Sentencia Civil Nº 135/2010, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 59/2010 de 23 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00135/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCIÓN QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO Nº 59/2010 (CIVIL)

ILTMO. SR. D. JOSÉ MANUEL NICOLÁS MANZANARES

Presidente

ILTMO. SR. D. MATÍAS M. SORIA FERNÁNDEZ MAYORALAS

ILTMO. SR. D. JOSÉ JOAQUÍN HERVÁS ORTIZ

Magistrados

En Cartagena, a veintitrés de abril de dos mil diez.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, compuesta por los Ilustrísimos Señores citados

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

ha dictado la siguiente

S E N T E N C I A Nº 135

Vistos, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados, los autos de juicio ordinario número 1353/2008 (Rollo nº 59/10), que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia número uno de Cartagena, siendo partes, como demandante, Dª. Evangelina , representada por la Procuradora Dª.María Soledad Para Conesa y defendida por el Letrado Sr. Solano Álvarez, y, como demandadas, "PROYECTOS, ASESORAMIENTO Y TRANSPORTES OCCIDENTALES, S.L." y "URE NEGOCIOS, S.L.", representados por el Procurador D.Vicente Lozano Segado y defendidos por el Letrado D.Vicente Pérez Pardo, actuando en esta alzada, como apelante, la parte demandada, y, como apelada, la parte actora, ha sido Magistrado ponente el Iltmo. Sr. D. JOSÉ JOAQUÍN HERVÁS ORTIZ, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Cartagena, en los referidos autos de juicio ordinario, tramitados con el número 1353/2008 , se dictó Sentencia con fecha 18 de mayo de 2.009 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"Que estimando la demanda interpuesta por Dña. Evangelina contra "Proyectos, Asesoramiento y Transportes Occidentales, S.L." y "Ure Negocios, S.L.", debo condenar y condeno a éstas a que abonen a aquélla la cantidad de setenta y un mil euros (71.000.-Euros), imponiéndoles igualmente el pago de las costas causadas.".

SEGUNDO. Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte demandada, que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte actora, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo plazo presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la Sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 59/10, que ha quedado para Sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 13 de abril de 2.010 su votación y fallo.

TERCERO. En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Frente a la Sentencia de primera instancia, que estima la demanda interpuesta y condena a la parte demandada al abono de la cantidad reclamada, se alza ésta en base a las alegaciones que realiza en el escrito de interposición del recurso, solicitando su revocación y que se dicte otra por la que se realicen los pronunciamientos que interesa en el referido escrito. Y, para la resolución del recurso de apelación interpuesto, parece oportuno señalar que la búsqueda de la deseable claridad exige precisar, en primer lugar, en qué consiste la figura de la opción de compra; y, para ello, nada mejor que acudir a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que, en Sentencia de fecha 21 de julio de 1.993 (rec. 2844/1990 ), entre otras muchas, declara, textualmente, que "El llamado contrato de opción de compra (aunque, como todo contrato, requiere un concurso previo de voluntades entre el concedente de la opción y el concesionario de la misma u optante), desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta, que es vinculante para dicho promitente o concedente, quien no puede retirarla o desconocerla durante el plazo de la opción, dentro del cual el optante, si conviene a su derecho (aunque sin obligación alguna contraída al respecto), puede hacer uso de la misma, en cuyo caso (consumada ya la opción) queda perfeccionado, sin más, el contrato de compraventa respectivo.". Es claro, según tal doctrina, que la opción de compra implica una oferta vinculante por parte del concedente de la opción, que ha de mantenerse durante el plazo pactado, y que el ejercicio del derecho de opción por parte del optante, dentro del plazo estipulado, supone la aceptación de dicha oferta, que da lugar, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.262 del Código Civil y demás preceptos concordantes, a la perfección del contrato de compraventa, de tal manera que, una vez ejercitada la opción, el inicial acuerdo deja de existir para dar paso, de forma automática, al contrato de compraventa ya perfeccionado, a cuya regulación jurídica habrá que atenerse.

Más recientemente, señala también la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2.009 (Sentencia número 410/2009 ), que "en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.".

