Sentencia Civil Nº 135/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 483/2010 de 17 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21 BIS

MADRID

SENTENCIA: 00135/2012

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: Fax:

N.I.G. 28000 1 2100071 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 483 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 815 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID

Ponente: Ilmo. Sr. D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo

De: ESCAPARATISMO, DISEÑO Y PRODUCCIONES, S.L.

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Contra: ASESORES EN PLANIFICACION URBANA, S.L.

Procurador: VIRGINIA SALTO MAQUEDANO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

D. RAFAEL CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo

En MADRID, a diecisiete de Mayo de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 815/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante Escaparatismo, Diseño y Producciones, S.L., y de otra, como apelado Asesores en Planificación Urbana.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid, en fecha 20 de enero de 2010, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Salto Maquedano en nombre y representación de ASESORES EN PLANIFICACIÓN URBANA S.A., frente a ESCAPARATISMO, DISEÑO Y PRODUCCIONES S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Sandín Fernández:

1º) DECLARO haber lugar a elevar a escritura pública el contrato de fecha 25 de noviembre de 2005 relativo al despacho profesional identificado como portal 4, planta 1, puerta 8, y dos plazas de aparcamiento números S- 4 41 y S- 4 42 integrantes del edificio sito en Avenida de Matapiñonera con Avenida Cerro del Águila de San Sebastián de los Reyes.

2º) CONDENO a la demandada a estar y pasar por esta declaración a fin de proceder a su otorgamiento, con apercibimiento de que, de no verificarlo, se procederá al otorgamiento de oficio de la escritura.

3º) CONDENO a la demandada a abonar a la actora la suma de 195.750 euros correspondientes a la parte del precio restante, lo que se llevará a efecto en el mismo momento del otorgamiento de la escritura.

4º) No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las COSTAS ."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de la demandada, y admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, que se opuso en tiempo y forma, elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 29 de Marzo de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 17 de mayo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y tienen por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros a los efectos de evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.

PRIMERO.- Se recurre en apelación por la representación de la entidad demandada, ESCAPARATISMO, DISEÑO Y PRODUCCIONES, S.L., la sentencia dictada en primera instancia que estimaba la demanda deducida por la representación de la entidad vendedora ASESORES EN PLANIFICACIÓN URBANA, S.A. en ejercicio de acciones de cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre las litigantes en fecha 25 de noviembre de 2005, sobre el despacho profesional identificado como portal 4, planta 1, puerta 8, y dos plazas de aparcamiento números S- 4 41 y S- 4 42 integrantes del edificio sito en Avenida de Matapiñonera con Avenida Cerro del Águila de San Sebastián de los Reyes, condenando a la demandada a elevar a escritura pública el referido contrato y al pago del precio que resta por abonar.

La sentencia dictada en primera instancia, tras la interpretación conjunta de la documental aportada y de la prueba practicada, fundaba su decisión argumentando que, siendo cierto que con carácter previo a la interposición de la demanda e incluso una vez iniciado el procedimiento ambas partes estuvieron negociando la posibilidad de resolver el contrato, lo cierto es que la parte demandante ha sostenido a lo largo del procedimiento y hasta el trámite de conclusiones su pretensión de mantener vigente el contrato y elevarlo a público y, la demandada, pese a su posición extrajudicial, no ha formulado reconvención instando la resolución contractual, debiendo analizarse si se ha acreditado la concurrencia de alguna circunstancia que determine el incumplimiento de la promotora vendedora que justifique la negativa de la compradora a otorgar la escritura pública conforme a lo pactado y concluyendo que ésta no acredita la concurrencia de ninguna circunstancia que determine un incumplimiento esencial y grave de la vendedora, ni en relación con el plazo de entrega del inmueble ni en relación a la existencia de una serie de deficiencias que ni se ha acreditado que subsistan al día de la fecha ni que, de existir, sean graves y difícilmente subsanables, al no ser admitida su existencia por la demandante y no haberse propuesto prueba alguna sobre el particular.

Con el recurso interpuesto se viene a solicitar la revocación de la sentencia de primera instancia y el dictado de otra en la que se:

1º.- Considere resuelto el contrato de fecha 25 de noviembre de 2005 por incumplimiento de las condiciones contractuales del mismo al existir un error que afecta al objeto y la causa del mismo por no cumplir la cosa con las condiciones solicitadas al promotor, solicitando que se aplique la cláusula novena del mismo.

