Sentencia CIVIL Nº 134/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 960/2018 de 15 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCION SEXTA
Rollo de apelación nº 960/2.018
SENTENCIA Nº 134
Iustrísimos Señores: Presidente
D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados
Dª Mª EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia a quince de marzo de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de
Juicio Ordinario n.º 1.227/2.016 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 12 de VALENCIA,
entre partes: de una como apelante la demandada D. Iván , Dª María Antonieta y DÑA. Aurelia , representada
por la procuradora Dª M.ª ROSA RODRÍGUEZ DE SANABRIL GIL y asistido del letrado D. TOMAS ALFONSO
MUÑOZ y, de otra, como apelada la demandante D. Jon y D. Justiniano , representada por la procuradora
Dª GABRIELA MONTESINOS MARTINEZ y asistido del letrado D. GUILLERMO HERNÁNDEZ CALATAYUD
y como codemandada-apelada CAMPOS ELISEOS TRADING S.L., representada por la procuradora Dª
AMPARO TORRES CANDEL y asistido del letrado Dª SILVIA ALBERT SÁNCHEZ y la HERENCIA YACENTE
DE D. Millán en rebeldía y no personados en esta alzada.
Es Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. Mª EUGENIA FERRAGUT PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO .- En dichos autos se dictó sentencia el once de octubre de dos mil dieciocho cuya parte dispositiva es como sigue: 'Estimar la demanda interpuesta por Dº Justiniano y Dº Jon contra Dº Iván , Dª María Antonieta y Dº Aurelia y herencia yacente de Dº Millán , siendo estos condenados a abonar la suma de 10.000 euros y costas procesales, siendo desestimada la pretensión formulada contra Campos Eliseos Trading SL (Ubansuites SL) con imposición de costas a la parte actora.

Desestimar la demanda reconvencional formulada por Dº Iván , Dª María Antonieta y Dº Aurelia contra Dº Justiniano y Dº Jon con imposición de costas a la partes demandantes reconvencionales.

Desestimar la demanda formulada por Campos Eliseos Trading SL (Ubansuites SL) contra Dº Justiniano y Dº Jon con imposición de costas a dicha parte actora.'

SEGUNDO .- Contra dicha resolución, por la representación de la demandada, se interpuso recurso de apelación y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, y acordado el día once de marzo de dos mil diecinueve para la celebración de VISTA que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO .- Dijo la sentencia apelada: 'debe resolverse si efectivamente existió un incumplimiento atribuible a las partes vendedoras por los motivos que se exponen en el escrito de demanda inicial, esto es, por la existencia de un defecto en el forjado no comunicado a las partes actoras, Si bien el contrato de arras expresa que la parte vendedora estaba obligada a la entrega del inmueble vendido en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionarse dicho contrato, debe analizarse cual era el estado conocido por la parte compradora dado que ese es el estado que debe estimarse referido en el citado contrato. Para tal fin se hace necesario examinar la prueba aportada y relativa a los correos remitidos con ocasión de las negociaciones anteriores a la celebración del citado contrato. Dichos documentos revelan que en el mes de noviembre los actores se interesaron por la compra de la vivienda antes indicada, contactando con la mercantil demandada, efectuando aquellos visita en la fecha de 12/11/15 junto con un arquitecto de su confianza (documento 2 de la contestación formulada por la mercantil), manifestando a la citada intermediaria su preocupación por el estado de suelo pues presentaba cierto desnivel y su deseo de conocer el origen de tal defecto, ofreciendo la suma de 135.000 euros después de indicar que les gustara saber que el forjado estaba bien (documento 1 de la demanda inicial). Como respuesta a lo anterior consta que dicha mercantil solicitó de los compradores el 29/11/15, 1000 euros como reserva para trasladar la oferta a los vendedores, indicándoles que se informaría sobre el estado del forjado. Consta así mismo acreditado que en la fecha de 3/12/15 esta manifestó a los actores que según su arquitecto no existía problema de estructura, pudiendo solucionarse el problema con el cambio de suelo, nivelándolo, así como que los vendedores aceptaban la oferta de 140.000 euros (documento 2 de la demanda inicial). Así mismo según el documento 3 de dicha demanda, el 9/12/15 se firmó contrato mediante el cual los compradores entregaron 5.000 euros en concepto de arras penitenciales y parte del precio total de 140.000 euros. Según informe pericial que se aporta como documento 4 de la demanda inicial, el inmueble presentaba daños consistentes en desnivel del suelo hacia el centro del edificio y grietas en el encuentro entrepilares y muro medianero izquierdo, daños que según cata realizada se debían al mal estado del forjado, debiendo garantizarse su estabilidad mediante obras consistentes en levantado de pavimento existente y contrapiso para reponer la capa de compresión, añadiendo armadura de reparto fijada a los muros medianeros y elementos estructurales.

