Sentencia Civil Nº 136/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 540/2007 de 10 de Marzo de 2008

Encabezamiento

Rollo 540/07

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S E N T E N C I A Nº 1 3 6

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

Dª MARIA FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASO

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En VALENCIA, a diez de Marzo de dos mil ocho.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Paterna con el nº 429/03 por la entidad "Diston?s S.L" contra la mercantil "Luanvi S.A" y la entidad "Pavibeton S.A", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por "Pavibeton S.A" y "Diston?s S.L".

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 1 de Paterna en fecha 26 de Enero de 2.007, contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la entidad Distons S.L, representada por el Procurador Sra Aliño Dia-Teran, contra la entidad Luanvi S.A, representada por el Procurador Sra Arroyo Cabria y contra la entidad Pavibeton S.L, representada por el Procurador Sr Garcia Reyes Comino debo condenar y condeno a la entidad Pavibeton S.L a que abone a la actora la cantidad que resulte por la reparación de los 1040 m2 de solera de la nave industrial, incluidos los trabajos de picado, limpieza y desescombro, tratado de juntas, colocación de malllazo y vertido de hormigón HA 25 con acabado fratasado, cuya cuantificación se hará en fase de ejecución de sentencia salvo acuerdo extrajudicial y por perito designado judicialmente, absolviendo a la codemandada Luanvi S.L. de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda contra ella, debiendo en cuanto a las costas estar a lo establecido en el Fundamento Duocécimo de esta resolución. Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la entidad Luanvi S.A, representada por el Procurador Sra Arroyo Cabria, contra la entidad Distons S.L, representada por el Procurador Sra Aliño Dia Teran debo condenar y condeno a la referida demandada a que abone al actor la cantidad de 28.518'08 euros con más el interés legal, debiendo en cuanto a las costas abonar cada cual las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por "Pavibeton S.A" y "Diston?s S.L", admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 3 de Marzo de 2.008.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Diston?s S.L. ( en adelante Distons) formuló demanda de juicio ordinario, con fundamento en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y en ejercicio de la "actio quanti minoris" por vicios ocultos, contra la también mercantil Luanvi S.A., en relación a la nave sita en el Polígono Industrial "El Oliveral" de Ribarroja del Turia, que adquirió mediante escritura pública otorgada el 18 de Febrero de 2.003 por el precio de 3.622.300 euros. En su virtud interesó se dictase sentencia que: 1º) Declarase la existencia de vicios ocultos sobre la nave industrial vendida por Luanvi S.A. a Distons S.L. 2º) Se declare una rebaja proporcional del precio que abonó por la cantidad correspondiente al coste de reparación de los vicios ocultos que asciende a 194.436'53 euros y 3º) Habida cuenta que a Distons S.L. le resta por abonar del precio la cantidad de 48.081 euros, se compense dicha cantidad con el importe correspondiente a la rebaja del precio declarada en el pedimento anterior y, que, por tanto, se condene a la demandada a abonar a Distons S.L. la cantidad de 143.355' 53 euros. Esta demanda fue ampliada contra la entidad Pavibeton S. A., ejercitando la acción de responsabilidad por vicios en la construcción del artículo 1.591 del Código Civil , postulando una sentencia que: 1º) Declarase la responsabilidad de Pavibeton S.A. en los vicios constructivos existentes en la solera de la nave por ella adquirida a Luanvi S.A. 2º) Se condene a Pavibeton S.A. a abonarle en concepto de indemnización por dichos daños, la cantidad de 91.876'93 euros, correspondientes a los gastos de reparación de la solera, ascendentes a 79.204'25 euros, más otros 12.672'68 euros de I.V.A. y 3º) Subsidiariamente al pedimento anterior y ,para el caso de que no se demostrase la responsabilidad de Pavibeton S.A. en los vicios constructivos de la solera, o no se pudieran deslindar claramente la responsabilidad de cada una de las mercantiles demandadas, se condenase solidariamente a Luanvi. S.A. y Pavibeton S.A. a indemnizarle en dicha cantidad. Dichas demandadas se opusieron a la demanda y además Luanvi S.A. formuló reconvención, solicitando la condena de Distons S.L. a pagarle la cantidad de 35.478'08 euros. La sentencia de instancia, de un lado, estimó parcialmente la demanda condenando a Pavibeton S.A. a que abone a la actora la cantidad que resulte por la reparación de los 1.040 m2 de solera de la nave industrial, incluídos los trabajos de picado, limpieza y desescombro, tratado de juntas, colocación de mallazo y vertido de hormigón HA 25 con acabado fratasado, cuya cuantificación se hará en fase de ejecución de sentencia, salvo acuerdo extrajudicial y por perito designado judicialmente, absolviendo a la codemandada Luanvi S.A., con imposición a la actora de las costas por ella causadas y de otro, estimó parcialmente la reconvención, condenando a Distons S.L. a abonar a Luanvi S.A. la cantidad de 28.518'08 euros. Esta resolución ha sido recurrida en apelación por Distons S.L., y Pavibeton S.A. e impugnada por Luanvi S.A.

