Sentencia Civil Nº 134/2010, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 565/2009 de 22 de Abril de 2010

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 565-09.

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alicante.

Procedimiento Juicio ordinario nº 822-07.

Cuantía: -3.395.718€.

S E N T E N C I A Nº 134/10

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva.

Doña Maria Dolores López Garre.

En la Ciudad de Alicante a veintidós de Abril del año dos mil diez.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 565-09 los autos de juicio ordinario nº 822-07 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de la ciudad de Alicante en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandada Inverfami S.A. que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado por el Procurador Señor Miralles Morera y defendidos por el Letrado Señor Baeza Pastor y siendo apelado la parte actora Naranjo Viable S.L. Proyectos Urbanos de Alicante S.L. y Don Pio representados por el Procurador Señores Ivorra Martínez y defendidos por los Letrados Señora Yañez Domínguez y García Galán.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de la Ciudad de Alicante y en los autos de Juicio ordinario nº 822- 07 en fecha 6-4-09 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.-Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Ivorra Martínez, en nombre y representación de Naranjo Viable S.L. Proyectos Urbanos de Alicante S.L. y Don Pio , frente a la mercantil Inverfami S.L. debo declarar y declaro la existencia, vigencia y validez del contrato de opción de compra de fecha 3-2-06,firmado entre las partes y su resolución por la existencia de incumplimiento contractual por parte de la demandada Inverfami S.A. condenando a esta a la devolución de todas las cantidades entregadas por los actores hasta la fecha, con el abono de los intereses generados por cada una de las cantidades desde la interposición de la demanda sin condena en costas".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con traslado del mismo a la parte por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. Audiencia Provincial, Sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 565-09.

TERCERO.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 22-4-10 y siendo ponente la Iltma. Sra. Doña Maria Dolores López Garre.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpuso la parte actora Mercantil Naranjo Viable S.L. Don Pio y la mercantil Proyectos Urbanos de Alicante S.L. demanda contra la mercantil Inverfami S.A. en relación al contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha 3-2-06, solicitando la declaración de vigencia, validez asi como su resolución por incumplimiento de la parte demandada.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda interpuesta al considerar que existió incumplimiento por parte de la entidad demandada al hacer inviable el ejercicio de la opción de compra. La parte demandada impugna la sentencia de instancia alegando el error en la valoración de la prueba, alegando la existencia de caducidad en la opción de compra, asi como incumplimiento imputable a los demandantes.

Es preciso para centrar los términos del debate, relatar los hechos acaecidos a fin de determinar si existió o no caducidad en el ejercicio de la opción, asi como incumplimiento imputable a la parte actora que determine la estimación del recurso y la desestimación de la demanda como pretende la parte apelante.

En fecha 3-2-06, la mercantil Inverfami S.A. y los actores Don Pio y la mercantil Naranjo Viable S.L. suscriben mediante escritura pública concesión de derecho de opción de compra por parte de la mercantil Inverfami S.A. a los actores en relación a las fincas nº NUM000 y nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 3 de Alicante, siendo el precio de la opción 390.658€ pagaderos 150.253€ más IVA a la firma de la escritura y 240.405€ más IVA en los seis meses siguientes, se estableció como plazo para el ejercicio del derecho de opción el de doce meses contados a partir de la firma de la escritura previa notificación a la mercantil al menos con un mes de antelación a la finalización del plazo, como precio de la transmisión se acordó la suma de 3.395.718€ más IVA, se estableció la posibilidad de poder realizar la escritura de compraventa a nombre de una sociedad nueva Proyectos Urbanos de Alicante S.L. En fecha 29-12-06, los actores remiten burofax a la mercantil demandada que lo recepciona el día 10-1-07, comunicándoles su intención de ejercitar el derecho de opción de compra, contestando la demandada al requerimiento en fecha 26-1-07 manifestando notaría, día y hora para el otorgamiento de la escritura. En fecha 5-2-07, las partes a instancias de los actores suscriben documento ampliando el plazo para el ejercicio de la opción de compra, hasta el día 19-2-07, abonando como consecuencia de la prórroga la suma de 180.303,63€, aplicable al precio de la compraventa si esta se llevará a efecto, en caso contrario se estipuló su pérdida, asi como el pago de la suma de6.250€ más IVA en concepto de indemnización de perjuicios por el aplazamiento. Los actores debían presentar en la Notaría la documentación necesaria para realizar la operación a favor de la persona física o jurídica correspondiente. En fecha 19-2-07, se levantaron en la Notaria de Don Pedro Angel Navarro Arnal, dos actas de manifestaciones a instancias de las partes de la litis, con números correlativos, al nº 434 a instancias de Inverfami S.A. dejando constancia de la no formalización de la escritura y pago del precio, y la nº 435 a instancias de los actores dejando constancia de que la opción de compra sólo se había inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de Naranjo Viable S.L. y Don Pio y no a favor de Proyectos Urbanos de Alicante S.L., asi como el error en la superficie de las fincas. Por parte de Inverfami S.L. se contesta en fecha 22-2-07, manifestando su voluntad de escriturar a nombre de Proyectos Urbanos de Alicante S.L., negando la existencia de error en la superficie de las fincas, concediendo a los actores un nuevo plazo para el ejercicio de la opción hasta el día 26-2-07.En fecha 13- 3-07, se realiza nuevo requerimiento de los actores a la demanda para el día 20-3-07 a fin de fijar las condiciones de escrituración y fijar fecha para ello, la demandada contesta al requerimiento efectuado, en fecha 16-3-07, solicitando el depósito del precio de la compraventa en la notaria y la posterior notificación notarial para el ejercicio del derecho de opción. Por los actores en fecha 19-2-07 se acudió a la notaria de Don Pedro Angel Navarro Arnal con la apoderada de la Caja de Ahorros de Castilla la Mancha, con los medios de pago necesarios para hacer efectiva la compraventa.