Lo expuesto pone de manifiesto que las partes vendedoras no fueron informadas con anterioridad a la firma del contrato del mal estado del forjado y ello dado que ningún documento consta relativo a tal extremo, siendo conocedores de ello con posterioridad a dicho contrato. Ello se corrobora por las comunicaciones existentes en el mes de febrero del año 2016 pues evidencian la voluntad de adquirir el inmueble previa la reparación de tal defecto por las partes vendedoras (documento 10 de la contestación a la demanda por la mercantil demandada). Puede concluirse por tanto que no existió desistimiento de las partes compradoras pues su negativa a suscribir la escritura de compraventa estaba motivada por el incumplimiento de la parte contraria en tanto se pretendía la entrega de un bien en estado distinto del acordado, incumplimiento que también se ha materializado mediante la venta del bien a un tercero, debiendo satisfacerse la suma entregada mas 5.000 euros conforme a lo pactado en la cláusula quinta del contrato de arras. Tal incumplimiento es motivo de la resolución que se insta, resolución que al no haber sido consentida por las partes con anterioridad a la demanda, no puede ser efectuada con carácter unilateral, lo que conlleva a estimar la demanda inicial y desestimar la reconvención efectuada por la partes vendedoras, si bien debe desestimare igualmente la demanda formulada contra la entidad demandada pues es evidente que al no ser parte del contrato de arras no puede ser compelida al cumplimiento de los efectos de la resolución del mismo.' Alega la apelante en su recurso: 'Error en la valoración de la prueba por imputar una obligación a los vendedores sin prueba de clase alguna.

Los documentos de los actores acreditan que estos conocían antes de la firma del contrato de arras el estado de la vivienda.

En el documento número dos de la demanda (email firmado por los actores) en su página dos se indica que en la vivienda 'se requiere una reforma completa', añadiendo 'y por supuesto la nivelación del suelo, que debe quedar perfecta para la posterior colocación de tarima flotante.' Dicho mensaje es de fecha 4 de diciembre y acredita sin discusión que conocían perfectamente el desnivel del suelo.

En fecha 9 de diciembre, los actores firman el contrato de arras (doc 3 demanda) y en el mismo los actores nada indican del desnivel del suelo, al contrario, leemos en el mismo, 'la parte vendedora está obligada a la entrega del inmueble vendido en el estado en que se halla al perfeccionarse el presente contrato', Los vendedores no quedan obligados a la realización de ninguna obra en virtud del propio contrato de arras y en virtud del propio conocimiento de la existencia de desnivelación del suelo, que tienen los compradores antes de firmar el contrato y es evidente que pudieron antes de firmar, cerciorarse e indagar las causas del desnivel.

Por último, en el documento cinco de la demanda, fechado en 15 de febrero, cuando ya ha concluido el periodo pactado para el otorgamiento de la escritura pública, se requiere a los vendedores remitiendo una carta el letrado de los actores en la que dice: 'exigirle en relación con el inmueble... el cumplimiento del contrato de compraventa para lo cual debe reparar el forjado del inmueble que provoca el desnivel del suelo, para que la venta se produzca sin vicios de construcción' 'En el contrato de arras, ni en el juicio se ha probado en ningún momento que los vendedores acepten la obligación de reparar el forjado de la vivienda, ni tan siquiera que les corresponda dicha obligación.

El forjado de una vivienda integrada en un edificio dividido en propiedad horizontal, por definición del artículo 396 del código civil es un elemento común y por consiguiente nadie puede repararlo, solo puede y está obligada a su reparación la propia comunidad. A los actores tampoco se les puede imputar una obligación que la ley no les exige a ellos sino a la comunidad.

Por último el arquitecto que emite el informe acompañado con la demanda, tampoco habla de daños en el forjado, en la página 7 leemos, 'este desnivel no se manifiesta sin embargo en flechas de elementos estructurales como las jácenas transversales'..

'Por lo que se ha podido comprobar por inspección ocular este contrapiso carece de armadura de reparto.... Considero que la actuación más adecuada para garantizar la estabilidad del forjado es el levantado del pavimento existente y el contrapiso para reponer esta capa de compresión añadiéndole armadura de reparto.... Para facilitar la adecuada respuesta ante la distribución de cargas'.