SEGUNDO.- Expuesto así el ámbito de controversia en esta alzada, razones de método aconsejar principiar por el recurso de apelación entablado por la mercantil Pavibetón S.A. que originariamente no fue demandada, siendo traída al proceso, a instancias de Luanvi S.A., que interesó su intervención provocada al amparo de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que así fue acordado por auto de 11 de Noviembre de 2.003 , en decisión cuando menos discutible, al no existir cobertura legal alguna al respecto, no obstante, en la medida que esa decisión judicial fue consentida por todas las partes, a ella habrá que estar. Pavibeton S.A. plantea como primer motivo de su recurso, la excepción de preclusión contenida en el artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su apartado primero expresa que cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior, pero este precepto resulta inaplicable al supuesto enjuiciado, por la sencilla razón de que ninguna pretensión anterior se había deducido contra Pavibetón S.A. Es cierto que la sentencia nº 605 dictada por esta Sala el 25 de Octubre de 2.005 acordó que la demandante ampliase la demanda frente a ella, ya que había sido condenada sin ser demandada, pero esa mayor extensión de la pretensión de Distons S.L. lo había de ser únicamente en el plano subjetivo, es decir, manteniendo la misma demanda, tanto en su "causa petendi" como en su fundamentación jurídica, sin embargo, no se ha actuado así, toda vez que bajo la denominación de " ampliación de la demanda", en realidad se ha formulado otra distinta, que descansa, ya no en la " actio quanti minoris" del artículo 1.486 del Código Civil , sino en la de responsabilidad decenal por vicios en la construcción del artículo 1.591 del mismo Cuerpo legal. Ello quiere decir que si bien la Sala coincide con la apreciación de Pavibetón S.A. de que tal ampliación fue improcedente, discrepa, por el contrario, que esa incorrección haya de denunciarse por la vía del artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto que, como se ha dicho, ninguna pretensión se había formulado anteriormente contra ella. El cauce de denuncia adecuado debió ser el de la indebida acumulación de acciones en el plano subjetivo por no darse los requisitos exigidos en el artículo 72 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pero, al igual que ocurrió con su intervención provocada, al no ser ello combatido por nadie, habrá de analizarse la procedencia de la acción entablada en su contra. La aplicación del artículo 1.591 del Código Civil exige que las patologías que se denuncian se identifiquen con el concepto de ruina, que es el presupuesto de aplicación del citado precepto y en relación a ello se ha de señalar, que es doctrina jurisprudencial reiterada la que declara que el concepto de ruina comprende no sólo la ruina física, esto es, el derrumbamiento total o parcial, actual o previsible del edificio por graves defectos afectantes a su estructura o elementos esenciales, sino que también se ha de extender y ampliar a aquellos defectos constructivos que por superar las simples deficiencias o imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato, debiendo incluirse los que implican una potencial ruina y hagan temer por la pérdida del edificio o lleven aparejada su inutilidad para la finalidad o dedicación que le es propia, siendo ésta la llamada ruina funcional, al hacerse la edificación inútil para su fin, en tanto que la presencia de esos vicios impide su disfrute, su normal utilización y habitabilidad y cuya inutilidad se acrecienta, convirtiendo el uso en gravemente irritante o molesto (SS. del T.S. de 3-12-92, 25-1-93, 21-3-96,16-11-96, 7-3-00, 15-12-00, 24-1-01, 8-2-01, 28-5-01, 21-3-02, 4-11-02, 2-4-03 y 25-10-06 , entre otras muchas). La deficiencia que se achaca a la solera en el escrito de demanda es que, según el proyecto de edificación de la nave industrial firmado por Don José , el hormigón del suelo de la nave debería ser del tipo H-175 y de 15 cm. de espesor, y