Sentencia Civil Nº 134/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 892/2008 de 01 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00134/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 892 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En MADRID, a uno de marzo de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 793/2007 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 6 de MOSTOLES seguido entre partes, de una como apelante Dª Celia , y de otra, como apelado D. Everardo , representado por el Procurador Sr. Ortiz Herraiz, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 6 de MOSTOLES, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de junio de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando íntegramente la demanda interpueta por D. Everardo , representado por el Procurador Sr. Júlvez Peris-Martín, contra Dª Celia , representada por la Procuradora Sª Salmerón Blanco, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la suma de 6.000 ? más el interés legal determinado en el fundamento jurídico quinto de esta resolución, con condena en costas de la parte demandada". Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Celia se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 25 de febrero de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. CESAREO DURO VENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.-Mediante la demanda objeto del presente procedimiento el actor ejercita una acción de reclamación de cantidad por importe de seis mil euros, más sus intereses legales, con base a un relato fáctico según el cual las partes habrían firmado un contrato de reserva para compra de un inmueble en fecha 4 de diciembre de 2006, entregando el actor tres mil euros y pactándose que de no firmarse la escritura hasta el 31 de enero de 2007, si fuera por causa imputable al comprador perdería la cantidad entregada, y si fuera por culpa de la vendedora la misma debería devolver tal cantidad y otros tres mil euros en concepto de indemnización; relata el actor para fundar su reclamación los avatares seguidos en los meses sucesivos a la firma del contrato que acreditarían la imposibilidad de firmar la oportuna escritura por culpa exclusiva de la demandada que, sin embargo no habría aceptado la reclamación efectuada extrajudicialmente.

La demandada se opuso a la demanda manteniendo que no se pactaron arras penitenciales sino confirmatorias, con cláusula de indemnización de daños y perjuicios en caso de resolución, estándose ante un desistimiento unilateral del actor a la vista de que el retraso habido estaba justificado por la falta de entrega de las viviendas de la Cooperativa, habiéndose ofrecido el cumplimiento del contrato y no aceptando el actor que querría enriquecerse de forma injusta mediante la presente reclamación.

El juez de instancia, tras valoración de la prueba practicada, concluye que la compraventa no se llevó a cabo por incumplimiento de la vendedora, estima que las arras pactadas fueron penitenciales, y condena por ello a la demandada en los términos interesados en la demanda, con imposición a la demandada de las costas causadas.

Recurre la demandada esta resolución. El recurso se sustenta, dicho sea muy resumidamente, en la alegación de que no habría habido incumplimiento sino cumplimiento defectuoso, no estándose además ante arras penitenciales sino confirmatorias por lo que no habiéndose resuelto el contrato sería posible su cumplimiento, refiriendo la recurrente los hechos que justificarían su posición y solicitando la íntegra desestimación de la demanda.

La actora se opone al recurso rechazando sus argumentos e interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-Comenzando por el segundo motivo en el que se sustenta el recurso, el carácter de las arras y la resolución del contrato suscrito, conviene recordar las precisiones que efectúa la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de octubre de 2002 , cuando afirma que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 )".

Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta, incorporando las arras penales una penalización para el caso de incumplimiento; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria.

Se ha de insistir en que el Tribunal Supremo viene señalando que la interpretación del artículo 1454 CC , en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario, afirmándose que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (STS 4 noviembre 1991, 3 octubre 1992, 11 diciembre 1993, 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando el contenido del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

A lo dicho debe añadirse que el contrato de arras como institución jurídica autónoma no se encuentra regulado en nuestro ordenamiento jurídico, lo que regula el artículo 1.454 del Código Civil es un pacto arral en el contrato de compraventa como cláusula accesoria del contrato principal perfeccionado, y así se desprende claramente de los términos literales del precepto, al decir "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta...".

