Sentencia Civil Nº 134/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 125/2016 de 18 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00134/2016

N10250

PLAZA MERCAT, 12

-

Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217

MJM

N.I.G.07040 42 1 2014 0013772

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000125 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000428 /2014

Recurrente: Camila

Procurador: JOSE ANTONIO CABOT LLAMBIAS

Abogado: ROSA CHICO VILLORIA

Recurrido: TANGENT INVEST SLU

Procurador: JUAN BLANES JAUME

Abogado: ALFONSO PACHECO CIFUENTES

S E N T E N C I A nº 134

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Dª ARANTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En Palma de Mallorca, a diecinueve de mayo de dos mil dieciséis.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Palma, bajo el número 428/14, Rollo de Sala número 125/16, entre partes, de una, como demandada reconviniente apelante DOÑA Camila , representada por el Procurador de los Tribunales DON JOSÉ ANTONIO CABOT LLAMBIAS y asistida del Letrado DOÑA ROSA CHICO VILLORIA y, de otra, como demandante reconvenida apelada TANGENT INVEST SLU, representada por el Procurador de los Tribunales DON JUAN BLANES JAUME y asistida del Letrado DON ALFONSO PACHECO CIFUENTES.

ES PONENTE la Ilma. Magistrado Dª. COVADONGA SOLA RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Palma en fecha 9 de noviembre de 2015 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente ' ESTIMAR SUSTANCIALMENTE la demanda formulada por TANGENT INVEST S.L.U. contra Dña. Camila , declarando extinguido el derecho de recompra de la finca objeto de autos, así como el derecho de la demandada a ocuparla, condenando a la Sra. Camila a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a devolver a la actora la plena posesión de la finca, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo realizara. Asimismo, se condena a la demandada a indemnizar a la actora en la suma de 2.000 euros por cada mes que transcurra, a partir de abril de 2014 (inclusive) hasta que TANGENT INVEST recupere la plena posesión del inmueble litigioso, debiéndose prorratear los períodos inferior al mes en su caso.

Con imposición de las costas causadas a la condenada.

DESESTIMAR la demanda formulada por Dña. Camila contra TANGENT INVEST S.L.U., absolviéndola de las pretensiones ejercitadas en su contra.

Con imposición de costas a la actora reconvencional'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada reconviniente se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 10 de mayo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se alegaba por la actora, que debido a que la demandada no podía hacer frente a las deudas que tenía contraídas, puso a la venta el inmueble de su propiedad, la vivienda sita en el nº NUM000 de la CALLE000 , Costa de'n Blanes (Calvia), que finalmente adquirió la actora mediante escritura pública de compraventa otorgada a su favor el 21 de julio de 2013, por el precio de 420.000.- euros; que al propio tiempo se pactó con la vendedora la opción de recomprar la vivienda, por el precio de 533.000.- euros, si la opción se ejercitaba antes del 31 de octubre de 2013, o de 613.000.- euros, si se ejercitaba hasta el 31 de marzo de 2014, así como que la vendedora podría disfrutar del inmueble sin pagar renta o merced, a título de precario, hasta el ejercicio o el transcurso del plazo de la opción; y que ha vencido el último plazo citado sin que se haya ejercitado el derecho de recompra ni puesto a disposición de la actora el referido inmueble, por lo que termina suplicando se declare extinguido dicho derecho de recompra y con ello el derecho a seguir ocupando el inmueble, condenando a la demandada a que le devuelva la plena posesión y a que le indemnice en la suma de 2.500.- euros, por cada uno de los meses que transcurran desde que fue requerida (abril 2014) hasta que la actora recupere la plena posesión.

A dicha pretensión se opuso la demandada, al entender que aquel contrato de compraventa de fecha 25 de junio de 2012, se trata de un negocio simulado que encubre un préstamo, al que califica de usurario, pues se formalizó cuando se encontraba en una situación angustiosa y a punto de perder la propiedad del inmueble, por lo que por vía de demanda reconvencional, solicita se declare la nulidad de la compraventa, de la opción de compra y del referido préstamo, con obligación tan sólo de devolver el capital prestado de 450.000.- euros y que se ordene la cancelación el Registro de la compraventa otorgada a favor de TANGENT INVEST S.L.U.

La sentencia de instancia estimó sustancialmente la demanda y desestimó la reconvención, y contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada reconvenida con fundamento a una errónea valoración de la prueba practicada, dado que a su entender su resultado avala que la verdadera intencionalidad de las partes, fue encubrir el préstamo bajo la apariencia de un contrato de compraventa, con un derecho de recompra.

