Sentencia Civil Nº 134/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 508/2009 de 12 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00134/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL-SECCION CUARTA

PALMA DE MALLORCA

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000508 /2009

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE:

D. MIGUEL ANGEL AGUILO MONJO

MAGISTRADOS:

D. MIGUEL ALVARO ARTOLA FERNANDEZ

Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT

S E N T E N C I A nº 134/2010

En PALMA DE MALLORCA, a doce de abril de 2010.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario nº 277/2009, procedentes del Juzgado de 1º Instancia nº 13 de Palma, a los que ha correspondido el rollo nº 508/2009, en los que aparece como parte actora- apelada a PLACE 2 BE, S.L, representada por el Procurador Sr. Miguel Socias Rosselló y defendida por la Letrada Dª Otto Camesselle Montis, y como demandada-apelante a C.B. DIRECCION000 , Dª. Susana y Dª Virtudes , representados por el Procurador Sr. Luis Enriquez de Navarra Muriedas y defendidos del Letrado D. Sebastián Romaguera González.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia antedicho en el encabezamiento de la presente, se dictó sentencia de fecha 9 de junio de 2009 cuyo fallo literalmente dice: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por PEACE 2 BE, S.L. representada por el Procurador Sr. Socías y dirigidos contra Dª. Virtudes , Dª. Susana Y DIRECCION000 C.B., debo condenar y condeno a las demandadas a satisfacer a la actora la suma de 18.900 euros más los intereses previstos en el fundamento de derecho 4º con imposición de costas a las demandadas.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso por la representación de la parte demandada recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos y, seguido éste por sus trámites, y sin que ninguna de las partes interesare el recibimiento del pleito a prueba, quedaron las actuaciones pendientes de votación y fallo.

TERCERO.- El presente correspondió a esta Sección Cuarta en virtud de reparto efectuado por la oficina correspondiente.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de instancia.

PRIMERO.- La sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional estimó íntegramente la demanda interpuesta por la entidad Place 2 Be SL, representada por el Procurador Sr. Socias, contra Dª Virtudes , Dª Susana y DIRECCION000 CB, y condenó a las referidas demandadas a abonar a la actora la cantidad de 18.900 €, más los intereses previstos en el Fundamento de Derecho 4º, con imposición de costas a las demandadas.

SEGUNDO.- Las referidas demandadas se alzaron contra la sentencia de instancia y solicitaron la revocación de la misma y que se dictara otra, en su lugar, en la que se desestimase íntegramente la demanda.

Dicha parte apelante basa su recurso de apelación en las alegaciones siguientes: 1) Que evidentemente y a juicio de esta parte se concuerda con la Juez "a quo" que la cuestión litigiosa se centra en el análisis de las cláusulas del contrato de arrendamiento y las consecuencias de la rescisión unilateral instada por el arrendatario. En primer lugar, si bien es cierto que en el contrato de arrendamiento se insertó la cláusula segunda ello no impide que se califique la misma como una decisión unilateral sin causa ni justificación alguna. Reconocida la facultad de rescisión insertada en el contrato ello no impide que el arrendatario deba indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios que se hubieren causado o lo que es lo mismo: el lucro cesante. No tiene sentido que se pactara el pago por adelantado de una anualidad de renta si no se entendiera que dicho plazo obedecía al cumplimiento mínimo de dicha anualidad. 2) Por otra parte -se añade en el recurso- el art. 1124 del Código Civil autoriza al perjudicado, en caso de incumplimiento contractual, a solicitar la indemnización de daños y perjuicios y el abono de intereses. Y aún admitiendo que el arrendatario pudiera rescindir el contrato con anterioridad al plazo fijado por así expresarlo el contrato, no significa que no deba ser indemnizado el arrendador ante la frustración de sus legítimas expectativas contractuales. La conclusión de todo ello es que aún en el hipotético caso de que las hoy apelantes pudieran haber exigido mayor indemnización, la pretensión no es otra que no procede la devolución de cantidad alguna en concepto de rentas. Bien sea como consecuencia de entender que existía un plazo mínimo de duración de un año, bien como indemnización por el desistimiento unilateral del contrato y que evidentemente causa un perjuicio económico importante, amén de que la propia cláusula conflictiva no recoge en forma alguna la obligación de la propiedad de devolver cantidad alguna de las recibidas con antelación. A lo anteriormente alegado debe añadirse que las llaves y la posesión del local no fueron entregadas hasta el día 27 de junio de 2008. 3) Por último y en cuanto a la fianza, se alega en el recurso que las arrendadoras procedieron a la devolución de la misma una vez entregadas las llaves y, por tanto, la posesión.

TERCERO.- Conforme dispone el art. 1.281 del Código Civil si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

Señala el Tribunal Supremo que si bien es cierto que no hay que detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las palabras, sino indagar, fundamentalmente, en la intención de las partes (Sentencia 17-2-1981 ); llamada a prevalecer, no lo es menos que ha de atenderse a la voluntad general o común de ambas partes, así que la voluntad interna de un contratante no tendrá efecto si por su declaración el otro contratante, según los usos y la buena fe, entendió cosa distinta de aquélla voluntad interna, dirección objetivista que conduce a que en casos de discordancia de interpretación sean los Tribunales los que hayan de pronunciarse acerca del sentido que ha de darse a los pactos convenidos (Sentencia de 6-2-1981 ), para lo cual el art. 1.281 impone en su párrafo 1º el deber de estar el sentido literal de las cláusulas del contrato cuando sus términos son claros (Sentencia del Tribunal Supremo 28-12-1982 ).

