Sentencia Civil Nº 136/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 104/2006 de 29 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 104/2006 -A

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 393/2003

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A nº 1 3 6

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de febrero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 393/03, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Granollers, a instancia de D. Jose Miguel y Dª. Ana , contra INTERCASA LLIÇA S.L. y D. Raúl ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los DEMANDADOS contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de enero de 2005, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ramón Daví Navarro, en nombre y representación de D. Jose Miguel y DÑA. Ana contra D. Raúl e INTERCASA LLIÇA S.L. y en consecuencia:

1º) Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito en fecha diecisiete de abril de dos mil dos entre D. Jose Miguel y Dña. Ana con D. Raúl .

2º) Debo condenar y condeno a D. Raúl a que abone a los actores la cantidad de 18.030 euros, más los intereses legales desde el día diecisiete de abril de dos mil dos.

3º) Debo condenar y condeno a INTERCASA LLIÇA S.L. a que abone a los actores la cantidad de 300,51 euros, más los intereses legales desde el día dieciséis de abril de dos mil dos.

4º) Se condena en costas a los demandados.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 17 de abril de 2002 los actores, Jose Miguel y Ana , concluyeron, actuando en su representación la inmobiliaria Intercasa Lliçà a quien habían conferido mandato de compra al efecto y entregado en concepto de provisión de fondos la suma de 300'51 ?, un contrato de compraventa con Raúl , mediante el que adquirían el terreno propiedad de éste, en el que se encontraba una vivienda semiconstruída, sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de la población de Caldes de Montbui, por el precio total de 168.283 ?, entregando en ese acto la suma de 18.030 ? en concepto de arras penitenciales y debiendo abonar el resto a la fecha de la escritura pública que debía otorgarse, como máximo, por todo el día 30.5.2002. Los actores ejercitan acción contra el vendedor y contra la mercantil mediadora, interesando se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de compraventa reseñado por incumplimiento de las obligaciones del vendedor, ex art. 1124 CC , al resultar imposible otorgar escritura pública de la finca con la obra existente debidamente legalizada (condición pactada entre las partes) ni, por tanto, inscribirse en le Registro de la Propiedad, imposibilidad que viene dada por no ser el vendedor titular registral de la finca y porque la obra no ha podido ni puede ser legalizada, por lo que tampoco podrá ser escriturada ni inscrita en el Registro de la propiedad, y alternativamente, y para el supuesto de que se desestime la pretensión anterior, interesa que se declare que dicho contrato es nulo de pleno derecho, por inexistencia de causa, por error en el objeto y por vicio en el consentimiento, vicio que deriva por una parte de una extralimitación en el mandato por parte de Intercasa Lliçà y por otra por haber sufrido los compradores un error sustancial sobre las cualidades esenciales de la finca; igualmente solicita que, en ambos casos, se condene a D. Raúl a devolver la cantidad de 18.030 ? que le fue entregada, tanto por el efecto indemnizatorio del art. 1124 CC como por el efecto restitutorio del art. 1303 CC en los casos de nulidad más los intereses legales desde la entrega de dicha suma y subsidiariamente, y para el caso de que el demandado no resultara condenado que se condene a Intercasa Lliçà al pago de la misma cantidad en concepto de daños y perjuicios causados por su mala gestión y por la falta de diligencia que le era exigible en virtud de su función de mandataria y mediadora inmobiliaria, y, por último, que en cualquier caso, se condene a dicha entidad a la devolución de la cantidad de 300'51 euros más los intereses legales desde la fecha de su entrega, al no formalizarse la compraventa por razones imputables a su mala gestión.

Los codemandados se oponen a tal pretensión alegando, en esencia, que han cumplido las obligaciones asumidas, en función de las relaciones contractuales respectivamente contraídas, frente a los actores.

La sentencia de primera instancia, estimando íntegramente la demanda, declara resuelto el contrato por incumplimiento y condena a Raúl a pagar a los actores la suma de 18.030 euros más intereses desde el día 17.4.2002 y a Intercasa Lliçà a abonarles 300'51 euros más los intereses legales desde el día 16.4.2002, al considerar que el irregular cumplimiento de sus obligaciones hace perecer el derecho a percibir cualquier retribución por los servicios prestados.

Frente a dicha resolución se alzan los codemandados interponiendo sendos recursos de apelación y la impugnan en todos sus pronunciamientos, por lo que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- La resolución del presente pleito, a partir de los términos en que ha quedado planteado impone partir de la determinación del objeto de la venta (qué se vendió y en qué condiciones).

