Sentencia CIVIL Nº 135/2017, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 133/2017 de 10 de Octubre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SORIA
SENTENCIA: 00135/2017
AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA
Modelo: N10250
AGUIRRE, 3
Tfno.: 975.21.16.78 Fax: 975.22.66.02
Equipo/usuario: MLG
N.I.G. 42173 41 1 2017 0000562
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000133 /2017
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de SORIA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000132 /2017
Recurrente: SAMA IN GASTRONOMICA SL
Procurador: MARTA ANDRES GONZALEZ
Abogado: ALFREDO GARCIA TEJERO
Recurrido: N.S.U. SL
Procurador: ANGEL MUÑOZ MUÑOZ
Abogado: JOSE MIGUEL GARCIA ASENSIO
SENTENCIA CIVIL Nº 135/2017
Tribunal
Magistrados/as:
D. José Manuel Sanchez Siscart (Presidente)
D. José Luis Rodriguez Greciano
Dª María Belén Pérez Flecha Díaz
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En Soria, a diez de octubre de dos mil diecisiete.
Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de
los Autos de Verbal Desahucio Nº 132/2017, contra la sentencia dictada por el JDO. de Primera Instancia e
Instrucción Nº 3 de Soria, siendo partes:

Como apelante y demandado SAMA-IN GASTRONOMICA S.L., representado por la Procuradora Sra.
Andrés González, y asistido por el Letrado Sr. García Tejero.
Y como apelado y demandante NUEVOS SERVICIOS URBANOS S.L., representado por el Procurador
Sr. Muñoz Muñoz y asistido por el Letrado Sr. García Asensio.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'Que, después de inadmitir la excepción de inadecuación del procedimiento, estimo la demanda y declaro resuelto el contrato de arrendamiento concertado el día 5 de agosto de 2016 del local comercial sito en la ciudad de Soria, calle Ángel Terrel núm. 4 bajo, letra D, por falta de pago de renta y, en consecuencia, declaro que procede el desahucio solicitado, condenando a la demandada, SIMA IN GASTRONÓMICA S.L., a desalojar el local con apercibimiento de lanzamiento para el día 11 de julio de 2017 a las 12:00 horas a su costa si no lo hiciese antes de la fecha señalada a tal fin, condenando asimismo a dicha demandada a abonar a la parte demandante las mensualidades de diciembre de 2016 y enero, febrero y marzo de 2017, es decir, un total de 5.304,00.- €, así como al pago de las cantidades asimiladas de devengo periódico si las hubiera (312,00.- € hasta el día de la fecha), y las que se vayan devengando por tales conceptos desde la interposición de la demanda hasta la fecha del efectivo desalojo en los términos del último párrafo del Fundamento de Derecho Primero, más los intereses legales procedentes desde la interpelación judicial, con expresa imposición al demandado de las costas causadas.'

SEGUNDO .- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte apelante-demandada, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil Nº 132/2017 , y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Sanchez Siscart.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia de instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio por falta de pago de la renta, condenando a la demandada a desalojar el local con apercibimiento de lanzamiento para el día 11 de julio de 2017 y condena asimismo a la demandada a abonar las mensualidades de diciembre de 2016 a marzo de 2017 -5304 €-, así como al pago de las cantidades asimiladas de devengo periódico -312 €- y las que se vayan devengando por tales conceptos desde la interposición de la demanda hasta la fecha del efectivo desalojo, más intereses legales desde la interpelación judicial, con expresa imposición a la demandada de las costas causadas.

Frente a ella, la parte demandada interpone recurso de apelación en el que sostiene, en esencia, inadecuación del procedimiento por razón de la materia, al considerar que lo concertado es un contrato de arrendamiento de industria, y por complejidad, atendidas las cuestiones debatidas. Litis pendencia y prejudicialidad civil al haber planteado dicha parte una demanda con anterioridad a la iniciación de este procedimiento que dio lugar al juicio ordinario nº 47/2017 en el que solicitó la nulidad del contrato de arrendamiento o subsidiariamente la resolución contractual, atendida la identidad de objeto entre ambos procedimientos. También alega carencia del objeto del desahucio dado que con anterioridad a la presentación de la demanda de desahucio, debido a la existencia de vicios ocultos derivados de la falta de insonorización y la limitación horaria que afectaba al establecimiento, se dio por resuelto el contrato por inhabilidad del local arrendado; e incongruencia omisiva, al no haberse pronunciado el Juzgado de instancia sobre este aspecto. Por último sostiene la no procedencia de la condena al pago de las cantidades reclamadas y del pronunciamiento recaído en materia de costas.

La parte actora se opone al recurso de apelación y solicita la confirmación íntegra de la sentencia dictada en la instancia.

La Sala anuncia la estimación del recurso de apelación en los términos que a continuación expondremos.



SEGUNDO .- Debemos centrar nuestro análisis, en primer lugar, en la excepción de inadecuación de procedimiento, pues de ser estimada devendría innecesario el análisis del resto de los motivos aducidos.

En efecto, la LEC regula en su artículo 444 la posible oposición del demandado en el juicio de desahucio por falta de pago, señalando que: 'Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

Precisamente por este motivo la LEC añade en su artículo 447 que en este procedimiento 'no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique corno sumaria'.

Por lo tanto, para evitar que esa limitación probatoria perjudique los derechos del demandado, la jurisprudencia ha venido precisando en numerosas ocasiones que el juicio de desahucio no puede tener lugar cuando existen otras circunstancias distintas de la del pago o el impago de la renta.

Así por ejemplo, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1982 , 'el impago de las rentas a su tiempo determina la sanción de desahucio, pero siempre sobre la base de que esa situación de impago se ofrezca en términos claros con nitidez de verdadero incumplimiento, y no en aquellos casos en que se ofrezca una realidad compleja'.