que al realizar catas en más de 150 m2 de dicho suelo, se pudo comprobar que todas las medidas estaban por debajo llegando a haber de 6'5 cm. Esta anomalía es la que se recoge en el informe de Baroas S.L. ( documento número cinco de la demanda a los f. 141 al 151) e igualmente en el de los Arquitectos Don Jesús Carlos . ( f. 541 al 556) y Don Francisco ( f. 561 al 570), emitidos a instancias de Luanvi S.A y Distons S.L. respectivamente. Pero en ninguno de ellos esa deficiencia se identifica como propia de ruína, de hecho y como bien dice Pavibetón S.A. desde la ejecución por su parte de dichos trabajos de hormigonado en el año 1.997 ( documento número uno de su contestación a los f. 414 y 415), hasta que la nave industrial se vendió por Luanvi S. A. a Distons S.L. el 18 de Febrero de 2.003, es decir, durante más de cinco años, la solera ha cumplido su función, utilizándose con plena normalidad hasta la promoción del presente pleito, sin que mediase queja o denuncia alguna. Así consta además, en el informe emitido por el Arquitecto Don Luis Pedro a instancias de Pavibeton S.A. ( f. 810 al 826), quien en sus conclusiones expresa lo siguiente : 1ª) Que la solera existente cumplía de forma correcta la función y el uso para el que fue proyectada y construída, no existiendo, desde el punto de vista técnico, ruina funcional del elemento. 2ª) Que los propietarios de la nave, antes de proceder a la venta y durante el desarrollo de la actividad empresarial, semejante a la de los nuevos propietarios, no tienen problemas derivados de la capacidad mecánica de dicha solera ( no necesitan mayor espesor de hormigón). 3ª) Que los nuevos propietarios, para la instalación de nuevos equipos, necesitan unas exigencias mecánicas al parecer superiores a los anteriores gestores y, por tanto, " no les es válida" la solera de la nave que terminan de adquirir. No es un defecto de la solera, sino unas nuevas exigencias para las que no se proyectó ni se ejecutó, no existiendo vicios ocultos que pongan fuera de servicio el elemento constructivo. 4ª) Que del informe del Sr. Francisco ( a instancias de la demandante Distons S.L.), extrae la apreciación de que no existen patologías que hagan inservible o inútil dicha solera, lo que ocurre es que los nuevos propietarios " necesitan " una de al menos 10 cm. de espesor para garantizar una serie de anclajes mecánicos para la instalación de los nuevos equipos, concluyendo en la reseñada como 6ª, que los defectos constructivos planteados no son desde el punto de vista estrictamente técnico, defectos que pongan al elemento ejecutado fuera de servicio, no existiendo, por tanto, ruína funcional o técnica del elemento analizado. Esta última apreciación, que es, en suma, de la que depende la virtualidad de la acción del artículo 1.591 del Código Civil , no aparece contradicha por pericia alguna, por lo que su procedencia ha de decaer. A su vez, Pavibetón S.A, como no podía ser de otra manera, es ajena a la " actio quanti minoris", que se ejercita en la demanda y que tiene como sustento el contrato de compraventa que mediante escritura pública otorgada el 18 de Febrero de 2.003 ( documento número dos de la demanda a los f. 95 al 130), llevaron a cabo Distons S.L. y Luanvi S.A. y en el que para nada intervino. El principio de relatividad contractual recogido en el artículo 1.257 del Código Civil , establece que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, lo que significa que únicamente a ellos quedan limitadas sus obligaciones (SS. del T.S. de 15-11-02, 31-1-03, 1-3-03 y 25-2-04 , entre otras), ya que para los terceros, el contrato es " res inter alios acta", esto es, algo hecho entre otros, de ahí que por esta razón el contrato no puede desplegar ninguna eficacia en la esfera jurídica de los terceros, ni en su beneficio, ni en su perjuicio ( nec prodest nec nocet). Consecuentemente con lo expuesto, la conclusión que se extrae no puede ser otra que la absolución de Pavibeton S.A., estimando, por tanto, el recurso de apelación por ella planteado.