2º.- Que alternativamente se considere resuelto el contrato de 25 de noviembre de 2005, ha dejado de tener eficacia entre las partes por los hechos acreditados y probados entre ellos, fundamentalmente los derivados de los pactos de resolución del mismo, de modo que se declare que mis mandantes tienen derecho a recuperar la mitad de las cantidades entregadas a cuenta de la venta.

3º.- Para el caso de no estimarse ninguna de las anteriores, se solicita que se resuelva el contrato de fecha 25 de noviembre de 2005, decretando la sala el importe de la penalización que a cuenta del precio del inmueble haya sido entregado por mis mandantes, sin que se obligue a mis representados a estar y pasar por los pronunciamientos de la sentencia dictada, decretando la recuperación del pleno dominio para la actora recurrida de los inmuebles vendidos y sin obligación de abono de ninguna cantidad.

Invoca la recurrente como motivos de impugnación de la resolución de primera instancia y en sustento de las peticiones anteriormente referidas, la vulneración de los artículos 1261 , 1262 y 1274 del Código Civil , alegando en esencia que no concurrían los requisitos esenciales del consentimiento en relación con la oferta y la cosa objeto del contrato, así como sobre la causa del contrato, aduciendo el retraso en la entrega y las condiciones del despacho, con alusión igualmente a lo dispuesto en los artículos 1258 y 1282 del Código Civil en relación con las conversaciones entre las partes al objeto de resolver el contrato; alega la vulneración de lo dispuesto en los artículos 1089, 1091, 1101, 1445, 1450 y 1462 puestos en relación con las obligaciones derivadas del contrato privado de compraventa de fecha 25 de noviembre de 2005, haciendo nuevamente alusión a que las cláusulas contractuales permitían la resolución del contrato ante el incumplimiento en la entrega y respecto de las condiciones del objeto, en relación con las conversaciones tendentes a la resolución y, finalmente, alegando la inadecuada valoración de la prueba practicada en relación con las condiciones del objeto vendido.

Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en los términos que constan en el correspondiente escrito.

SEGUNDO.- El recurso de apelación planteado en los términos que precedentemente se han expresado está ineludiblemente destinado al fracaso, bastando para ello con remitirnos a los acertados razonamientos jurídicos de la resolución recurrida que son de una claridad meridiana sobre lo realmente acaecido en las actuaciones, y que esta Sala no puede dejar de compartir tras la necesaria revisión de todo lo actuado, sin que pueda variarse la decisión adoptada en función de la supuesta vulneración a la que alude la recurrente de una serie de preceptos del Código Civil que, en todo caso, no concurre en el caso sometido a enjuiciamiento.

Por lo demás, es obvio que resultan absolutamente improcedentes las pretensiones de resolución del contrato de 25 de noviembre de 2005 que se formulan en el suplico del escrito de recurso, bien de forma principal bien en las formas alternativas que se han recogido literalmente en el anterior fundamento jurídico de la presente resolución, cuando las mismas no se han instado en primera instancia mediante la oportuna reconvención, lo que efectivamente pone de relieve el Juez "a quo" como decisivo para sustentar la procedencia del cumplimiento del contrato impetrada por la vendedora, y sostenida de continuo, frente a las evanescentes pretensiones de resolver el contrato por parte de la compradora sin instar formalmente esa acción resolutoria, más que de forma claramente extemporánea y no ajustada a las más elementales reglas procesales, todo ello con base en unas previas conversaciones entre las partes a los efectos de resolver el contrato que finalmente no fructificaron y que, desde luego, no pueden constituir un pacto de resolución frente a la pretensión de cumplimiento instada.

TERCERO.- Ha de tenerse en cuenta que, conforme establece el art. 1445 del Código Civil , por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, tratándose de un contrato consensual, que se "consuma" con la entrega, lo que se confirma con el art. 1450, en relación con los arts. 1258 y 1278 del Código Civil (la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hubiesen entregado, con lo que, en relación con el art. 1261 del mismo texto legal , se descubren sus elementos esenciales), concediendo a las partes acción para compelerse al cumplimiento de lo pactado y bilateral, además de oneroso, conmutativo y traslativo del dominio mediante la "traditio" ( art. 609 CC ), a la que equivale el otorgamiento de escritura pública, ex art. 1642.pfo. 2º del Código Civil .

