Sentencia CIVIL Nº 134/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1152/2016 de 26 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0811342120158012682
Recurso de apelación 1152/2016 -2ª
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Manresa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 38/2015
Parte recurrente/Solicitante: GIRHER CONSTRUCCIONES, SL
Procurador/a: Inmaculada Guasch Sastre
Abogado/a:
Parte recurrida: Claudia
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 134/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 26 de febrero de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 24 de octubre de 2016 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 38/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aInmaculada Guasch Sastre, en nombre y representación de GIRHER CONSTRUCCIONES, SL contra Sentencia - 08/03/2016 y en el que consta como parte apelada Claudia .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO LA DEMANDA intepuesta por la procuradora Sra. Badía Selva, en nombre y representación de DOÑA Claudia contra GIRHER CONSTRUCCIONES, S.L., CONDENANDO A LA DEMANDADA A ABONAR A LA ACTORA LA CANTIDAD TOTAL DE TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS EUROS (32.500 E) y con condena en costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 14/02/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, Claudia , se dirige contra GIRHER CONSTRUCCIONES S.L. en reclamación de la suma de 32.500€, suma a la que asciende el duplo de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales para la adquisición de la vivienda sita en CALLE000 NUM000 - NUM001 . NUM002 . NUM002 de Sant Vicenç de Castellet. Alega, en esencia, la actora que en noviembre de 2006 concertaron con la mercantil demandada de forma verbal un contrato de arras penitenciales para la adquisición de la indicada vivienda, entregando en tal concepto la suma de 500€ mensuales, si bien dicho contrato fue novado posteriormente mediante sucesivos contratos de arrendamiento con opción de compra, no habiendo podido la actora ejercitar su derecho de opción de compra porque antes de finalizado el plazo de la opción el arrendador vendió la vivienda a un tercero, de modo que considera que el incumplimiento del arrendador/ vendedor le obliga a devolver el duplo de los 16.250€, abonados en sucesivas entregas en concepto de arras por la compradora, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1454CC .

Opuesta la mercantil demanda a tales pretensiones, alegando que el relato de hechos de la demandante no coincide con la realidad, siendo imputable sólo a ésta que no se llegara a ejercitar la opción de compra, y seguido el juicio por sus trámites, la sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna por los siguientes motivos: (a) Incorrecta aplicación del art. 1124 CC , pues no se cumplen los requisitos de la acción resolutoria y (b) error en la valoración de la prueba. Subsidiariamente, alega una incorrecta cuantificación de la suma a devolver, ya que tan sólo debería abonar el duplo de la cantidades entregadas, lo que ascendería a la suma de 27.000€ La parte demandante no formuló oposición al recurso.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.



SEGUNDO.- Para la resolución del recurso es preciso partir de los siguientes hechos que han resultado incontrovertidos o suficientemente acreditados en autos: En noviembre de 2006 la actora y la demandada concluyeron verbalmente un contrato de arras (en realidad contrato de compraventa con pacto de arras) para la adquisición por parte de la primera de la vivienda, entonces en construcción, sita en CALLE000 NUM000 - NUM001 . NUM002 . NUM002 de Sant Vicenç de Castellet. Ambas partes se encuentran contestes en este hecho (y resulta corroborado por el doc. 1 de los aportados con la demanda, que no ha sido impugnado), Asimismo, resulta incontrovertido que las arras tenían el carácter de arras penitenciales del art. 1454 CC . En virtud de dicho pacto, la Sra. Claudia abonó a Girher Construcciones la suma de 500€ mensuales.

Al no haber obtenido la Sra. Claudia financiación para la compra de la vivienda, las mismas partes suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra en fecha 1.4.2008, en el que pactaron que aquélla abonaría mensualmente la suma de 1000€, de los cuales 750€ serían en concepto de renta y 250€ en concepto de arras penitenciales (doc. 1 de la contestación, que no ha sido impugnado), pudiendo ejercitarse ese derecho de adquisición preferente en cualquier momento durante la vigencia del mismo contrato con las condiciones convenidas en él.

En fecha 1.6.2009 ambas partes firmaron un nuevo contrato de arrendamiento (lo que supuso la novación extintiva del anterior) sobre la misma vivienda, acordando una duración de 5 años prorrogables anualmente, sin que se pactara opción de compra alguna.

Ambas partes aportan este contrato, la actora como documento 10 de la demanda y la demandada como 2 de la contestación; ambos documentos, cuya autenticidad no ha sido impugnada por ninguna de las partes, tienen, en lo que resulta relevante para la resolución del este pleito, idéntico contenido. Es cierto que en el primero de ellos figura como renta pactada la suma de 500€ mensuales, mientras que en el segundo consta una renta de 600€ al mes; atendidos los términos del debate, este hecho resulta intrascendente, pero cabe señalar que resulta plausible la explicación dada por el demandado en el acto del juicio, ya que, efectivamente, de la documentación aportada por la propia actora resulta que la arrendataria abonó a Girher entre mayo y octubre de 2010 una renta de 600€ (docs 15 y 16 de la demanda), mientras que la renta que se abonaba a Servihabitat ascendía a 500€ (docs 18 a 21 de la demanda).