Lo anterior ha de relacionarse con la necesidad de interpretación de los contratos y cómo ha de efectuarse esta interpretación; a tal fin es útil recordar, con la SAP Madrid, secc. 10ª, de 1 de abril de 2008 , que:

"Encaminada la labor interpretativa de los actos y negocios jurídicos a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva del querer o intención real, la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil , de la que, como se ha indicado, son subsidiarios o supletorios los criterios prevenidos en el párrafo 2.º y en los artículos siguientes del mismo Cuerpo legal sustantivo (S.S.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1950, 19 de febrero de 1981, 30 de marzo, 30 de abril, 17 de julio, 15 y 28 de diciembre de 1982, 16 de febrero de 1983, 4 de junio y 9 de octubre de 1985, 4 de marzo de 1986, 1 de julio, 26 de noviembre y 16 de diciembre de 1987 , entre otras).

A tenor del referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige ( S.S.T.S., Sala Primera, de 2 y 23 de febrero, 27 de marzo, 16 de noviembre y 12 de diciembre de 1981, 28 de diciembre de 1982, 16 de febrero y 14 de mayo de 1983, 20 de febrero de 1984, 5 de febrero, 14 y 29 de mayo, 17 y 24 de junio, 2 de julio, 18 de septiembre y 13 de noviembre de 1985, 4 de marzo de 1986 y 1 de abril de 1987 , entre otras), puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento (SSTS, Sala Primera, de 4 de diciembre de 1963, 13 de febrero de 1964, 3 de mayo y 22 de junio de 1984 , entre otras), de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas.

Así, siendo cierto que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de la claridad o de la univocidad y sencillez de lo examinado, de su ausencia de problemas, también lo es que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía entre las palabras («verba») y su significado final, orgánico o relacional con el contexto, con la estructura teleológica y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia lógica excuse o haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento.

Esto es, cuando del contrato sometido a análisis no se siga indicio de duda o ambigüedad o no aparezca contradicha otra eventual voluntad que la manifestada a través de los términos consignados en aquél, surge el deber para el intérprete de abstenerse de más indagaciones («quum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio» -D. III,32,1-), en coherencia con la regla según la cual las palabras, sin son «verba simpliciter» deben entenderse en su natural significado holgando la investigación y la admisión de cuestión alguna sobre cualquiera otra voluntad ( S.S.T.S., Sala Primera, de 20 de febrero, 3 de mayo, 22 de junio y 16 de diciembre de 1984, 17 de junio de 1985 y 7 de julio de 1986 )."

De este modo ha de concluirse que las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre si de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párr. del art. 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial ( SSTS de 2 de noviembre de 1983, 3 de mayo y 22 de junio de 1984, 10 de enero, 5 de febrero ,2 de julio y 18 de septiembre de 1985, 4 de marzo, 9 de junio y 15 de julio de 1986, 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988 y 19 de enero de 1990 , entre otras).

En el contrato que nos ocupa hay pleno acuerdo de voluntades en la cosa objeto del contrato y en el precio, y se expresa que la entrega que se hace en ese momento por parte de la compradora e importe de 3.000 euros, se entrega en el concepto de "Reserva", que es el título que se da al contrato, añadiéndose que esta cantidad "será descontada del precio estipulado"; asimismo se expresa que "En el caso de que la compraventa no llegase a formalizarse por causas imputables a la parte compradora, este perderá las cantidades entregadas. En el caso de la parte vendedora la responsable de que este compromiso no se lleve a efecto, vendrá obligada a restituir a la parte compradora la cantidad entregada en concepto de señal más una cantidad idéntica, en concepto de indemnización".

Esta es la cláusula que ha de ser interpretada, y la que esgrime el actor para fundar su reclamación.

En el presente supuesto, la cláusula contractual de forma clara establece que la cantidad entregada en dicho acto se entrega en el concepto de arras penitenciales, tal y como resulta de establecer específicamente que la compradora, es decir la hoy actora, las perdería en caso de incumplimiento a ella imputable, comprometiéndose los demandados a devolverlas duplicadas si a ellos fuese imputable la no celebración del contrato previsto.