TERCERO.- La apelación formulada por la demandante Distons S.L. se orienta en tres aspectos, de un lado, la absolución de Luanvi S.A. y la imposición de las costas causadas a su instancia, de otro, la estimación parcial de su demanda reconvencional y finalmente, la forma de cuantificación de la condena a satisfacer por parte de Pavibetón S.A. por la reparación de los defectos de la solera, motivo éste último que, por mor de la absolución de Pavibeton S.A., a la que se ha hecho referencia en el anterior fundamento, queda sin contenido. Delimitadas así las cosas, la primera cuestión a examinar es la relativa a la absolución de Luanvi S.A., como consecuencia de haber decaído la "actio quanti minoris" frente a ella entablada. Esta acción la sustentaba la demandante, primordialmente, en la insuficiencia de espesor del hormigón de la solera, que hacía esa zona impropia para el desempeño de su actividad industrial ( documento número cinco de la demanda a los f. 141 al 151), así como en los otros vicios apreciados, tras la inspección de la nave y que se reseñan en los documentos aportados como números seis al trece de la demanda ( f. 152 al 192), referidos a la instalación de aire acondicionado, a la megafonía, a los sistemas eléctricos, a los de seguridad, al aljibe, fontanería, albañilería y cambios de titularidad de los suministros. En este sentido alegaba Distons S.L. que la compraventa otorgada traía causa de la opción de compra concertada entre partes en instrumento público fechado el 17 de Mayo de 2.002 ( documento número uno de la demanda a los f. 35 al 44), y en cuyo exponendo II se recogió que Distons S.L. pretendía adquirir en propiedad el Complejo Industrial en el mismo estado en el que se encuentra en la actualidad, otorgándole las partes a esta condición de mantener las instalaciones en la misma situación física y jurídica actual y de conservación tanto exterior como estructural el carácter de requisito esencial para que se puede ejecutar la opción por Distons S.L. ( f. 48), circunstancia ésta que se reseñó en la estipulación tercera relativa a las obligaciones asumidas por Luanvi S.A., indicándose en ella que, a tal efecto, Luanvi S.A. se obliga a permitir la entrada de los representantes de Distons S.L. en el Complejo Industrial desde el día de hoy y hasta el día del otorgamiento de la escritura de compraventa a fin de verificar el estado de conservación del mismo. (f. 53). Pues bien, hechas estas precisiones, se ha de señalar que como expresa la SS. del T.S. de 21 de Junio de 2.007 , por todas, la "actio quanti minoris " no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual (SS. del T.S. 23-9-03 ), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria, de modo que si se ejercita la acción " quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria, en cuanto que esta última eventualidad la reserva única y exclusivamente el artículo 1.486 del Código Civil , para cuando se ejercite la acción redhibitoria (SS. del T.S. de 14-6-96 ). En consonancia con lo anterior, se exige conforme a la doctrina del Tribunal Supremo relativa al saneamiento de vicios ocultos de la cosa vendida regulada en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil , la concurrencia de los siguientes requisitos: A) Que el vicio consista en una anomalía por la cual se distinga la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad. B) Que dicho vicio no ha de ser conocido por el adquirente ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del comprador. C) Que ha de ser de tal naturaleza que lo haga inhábil para el uso que motivó su adquisición, conforme a su naturaleza y a la actividad ejercida por la adquirente y D) Tal saneamiento ha de requerirse antes del transcurso de 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida. La sentencia apelada, con la salvedad del tema concerniente a la solera por insuficiencia de espesor de la capa de hormigón, desestimó la demanda en lo atinente al resto de los vicios denunciados. Entendió que en lo tocante a la existencia de grietas en parte del suelo de la nave fueron aceptadas por Distons S. L., como así lo reconoce en el ordinal fáctico primero del escrito de demanda y en cuanto al aljibe medió una expresa previsión contractual, como también lo admite la demandante en el "factum" tercero de su escrito inicial, rechazando el resto de deficiencias por considerar que estaban a la vista. El citado artículo 1.484 , luego de declarar que el vendedor viene obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, añade, "pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlos". En relación a ello, se ha de señalar que por oculto ha de entenderse, no ya el que no sea conocido por el comprador, sino aquel que, por su falta de trascendencia externa no pueda, en principio, ser por él conocido.