A este respecto, tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos por parte del tribunal, se considera suficientemente acreditado:

- que el objeto de la compraventa era un terreno en el que existía una vivienda en construcción (no se habían cubierto aguas), incluyéndose el valor de lo construido en el precio total fijado (así resulta de las periciales practicadas en autos) y asumiéndose por los compradores la finalización de la obra.

- que la construcción carecía de la preceptiva licencia municipal de obras, que no fue en su momento solicitada ante el Ayuntamiento por el propietario (constructor, aquí vendedor).

- se excluye que el objeto del contrato fuera una vivienda terminada (a pesar que de en el contrato se hable de "entrega de llaves" ha de entenderse referida a entrega de la posesión instrumental) y legalizada de forma que a la fecha de la escritura pública pudiera otorgarse ésta tanto en relación al terreno como a la vivienda permitiendo que se procediera a la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.

Por otra parte, de lo actuado no resulta suficientemente probado:

- que la obra en construcción se vendiera como dotada de todos los permisos y licencias exigibles, en atención a su estado de obra en construcción.

- que la vivienda en construcción no fuera legalizable; así no consta que le fuera denegada la licencia de obras ni al anterior titular ni a los hoy actores (de hecho consta que con anterioridad a la presentación de la demanda ni uno ni otros la habían solicitado), tampoco consta que la misma no fuera legalizable por haberse construido contraviniendo la normativa urbanística impidiendo su obtención, ni que, atendido su estado, no pudiera continuarse ni finalizarse la construcción de acuerdo con la LOE, vigente al tiempo de celebrarse la compraventa pero que aún no había sido aprobada en el momento en que se realizó la obra, ni que la misma hubiera de ser derruida para reunir los requisitos exigidos para su legalización. En definitiva, si bien consta que la vivienda carecía de la preceptiva licencia de obras no consta en modo alguno que fuera imposible su obtención y que no pudiera, prosiguiendo la construcción y adoptando las medidas oportunas, finalizarse la obra, en condiciones para su plena habitabilidad.

Teniendo en cuenta lo expuesto no puede imputarse un incumplimiento esencial al vendedor del que se deriven las consecuencias resolutorias, ex art. 1.124 CC , pretendidas por la parte actora, no puede considerarse probado (y a la parte demandante le corresponde pechar con las consecuencias de la insuficiencia probatoria, al corresponderle la carga de la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, ex art. 217 LEC ) que el vendedor ocultara o distrajera información a los compradores acerca de la cosa vendida de manera que estos no pudiera obtener un cabal y pleno conocimiento de las condiciones de la cosa vendida ni de elementos esenciales para el perfeccionamiento del contrato, por otra parte la falta de licencia de obra no hace, por si misma y atendido lo expuesto, la cosa inútil o inadecuada para el fin de la transmisión, de manera que pueda considerarse frustrada la finalidad del contrato.

Por otra parte, la conclusiones del tasador y de la entidad bancaria acerca de la valoración del terreno y de la construcción en él ubicada no pueden llevarse más allá de los propios intereses de la entidad en el desarrollo de su actividad en el mercado financiero, sin que puede extrapolarse más allá de este ámbito, no pudiendo concluirse por ello ni que la finca carezca de valor en el mercado inmobiliario ni puede cuestionarse la adecuación de la finca para su transmisión ni su idoneidad para el fin a que viene destinado.

Por último, tampoco puede entenderse que no se otorgara la escritura pública en el plazo pactado por una causa imputable al vendedor, ya que nada impedía elevar a escritura pública el contrato de compraventa concluida en los términos en que se suscribió el documento privado, no siendo óbice para ello que el vendedor no constara como titular en el Registro de la Propiedad, al constar que el mismo era propietario de la finca en virtud de compraventa que constaba en documento privado, no pudiendo establecerse la imposibilidad de que éste elevara a público dicho contrato con anterioridad a hacer lo propio con la compraventa litigiosa, tanto más teniendo en cuenta que, según el contrato suscrito en fecha 17.4.2002, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa sería "a requerimiento de la parte compradora", no constando que dentro del plazo pactado como máximo (30.5.2002) los compradores requirieran al vendedor a tal fin.