SEGUNDO.-Centrado de este modo los términos del debate, comenzar señalando que este Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertada, la totalidad de los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida y que tras un exhaustivo y pormenorizado análisis de todas las cuestiones jurídicas y fácticas debatidas en el proceso, le han llevado a la estimación sustancial de la demanda, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima suficiente para desestimar la totalidad de los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada, pues es sabido que, como entre otras ha indicado la STS de 9 de junio de 2000 , es compatible la fundamentación por remisión con el mandato del artículo 120.3 según reiteradamente ha sido declarado por el Tribunal Constitucional ( SSTC 174/1987 , 24/1996 , 115/1996 , 184/1998 , 206/1999 , 13/2001 , entre otras), siendo que, además, la recurrente, no desvirtúa a través de las alegaciones que expone en su escrito de recurso, aquellos argumentos, sino que mas bien efectúa una interpretación sesgada y parcial del resultado de la prueba practicada, para adecuarla a sus intereses.

TERCERO.-Ello no obstante y puesto que la apelante centra su impugnación en considerar que debe ser estimada su petición de nulidad del contrato de compraventa y el de opción de compra pactado entre la partes alegando que en realidad encubre uno de préstamo, que además considera usurario, se estima oportuno traer a colación la STS de 7 de diciembre de 2006 , en el que al igual que en el presente, se planteaba la cuestión de nulidad de un contrato de compraventa con pacto de retro por simulación de un contrato de préstamo y refiere 'para la resolución del motivo, que afronta el núcleo esencial del problema es preciso partir de dos apreciaciones básicas: la primera consistente en que la existencia de la simulación es un tema fundamentalmente fáctico, y la segunda que estriba en que la carga de su prueba le corresponde al que la alega (S. 28 de septiembre de 2006).

Sucede que, por el propio interés de ambas partes, o singularmente por exigencia de una de ellas, no suele haber señales o vestigios que permitan apreciar la simulación, lo que se traduce, generalmente, en una ausencia de pruebas directas, y la consiguiente necesidad de acudir a la prueba indirecta de las presunciones 'hominis' o 'de hecho'.

La doctrina jurisprudencial admite la posibilidad de evidenciar la simulación mediante indicios, pero ha tenido especial tino en precisar que la conclusión ha de extraerse de un conjunto de ellos, los que si bien tomados individualmente puedan no ser significativos, e incluso cabe que sean equívocos, sin embargo, en conjunto, y en relación con las circunstancias concurrentes, permiten revelar la realidad simulatoria ( Sentencias, entre otras, de 11 de febrero y 5 de diciembre de 2005 )'.

En esa misma sentencia se analiza como indicio de la simulación, que el vendedor continúe con la posesión del bien tras la compraventa y refiere al efecto 'La demandante ... entiende que el dato de que, a pesar de vender la vivienda, tuviera la posesión de la misma durante un cierto tiempo después de celebrado el contrato -'retentio possessionis'-'constituye uno de los indicios mas axiales del síndrome simulatorio', en tanto la sentencia recurrida lo rechaza diciendo que de 'ningún modo puede servir de base para entender que hubo simulación contractual y que lo pactado no fue un contrato de venta con pacto de retro sino un préstamo con garantía real', y a continuación transcribe textos de las Sentencias de 14 de diciembre de 1956 (debe entenderse de 1966 ), 23 de marzo de 1957 y 19 de septiembre de 1997 .

La doctrina de las Sentencias citadas se resume en que un pacto agregado a una compraventa con pacto de retro por el que el vendedor se reserva la posesión inmediata de la cosa durante un plazo, -sea el de cumplimiento de la condición resolutoria del derecho de retraer, o el que se establezca-, no afecta a la esencia del contrato expresado, y no significa que haya una simulación contractual, ni encubrimiento de garantía de pago de una deuda.

De ninguna de las Sentencias citadas cabe deducir que el razonamiento expresado sea sólo aplicable al caso de existencia de un pacto o convención de reserva de la posesión, de modo que fuera posible pensar 'a contrario sensu' que, de continuar el vendedor en la posesión sin la existencia de pacto, sí cabría apreciar que hay un supuesto de simulación.

Una cosa es que una continuación en la posesión por parte de un transmitente pueda ser apreciado por el juzgador como un indicio de simulación, y otra cosa es que se trate de deducir de la jurisprudencia lo que no dice. La única diferencia que cabe extraer de la existencia o no del pacto, es la vinculación que produce para el adquirente, pues si hay pacto debe respetarlo, y si no lo hay puede reclamar la posesión inmediata de la cosa cuando lo estime oportuno, a salvo, claro es, que el vendedor ejercite el derecho a retraer en tiempo y forma'.

