Sentencia Civil Nº 134/2010, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3, Rec 510/2009 de 08 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA

Sección 3ª

BARROETA ALDAMAR 10 3ª planta- C.P. 48001

Tfno.: 94-4016664

Fax: 94-4016992

N.I.G. 48.02.2-08/004209

A.p.ordinario L2 510/09

O.Judicial Origen: Jdo. 1ª Instancia nº 3 (Barakaldo)

Autos de Pro.ordinario L2 397/08

SENTENCIA Nº 134/09

ILMAS. SRAS.

Dña. MARIA CONCEPCION MARCO CACHO

Dña. ANA ISABEL GUTIERREZ GEGUNDEZ

Dña. CARMEN KELLER ECHEVARRÍA

En BILBAO (BIZKAIA), a ocho de marzo de dos mil diez.

Vistos en grado de apelación ante la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial integrada por las Ilustrísimas Señoras Magistradas del margen los presentes autos de Procedimiento Ordinario núm 397/08 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Barakaldo y seguidos entre partes: Como Apelantes Dª María Luisa , dirigida por el Abogado Sr. J. Manuel Pernas Bilbao y representada por la Procuradora Sra. Arantzane Gorriñobeascoa Echevarría y Dª Angelica y Dª Carmen , dirigidas por el Letrado Sr. Oscar Basaguren del Campo y representadas por el Procurador sr. Fco. Ramón Atela Arana.

Se aceptan y dan por reproducidos, en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada, en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia de fecha 12 de mayo de 2009 tiene el fallo del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora de los Tribunales Doña Arantza Zabala, en nombre y representación de María Luisa contra Carmen y contra Angelica , debo declarar y declaro nula la clausula de opción de compra del contrato de fecha 27 de julio de 2003 y la clausula de opción de compra del contrato de prorroga de fecha 26 de julio de 2006 y condeno a la parte demanda a abonar a la actora la cantidad de 6018,8 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, que serán los del artículo 576 de la LEC a partir de hoy y hasta su completo pago. Todo ello sin especial imposición de las costas causadas."

SEGUNDO.- Que, publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de ambas partes se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación que, admitido por el Juzgado de 1ª Instancia y dados los oportunos traslados y emplazadas las partes para ante este Tribunal. se remitieron los autos, compareciendo las partes a medio de sus representaciones legales y ordenándose a la recepción de los autos y personamientos la formación del presente rollo al que correpondió el núm 510/09 de su registro y que se sustanció con arreglo alos trámites de su clase.

TERCERO.- Que, no habiéndose solicitado la práctica de prueba y no estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló para votación y fallo de este recurso el día 5 de marzo de 2010.

CUARTO.- Que en la tramitacíón del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente para este trámite la Iltma. Sra. Magistrada Dª CARMEN KELLER ECHEVARRÍA.

Fundamentos

PRIMERO.-Se concreta el recurso, por la parte actora, a analizar la indemnización concedida exclusivamente, y ello por discrepar con la sentencia, en cuanto a que el perjuicio para el recurrente ha consistido en no poder acceder a la propiedad del local valorado en la suma de 288.300 euros pagando por el 164.192 euros y no el pago indebido de las rentas. Justifica el importe que se reclama en la diferencia entre el precio fijado para el inmueble en el contrato de opción, 123.808 euros y el precio en que se valora el inmueble en la fecha que se ejercita dicha opción octubre de 2007, siendo así que la discusión entre partes se remite a dichas valoraciones, estimando la parte, que ha de prevalecer la efectuada por Satasi ya que el perito no es nombrado en un primer momento por la parte recurrente y se realiza a instancias del Banco a los efectos del préstamo para el crédito hipotecario, en la fecha en que se ejercita la opción, y que caduca a los seis meses para todo lo que tenga que ver con la concesión de dicho crédito. Se añade que esta pericial coincide con la realizada por la entidad Inmobiliaria Chomon , mientras que la realizada por Servatas se refiere a 21 de mayo de 2008 y no a octubre de 2007, y el perito reconoce que no pudo acceder al local por hallarse cerrado, valorando los metros y planos. En cuanto a la valoración de la inmobiliaria Trapaga, se aduce que su representante no declaró en el acto del juicio como perito sino como testigo-perito, que valoró a 22 de mayo de 2008, que no visitó el local, ni recoge explicación de datos. Se aduce finalmente la mala fe de la contraparte.

Se formula recurso de apelación por la parte demandada, por discrepar del importe indemnizatorio por rentas e IVA, por falta de prueba de gastos de tasación por importe de 300 euros, se alega así mismo la ausencia de responsabilidad de las demandadas o subsidiariamente la concurrencia de responsabilidad de la actora.

Ambas partes se oponen al recurso formulado de contrario.

SEGUNDO.- Se dice por la parte apelante demandada que fue la inmobiliaria la que redactando el contrato en los términos y condiciones que constan, y que estimó convenientes, a la que correspondía conocer los requisitos legales para la correcta formalización de un contrato de arrendamiento con opción de compra y al actor la diligencia de consultar en el Registro de la Propiedad la identidad de los verdaderos propietarios. Pues bien rechazar tal argumentación, ya que si las personas que redactaron el contrato lo hicieron por su cuenta; y la inserción de la cláusula es una decisión unilateral de la inmobiliaria que, al parecer, la habrían incluido al margen o en contra de la voluntad de las demandadas, no se conoce cuál sea el interés que pudiera tener la inmobiliaria en semejante e insólita actuación, y a qué podía obedecer semejante proceder. Pero en todo caso sería difícil admitir que en la firma del contrato pudiera la inmobiliaria ocultar lo que estaba escrito en el documento que se firmaba.