La Jurisprudencia (Sentencias de 9 febrero y 24 mayo 1985 [ RJ 1985541 y RJ 19852621 ]) ha definido el contrato de opción como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, configurándolo la forma concreta de la opción de compra como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta, ya irrevocable, por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato. La característica del contrato de opción es la concesión al optante de la facultad, de modo exclusivo, de exigir o no la ejecución del vínculo asumido por el optatario, durante un determinado período de tiempo, para el ejercicio de un derecho, durante el cual dicho optatario se obliga a no transmitir a persona distinta el objeto pactado, y ejercitado tal derecho conduce a la ejecución posterior del contrato a que la opción viene contraída. La opción de compra no es un contrato perfecto que produzca la transmisión de la cosa comprada, sino un precontrato, que aceptado por las partes, produce el efecto de obligar a quien hizo la promesa a celebrar un auténtico contrato de compraventa. Es de carácter bilateral, cuando además de la promesa, va incluida una contraprestación dineraria; convirtiéndose este contrato preparatorio en uno verdadero cuando el comprador ejercita el derecho de opción, momento en que comenzará ya a producir el contrato de compraventa unos efectos propios.

La opción de compra (Sentencia de 5 junio 1951 [ RJ 19511644 ]) nace a la vida formal del derecho unas veces como negocio principal único otros, como pacto incorporado a contrato diferente, y alguna vez, como derivación de otro negocio que le sirve de antecedente o motivo, y al que queda ligado por razón de un origen, pero en todo caso mantiene su fisonomía jurídica propia como contrato preparatorio, que a falta de regulación típica especial en nuestra legislación, que sólo la menciona a efectos hipotecarios, art. 14 del Reglamento ( RCL 1947476, 642 y NDL 18733 ), le son aplicables las normas generales de la contratación. Los efectos que produce la opción de compra (Sentencias de 2 febrero 1959 [ RJ 19592894] y 22 junio 1966 [ RJ 19663440 ]) son los de constreñir al titular del derecho al cumplimiento, pues el optante es el único que puede exigir la realización del contrato principal a que el optatario se obligó. Según las Sentencias de 21 octubre 1974 ( RJ 19743898) y 26 mayo 1976 ( RJ 19762366 ), la opción de compra obliga al promitente a no vender a nadie la cosa prometida durante el transcurso del plazo pactado y a realizar la venta a favor del aceptante si éste usa dentro de tal plazo de su derecho de opción. Las Sentencias de 10 marzo y 17 noviembre 1986 ( RJ 19861167 y 6439 ), mantienen que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la exposición de la voluntad del optante para que el contrato de compra quede firme.

Aplicando estos criterios jurisprudenciales al recurso ahora analizado, vemos que ha sido probada con claridad la existencia de una opción de compra a favor de la parte actora, hoy apelado, dada por el demandado, hoy apelante, siendo ejercitada la opción de compra dentro del plazo establecido en el contrato, no es cuestión debatida que el plazo para el ejercicio de la opción terminaba el 3-2-07, comunicando la actora a la entidad demandada su intención de ejercitar el derecho de opción en fecha 29- 12-07, si bien la comunicación no fue recibida por la entidad demandada hasta el día 10-1-07, se aceptó por la parte demandada el ejercicio del derecho de opción pues así consta en la comunicación de fecha 26-1-07 (documento nº 9 de la demanda), se firmó prórroga de la opción de compra en fecha 5 de Febrero de 2007, manteniendo en este documento la vigencia de la escritura de opción de compra de fecha 3-2-06.Con posterioridad como ya se ha reflejado en esta resolución comparecieron las partes en la notaría el día 19-2-07, levantando actas de manifestaciones y con posterioridad la parte demandada, concede nuevo plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra hasta el 26-2-07, no puede aceptarse el argumento esgrimido por la parte apelante de la caducidad del derecho de opción de compra, pues con posterioridad al 26-2-07, se continúan realizando requerimientos entre las partes que demuestran la voluntad de tener como vigente el derecho de opción de compra.