Por tanto, podemos concluir que nos hallamos ante arras penitenciales de las previstas en el artículo 1454 del Cc y que fueron libremente pactadas con arreglo al artículo 1255 del Cc , estableciéndose que en caso de que la venta proyectada no llegase a celebrarse se procedería a aplicar las consecuencias establecidas, que no son otras que las previstas en el citado artículo 1454 del Código Civil , y dado que, el que el contrato de venta no se llevara a efecto obedece a la voluntad obstativa de la demandada es por lo que se estima adecuada la respuesta dada al efecto por el juez de instancia.

TERCERO.-En cuanto al primer motivo del recurso, relativo al incumplimiento, es esta la cuestión esencial sobre la que se fundamenta la condena.

No puede olvidarse que aunque las partes convinieran el objeto y el precio, también convinieron el tiempo de firma de la oportuna escritura, "hasta el 31 de enero de 2007, y sólo se podrá demorar por causa de la entidad bancaria justificada"; tal ocurre en el supuesto en el que en la fecha pactada aún no habían acabado las gestiones bancarias para el otorgamiento de la hipoteca, lo que estuvo preparado el 9 de febrero, sin que hubiera ninguna oposición de la demandada a la prolongación de la fecha, por lo demás pactada. Tanto de la documental aportada como de los interrogatorios de las partes y testifical de Dª Caridad, persona que estaba al tanto de las gestiones por llevar la Agencia que se ocupaba del negocio, resulta un hecho acreditado que ni en la fecha de firma del contrato ni en la fecha en la que el actor estuvo en disposición de proceder al otorgamiento de la escritura la demandada podía llevar a cabo la compraventa, pues no podía transmitir sus derechos en la Cooperativa por ciertas deudas que mantenía con la misma; esta situación se mantuvo varios meses y cuando finalmente, en el mes de mayo, se puede realizar la operación el actor ya había visto otras viviendas, actitud comprensible ante la manifestación de la Cooperativa de no poder llevarse a cabo la venta reservada.

En estas condiciones no puede sino estimarse que la demandada incumplió el contrato, que ambas partes dieron por resuelto, el actor desentendiéndose de su objeto y realizando la presente reclamación, y la demandada no adoptando posición activa alguna para el cumplimiento y haciendo suyos los 3.000 euros entregados, como si el incumplidor hubiera sido el actor.

Hemos de recordar que el pacto alcanzado en el contrato llamado de reserva es por lo demás usual en los contratos privados de compraventa de vivienda, y debe ser objeto de entendimiento de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3 del Código Civil , realidad social que nos enseña que al margen de cuestiones propias de la dogmática jurídica, quienes contratan mediante documento privado para adquirir una vivienda tal vez no conozcan la diferencia entre arras penales y penitenciales, ni la jurisprudencia elaborada sobre estos conceptos, pero a buen seguro sí saben lo que quieren expresar cuando indican que de no llevarse a cabo la firma de la escritura en el plazo estipulado la compradora perderá la cantidad entregada si es por su responsabilidad, o la vendedora habrá de devolver la cantidad duplicada si es por la suya, y esta realidad establece una severa sanción a las partes a fin de lograr la seriedad del pacto y precisamente para evitar tener que litigar sobre las consecuencias del incumplimiento o sobre la facultad de hacer cumplir el contrato a quien no quiso cumplirlo por los motivos que fuera.

En estas condiciones, acreditado el incumplimiento de la vendedora es correcta la decisión de instancia que, por ello, ha de ser ahora confirmada.

CUARTO.-La desestimación del recurso hace que deban imponerse a la recurrente las costas causadas, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por Dª Celia , contra la sentencia de fecha dieciocho de junio de dos mil ocho, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primea Instancia número 6 de Móstoles , confirmamos dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas causadas.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.