Sentencia Civil Nº 135/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 1076/2011 de 06 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 1076/2011-D

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1141/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 VIC

S E N T E N C I A nº 135/2013

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DOÑA INMACULADA ZAPATA CAMACHO

DON JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a seis de marzo de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 1141/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Vic, a instancia de HOGARES PASCUAL & MÁRQUEZ S.L. representado por el procurador Dª. Melania Serna Sierra, contra Trinidad representada por el procurador D. Alejandro Torelló Campañá. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada el día catorce de septiembre de dos mil once por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

' FALLO:ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador de Tribunales D. Rosend Arimany Soler, en nombre y representación de la actora, entidad mercantil HOGARES PASCUAL Y MÁRQUEZ S.L, contra la demandada, en la persona de DÑA. Trinidad y DANDO POR RESUELTO el contrato de fecha de 3 de abril de 2007 entre las partes, CONDENO a la demandada a pagar a la actora, la cantidad de 15.600 euros en concepto de prima de opción así como a que indemnice a la actora con la cantidad de 63.876 euros, en concepto de daños y perjuicios, y costas del procedimiento.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Trinidad mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 5 de febrero de 2013.

TERCERO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Con argumentos que, como se verá, en buena medida hemos de compartir, se alza Dª Trinidad frente a la decisión del Juzgado de acoger en su integridad la demanda origen de las presentes actuaciones formulada por Hogares Pascual & Márquez SL.

Recordemos que postulaba Hogares Pascual & Márquez SL la resolución del contrato de opción de compra del solar situado en Roda de Ter circunstanciado en autos que concertaron las partes en fecha 3 de abril de 2007, en base al incumplimiento imputado a la concedente, con la consiguiente devolución de la prima satisfecha (15.600 euros) más una indemnización de daños y perjuicios que cifraba la optante en 63.876 euros. Y, en concreto, refería esta última aquel incumplimiento a la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad de la segregación del solar objeto de la operación y que, previa la correspondiente licencia municipal de parcelación, debía haber obtenido la Sra. Trinidad con anterioridad al plazo máximo para el ejercicio de la opción (3 de abril de 2008).

SEGUNDO.- De ninguna manera podemos concluir incurriera la concedente en el afirmado incumplimiento de la antedicha obligación.

Recordemos los antecedentes fácticos:

1/ con anterioridad a la firma del contrato privado, en concreto, el 2 de marzo de 2007, ya había solicitado la Sra. Trinidad al Ayuntamiento la concesión de la licencia para segregar el solar, que formaba parte de una única finca registral (número NUM000 del Registro de la Propiedad 2 de Vic), a su vez, integrada por cuatro parcelas catastrales, extremo que constaba desde el primer momento a la ahora apelada (v. folios 39 y 40);

2/ concedida la licencia municipal el siguiente 12 de septiembre, para la superficie consignada en el discutido contrato previa la consiguiente medición (211'97 m2), así lo puso la demandada en conocimiento de la contraparte a lo largo del propio mes de septiembre (folios 50 a 53, 56 y 57);

3/ al intentar otorgar la escritura de segregación, fue informada la recurrente en la notaría de la imposibilidad de que la operación accediera al Registro por falta de coincidencia de la superficie segregada (los antedichos 211'97 m2) con la de la correspondiente parcela catastral (230 m2) y con la teórica registral (113'3412 m2), circunstancia de la que al menos en enero de 2008 fue informado el legal representante de Hogares Pascual & Márquez SL (folio 58);

4/ el siguiente 26 de marzo presentó la demandada solicitud de rectificación de la licencia concedida al Ayuntamiento a los fines de adecuar la superficie, informando su letrado a la contraparte de las gestiones realizadas el inmediato 15 de abril (folios 62, 63 y 132);

5/ el 28 de abril requirió la Corporación municipal a la solicitante la aportación de nuevo plano, cuya elaboración encargó al arquitecto técnico D. Augusto que lo libró en junio de 2008, plano que el siguiente 4 de septiembre adjuntó la Sra. Trinidad a la nueva solicitud de licencia presentada ante el Ayuntamiento (folios 136 a 138) y,

6/ obtenida la licencia municipal el 5 de noviembre del propio año 2008, el 6 de abril de 2009 otorgó la Sra. Trinidad las escrituras obrantes a los folios 139 a 169, mediante las cuales y, previa acta de notoriedad de exceso de cabida de la originaria registral con la precisa intervención de los propietarios de las colindantes, procedió a segregar el solar objeto del aquí discutido contrato con los 230 m2 que constaban en el Catastro, del que, a su vez, segregó a continuación 31'14 m2 que en el propio acto cedió al Ayuntamiento de Roda de Ter 'por estar destinados a viales', a los fines de posibilitar la inscripción, como finca independiente, de la superficie para la que se había concedido la licencia de parcelación (los 198'86 m2 resultantes del plano topográfico elaborado en junio de 2008); títulos que quedaron definitivamente inscritos en el Registro de la Propiedad en fechas 24 y 26 de agosto de 2009.