Esto significa cierta relación de subjetividad, pues no se trata tan solo de la existencia del defecto, sino de que no haya trascendido al conocimiento del comprador, de ahí que si el vicio no es oculto, es decir, trasciende fácilmente al exterior, en modo alguno podrá ser alegado por el comprador a los efectos de aplicación de este artículo, e igualmente, si aún siendo oculto el vicio, hubiese sido conocido por el comprador en el momento de la venta, tampoco será posible ejercitar con éxito las acciones con fundamento en el artículo 1.484 del Código Civil que exige una actuación de buena fe. Dicho precepto acentúa el carácter subjetivo de este conocimiento, hasta el punto de que, cuando el comprador es un experto, cuyos conocimientos por razón de su oficio o profesión, le ponen en condiciones de conocer el vicio, pese a su carácter oculto o, como dice la Ley, pese a no estar a la vista, ni ser manifiesto, debía fácilmente conocerlos, no responderá el vendedor. Por último, se ha de resaltar que, no responderá el vendedor no sólo cuando el comprador, con base en su saber personal debió descubrir el defecto, sino también cuando los conocimientos técnicos necesarios para el descubrimiento del vicio oculto fueron ajustados por un tercero que intervino en la preparación o perfección del contrato y le hizo partícipe de su conocimiento al comprador profano. En el supuesto enjuiciado, y como se ha dicho con anterioridad, en la estipulación tercera del contrato de opción de compra de 17 de Mayo de 2.002, en el apartado relativo a las obligaciones asumidas por Luanvi S.A., se recogió que esta mercantil se obligaba a permitir la entrada de los representantes de Distons S. L. en el Complejo Industrial desde el día de hoy y hasta el día del otorgamiento de la escritura de compraventa a fin de verificar el estado de conservación del mismo. (f. 53). La actora reconoce en su escrito de demanda que en los nueve meses que mediaron entre la escritura de opción ( 17 de Mayo de 2.002) y la de compraventa ( 18 de Febrero de 2.003), sus legales representantes realizaron una serie de visitas a las instalaciones de Luanvi S.A., sin embargo, pretende restar transcendencia a ello, so pretexto, de que no son técnicos y de que no disponen de los conocimientos necesarios para poder analizar el estado y funcionamiento de determinados elementos de la nave, como pueden ser las instalaciones de fontanería, electricidad o aire acondicionado, a título de ejemplo. Mas, aunque hubiese sido así, tal circunstancia en modo alguno serviría para amparar su actuación, baste pensar que la realización de esas inspecciones sin el debido asesoramiento técnico, cuando el mantenimiento de su estado de conservación se ha erigido en requisito esencial del contrato, no haría sino patentizar su propia incuria, o, lo que es igual, si la presencia de Distons S.L. en la nave adquirida se limitó a una mera inspección ocular del buen estado aparente del inmueble, únicamente ella habrá de sufrir las consecuencias de la superficialidad de ese examen. Pero es que además Luanvi S.A. manifiesta que no fue así, ya que el legal representante de Distons S.L., Don Lorenzo , reconoció que en un primer tiempo, en el período de las negociaciones hasta la firma de la opción de compra, las visitas las realizaba él mismo, acompañado de colaboradores y que después, en un segundo momento, desde la firma de la opción hasta la de la compraventa, lo fue por técnicos especialistas. Si a ello añadimos que, como manifestó el perito de la actora, Sr. Francisco , en el juicio celebrado el 14 de Julio de 2.004, si pocos meses antes de la entrega de la nave, se hubiese revisado a fondo, muchos de los defectos se habrían encontrado y podrían haberse subsanado ( 2' 31''), concluiremos en que falta el presupuesto de la existencia de un vicio oculto, al que se supedita la aplicación del precepto y siendo esto así, resulta innecesario abordar la cuestión acerca de si la acción se ejercitó o no tempestivamente.

