Sentencia Civil Nº 134/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 168/2015 de 09 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00134/2015

Rollo de Apelación nº 168/2015

SENTENCIA Nº 134

ILTMOS. SRES:

PRESIDENTE:

DON MATEO RAMON HOMAR

MAGISTRADOS:

DON SANTIAGO OLIVER BARCELO

DOÑA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En Palma, a 9 de junio de 2015.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 552/2014, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 168/2015, en los que aparece como parte apelante, D. Julián , y Dª Filomena , representados por el Procurador de los Tribunales, Sr. ALBERTO VALL CAVA DE LLANO, asistidos por el Letrado D. JORGE MAGRE CARDONA, y como parte apelada, 'PROMOCIONES FORVILA PITIUSAS, S.L.', representada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. YOLANDA BETRIAN DIEZ, asistida por el Letrado D. ROBERTO JOSE MORENO PIVIDORI.

Es Ponente la Iltma. Sra. Magistrada DOÑA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ibiza en fecha 29 de enero de 2015, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Vall Cava de Llano en nombre y representación de Dª Filomena y D. Julián contra PROMOCIONES FORVILA PITIUSAS, SL, con expresa condena en costas a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 2 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda instauradora de la presente litis trae causa del ejercicio en el presente procedimiento diversas pretensiones en relación con el contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado en fecha 5 de octubre de 2.009, contrato en el que se preveía un arrendamiento por un periodo de cinco años sobre la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 de Sant Antoni, así como una opción de compra sobre dicho inmueble, siendo el precio de dicha opción de 13.236.-euros.

Así, alega la parte actora que tras celebrar dicho contrato y tomar posesión de la vivienda, constataron la existencia en la misma de deficiencias que la inhabilitaban para su uso, procediendo a la entrega de las llaves en fecha 6 de marzo de 2.013, solicitando a través del suplico del escrito de demanda la resolución del contrato celebrado así como la condena a la parte demandada al pago de las cantidades indicadas en el mismo.

A ello se opuso la demandada, alega la demandada que en ningún momento le comunicaron la existencia de las deficiencias de que adolecía la vivienda hasta el 2 de enero de 2.013, ofreciéndose la parte demandada para reparar las mismas, dando la parte actora unilateral e injustificadamente por resuelto el contrato en fecha 6 de marzo de 2.013, incumpliendo la duración del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento, así como el pago de determinadas cantidades que le correspondían.

La sentencia desestimó íntegramente la demanda y contra ella se alza el apelante invocando la errónea valoración de la prueba que concreto.

Insiste en las incidencias, en la contratación con la compañía eléctrica, la sustitución del termo, incidencias en la contratación de servicios de telefonía, en el funcionamiento del ascensor, entre otros.

Discrepa respecto de la sentencia de instancia ya que da por probada la voluntad de reparar de la promotora demandada, y reclama la revocación de la sentencia.

A ello se opone la demandada que reclama la desestimación del recurso rebatiendo los alegatos de la actora/apelante.

SEGUNDO.- Centrado de este modo los términos del debate, comenzar señalando que este Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertados, los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida, y que tras el análisis de todas las cuestiones jurídicas y fácticas debatidas en el proceso, le han llevado a la desestimación de la demanda, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima más que suficiente para desestimar la totalidad de los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada, pues es sabido que, como entre otras, ha indicado la STS de 9 de junio de 2000 , es compatible la fundamentación por remisión con el mandato del artículo 120.3 según reiteradamente ha sido declarado por el Tribunal Constitucional ( SSTC 174/1987 , 24/1996 , 115/1996 , 184/1998 , 206/1999 , 13/2001 , entre otras), siendo que, además, la recurrente, no desvirtúa a través de las alegaciones que expone en su escrito de recurso, aquellos argumentos, sino que más bien se limita a reproducir cada uno de los hechos alegados en su escrito de demanda, siendo evidente que la recurrente trata, con los mismos elementos de prueba tenidos en cuenta por el Juez 'a quo', de imponer su interesada interpretación de los hechos, sustituyendo la más razonada lógica y precisa valoración realizada por el Juez de instancia.

TERCERO.- La Sala ha analizado la actividad probatoria obrante en los autos así como el soporte audiovisual con el que se documenta la practicada en el acto de juicio.

Puesto que no se discute la naturaleza del contrato celebrado el 5 de octubre de 2009, en cuanto a la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento con opción de compra por aparición de vicios estructurales, en el propio contrato, a cuyo tenor literal hemos de atenernos ( art. 1281 Código Civil ), se dice en la cláusula décimo quinta, (al folio 26), que: 'al ejercitarse el derecho sobre la misma serán deducidos (los 13.236.-euros), del precio estipulado en el apartado b) sirviendo el presente documento de eficaz carta de pago', por lo que en cuanto a dicha suma se conviene expresamente que en el supuesto de que se ejercite la opción se aplicarán en concepto de pago a cuenta del precio.