Finalmente, es también oportuno traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2.008 (Sentencia número 735/2008 ), que, en lo que se refiere a la forma de ejercicio del derecho de opción, señala, textualmente, lo siguiente: "Para la debida resolución del motivo, ha de partirse de que la opción de compra se ejercita siempre de modo unilateral por el optante, de modo que si el contrato de concesión de la misma (como en el de autos) señala el otorgamiento dentro de un plazo de la escritura pública como integrante del eficaz ejercicio de la misma, ello es indiferente o extraño a su naturaleza. El susodicho otorgamiento es obra del vendedor y comprador, es, en suma, un negocio bilateral que solemniza el contrato de compraventa ya perfeccionado por la única voluntad necesaria, que es la del optante. En modo alguno la opción pierde su naturaleza unilateral, necesitando para su eficaz ejercicio la cooperación del vendedor por su concurrencia al otorgamiento de la escritura pública. En suma, que el otorgamiento de la escritura pertenece a la fase de cumplimiento del contrato de compraventa, ya perfecto por el ejercicio de la opción. Dentro de esta fase, las normas aplicables son las de tal contrato.".

SEGUNDO. Partiendo de la doctrina jurisprudencial referida en el precedente ordinal y a la vista del contenido del contrato suscrito por las partes y que se acompañó como documento número dos de la demanda, debe señalarse que procede estimar el recurso de apelación interpuesto y revocar la Sentencia apelada, dictanto otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda interpuesta, por las razones que, a continuación, se exponen. En primer lugar, es claro que la relación jurídica existente entre las partes dejó de ser la que es propia de una mera opción de compra para convertirse en un contrato de compraventa perfeccionado y en estado de ejecución de lo pactado. Así, es de destacar que al inicio de la cláusula primera del contrato se establece cuál sería el precio de la compraventa y los plazos en los que debería ser pagado "para el supuesto de ejercicio de la presente Opción de Compra", de tal manera que es claro que, según el contrato suscrito, el ejercicio de la opción era previo a la realización de los pagos previstos en el contrato, de tal manera que éstos constituyen ejecución del contrato de compraventa y acreditan, a su vez, que la opción ya fue ejercitada, al haberse procedido a iniciar los pagos pactados en el contrato.

Partiendo de lo expuesto, podemos ya interpretar el contenido del último párrafo de la cláusula primera del contrato, en la que se expresa que si la parte optante no cumpliese el pago de las cantidades señaladas en los plazos indicados en dicha estipulación se resolvería automáticamente el documento suscrito por las partes. Es claro que dicha cláusula sólo puede ser interpretada como la concesión a la parte vendedora de la facultad de dar por automáticamente resuelto el contrato, con devolución de las cantidades percibidas hasta ese momento, para el caso de que la parte compradora no realizase el pago de las cantidades pactadas como precio de la compraventa en los plazos indicados. Pero no puede ser interpretada, en modo alguno, como la concesión a la parte compradora de la facultad de desligarse, por su mera voluntad y por el sencillo mecanismo de dejar de pagar alguno o algunos de los plazos, de un contrato de compraventa ya perfecto, en virtud del previo ejercicio de la opción, y en estado de ejecución, pues ello sería tanto como dejar la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, contrariando lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil . Es más, que la voluntad de los contratantes al establecer esa cláusula no fue otra que la antes señalada, esto es, la concesión a la parte vendedora de la facultad de dar por automáticamente resuelto el contrato para el caso de que la compradora dejase de pagar alguno de los plazos, se desprende con nitidez del hecho de que se señale que, en tal caso, la parte vendedora tendría que devolver simplemente las cantidades entregadas hasta ese momento, añadiéndose la previsión de que nada podría reclamar la parte "optante" -léase "compradora"- a la "concedente" -léase "vendedora"- en tal caso. Y esta última previsión sólo tiene sentido si la cláusula se interpreta como se acaba de señalar, es decir, en el sentido de que concede al vendedor la facultad de hacer valer la resolución automática que en la misma se prevé. En este sentido, si se entendiese que en tal cláusula se está reconociendo al comprador una facultad de resolución automática por su sola voluntad y como consecuencia de su propio y voluntario incumplimiento del pago del precio, es evidente que no tendría sentido alguno la previsión que señala que, en tal caso, nada podría reclamar la parte compradora -la incumplidora que decide resolver por su propia voluntad- a la vendedora; y ello sin olvidar, como ya hemos dicho, la flagrante contradicción entre dicha cláusula, así entendida, y lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil .

En definitiva, la opción de compra se concedió con un plazo implícito para su ejercicio, pero que se desprende con toda claridad del texto del documento suscrito. Ese plazo no era otro que el que discurría desde la fecha de suscripción del documento hasta el momento en el que, según el texto suscrito, debía procederse a iniciar los pagos pactados, de tal manera que ya la realización del primer pago que resultase procedente según dicho documento evidenciaba que se ejercitaba la opción y que, de forma simultánea, se daba inicio al cumplimiento del contrato de compraventa, ya perfeccionado en virtud de la opción ejercitada.

De todo lo expuesto se sigue que no puede hacer valer la parte actora el párrafo final de la cláusula primera del contrato para dar éste por resuelto, en virtud de su propio y voluntario impago de algunos de los plazos, en concreto de cinco plazos de mil euros cada uno (5.000 euros en total), cuando ya se habían pagado la mayoría de los plazos previstos en el contrato, siendo el importe total pagado hasta el momento por la demandante de 71.000 euros, que es la cantidad cuya devolución solicita. La resolución automática prevista en ese párrafo con devolución de las cantidades recibidas y sin posibilidad de reclamación alguna por la compradora, sólo podría haber sido hecha valer por la vendedora. Pero nada impide que esta última decida no hacer uso de esa facultad y sí decida, en cambio, hacer uso de la facultad de exigir de la compradora el cumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado en su día, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil y demás preceptos concordantes.

Debe destacarse, además, a mayor abundamiento, que es evidente que el contrato de compraventa estaba en estado de cumplimiento no sólo a tenor del texto del documento suscrito y del hecho de que la compradora hubiese comenzado a efectuar los pagos, sino que ello se evidencia también por el hecho de que, según las declaraciones testificales prestadas en juicio, la actora encargo incluso obras de reforma de la vivienda vendida y que la parte vendedora estaba construyendo, hasta el punto de que la demandante personalizó por completo dicha vivienda, suprimiendo uno de los dormitorios para ampliar otras estancias e introduciendo algunas otras modificaciones. Y, en tales circunstancias, es evidente que, aun en el supuesto de que se entendiese -a los meros efectos hipotéticos o dialécticos- que la parte actora sí podía ejercitar la resolución autómatica en su favor, tal ejercicio entrañaría, en las condiciones señaladas, un evidente abuso de derecho, que no puede merecer el amparo del ordenamiento jurídico, en atención a lo dispuesto en el artículo 7 del Código Civil , máxime cuando ni siquiera se ha ofrecido ninguna explicación mínimamente acreditada que pudiera justificar tan tardío ejercicio de la referida facultad resolutoria.

TERCERO. Por todo lo expuesto en los precedentes ordinales, procede estimar el recurso de apelación interpuesto y revocar la Sentencia apelada, dictando otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda interpuesta y se absuelva a las demandadas de las pretensiones deducidas en su contra, condenando a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia, en aplicación del criterio del vencimiento contemplado en el artículo 394.1. de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO. No proceder hacer imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes, en atención a lo dispuesto en el artículo 398.2. de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D.Vicente Lozano Segado, en nombre y representación de "PROYECTOS, ASESORAMIENTO Y TRANSPORTES OCCIDENTALES, S.L." y "URE NEGOCIOS, S.L.", contra la Sentencia dictada en fecha 18 de mayo de 2.009 por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Cartagena , en los autos de juicio ordinario número 1353/2008, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dictando otra, en su lugar, por la que desestimamos la demanda interpuesta por Dª. Evangelina contra "PROYECTOS, ASESORAMIENTO Y TRANSPORTES OCCIDENTALES, S.L." y "URE NEGOCIOS, S.L." y absolvemos a las demandadas de las pretensiones deducidas en su contra, condenando a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia; y todo ello sin hacer imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber a las partes que no cabe recurso alguno contra ella; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, celebrando Audiencia Pública en esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.