Mediante escritura pública de compraventa con subrogación hipotecaria otorgada el 2.11.2010 Girher vendió a SERVIHABITAT XXI SAU ('La Caixa') la vivienda de autos (así resulta del oficio remitido en fase de prueba por Buildingcenter SA en respuesta al oficio remitido a aquella entidad según prueba propuesta y admitida), en dación en pago por la deuda pendiente derivada de la hipoteca que gravaba la finca.

La adquirente se subrogó como arrendadora en el anterior contrato de arrendamiento suscrito entre Girher y la Sra Claudia en 1.6.2009, pasando ésta a abonar la renta a Servihabitat XXI SAU.

En fecha 12.1.2014 Servihabitat XXI SAU y la Sra Claudia suscribieron un documento privado por el que procedían a la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda formalizado el 1.6.2009, dejándolo sin efecto y entregando la arrendataria las llaves, sin perjuicio del derecho de la arrendadora a reclamar las cantidades que estuvieran pendientes de pago el día de la firma (docs 17 y 22 de la demanda, si bien se aporta por la demandante como dos documentos, en realidad se trata de las dos partes de un único documento privado).



TERCERO.- No se aceptan los fundamentos de la resolución apelada.

En el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes el 1.4.2008, las partes acordaron en una 'Clàusula especial i annexa al contracte de lloguer', en la que se recogían las previsiones relativas al derecho de opción de compra convenido, lo siguiente, en su parte bastante, lo siguiente: 'La propietat de l'habitatge arrendat concedeix i atorga als arrendataris que ho accepten, un dret d'opció de compra preferent sobre l'habitatge arrendat, que es podrá exercitar en qualsevol momento dins de la vigencia del present contracte, d'acord amb les condicions següents: ....

B.- El dret opció de compra subsistirà en les condicions previstes sempre i quan estigui l'arrendament vigent, i per tant, en el supòsit de resolució del present contracte de lloguer per qualsevol causa, comportarà automàticament la resolución de la present opció de compra.

C.- En cap cas es consideraran els pagaments del lloguer mensual com entrega a comte del preu anteriorment pactat de venda.

D.- ...

E.- La causa de l'atorgament del present contracte de lloguer i, especialment, de la present opció de compra, és degut a que els arrendataris, havien convingut l'adquisició per compravenda de l'habitatge arrendat, havent entregat fins al dia d'avui la quantitat de 7.000€ (SET MIL EUROS) en concepte d'arres penitencials en varis terminis, però sense poder fer front al pagament de la resta del preu total per dificultats de finançament. Per això en el supòsit d'exercitar-se la opció de compra, i sens perjudici de no descomptar les quantitats pagades mensualment que ho serán en concepte estricte de lloguer, del preu total de la venda sí es descomptarà la quantitat de 7.000€ entregades anteriorment. Però, considerant que van ser entregats en concepte d'arres penitencials, i d'acord amb el que preveu l'article 1.454 del Codi Civil, si no s'exerceix la opció de compra i el contracte queda resolt, no hi haurà obligació de retornar l'esmentada quantitat de 7.000€ que l'arrendador-venedor retindrà en concepte d'indemnització de per danys i perjudicis.

F.- Ambdues parts declaren resolt el contracte verbal de compravenda amb entrega d'arres penitencials al atorgar el present contracte de lloguer'.

Dicho contrato (aportado como doc 1 de la contestación, y que, se insiste, no ha sido impugnado) figura suscrito por el legal representante de Girher Construcciones SL, como arrendador, y por Armando y Claudia como arrendatarios.

Las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero, en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC , confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación, arts. 1281 y ss CC ).

Es preciso señalar la reiterada doctrina jurisprudencial en relación a tal figura y que parte de dos premisas: 1) En primer lugar que el concepto de arras no es en derecho moderno simple y uniforme, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1454 concebidas de manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos 'a cuenta del precio', de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 CCom . junto a los cuales pueden ponerse además las conocidas como penales (identificadas en algún ordenamiento jurídico, como el italiano, según resulta del art. 1385 CC de 1942) con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como 'arra' no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del art. 1152 como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos las que frente a la escueta regulación del art. 1454 fueron reconocidas por la doctrina tanto científica, como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1255 del CC . ( SSTS 24.3 y 29.6.2009 o 21.3.2012 ) 2) En segundo término, que las dudas que pueden surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras; y, sabido es, que las confirmatorias se presumen, en tanto que las penitenciales - por su carácter excepcional, atendidas sus consecuencias - han de ser objeto de interpretación restrictiva, a no ser que conste claramente la voluntad expresa de las partes, 'expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo' ( SSTS 24.10.2002 , 20, 5.2004, citadas en las ya indicadas de 24.3 y 29.6.2009 ) Las arras penitenciales del art. 1454 CC se pactan a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato , sin necesidad de alegar causa alguna (de ahí que algunos las definan como el lícito abandono del compromiso adquirido de manera unilateral mediante el pago de multa ), teniendo en consideración que en el contrato de compraventa, en tanto que contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, no cabe la resolución unilateral voluntaria sin causa, que configuraría un incumplimiento contractual (con efectos del art. 1124 CC ). En definitiva, las arras penitenciales no son contrato con entidad propia sino un pacto accesorio a otro contrato oneroso - introducción de la facultad de desistir previendo las consecuencias del uso de tal facultad-.