En el mismo sentido señala la sentencia de dicho Tribunal Supremo de fecha 18-5-1954 que los artículos 1.281, 1.282 y 1.283 , hablan siempre de los contratantes interesados, en plural, porque en la interpretación de todo negocio jurídico lo que importa y ha de esclarecerse no es lo que quiso una de las partes, pues ello equivaldría a dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento del contrato, lo que prohíbe el art. 1.256 del Código, sino lo que quisieron y declararon los dos , o sea, que el fin de la averiguación que las reglas interpretativas se proponen es determinar la intención o voluntad contractual, sin dejar de tener en cuenta que cualquier duda que pudiera ofrecerse ha de ser resuelta en contra de quien dicte las condiciones del contrato -vendedor, arrendador, asegurador- según norma de interpretación universalmente aceptadas.

CUARTO.- En la cláusula adicional II del contrato de arrendamiento base del procedimiento del que dimana el presente Rollo se pactó lo siguiente: "El arrendatario podrá rescindir el presente contrato, antes de su finalización, debiendo notificar dicha intención a la propiedad con dos meses de antelación".

Esta Sala considera que el recurso de apelación que ahora nos ocupa no puede prosperar. y ello habida cuenta las consideraciones siguientes:

1) Por cuanto conforme se razona correctamente en la sentencia de instancia la cláusula del contrato de arrendamiento antes transcrita faculta expresamente al arrendatario a rescindir el contrato sin someterlo a plazo ni limitación temporal alguna y sin que en ningún caso condicione tal facultad a que transcurra el primer año desde su celebración; sólo se exige la notificación de tal intención a la propiedad con dos meses de antelación. Sin que el hecho de haberse abonado por adelantado el alquiler de los doce primeros meses implique que el arrendatario no pueda hacer uso de la facultad de rescisión unilateral durante dicho plazo; al no haberse pactado expresamente en la misma tal limitación, para lo cual no existía impedimento alguno, de la misma manera que se pactó, según hemos indicado antes, que la intención de rescindir el contrato debía notificarse a la propiedad con dos meses de antelación.

La interpretación literal del clausulado del contrato -conforme sigue razonando acertadamente la Juez "a quo"- basta para entender rescindido el contrato de autos en la fecha propugnada por la parte actora. Pero es que, a mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que, conforme la prueba practicada en el procedimiento, el contrato de arrendamiento de autos fue preparado por un profesional de la materia contratado por las demandadas como asesor inmobiliario, el Sr. Amadeo , que redactó el mismo sin que la actora tuviera ninguna intervención en la redacción de su clausulado.

Es decir, debe entenderse que los términos del contrato son claros en el sentido de que la arrendataria podía rescindir en cualquier momento el contrato, con la única exigencia de notificar tal intención a las arrendadoras con dos meses de antelación.

La intención o voluntad interna que las arrendadoras manifestaron en su declaración prestada en el acto del juicio haber tenido, de que la duración mínima del contrato debía ser de un año, no quedó plasmada, en manera alguna, en el contrato de arrendamiento. Y conforme hemos indicado antes el Tribunal Supremo tiene declarado que en la interpretación de todo negocio jurídico lo que importa y ha de esclarecerse no es lo que quiso una de las partes, sino lo que quisieron y declararon las dos, sin dejar de tener en cuenta que cualquier duda que pudiera ofrecerse ha de ser resuelta en contra de quien dicte las condiciones del contrato; en el supuesto que ahora nos ocupa y conforme hemos indicado antes, las demandadas, hoy apelantes.

2) Por cuanto en el supuesto de autos no existe incumplimiento contractual sino el ejercicio de una facultad o derecho concedida a la arrendataria en el contrato, por lo que la misma no debe abonar o satisfacer indemnización alguna a las arrendadoras.

3) Por cuanto conforme se recoge acertadamente en la sentencia de instancia, a tenor del acta notarial acompañada a la demanda las demandadas, hoy apelantes, tenían a su disposición las llaves del local, sin que voluntariamente accedieran a recogerlas. Por lo que, si la entrega de llaves no se hizo efectiva hasta el 27 junio de 2008 fue -tal y como alega la parte actora al oponerse al recurso de apelación- por decisión voluntaria y unilateral de dichas demandadas y no por causa imputable a la arrendataria.

Por todo ello y conforme hemos indicado antes procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia objeto del mismo, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante, conforme lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el 394.1, ambas de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En virtud de cuanto antecede,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Luis Enríquez de Navarra Murieras, en nombre y representación de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 y Dª Susana y Dª Virtudes , contra la sentencia de fecha 9 de junio de 2009, dictada por la Ilma. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de los de Palma , en el procedimiento del cual el presente rollo dimana, cuya sentencia, en su consecuencia, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos; con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de cinco días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT, que lo ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública señalado en el encabezamiento, doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.