En el supuesto de no ejercerse la opción, 'el derecho caducará de forma automática, perdiendo en beneficio del arrendador la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio en concepto de daños y perjuicios'.

Por tanto, para que procediera la resolución tendría la parte apelante que haber acreditado un incumplimiento resolutorio por la contraparte, que no se ha acreditado.

De hecho, como se dice en el propio recurso, la vivienda ha sido posteriormente alquilada a un tercero, lo que demuestra que no frustra las legítimas expectativas del primer arrendatario/comprador en cuanto a las condiciones de habitabilidad.

La Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 resume la doctrina jurisprudencial sobre la resolución por incumplimiento, (de la obligación de entrega), señalando que el incumplimiento que constituye el presupuesto de la resolución de contratos con obligaciones recíprocas, ( art. 1124 CC ), de acuerdo con la jurisprudencia más reciente, ( SSTS de 14 de junio de 2011, RC núm. 369/2008 y 21 de marzo de 2012, RC núm. 931/2009 ), ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, ( STS de 9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)) cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato»,y en el caso de la compraventa, cuando se prive al comprador de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato, ( artículo 1468), y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor , ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ). O como señala la STS de 5 de febrero de 2013 , para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento se han esgrimido, por autorizada doctrina, varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por 'producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin'. Y en la Sentencia de 14 de octubre de 2000 , reiterando la doctrina recogida, entre otras, en Sentencias de 6 de abril de 1989 y 5 de noviembre de 1993, declara: 'Es doctrina reiterada de esta Sala 1ª de que se está en presencia de la entrega de una cosa por otra o aliud por alio, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1.101 y 1.124 CC ; tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impide obtener de ella la utilidad que motivó su admisión, sin que sea suficiente para instar su resolución una insatisfacción puramente objetiva del comprador'.

En el presente supuesto, la Sala valora especialmente la idoneidad de la vivienda a juicio del propio apelante por el correo electrónico que remitieron en respuesta al de la mercantil demandada en fecha 19 de octubre de 2012.

En dicho texto, (al folio 58), se expone una modificación de condiciones del contrato: 'No compramos el inmueble por causas imputables a FORVILA PITIUSAS SL, por lo que hemos decidido modificar las condiciones del contrato actual, que son las siguientes: 'estos momentos, con las ventajas fiscales actuales (IVA súper reducido para la adquisición de nueva...). Deducir la hipoteca en la declaración de la renta, solicitamos una rebaja del precio de 19.000.-euros, para compensar esta pérdida, es decir el precio del piso será de 166.000.-euros. Otra de las condiciones que queremos modificar es el plazo que tenemos para ejercer la compra, puesto que no depende de nosotros la regularización del tema de la luz, queremos prolongar el plazo del alquiler para ejercer la opción de compra 3 años más de lo pactado. Concretando, teníamos un plazo de 5 años, ahora será de 8 años, habiendo vencido ya 3, nos quedarán 5 años más para poder ejercer la opción de compra, siendo los 3 próximos (empezando a partir de octubre de 2012) amortización del 100% del alquiler sobre el precio de compra, y el 7º y 8º años serán del 90%, y del 80% la amortización, respectivamente. Mantenemos el precio del alquiler mensual, que entendemos, será lo que más directamente te afecte. Ponemos en esta modificación nuestra mejor intención, espero que entiendas nuestra situación y como nos sentimos engañados, deseamos que accedas de buena fe y no llevar esta situación a ningún litigio. Te ruego, nos contestes a nuestra petición en un plazo de 10 días naturales, para saber cual es tu...'.

Es por ello, que la parte que ahora reclama la resolución por inhabilidad lo que pretendía era modificar las condiciones pactadas por lo que confirmamos la resolución unilateral inconsentida apreciada por el juez 'a quo'.

Téngase en cuenta que la carta requiriendo subsanación de deficiencias fue enviada el 2 de enero de 2013, y el documento de entrega de llaves data de 6 de marzo de 2013, si bien en fecha 8 de enero de 2013, (cfr folio 68), la propiedad había respondido facilitando teléfono de contacto para concertar la pertinente visita de verificación que nunca llegó a solicitarse por los hoy recurrentes.

CUARTO.- En consonancia con todo lo expuesto, y conforme a lo anticipado, no cabe sino desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución apelada, si bien respecto a la expresa imposición de las costas devengadas a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el art 394.1 LEC apreciamos la concurrencia de las circunstancias previstas en el último inciso respecto a las serias dudas sobre los hechos, no por la situación expuesta en el dictamen pericial, si no por la acreditada concurrencia de la irregularidad de los servicios contratados desde el arrendamiento celebrado en 2009 cuya solución no era responsabilidad de los arrendatarios que padecían las incomodidades.

QUINTO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. ALBERTO VALL CAVA DE LLANO, en nombre y representación de D. Julián , y Dª Filomena , contra la Sentencia de fecha 29 de enero de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza , en los autos de Juicio Ordinario nº 552/2014, de que dimana el presente Rollo de Sala, CONFIRMAMOS los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene, sin condena en costas en esta alzada, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.