Es de advertir, por si necesario fuera, que todo lo que entra en el terreno de lo radicalmente excepcional e insólito, requiere un apoyo probatorio, porque se trata no solo de acreditar lo que se dice, sino de destruir lo decididamente inaudito; de lo contrario, todo texto suscrito podría ser desautorizado con la mera invocación a irrazonables ficciones o invenciones y, a la postre, se estaría dejando que la validez de los contratos se dejase al arbitrio de aquel de los contratantes que trajese a colación cualquier ideación de hechos insólitos y extraordinarios sin el más mínimo apoyo probatorio. Si efectivamente la inmobiliaria llevó a cabo tal acción como es la de incluir nada menos que una cláusula de opción de compra , al margen o en pro de las instrucciones del arrendatario, y en contra de las del arrendador , en momento alguno se sale al paso de tamaña acción, sin duda trascendente para él, bien haciendo llegar su sorpresa, protesta o queja a la inmobiliaria o incluso al arrendatario, o incluso, mediante denuncia ante el Juzgado de Instrucción.

Y aun más, pese a lo que podría calificarse de inaceptable conducta que se atribuye a la inmobiliaria, no se tiene inconveniente en volver a firmar otro contrato de prórroga, con opción de compra con el transcurso de dos años. A mayor abundamiento se imputa a la parte arrendataria que ella debió acudir al Registro, o en su caso la inmobiliaria contratada para conocer de la titularidad efectiva del inmueble, cuando éste responde a las demandadas y sus respectivos esposos, por tanto las alegaciones al respecto deben desestimarse.

En cuanto a la indemnización que se fija y de la que discrepan ambas partes, señalar respecto de la pretensión de la actora que la declaración de nulidad del contrato de opción de compra no determina "per se" la existencia de daños y perjuicios y que en el supuesto de autos -donde ya no es posible siquiera con carácter general diferir para ejecución de sentencia la cuantificación de los daños y perjuicios- se reclama una cantidad alzada que deriva de la diferencia entre el precio fijado para el inmueble en el contrato de opción, 123.808 euros y el precio en que se valora el inmueble en la fecha que se ejercita dicha opción octubre de 2007. Pero ello, evidentemente, no es una acreditación del perjuicio porque no existe prueba en concreto sobre el alcance de ese teórico detrimento patrimonial que se dice sufrido por el demandante, tal y como recoge la resolución, ya que el importe se basa en un informe de tasación a los efectos de tramitar un crédito hipotecario, del que este procedimiento huelga de toda documentación, siendo por demás aquélla solicitada no por la actora sino por una amistad del matrimonio, y frente a dichas peritaciones a instancias de la parte actora se contrapone las presentadas por la parte demandada, es necesario acreditar la realidad del perjuicio que la imposibilidad de llevar a cabo la opción causan al actor, y este se basa en que las demandadas conscientes del incremento del valor de la lonja durante el arrendamiento tratan de evitar su venta, pero como se ha indicado, el perjuicio real causado ha de ser objetivamente acreditado, y pese a que el actor no estima valorable el que hubiese cesado en el negocio en el local con carácter previo a octubre de 2007, es un dato que se suma a la falta de acreditación por ello un justo equilibrio de la indemnización se refleja en la resolución, y frente a ellas se oponen las apelantes, demandadas en la instancia, alegando que se le indemniza con las mensualidades desde septiembre de 2007 a julio de 2008, cuando la misma mantuvo la posesión del local hasta la expiración de plazo del contrato al ser requerido para la entrega de las llaves, sin embargo ha de señalarse que el pago de la renta se formula a efectos de cumplir los requisitos del contrato de arriendo hasta su fecha y ante el ejercicio, una vez ésta, de la opción, de suerte que se fija la indemnización en base a las rentas abonadas con IVA incluido conforme se estipula en el contrato, desde la fecha del ejercicio de la opción hasta la extinción de la prórroga del contrato. En cuanto al importe concedido por 300 euros, por valor de tasación para la obtención del crédito hipotecario, señalar que en cuanto a la existencia de prueba alguna que acredite que se abonó ese importe concreto, ya que ni el perito tasador pudo precisar tal facturación, ni el esposo de la actora se acordaba del importe exacto, y ésta por otra parte manifestó su creencia de haber pagado 300 euros, lo cierto es que tanto de las declaraciones del perito como de la documental, como de las declaraciones de la actora se acredita que tal informe se efectuó a fin de proceder a la tasación del local a los efectos de solicitar un préstamo hipotecario, luego es evidente que se facturó y que deviene procedente la suma que de las declaraciones de la actora se fija en la sentencia hoy combatida.

TERCERO.- Cada parte apelante deberá abonar las costas causadas por mor del propio recurso desestimado, de conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación y en virtud de la Potestad Jurisdicional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey,

Fallo

Que Desestimando los recursos de apelación interpuestos respectivamente por Dª María Luisa y por Dª Angelica y Dª Carmen contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Barakaldo en autos de Procedimiento Ordinario nº 397/08 de fecha 12 de mayo de 2009, Debemos Confirmar como Confirmamos dicha resolución, debiendo cada parte apelante abonar las costas causadas por mor del propio recurso desestimado.

Firme que sea la presente resolución, devuelvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por las Iltmas Sras. Magistradas que la firman y leída por la Iltma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.