En definitiva, no queda probado que la vivienda en construcción se vendiera como dotada de los permisos pertinentes ni que los demandados desconocieran la falta de licencia municipal (insuficiencia probatoria que, como se ha dicho, ha de perjudicarles a ellos, en aplicación de las reglas que rigen el onus probandi), ni que la construcción hasta entonces realizada y que era objeto de venta fuera de imposible legalización, por el contrario, del conjunto de las declaraciones vertidas en el acto del juicio, tanto en prueba de interrogatorio de partes como testifical, se desprende que los mismos compraron la obra en el estado en que se encontraba, asumiendo la finalización de la obra y su legalización, desistiendo del contrato ante la problemática que les suscitó la falta de dicha licencia (o más bien, la falta de solicitud anterior de dicha licencia) para la obtención de un crédito hipotecario para la financiación de la adquisición y de la finalización de la obra y para la propia conclusión de la obra por aplicación de las exigencias introducidas por la entrada en vigor de la Ley Orgánica de la Edificación.

Por todo cuanto antecede procede, estimando el recurso de apelación, revocar la sentencia objeto de recurso, desestimando la resolución del contrato por incumplimiento esencial del vendedor.

TERCERO.- Excluido el incumplimiento del vendedor, y en consecuencia, la resolución del contrato de compraventa por tal causa, es preciso entrar a examinar la pretensión de nulidad deducida alternativamente (si bien la demandante utiliza este término en el suplico, ha de entenderse tal petición se realiza subsidiariamente, en tanto la declaración se interesa "para el supuesto de desestimación de la resolución del contrato por imposibilidad de cumplimiento"), pretensión que no puede prosperar y ello en base a las siguientes consideraciones:

a)En cuanto a la falta de un objeto cierto.- Ciertamente en el contrato de compraventa suscrito se hace constar como objeto de la compra "la finca... sita en Bigues i Riells la calle DIRECCION001 nº NUM001 ", no obstante ello no puede tener la trascendencia pretendida y obedece a un mero error material, ya que el objeto de la compraventa y en el cual se centraba el consentimiento, lo cual era conocido y querido tanto por el vendedor y la intermediaria que suscribía el contrato en representación de los compradores como por éstos mismos era la finca objeto de litigio, es decir, la ubicada en DIRECCION000 NUM000 de Caldes de Montbui, no existiendo duda alguna respecto a su identificación.

b)En cuanto a la inexistencia de causa.- Partiendo de las directrices doctrinales y judiciales respecto al concepto de causa de los contratos e, incluso, la conexión entre la misma y los motivos se puede verificar esta síntesis jurisprudencial: "en línea de principio, que para entender el verdadero alcance o significado de la causa como razón de ser del contrato -y con una incesante polémica doctrinal respecto a su exacta configuración-, no puede omitirse el peso que en toda esa configuración debe ostentar la real intención o explicación del componente de voluntad que cada parte proyecta al consentir el negocio, y que si ésta puede explicitarse, en el conjunto de las circunstancias que emergen de la situación subyacente que origina el negocio que se lleva a cabo, ha de tenerse en cuenta la misma para integrar aquel concepto, pues de esa forma se consigue localizar un presupuesto de razonabilidad que funda el intercambio de prestaciones efectuado; bien es cierto que con ello se margina la dualidad entre la causa como elemento objetivo trascendente, con los móviles internos de cada interesado -es conocida esa distinción, expuesta entre otras muchas en la S.T.S. 30-12-1985 de que «la causa se diferencia de los motivos en que se determina por los móviles con trascendencia jurídica, que incorporados a la declaración de voluntad en forma de condición o modo forman parte de aquélla a manera de motivo esencial impulsivo o determinante»-; mas, se repite, según la información que late en ese principio jurisprudencial, la conjunción entre ambos es posible, sobre todo, si al ser lícitos los móviles particulares que implícitamente explican el negocio en su respectiva repercusión interna para cada interesado, coadyuvan al hallazgo de aquel designio de razonabilidad, e, incluso, partiendo de la triple distinción de la doctrina más decantada, entre la causa de la atribución, causa de la obligación y causa de contrato (el porqué el atributario está jurídicamente facultado para recibir el desplazamiento patrimonial, fuente constitutiva de la obligación, o fin común perseguido en el negocio por las partes, respectivamente) habría de adscribir ese juego de conjunción en el primer expediente de ese proceso, esto es, en la causa de la atribución"( SSTS 19.11.90, 25.5.95, 30.11.2000 ). Por último, debe resaltarse que en relación al artículo 1276 del Código Civil , la jurisprudencia del Tribunal Supremo expresa que la concurrencia de causa hay que referirla al momento de creación y perfeccionamiento de la relación contractual que persiste y, además, que la causa que se denuncia como falsa ha de probarse por quien la aduce, y no se impone la carga a la parte contraria, en razón a la presunción legal sobre su licitud que establece el artículo 1277 del Código Civil (SSTS de 8 de junio de 1995, 25 de febrero y 20 de marzo de 1996, 20 de marzo de 1998 y 17.9.2002 ). Desde esta perspectiva no puede hablarse en el supuesto de autos de inexistencia de causa, es más, en su escrito de contestación la parte actora vincula la falta de causa a la imposibilidad de destinar la finca a vivienda al no poderse legalizar las obras, imposibilidad que como se ha dicho anteriormente no ha quedado en modo alguno probada.