En segundo lugar alega el apelante, el incumplimiento por parte de los actores de sus obligaciones contractuales, realizando una serie de manifestaciones en relación a la inscripción del derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad, es necesario señalar que la inscripción de derecho de opción de compra en el Registro no es un requisito necesario para el ejercicio del derecho de opción, por lo que las consideraciones que se realizan en el recurso en cuanto a la fecha de presentación de la inscripción de la opción de compra en nada afectan al ejercicio del derecho. Achaca la parte demandada el incumplimiento de la actora en base a que la actora el día 19 de Febrero de 2007, no disponía de dinero para hacer frente a sus obligaciones contractuales, pues el préstamo hipotecario concedido por la Caja de Ahorros de Castilla la Mancha, ascendía a la suma de 2.715.000€, siendo la cantidad a pagar en el momento de la escritura la de 3.276.717,39€, por lo que faltarían 561.717,39€, esta argumentación no puede ser aceptada pues la parte actora podía pedir con garantía hipotecaria la cantidad que tuviese por conveniente, pues consta que en el momento de solicitud del préstamo hipotecario disponía de saldo en su cuenta para hacer frente al pago del resto del precio, siendo la parte demandada la que exigió el cumplimiento de esta obligación de pago, sin cumplir por su parte con la obligación que le incumbía que era la transmisión de las fincas, pues en la carta de fecha 16-3-07 (documento nº 19 de la demanda), la pretensión del demandado es que los actores depositasen en la notaria el precio que resta de la compraventa, y que les notifiquen que habiendo sido depositado el dinero pretenden ejercitar la opción de compra.

La facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas a que se refiere el art. 1124 del Código Civil presupone ciertamente su interdependencia en el marco de un contrato de carácter bilateral [SS. 17-12-1966 (RJ 1967877) y 30-3-1976 (RJ 19761477 )]; carácter que, aunque en principio no es predicable de la opción de compra, de condición «casi siempre» [S. 9-2-1985 (RJ 1985541 )], o «generalmente» [SS. 23-3-1945 (RJ 1945443), 18-1-1947 (RJ 194719) y 21-10-1974 (RJ 19743898 )] unilateral [S. 9-10-1987 (RJ 19876928 )], «en la idea de que es el optatario el que se obliga a cumplir lo prometido acerca del objeto de la opción» [S. 9-10-1989 (RJ 19896900 )], sí le es en rigor atribuible, con la consiguiente inclusión del contrato en la órbita del art. 1124 del Código Civil [S. 29-7-1987 ( RJ 19875879 )], cuando, a su vez, el optante se obliga al pago de la llamada prima o precio de la opción [S. 26-5-1976 (RJ 19762366 )], supuesto en el que el pago de la prima, que en abstracto ha sido judicialmente calificado de «elemento accesorio del contrato» [SS. 4-4-1987 (RJ 19872489) y 24-1-1991 (RJ 1991312 )], en cuanto no es esencial a su existencia, adquiere el rango de una «prestación principal» a cargo del optante, en correspondencia o correspectividad con la fundamental obligación del optatario de soportar y estar a las resultas de la opción concedida; no siéndole por tanto de aplicación la doctrina que, en aras al riguroso mantenimiento del principio de reciprocidad, rechaza la entrada en juego del art. 1124 cuando «se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato unilateral o bilateral, tienen mero carácter accesorio o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que constituyen el objeto principal» [SS. 22-10-1985 (RJ 19854963), 10-5-1989 (RJ 19893680) y 21-9-1990 (RJ 19906899 )].

No existe en el supuesto enjuiciado simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones por las partes contratantes, pues la pretensión de la parte demandada era que los actores en fecha 20 de Marzo de 2007, depositasen en la Notaria el dinero de la compraventa sin que por ellos se cumpliese con la obligación de transmisión de las fincas, es por ello que en todo caso el incumplimiento debe ser imputado a la parte demandada, pues del resultado de la prueba practicada ha quedado acreditado que en fecha 19 de Febrero de 2007, los actores disponían de los medios de pago necesarios para llevar a cabo la transmisión de las fincas, por lo que el recurso interpuesto debe ser desestimado y confirmada la sentencia de instancia.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , son de imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Señor Miralles Morera en representación de Inverfami S.A. contra la sentencia dictada por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de la ciudad de Alicante en fecha 6-4-09 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal prevee que puede ser preparado recurso extraordinario de casación por interés casacional y en tal caso y asimismo recurso extraordinario por infracción procesal o por razón de la cuantía.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de sentencias.

Así por esta nuestra sentencia definitiva, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.