El informe no menciona que el forjado esté en malas condiciones, el informe menciona que debe reponerse la capa de compresión para facilitar el reparto de la carga y además indica que 'cabe señalar que en la vivienda litigiosa no se han hecho obras de modificación o superposición del pavimento original...' Esto no puede interpretarse mas que a favor de la parte vendedora porque la vivienda se encuentra en estado original, los defectos son constructivos por la antigüedad del edificio y por consiguiente no imputables a los vendedores, ni exigible a ellos su reparación, sino a la propia comunidad por tratarse de un elementos común.

Se equivoca por consiguiente la sentencia, dicho sea con los debidos respetos, al imputar una obligación a los vendedores que no resulta ni de la documentación obrante, ni tampoco serle exigibles a ellos por el carácter de reparación de elemento común que tiene la propia solución aportada por los actores en su informe de arquitecto.'

SEGUNDO.- La parte actora en su demanda pretendió el cumplimiento por parte de los demandados del contrato de compraventa de la vivienda y para ello previamente la demandada debía ser compelida a arreglar el forjado del inmueble, y subsidiariamente, en caso de que el cumplimiento fuera imposible, la resolución del contrato y devolución de los 5.000 euros con la penalización derivada de la cláusula de arras.

Tal como se desprende del contenido de los correos electrónicos que los demandantes cruzaron con la agencia mediadora, se desprende que en el de 27 de noviembre de 2.015. los demandantes mostraban su preocupación por el estado del suelo de la vivienda que presentaba una pendiente muy grande y querían saber 'que el forjado está bien'.

El 3 de Diciembre, la agencia contestó que habían hablado con el administrador y le había comentado que el desnivel fue provocado en su día por el asentamiento de la finca y no existe ningún problema de estructura. Que habían enviado a su arquitecto y que este les comentó que no había ningún problema , que existe un desnivel que se puede subsanar con el cambio de suelo nivelándolo y que 'la estructura esta perfecta'.

El 9 de Diciembre de 2.015 las partes firmaron un contrato de arras conviniendo la compraventa de la vivienda en cuestión en el las partes manifiestan conocer el estado físico del inmueble y se comprometen a comprar por precio de 140.000 euros.

El 31 de Diciembre de 2.015 y antes del otorgamiento de la escritura, los demandantes, acompañados de su letrado y la agente inmobiliaria de Habitalia, visitaron la vivienda con un arquitecto que constató respecto al forjado que, además del desnivel el forjado presenta grietas que coinciden en el encuentro entre pilares de borde y muro medianero izquierda y que esas grietas denotan tensiones que superaron el nivel de admisión de los materiales y se realizó una cata comprobando que el contrapiso carece de armadura de reparto y que era necesario añadirla quedando esta además fijada a los muros medianeros y elementos estructurales para la adecuada distribución de cargas.

Asimismo en la vivienda alta a la que se accede desde la azotea se observan los signos de las tensiones ya descritas pudendo causar dalos a la vivienda de la planta inferior.

Así, constatado que la vivienda presentaba defectos estructurales muy graves que condicionaban la vida útil de la misma, se trata de un hecho que resultaba esencial para la celebración del contrato y fue ocultado por los vendedores y que no fue conocido en el momento de la firma del documento de arras sino después cuando estaba próxima la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública.

Desde luego, no le era posible ni exigible a los demandantes que hiciesen una profunda y exhaustiva labor de investigación sobre el estado de la vivienda, es más, concertaron el contrato de arras una vez le había asegurado la agencia que el forjado estaba en perfectas condiciones y en ello confiaron a la hora de firmarlo.



TERCERO .- También alega la apelante, error en la aceptación y valoración de una prueba impugnada por esta parte realizada ilícitamente, sostiene que en la Audiencia Previa, alegó que impugnaba el informe pericial por haber sido obtenido subrepticiamente sin el consentimiento de la propiedad del inmueble y no haber sido interesado exprofeso para este proceso.

Al ser interrogado, el arquitecto reconoció que ninguno de los vendedores acudió en fecha 31 de diciembre a la vivienda para autorizar no solo a realizar una pericia, sino a realizar catas.

El artículo 287 de la Ley de enjuiciamiento civil , establece el tratamiento de la prueba ilícita, aquélla en cuya obtención u origen se han vulnerado derechos fundamentales. Exige que la parte lo alegue de inmediato, con traslado a las demás partes, aunque puede también suscitarse de oficio por el tribunal. Contra la decisión del juez cabe recurso de reposición, sin perjuicio del derecho de las partes a reproducir la impugnación de la prueba ilícita en la apelación contra la sentencia definitiva.