En estos casos, como tiene declarado la jurisprudencia 'se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos, como declaraba la Sentencia del Tribunal Supremo de 14- 4-1992 y la de 12-64997, que citan otras muchas anteriores'.

El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), en su Sentencia núm. 511/1997 de 12 junio (RJ 199714766) dijo que 'faltaban los términos sencillos y claros propios de un proceso sumario y rápido, en el que no pueden solventarse situaciones complicadas que requieren una discusión más amplia y rodeada de mayores garantías, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( SS. 13 abril 1929 , 3 junio 1948 [R1 19481779 ], 27 noviembre 1950 [R1 195011833 ], 5 febrero 1951 [R J 19511253 ], 18 diciembre 1953 [RT 19541288 ], 14 mayo 1955 [R1 195511701 ], 17 marzo 1968 , 9 diciembre 1972 [1-1 1973/1507 ] y 12 marzo 1985 [RJ 1985 1139], entre otras).' La jurisprudencia llamada 'menor' se pronuncia en iguales términos, y a título ejemplificativo, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª) en su sentencia de 18.06.2014 establece: 'Esta Sala ha señalado en diversas ocasiones que para que quepa apreciar la existencia de cuestión compleja, no basta con la mera alegación por parte del demandado de cuestiones que pudieran entrañar tal complejidad, siendo preciso que exista un mínimo de prueba que acredite la realidad y fundamento de tales alegaciones; lo cual, a su vez, supone la aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo recogida en sentencias de 22 de marzo y 20 de mayo de 1965 y 22 de junio de 1979 , etc.; para que la falta de pago de rentas no motive la resolución contractual, será preciso que el arrendatario alegue y acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales, no bastando con un cumplimiento defectuoso de las mismas, siendo preciso para ello que exista un incumplimiento esencial o grave, el cual se da cuando se frustran las legítimas aspiraciones de la otra parte contratante.' Pues bien, en el presente supuesto entendemos que concurre cuestión compleja, y ello porque existe una demanda de proceso declarativo interpuesta por la parte recurrente, con anterioridad al planteamiento de la demanda rectora del presente procedimiento, en la que se plantean cuestiones íntimamente relacionadas con las que son objeto del juicio de desahucio, a saber la acción de nulidad contractual o subsidiariamente la acción de resolución contractual, de tal forma que el proceso sumario de desahucio no resulta cauce adecuado para resolver la pretensión deducida por la demandante.

Queda acreditado en el presente procedimiento que tras la suscripción en fecha 05/08/2016 del denominado por ambas partes como 'contrato de arrendamiento de local bar- restaurante', se solicitó por la parte arrendataria licencia para la realización de obras de adecuación en local arrendado -carpintería exterior, tirar tabiques, sustituir alicatado y decoración del local-, recibiendo a continuación comunicación por parte de los Servicios Técnicos del Ayuntamiento de Soria exponiendo la existencia de anteriores conflictos acústicos en el local, indicando la existencia de distintos expedientes al respecto al no disponer de ningún tipo de aislamiento acústico, con propuesta de limitación horaria por parte de la Policía Local, requiriendo la presentación de proyecto técnico que debería venir implementado con una solución de aislamiento acústico suscrito por empresa especializada.

Dicha situación, qué duda cabe, podría llegar a constituir un vicio oculto, basado en la inhabilidad del objeto arrendado para el uso concertado, tal y como viene determinado en la cláusula primera: 'El local arrendado y objeto de este contrato será destinado única y exclusivamente, y en su integridad y con exclusión de cualquier otro uso, a la actividad de Bar- restaurante y será explotado directamente por la arrendataria'.

Dicha cuestión, que no nos corresponde resolver en este momento, amén de la prejudicialidad civil existente de cara a resolver la pretensión de deshaucio y de reclamación de rentas, constituye una cuestión compleja, que no puede ser debatida en el estrecho margen que la Ley de Enjuiciamiento Civil reserva para el procedimiento de deshaucio. La estimación de la demanda exigiría hacer abstracción de toda una serie de circunstancias complejas y relevantes que inciden en la justificación de la petición, y que precisamente por su complejidad exceden del ámbito del proceso sumario, teniendo en cuenta además que dichas cuestiones ya son objeto de otro proceso declarativo.

Como ya hemos expuesto anteriormente, para que quepa apreciar la existencia de cuestión compleja, no basta con la mera alegación por parte del demandado de cuestiones que pudieran entrañar tal complejidad, siendo preciso que exista un mínimo de prueba que acredite la realidad y fundamento de tales alegaciones, lo que, a juicio de la Sala, concurre suficientemente en el presente supuesto, a la vista de la documentación presentada.

Por lo que, en la medida en que todo el debate queda supeditado a la decisión de otras cuestiones que afectan de manera genérica a las obligaciones de las partes contratantes, no cabe entrar a analizar la pretensión planteada, por inadecuación del procedimiento iniciado.

Debemos estimar, por tanto, el primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, apreciando la excepción de inadecuación de procedimiento, sin realizar especial imposición de costas en ambas instancias, pues las dudas tanto fácticas como jurídicas que se plantean en torno a la citada excepción, justifican la no imposición de costas causadas en primera instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

LA SALA ACUERDA : ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de SAMA-IN GASTRONOMICA S.L., frente a la sentencia de fecha 06/06/2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Soria , en el procedimiento Verbal Desahucio Nº 132/2017, que se deja sin efecto, y en consecuencia se ESTIMA la excepción de inadecuación de procedimiento, sin realizar especial imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O.

1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, devuélvase a la parte el depósito ingresado en su día para recurrir.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.