TERCERO.- Partiendo de los expuestos antecedentes y, admitiendo la entidad actora las dificultades sobrevenidas que presentó la segregación del solar (dificultades que significativamente invocó como justificación de su propia actuación al contestar a la demanda del juicio ordinario promovido por Promo-Disseny Mogoda SL al que después nos referiremos y que, bajo el número 828/08, se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia nº 28 de Barcelona), no cabe sino concluir actuó la Sra. Trinidad en la controvertida relación contractual con las exigibles diligencia y buena fe. Así:

-Intentó la demandada resolver el problema con todos los medios a su alcance (significativamente, no otras vías de solución alternativas ha insinuado ni siquiera Hogares Pascual & Márquez SL). Es más, aunque fuera del plazo pactado, lo logró, ofreciendo a la contraparte, con anterioridad a la interposición de la presente demanda y, para el supuesto de que no deseara ya ejercitar la opción, la posibilidad de desvincularse de la operación con restitución de los 15.600 euros recibidos en concepto de prima (v. burofax remitido el 1 de octubre de 2009 obrante a los folios 170 a 172 que no fue recogido por la destinataria).

-Reprocha la actora a la Sra. Trinidad una injustificable pasividad por el hecho de que de la documentación aportada a los autos se desprendería que dejó transcurrir ciertos intervalos de tiempo (en ningún caso más de tres meses) entre las diversas gestiones realizadas. En realidad, no es así. Semejante reproche tiene en cuenta únicamente las actuaciones plasmadas por escrito, cuando es notorio que las mismas hubieron de venir precedidas de otras sin reflejo documental, de las que aquéllas fueron simple consecuencia (asesoramiento y búsqueda de información, contactos con el técnico que había de elaborar el nuevo plano, letrado, notario, registrador y responsables municipales).

Finalmente, la solución del problema pasó por idear a una ficción que exigió la 'complicidad' del propio Ayuntamiento y otorgar un acta notarial para hacer constar un exceso de cabida de la finca matriz que precisó del consentimiento e intervención de los vecinos de las colindantes y la previa exposición de un edicto en el tablón de anuncios desde el 19 de abril al 18 de mayo de 2009, edicto recibido en la notaría, debidamente diligenciado por la secretaria de la Corporación Municipal, el siguiente 27 de mayo.

-Nos encontramos en cualquier caso ante el supuesto que preveía la cláusula primera del contrato de constante referencia, cláusula que, ante la 'imposibilidad de llevar a cabo la segregación pactada por causas ajenas a las partes', les autorizaba a rescindirlo 'con la única obligación de restituir las cantidades recibidas como prima de la opción' (restitución que, como antes se ha visto, ofreció la Sra. Trinidad el 1 de octubre de 2009) y renunciando de forma expresa 'a nada más pedirse ni reclamarse'. Por tal vía fijaron por tanto los otorgantes las consecuencias de la situación producida, que contemplaron al menos como hipótesis.

Nos parece claro por lo demás que la expresión 'La imposibilidad de llevar a cabo la segregación pactada por causas ajenas a las partes' no se puede entender en términos absolutos sino referida al plazo máximo consignado inmediatamente antes en la propia cláusula primera del contrato para el ejercicio del derecho de opción de compra (3 de abril de 2008).

CUARTO.- Aun cuando prescindiéramos de lo hasta aquí expuesto, una razón adicional confirma la absoluta improcedencia de la pretensión indemnizatoria formulada en la demanda.

Carece en efecto de fundamento el intento de Hogares Pascual & Márquez SL de repercutir a la demandada la suma de 63.876 euros en concepto de daños y perjuicios.

La expresada suma se corresponde con el importe total de la condena impuesta en la sentencia recaída en fecha 14 de mayo de 2009 en los antes mencionados autos de juicio ordinario que se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 28 de Barcelona (folios 64 a 88). Pleito que traía causa del contrato que el 7 de junio de 2007 suscribió Promo-Disseny Mogoda SL con Hogares Pascual & Márquez SL y que tuvo por objeto la cesión del derecho de opción de compra que esta última a su vez había adquirido apenas dos meses antes de la Sra. Trinidad , por un precio de 48.600 euros más una de las viviendas que la adquirente tenía previsto construir en el solar valorada en 130.000 euros (v. folios 41 a 48).

Ciertamente, en aquella sentencia se declaró la postulada resolución del contrato de cesión del derecho de opción, con la consiguiente obligación de la cedente de restituir los 48.600 euros percibidos a cuenta del precio, así como de satisfacer a la cesionaria otros 7.500 euros en concepto de pena convencional, según se pactó en el propio documento para el supuesto de que la segregación del solar no se pudiera llevar a cabo por causas ajenas tanto a la propiedad (la Sra. Trinidad ) como a la transmitente (v. folios 64 a 88). Sin embargo:

-En el ámbito de la responsabilidad contractual, el deudor no doloso no responde sin más de cualquier consecuencia imaginable de su conducta sino, en palabras de la STS de 17 de marzo de 2011 , sólo de las pérdidas 'que se irroguen a los intereses del acreedor protegidos por medio del propio contrato', esto es, de las que, además de previsibles al tiempo de constituirse la obligación, sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento ( art. 1107-I del CC ). Y, aunque la indemnización ha de comprender todos aquellos daños 'que estuvieran dentro de la órbita del contrato o del fin de protección de intereses amparados por el mismo', los que se reclaman en la presente demanda (beneficio dejado de obtener por Hogares Pascual & Márquez SL y pena convencional pactada con Promo-Disseny Mogoda SL) ni eran previsibles para la Sra. Trinidad al tiempo de contratar, ni guardarían la precisa y directa relación con el incumplimiento que se le imputa. En definitiva, no encajan en el artículo 1107 CC (los 'que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación').

-Por mucho que el discutido contrato reconociera a la optante la facultad de ceder a tercero el derecho de opción de compra, el ejercicio de tal facultad de ningún modo podría provocar una no consentida agravación de la posición contractual de la demandada, siendo la propia cedente quien ha de asumir el inherente riesgo (no obtención de las ganancias esperadas e importe de la cláusula penal) derivado de una operación ajena a la Sra. Trinidad que únicamente en los términos del contrato que aquí nos ocupa se puede entender vinculada.

-No sólo no ha justificado Hogares Pascual & Márquez SL el pago de la cantidad que reclama en concepto de daños y perjuicios, sino que ni siquiera apunta haya instado frente a ella Promo-Disseny Mogoda SL la ejecución de la sentencia condenatoria recaída en primera instancia en el juicio ordinario número 828/08, con la que por cierto se aquietó, a pesar de que cuando interpuso la presente demanda (17 de noviembre de 2010) había transcurrido un año y medio desde que alcanzó firmeza aquella resolución. No habiéndose consumado el alegado perjuicio, carecería, pues, de justificación también por este otro motivo la incondicionada condena de la Sra. Trinidad que se pretende.

QUINTO.- Es evidente sin embargo que, visto lo hasta aquí razonado y, encontrándonos en el supuesto previsto en la cláusula primera del contrato de constante referencia (ninguna de las partes ha instado su cumplimiento y, de facto, lo han dado por resuelto), deberá la demandada, como ofreció en su momento extrajudicialmente, restituir a la actora la suma de 15.600 euros, suma que devengará los intereses previstos en el artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia hasta la de su completo pago.

SEXTO.- Conforme al artículo 394-2 LEC , dado que la demanda ha sido parcialmente acogida, no se realizará expresa imposición de las costas causadas en primera instancia, sin que quepa tampoco efectuar especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada ( art. 398-2 LEC ).

SÉPTIMO.- A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 €- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª LEC , en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por Dª Trinidad , revocamos en parte la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vic. En consecuencia, acogiendo parcialmente la demanda origen de las presentes actuaciones interpuesta por HOGARES PASCUAL & MÁRQUEZ SL contra Dª Trinidad y, como consecuencia de la resolución del contrato de opción de compra en relación al solar circunstanciado en autos concertado entre las partes en fecha 3 de abril de 2007, condenamos a Dª Trinidad a que abone a la entidad actora la suma de 15.600 euros, suma que devengará los intereses previstos en el artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia hasta la de su completo pago; todo ello, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre las costas devengadas en ninguna de las instancias.

Devuélvase a la apelante el depósito en su día constituído de conformidad con lo establecido en los apartados 3b / y 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Firme esta resolución expídase testimonio de la misma que con los autos originales se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.