No es este el caso al que se refiere el apelante, sino que lo que plasma en su recurso es una protesta por la admisión y valoración de ese informe pericial, que además se realizó no de forma subrepticia, como dice el apelante, sino en presencia de quien representaba a los demandados, la agente inmobiliaria que mediaba en la compraventa y su arquitecto..



CUARTO.- En cuanto a la solvencia de los demandantes, es cuestión ajena a este proceso y en todo caso no les corresponde a los demandantes acreditar la solvencia o estar en disposición de cumplir un contrato, sino a la demandada que es la que lo alega, y desde luego el motivo de no acudir a la firma de la escritura el 1 de Marzo de 2.016 obedeció no a su falta de solvencia, sino al desacuerdo sobre la forma en que la vendedora ofrecía hacer la obra y sobre el pago de la misma, hecho que era conocido por la agencia y los vendedores desde al menos el 16 de febrero y por tanto también antes de que el Notario notificara a los demandantes que el 1 de marzo se otorgaría la escritura a requerimiento de los vendedores.



QUINTO .- La sentencia apelada dijo: ' Puede concluirse por tanto que no existió desistimiento de las partes compradoras pues su negativa a suscribir la escritura de compraventa estaba motivada por el incumplimiento de la parte contraria en tanto se pretendía la entrega de un bien en estado distinto del acordado, incumplimiento que también se ha materializado mediante la venta del bien a un tercero, debiendo satisfacerse la suma entregada mas 5.000 euros conforme a lo pactado en la cláusula quinta del contrato de arras. Tal incumplimiento es motivo de la resolución que se insta, resolución que al no haber sido consentida por las partes con anterioridad a la demanda, no puede ser efectuada con carácter unilateral, lo que conlleva a estimar la demanda inicial y desestimar la reconvención efectuada por la partes vendedoras, si bien debe desestimare igualmente la demanda formulada contra la entidad demandada pues es evidente que al no ser parte del contrato de arras no puede ser compelida al cumplimiento de los efectos de la resolución del mismo.' Pero, de lo que se desprende de los correos cruzados entre las partes, una vez conocidos los problemas con el forjado, es que no se pusieron de acuerdo en la forma de pagar el arreglo o de contribuir al mismo, lo que implica la existencia de un mutuo disenso en el sentido apreciado por la STS de 4 de noviembre de 2016 ROJ: STS 4717/2016- ECLI:ES:TS:2016:4717 que dijo: 'la sentencia de la audiencia precisa, además, que aunque no cabe una aplicación analógica de la doctrina del mutuo disenso en sentido estricto, pues se trata de supuestos diferentes; no obstante, las consecuencias resultan similares en el plano del incumplimiento con transcendencia resolutoria, habida cuenta del recíproco incumplimiento observado en ambas partes, de su transcendencia o gravedad resolutoria, de la imposibilidad de cumplimiento tardío del contrato por la frustración de su finalidad o fin práctico y, en suma, de los desistimientos unilaterales de las partes concurrentes en sus respectivas solicitudes de resolución contractual.' Por ello, el recurso ha de estimarse en parte, porque como hemos dicho, no apreciamos que existiera incumplimiento por parte de la vendedora, ya que tampoco consta que conociera el estado del forjado de la vivienda, que es además un elemento común, por lo que no viene obligada a devolver el importe de las arras por duplicado, sino tan solo el importe de las mismas, es decir, los 5.000 euros entregados en ese concepto.



SEXTO .- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa condena en costas en este recurso, y en cuanto a las de la primera instancia, no procede tampoco hacer expresa condena en costas en la demanda principal.

SÉPTIMO. - La estimación parcial del recurso conlleva la devolución del depósito constituido para recurrir, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

Estimamos en parte el recurso interpuesto por D. Iván , Dª María Antonieta y DÑA. Aurelia .

Revocamos parcialmente la sentencia apelada y : Estimamos en parte la demanda interpuesta por D. Jon y D. Justiniano contra D. Iván , Dª María Antonieta y DÑA. Aurelia y herencia yacente de Dº Millán .

Condenamos a los demandados a devolver a los demandantes la cantidad de 5.000 euros entregados en concepto de arras.

No hacemos expresa condena en costas.

Mantenemos el resto de pronunciamientos de la sentencia apelada.

No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos