Sentencia Civil Nº 134/2013, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 110/2013 de 18 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA

BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección:5ª. Atala

BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001

Tel.: 94-4016666

Fax / Faxa: 94-4016992

N.I.G. / IZO: 48.04.2-12/024183

A.vrb.des.f.p.L2 110/2013

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Jdo. 1ª Instancia nº 11 (Bilbao) / Lehen Auzialdiko 11 zk.ko Epaitegia (Bilbo)

Autos de Juicio verbal desahucio LEC 2000 1203/2012(e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea:C.P. NUM000 DIRECCION000 DE BASAURI

Procurador/a / Prokuradorea:IÑIGO HERNANDEZ MARTIN

Abogado/a / Abokatua:JOSE MANUEL SEIJO OTERO

Recurrido/a / Errekurritua: FRANCE TELECOM ESPAÑA S.A.

Procurador/a / Prokuradorea:NURIA VEGA SUAREZ

Abogado/a / Abokatua:DIANA LORENZO VILANOVA

S E N T E N C I A Nº 134/2013

PRESIDENTE

Dª. Mª ELISABETH HUERTA SANCHEZ

MAGISTRADOS

Dª. LEONOR CUENCA GARCÍA

Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN

En la Villa de Bilbao, a 18 de abril de 2013.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 1203/12seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Bilbao y del que son partes como demandante LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUM000 DE BASAURI , representada por el Procurador D.Iñigo Hernandez Martin y dirigida por el Letrado D.Jose Manuel Seijo Otero, y como demandado FRANCE TELECOM ESPAÑA S.A.Urepresentada por la Procuradora Dª Nuria Vega Suarez y dirigida por la Letrada Dª Nuria Vega Suarez, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Por el Juzgador en primera instancia se dictó, con fecha 17 de diciembre de 2012, sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: FALLO:

'Se desestima la demanda interpuesta por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL NUM. NUM000 DE LA C/ DIRECCION000 , DE BASAURI, contra FRANCE TELECOM ESPAÑA, a quien se absuelve de las peticiones contra él formulada, todo ello sin expresa condena en costas.

Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma.'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Basauri; y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación, y recibidos en esta Audiencia y una vez turnados a esta sección, se formó el correspondiente rollo y se siguió este recurso por sus trámites.

TERCERO.-Para la votación y fallo del presente recurso se señaló el día y hora correspondiente.

CUARTO.-En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia apelada ha desestimado la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Basauri frente a FRANCE TELECOM ESPAÑA S.A.U. en ejercicio de acción resolutoria, por expiración del término, del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas litigantes en fecha 26 de octubre de 2007, modificado en sus cláusulas segunda y cuarta en fecha 24 de septiembre de 2009, siendo esta última la relativa a la duración del arriendo.

Y frente a este pronunciamiento desestimatorio se alza la representación actora en un alegato impugnatorio de la interpretación que en la sentencia de primera instancia se da a la antedicha estipulación cuarta según el anexo de 24 de septiembre de 2009 . Aduce esta recurrente, en síntesis, que, frente a lo apreciado por la juzgadora a quo, el contenido de la citada estipulación queda reducido únicamente a lo expresado en la estipulación tercera del anexo, pasando dicha cláusula de tener tres párrafos a únicamente uno solo, siendo voluntad de las partes la de no establecer posibilidad de renovación automática del arrendamiento. Sostiene al efecto la interpretación preconizada en el artículo 1285 del Código Civil y también las previsiones del párrafo segundo de su artículo 1281; artículo 1282; y artículo 1288 señalando a este último respecto que el contrato ha sido redactado unilateralmente por la demandada por lo que en ningún caso la oscuridad de sus cláusulas puede favorecer a la parte que la produjo. Incide en el testimonio de la administradora externa de la Comunidad, Sra. Magdalena , en cuanto a la voluntad de la actora y circunstancias que motivaron el acuerdo alcanzado; y destaca lo ilógico a su entender de la duración pactada del contrato, 30 meses, con una prórroga de cinco años. Afirma así que la duración del contrato era de 30 meses a contar desde el 24 de septiembre de 2009 por lo cual el contrato venció el 24 de marzo de 2012 sin necesidad de requerimiento, no obstante lo cual la actora, sin venir obligada a ello, con fecha 9 de noviembre de 2011, esto es, con cuatro meses de antelación, notificó a la arrendataria la resolución contractual. Y añade para el supuesto de que se entendiera que no está acreditado por esta recurrente que la demandada hubiera recibido el citado requerimiento, recepción que por otra parte sostiene, que la tácita reconducción en ningún caso puede operar por los plazos indicados en los párrafos segundo y tercero del contrato de 26 de octubre de 2007 sino por los establecidos en el artículo 1581 del Código Civil en relación con su artículo 1566. Solicita por todo ello se dicte sentencia por la que, con revocación de la que es objeto de recurso, se declare haber lugar al desahucio por expiración de plazo de los locales arrendados en la azotea y lonja sita en la parte trasera del edificio de la finca perteneciente a la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 NUM000 de Basauri, condenando a la demandada FRANCE TELECON ESPAÑA, S.A a dejar libres y expeditos dichos locales en el plazo legalmente previsto, con apercibimiento al demandado de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo.

Se le condene igualmente a la demandada, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, a reponer el espacio ocupado a su situación original procediendo a tales efectos a la retirada de las infraestructuras y equipamientos de telecomunicaciones instalados en la Finca, con apercibimiento de hacerlo a su costa, y sin perjuicio de la imposición de multas coercitivas a que en su caso hubiera lugar en caso de renuencia al cumplimiento de dicha obligación.

Todo ello con imposición de las costas a la parte apelada

SEGUNDO.-Tratándose la cuestión suscitada de interpretación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que liga a las partes según modificación operada en anexo de 24 de septiembre de 2009 ha de estarse en primer término, para conocer el alcance de las declaraciones de voluntad representadas en dicho contrato, al elemento gramatical o literal siempre que los términos sean claros puesto que es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, establecida sobre la base del principio 'in claris non fit interpretatio', la que considera que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tienen rango prioritario y preferencial la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes contratantes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias, respecto de la que preconiza la interpretación literal ( SSTS 19 de enero de 1990 , 6 de marzo de 1998 , 27 de enero de 1999 , 3 de junio , 11 de julio y 24 de septiembre de 2003 , 7 de mayo de 2008 y, entre muchas otras, más reciente sentencia de 29 de enero de 2010 , la que expresa que ' La jurisprudencia ha sido reiterada al darprevalencia a la interpretación literal, ya que las demás normas 'vienen a funcionarcon carácter subsidiario' ( sentencia de 30 de mayo de 2000 ) y frente aaquella 'nocabe la posibilidad de huir del canon de la literalidad en la interpretación hacia labúsqueda de intenciones, motivos o finalidades no expresas' ( sentencia de 1 de marzode 2007)'ocupa un lugar jerárquicamente prevalente la contenida en el artículo 1281.1del Código civil ' ( sentencia de 18 de julio de 2007 ).

Este anexo en su estipulación primera establece ' PRIMERA.- Ambas partes acuerdan modificar las cláusulas segunda y cuarta del contrato de arrendamiento suscrito el día 26 de Octubre de 2007, que se ratifica en el presente anexo, por las expresadas a continuación, manteniéndose el resto inalteradas y vigentes en su totalidad ' ; por lo que el alcance de la modificación ha de circunscribirse a los propios términos de las estipulaciones de dicho anexo, cuya cláusula tercera establece según se transcribe en la sentencia apelada ' ¿ TERCERA.-Por acuerdo expreso de las partes la cláusula segunda (en realidad, cuarta) , primer párrafo, queda redactada del siguiente modo:El presente documento entrará en vigor automáticamente el 8 de junio de2009 y tendrá una duración inicial de 30 meses a partir del 24 de Septiembre de2009, siendo de obligado cumplimiento para ambas partes'.