c)En cuanto al vicio del consentimiento.- Articula la actora la concurrencia de un vicio invalidante en el consentimiento en dos motivos: (1) en una extralimitación en el mandato por parte de Intercasa Lliçà. De cuanto se ha obrado en autos no resulta imputable a la codemandada la indicada extralimitación; por otra parte no puede obviarse que, según resulta de la documental aportada con la demanda (docs. 4 a 7), los demandantes suscribieron un mandato de compra de la finca objeto de autos en fecha 2.3.2002 (posteriormente modificado por otro de 12.3.2002 en que se variaba el precio por el que se efectuaba el encargo de compra, precio por el que finalmente se concluyó la compraventa), siendo notificada por la mediadora la concertación del contrato de compraventa a los compradores en las condiciones del encargo en fecha 14.3.2002, y que esta compraventa fue ratificada por los compradores mediante la suscripción de un documento (titulado "recibo de ampliación de fondos y ratificación de mandato") en fecha 25.3.2002 momento en el que entregaron la suma de 18.030 ? como ampliación de fondos, cantidad que se entregó al vendedor en concepto de arras penitenciales al tiempo de suscribirse el contrato de compraventa; la existencia de tal ratificación excluiría las consecuencias de una posible extralimitación en el mandato conferido. (2) en la concurrencia de un error invalidante en el consentimiento. Para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo (art. 1266 CC ), exigiendo la jurisprudencia que el error sea sustancial e invencible, de tal manera que no concurre cuando sea imputable a la parte que lo padece hubiera podido evitarse con una normal diligencia. Como se ha expuesto más arriba, no queda suficientemente probado en autos que los compradores ignoraran que la construcción carecía de licencia municipal de obras; no obstante, aún partiendo, a efectos dialécticos, de la realidad de dicho desconocimiento, tal error no puede ser calificado de sustancial (tal como se ha expuesto, no queda probado que la construcción no sea legalizable ni la vivienda, una vez tomadas las medidas oportunas para su correcta finalización, habitable) ni de inexcusable (la existencia o no de la licencia municipal de obra o su solicitud era fácilmente comprobable por los compradores, interesando información al respecto en el Ayuntamiento), por lo que se estima la concurrencia de un vicio en el consentimiento que lo invalide, provocando la nulidad del contrato.

En definitiva, ha de concluirse que el contrato litigioso es válido y eficaz.

CUARTO.- La desestimación de las pretensiones, planteadas alternativamente, de declaración de nulidad o de resolución del contrato de compraventa, comporta necesariamente la desestimación de las peticiones resarcitorias que se articulan como derivadas de aquéllas, deducidas en los apartados 3 y 4 del suplico de la demanda, por lo que debe asimismo revocarse la sentencia de primera instancia en los pronunciamiento de condena a ambos demandados, procediendo su absolución.

QUINTO.- La desestimación de la demanda comporta la condena al actor al pago de las costas de la primera instancia, al no estimar el tribunal que concurran en el supuesto de autos dudas de hecho o de derecho de entidad suficiente, que justifiquen un pronunciamiento distinto (art. 394.1 LEC ).

Por otra parte, habiendo sido estimado el recurso, no procede una especial imposición de las costas de la apelación (art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Raúl y ESTIMANDO asimismo el planteado por la representación procesal de INTERCASA LLIÇÀ, S.L. contra la sentencia de fecha 21 de enero de 2005 dictada en el procedimiento ordinario núm. 393/2003 por el Juzgado de Instrucción núm. 2 de Granollers (antiguo Juzgado de 1ª Instancia núm 7), SE REVOCA la señalada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, desestimando la demanda interpuesta por D. Jose Miguel y Dª Ana contra los citados apelantes, SE ABSUELVE a éstos de los pedimentos contra los mismos dirigidos. Se condena al actor al pago de las costas de la primera instancia.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.