La acción resolutoria del contrato viene configurada como una medida para desvincularse o poner fin a la relación contractual que la ley concede a las partes de la relación obligatoria que ha cumplido como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad del resarcimiento de los daños, a manera de sanción al incumplidor. Dicha facultad se entiende implícita en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada (pacta sunt servanda).

Los presupuestos de la acción resolutoria, conforme a constante jurisprudencia contenida en SSTS como las de 21.3.1986 , 28.2.1989 , 27.11.1992 , 21.3.1994 , 17.11.1995 , 16.5.1996 o 16.11.1998 , entre otras muchas, viene constituidos por:

1.- La existencia de una relación obligatoria sinalagmática (obligaciones recíprocas, excluyéndose en las obligaciones incorporadas a un contrato unilateral), en la que el cumplimiento ha de ir referido a la obligación principal u objeto principal (no a los deberes accesorios o complementarios, así. STS 4.10.1983 , 23.1.1996 , 6.10.1997 ).

2.- La exigibilidad de las obligaciones puestas en juego, al no estar sujetas a condición o término.

3.- Ha de existir un incumplimiento "resolutorio": grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941 , 12.4.1945 , 27.2.1989 ) hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto (y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983 , 24.2.1990 , 18.3.1991 ), con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, ( SSTS. 27.10.1981 , 7.3.1983 , 13.11.1985 , 1.12.1989 , 2.7.1992 , 10.6.1996 , 8.11.1997 , 4.12.1998 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" ( STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante ( STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardío" si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida ( SSTS 30.3.1992 ).

4.- La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte ( SSTS. 5.6.1981 , 22.10.1985 , 3.2.1989 , 20.6.1990 , 20.11.1991 , 3.12.1992 , 15.11.1993 , 9.5.1994 , 27.12.1995 , 26.1.1996 , 15.7.1999 ).

5.- En la venta de inmuebles tales requisitos han de completarse con el requerimiento fehaciente de resolución, ex art. 1504 del Código Civil .

La prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual ( STS. 18.11.1994 ).

Pues bien, aplicando las anteriores consideraciones al presente caso, resulta evidente que deben permanecer incólumes las conclusiones del Juez de primera instancia acerca de la inexistencia de alguna circunstancia que determine un incumplimiento esencial y grave de la vendedora, ni en relación con el plazo de entrega del inmueble, pues a la fecha del segundo requerimiento para escriturar ya se habrían cumplido todas las condiciones estipuladas en referencia a la obtención de las licencias administrativas oportunas, ni en relación a la supuesta existencia de una serie de deficiencias, cuando nada se acredita al respecto mediante la necesaria prueba cuya carga correspondía a quién pretende la existencia de incumplimiento, conforme a lo estipulado en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de manera que las simples alegaciones de la recurrente acerca de la inadecuación de objeto, en conexión con los requisitos esenciales del contrato, y el pretender derivar de ello la infracción de múltiples y heterogéneos preceptos legales, no pueden tomarse más que como lo que son, esto es, simples alegaciones de parte sin el necesario contraste probatorio.

En definitiva, en base a todo lo hasta aquí razonado, debe necesariamente rechazarse el recurso de apelación con plena ratificación de los pronunciamientos de primera instancia.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso de apelación, de conformidad con lo estipulado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procuradora de los Tribunales Don José Antonio Sandín Fernández, en nombre y representación de ESCAPARATISMO, DISEÑO Y PRODUCCIONES, S.L., contra la sentencia dictada el 20 de enero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 54 de los de Madrid en el Procedimiento Ordinario 815/2009, y CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución con imposición a la apelante de las costas causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, haciendo saber a las partes que contra la presente resolución cabe únicamente, en su caso, el recurso de casación contemplado en el art. 477.2.3º de la LEC tras la reforma operada por Ley 37/2011, de 10 de octubre, a interponer en el plazo de veinte días desde la notificación.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.