Pues bien, desde la literalidad expuesta resulta clara la voluntad de las partes de establecer una modificación al ' primer párrafo' de la cláusula cuarta del contrato de 26 de octubre de 2007 y no de vaciar de contenido totalmente aquélla sustituyéndolo por el de esta estipulación tercera del anexo como pretende esta apelante pues, según aduce la apelada y esta Sala comparte, si la voluntad de las contratantes hubiere sido la de modificar la cláusula en su totalidad, la inclusión de un inciso referido expresamente a su primer párrafo resultaría carente de sentido. Además, tal y como se razona en la sentencia objeto de recurso, esta estipulación tercera del anexo establece una ' duración inicial' del contrato de 30 meses lo que patentiza frente a lo que ahora se sostiene la posibilidad de la prórroga contractual prevista expresamente en los siguientes párrafos de la estipulación cuarta del contrato de 26 de octubre de 2007 en su redacción según documento nº 1 de la demanda, que son del siguiente tenor literal:

' Al final de este período, el contrato quedará automáticamente renovado, yse prorrogará por períodos sucesivos de cinco años, salvo que cualquiera de laspartes notifique a la otra su intención de no renovación, con al menos seis mesesde antelación a la fecha de terminación inicial del mismo o de cualesquiera de susprórrogas, mediante comunicación formal, expresa y escrita que deje constanciade su envío y de su recepción. Cada renovación lo será con sujeción a los mismostérminos y condiciones estipulados en este contrato.

Transcurridos veinticinco años (25 años) desde la fecha de firma delcontrato, las partes podrán ejercer su derecho a no renovar el contrato,comunicando su intención a la otra parte, con al menos seis meses de antelación ala fecha de su vencimiento, mediante comunicación formal, expresa y escrita quedeje constancia de su envío y de su recepción'.

No resulta así admisible la argumentación de la apelante cuando por demás de la prueba practicada no puede extraerse conclusión de que en el momento de la suscripción del anexo de que aquí se trata la voluntad concorde de ambas litigantes hubiera sido otra, convencimiento al respecto que no puede alcanzarse con tan solo el testimonio de Doña. Magdalena , quien alude a una intención distinta de esta hoy apelante por razón de determinadas circunstancias, pues este testimonio presenta un marcado componente subjetivo en cuanto administradora de la Comunidad teniendo reconocido haber actuado por ella y tan siquiera se aportan a las actuaciones, y bien pudo hacerse, acta o actas de las Juntas de Propietarios en que se debatiese y acordase un modo de proceder diferente al expresado en el documento contractual, al que por consiguiente habrá de estarse.

Y siendo ello así, plenamente vigente el párrafo segundo de la estipulación cuarta anteriormente transcrito, el requerimiento de resolución contractual emitido por la actora el 9 de noviembre de 2011 no cumpliría el requisito temporal de seis meses, lo que ya conduce a la confirmación del pronunciamiento en la sentencia apelada y por consiguiente a la íntegra desestimación de recurso, quedando esta Sala exonerada de entrar a conocer si el cauce utilizado para la remisión de dicho requerimiento fue o no el adecuado.

TERCERO.-Con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

CUARTO.-Con pérdida del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Basauri contra la sentencia dictada el día 17 de diciembre de 2012 por el Ilmo Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Bilbao en el Juicio Verbal nº 1203/12 , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Transfiérase el depósito por el Secretario Judicial a la cuenta de depósitos de recursos desestimados.

Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno, a salvo el de casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo si se acredita interés casacional ( artículo 477.3 LEC ). En este caso cabría también recurso extraordinario por infracción procesal ante la misma Sala ( Disposición Final Decimosexta LEC ).

Uno u otro recurso se interpondrán mediante escrito presentado en este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación ( artículos 477 y 479 LEC ).

Para interponer los recursos será necesario la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de recurso de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el grupo Banesto ( Banco Español de Crédito ) con el número 4738 0000 00 011013. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un ' Recurso ' código 06 para el recurso de casación y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al preparar los recursos ( DA 15ª LOPJ )

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, estando celebrando audiencia pública, de lo que yo el Secretario doy fe.