Así las cosas, al suscribir el contrato de arrendamiento con opción de compra, las partes contratantes resuelven el contrato de compraventa con arras convenido verbalmente en noviembre de 2006. Lo resuelven de manera expresa, si bien la resolución hubiera operado igualmente mediante la novación extintiva que comportaba la suscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra, que resulta incompatible con el primero.

En el propio contrato (que suscriben ambas partes) se recoge que la causa de la resolución son los problemas de financiación por parte de los compradores (y así resulta, además, probado, según la apreciación probatoria de este tribunal, a través de la prueba de interrogatorio de parte de la demandante). Así pues, conforme a la doctrina expuesta, el desistimiento del contrato de compraventa por parte de los compradores hubiera comportado la pérdida de las cantidades entregadas durante su vigencia en concepto de arras; ello no obstante, las partes pactaron que, de llegarse a ejercitar la opción de compra por los arrendatarios, aquellas cantidades abonadas con anterioridad se aplicarán igualmente al pago del precio de venta pactado, si bien con la reserva de que caso de no ejercitarse ésta durante la vigencia del contrato (plazo fijado para su ejercicio), dichas sumas (que contractualmente cuantifican en 7000€, si bien según se acredita documentalmente se abonaron 7.500€) quedarían definitivamente a favor del arrendador en concepto de indemnización por los perjuicios. El contrato de arrendamiento con opción de compra de 1.4.2008 quedó resuelto mediante la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento de 1.7.2009, sin que durante la vigencia del primero se ejercitara la opción de compra, por lo que, conforme a lo pactado el arrendador tiene derecho a retener y a hacer suyas las cantidades entregadas en virtud del primer contrato.

Por otra parte, durante la vigencia del contrato de arrendamiento (entre abril de 2008 y mayo de 2009) la actora abonó, además de 750€ en concepto de renta estricta, la suma de 250€ en concepto de arras penitenciales en orden a la opción de compra convenida (de la documentación aportada por la actora resulta que ésta abonó los 1000€ pactados entre los meses de abril de 2008 a enero de 2009, abonando a partir de febrero de 2009, a pesar se seguir en vigor el contrato, la suma de 750€ -renta estricta-). Ahora bien, habiéndose resuelto el contrato sin que la opción de compra se haya ejercitado por parte de los arrendatarios, la suma entregada en tal concepto puede igualmente ser retenida por el arrendador, conforme a lo dispuesto en el art. 1454 CC .

En último término, y desvirtuando las afirmaciones de la actora, ningún incumplimiento contractual cabe atribuir al demandado respecto de la opción de compra del que pudiera derivarse la obligación de devolver el duplo de las sumas entregadas como arras penitenciales, pues cuando procedió a la venta de la vivienda en noviembre de 2010 el pacto de opción de compra se encontraba ya resuelto desde el mes de julio de 2009, con la firma del nuevo contrato de arrendamiento, contrato de arrendamiento cuya vigencia, además, subsistió tras dicha venta al haberse subrogado en la posición de arrendadora la entidad compradora, hasta que ésta y la demandante pactaron su resolución.

En consecuencia, y por todo cuanto antecede, estimado el recurso de apelación interpuesto, procede, revocando la sentencia de primera instancia, dictar otra desestimando íntegramente la demanda y absolviendo a la mercantil demandada de los pedimentos contra ella dirigidos.



CUARTO.- La desestimación de la demanda comporta la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante ( art. 394.1 LEC ).

No procede una especial declaración sobre las costas de la apelación, al haber sido estimado el recurso ( art. 398.2 LEC ).

Asimismo, conforme a lo dispuesto en el ap. 8ª de la D.A. 15ª de la LOPJ , se acuerda la devolución del depósito constituido para interponer el recurso.

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de GIRHER CONSTRUCCIONES S.L. contra la sentencia de fecha 8 de marzo de 2016 dictada por el Juzgado de primera instancia núm. 8 de Manresa en el procedimiento ordinario núm. 38/15, SE REVOCA dicha resolución y en su lugar se dicta otra por la que, desestimando la demanda interpuesta por Claudia , SE ABSUELVE a la citada apelante de los pedimentos contra ella dirigidos.

Se condena al actor al pago de las costas de la primera instancia, sin que se efectúe una especial declaración respecto de las de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copìa de la misma para su cumplimiento.

Así por esta sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :