder olvidar la consolidada doctrina de la Sala y de tan general conocimiento que excusa la cita de las sentencias que lo recogen, relativa a que la tarea de la interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que fuese erróneo e ilógico o contrario a la ley. Comprendido en los fundamentos jurídicos noveno a undécimo de su sentencia, y tuvo como finalidad la indagación de la intención verdadera de las partes contratantes a través de sus actos coetáneos y posteriores, y en este aspecto, los factores objetivos tenidos en cuenta para formar su convicción y sentar la conclusión a que llegó, fueron los siguientes: - establecimiento de una cláusula de estabilización-, -prohibición al arrendatario de destinar el local a fin distinto para el que se arrendó: joyería-, -autorización al arrendatario a realizar obras de adaptación- y -ejecución de tales obras por importe superior a dos millones de pesetas. Pues bien, la valoración racional y crítica de los extremos acabados de relacionar, no permite calificar de errónea y carente de lógica la conclusión que estableció el Tribunal de referencia: pacto de un arrendamiento de largo alcance, con prórroga voluntaria del arrendamiento y exclusión de la aplicación del Decreto de 30 de abril de 1985 , interpretación la así efectuada que, por otro lado, no contradice el espíritu y finalidad del mentado texto legal, por cuanto quedó razonado en el fundamento tercero de la presente, y de aquí que, sin necesidad de mayores reflexiones, proceda rechazar la infracción alegada por el recurrente respecto al artículo 9 del tan repetido Real Decreto-Ley 2/1985 , así como la concerniente al principio de seguridad en el tráfico jurídico, lo que determina el perecimiento del motivo objeto de estudio".

Con fundamento en tal doctrina la Sala, no ha tenido inconveniente, incluso, en admitir, a diferencia de lo resuelto por otros órganos judiciales, que, en contratos en los que no se señalaba duración, se había querido la prórroga, al utilizar conceptos como indefinido, años, meses etc, y en el caso es lo que sucede, ya que en cláusula especialmente manuscrita ( folio 36, doc 2), aparece en pacto tercero , la duración de indefinida, prorrogable cada año, por lo que la voluntad fue la del sometimiento a la prórroga obligatoria, debiendo primar aquel sobre las cláusulas impresas, incluso en una de ellas con previsión de actualización de renta en relación con los dos años anteriores, y lo avalaría el dato de que el propio doc 8 aportado por el actor, revela que también se vendió el negocio, en la misma fecha, por 10.000.000 de ptas, aplazando parte del pago en tres años, cosa ilógica si la duración del arrendamiento hubiera sido tan solo de uno, es decir hasta 1987, sin prórroga, y también lo corrobora el hecho mismo de su mantenimiento desde entonces, y de que en la prueba celebrada en la vista se llegó a indicar que lo convenido era hasta que el arrendador lo necesitase, todo lo cual comporta que el recurso se acoja y se revoque la sentencia.

SEGUNDO.- Las costas de la 1ª Instancia han de ser impuestas al actor, sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Celia contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ªInstancia nº 2 de Manresa, en los autos de juicio verbal 149-2007, de fecha 10 de Septiembre de 2007, debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en su lugar, desestimando la demanda que contra la misma interpuso la Societat D'Inversió Monrós Arconada S.L., debemos absolverle de la misma, con imposición al actor de las costas de la 1ª Instancia y sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.