CUARTO.-En el caso, se reconoce por ambas partes que la vivienda objeto de autos estaba gravada, al momento de la compraventa, con dos hipotecas, una a favor del Banco Gallego, cuyo pago se iba atendiendo puntualmente por la demandada, conforme es de ver en la certificación expedida por Banco Sabadell, folios 214 y ss; y otra a favor de PROMOCIONES 1331 BALEARES S.L.U., objeto del procedimiento de ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma autos 309/12 y en el que ya se había señalado fecha para la celebración de la subasta; que mediante escritura de compraventa de fecha 25 de junio de 2013, otorgada entre los litigantes, la demandada vendió a la actora la finca por el precio de 420.000.- euros, que se abonó mediante cinco cheques, los dos primeros, por importes respectivos de 199.731,69.-€ y 174.500.-€ se destinaron a la cancelación de aquellas cargas hipotecarias, conforme es de ver en las actas de carga de pago y de cancelación de hipoteca de fechas 25 de junio de 2013 (folios 36 y ss) y el resto se entregaron a la vendedora. Que el mismo día de otorgamiento de aquella escritura de compraventa, se suscribe entre las partes un contrato privado de opción, en virtud del cual se le ofrece a la vendedora un derecho de opción de recompra por importe de 553.000.- euros a la fecha 31 de octubre de 2013, y en su caso hasta el 31 de marzo de 2014 si bien el precio de la compraventa será de 613.000.- euros y al propio tiempo se reconoce la posibilidad de la vendedora de disfrutar del inmueble sin alquiler hasta la ejecución de una de las dos opciones.

Consta asimismo en autos que la compradora asumió los costes derivados de aquella compraventa y cancelación de cargas hasta la suma de 61.997.- euros (folio 60); y un tasación sobre el inmueble efectuada por TINSA a fecha 29 de mayo de 2014, en la cantidad de 815.675.- euros (folios 92 y ss).

Partiendo de tales datos, y tras un análisis conjunto con el resto de la prueba practicada, en especial la declaración de las partes, la testifical y el contenido de los emails que fueron aportados por la propia apelante (folios 152 y 153), conforme se anticipó, el recurso no puede prosperar, pues aunque se insiste en que lo que solicitó fue un préstamo, no sólo nada se refiere al respecto en los documentos suscritos entre las partes, sino que en prueba de interrogatorio la propia demandada reconoció que en todo momento contó con el asesoramiento de Genoveva y del Sr. Carlos Francisco , quienes le facilitaron toda la documentación antes de acudir al Notario, y que los firmó porque el propio Don. Carlos Francisco le indicó que se trataba de un contrato de compraventa que contemplaba una pacto de retro. Igualmente reconoció que si contactó con Genoveva fue porque volvía a tener problemas interesando de la misma que le buscara financiación para poder hacer frente al préstamo hipotecario objeto de ejecución judicial; que Genoveva le dijo en un principio que buscaría financiación privada y que al no encontrarla se hacía necesario formalizar una compraventa con pacto de retro, ya que estaba próxima la fecha señalada para la subasta.

La propia Genoveva , a declarar como testigo, si bien manifestó que nunca le aconsejo el pacto de recompra, sino que fue ante el intento fallecido de negociar con los prestamistas y con la entidad bancaria nueva financiación, que le aconsejó vender su inmueble para poder pagar la deuda en ejecución, siendo la demandada la que ofertó la posibilidad de que negociara con la compradora un contrato de opción, declaró igualmente que nunca se ofreció a la compradora la posibilidad de la concesión de un préstamo, que de hecho contacto con ella cuando la demandada ya había tomado la decisión de vender el inmueble; que incluso, con autorización de la demandada, realizó visitas al inmueble con posibles compradores; así como que vencido el plazo de la opción, medio con la compradora para una ampliación, que se consiguió hasta por dos meses.

Tal declaración es coincidente con el contenido de los email que se cruzaron entre ambas, en los que igualmente se hace referencia a la búsqueda de refinanciación para la recompra.

De lo expuesto se deduce claramente que la vendedora buscaba financiación para saldar su deudas, pero entre los distintos tipos de financiación no sólo se encuentra el préstamo sino también, y este es el caso, la venta del inmueble, que llevaron a cabo pactando un contrato de opción que les permitiese eventualmente recuperarlo y al propio tiempo mantener la posesión hasta la expiración de su plazo, por el que ningún indicio o simulación puede extraerse tampoco del hecho de que el precio de la opción fuera superior al precio de la venta, pues de los datos anteriormente expuestos también resulta probado que el precio de la compra y el de la opción era igualmente muy inferior a su valor real, lo que le permita por un lado encontrar mas fácil y rápidamente un comprador, ante la inminente subasta y conservar la posesión para ocultar su situación a los familiares (como reconoció en prueba de interrogatorio), y por otro lado, ganar tiempo a fin de conseguir financiación para una futura recompra.

QUINTO.-En consonancia con todo lo expuesto, no cabe sino desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución apelada, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEXTO.-Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DON JOSÉ ANTONIO CABOT LLAMBIAS en nombre y representación de DOÑA Camila , contra la Sentencia de fecha 9 de noviembre de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Palma , en los autos de Juicio Ordinario número 428/14, de que dimana el presente Rollo de Sala, CONFIRMAMOS los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a dicha parte apelante y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.