CUARTO.- Esta mención en orden a la oportunidad con que se hizo valer la " actio quanti minoris" se trae a colación en cuanto que la impugnación a la sentencia deducida por Luanvi S.A. tiene como primer motivo el de la excepción de caducidad de la acción frente a ella ejercitada por Distons S.L. El alcance de dicha excepción únicamente hay que ponderarlo en cuanto a la deficiencia que se denuncia respecto a la solera, que según el informe de Baroas ( documento número cinco de la demanda a los f. 141 al 151), consiste en un mallazo de reparto mal dispuesto, en su continuidad bajo la línea de juntas y en el canto del hormigón que es variable, oscilando desde valores mínimos de 6'5 cm. hasta poco más de 13 cm., y por tanto, por debajo de los 15 cm. previstos en el proyecto firmado por Don José . El carácter oculto de este posible vicio es indudable, ya que como expresó el perito Sr. Francisco no conoce otro método que el de las catas para comprobar el espesor del hormigón de la solera. ( 7' 21''). El artículo 1.490 del Código Civil dice que las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (SS. del T.S. de 14-10-03 , por todas), y aquí inicialmente esa oportunidad temporal concurriría dado que la escritura pública de compraventa se otorgó el 18 de Febrero de 2.003 y la demanda se formuló el 31 de Julio de 2.003 ( f. 1), sin embargo, lo que alega Luanvi S.A. es que ambas partes convinieron contractualmente que la exigencia de reclamación por vicios o defectos ocultos se extendería hasta el 30 de Junio de 2.003, de ahí, que cuando se ejercitó la " actio quanti minoris" la misma hubiese ya caducado. La jurisprudencia se ha mostrado favorable a la caducidad convencional (SS. del T.S. 22-5-65, 11-5-66, 24-6-68, 26-12-70 y 20-5-72 ), al considerarla como una figura o institución por la que, con el transcurso de cierto período de tiempo que la Ley o las particulares fijan para el ejercicio de un derecho, éste se extingue. En consonancia con ello, ningún inconveniente hay para que las partes, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil , pacten un plazo para responder de los vicios o defectos ocultos que tenga la cosa vendida, posibilidad ésta que no cuestiona Distons S.L., ya que su oposición se contrae a la virtualidad de la cláusula en cuestión al caso enjuiciado. En este sentido, demandante y demandada inicial, convinieron en la cláusula primera de la escritura de compraventa de 18 de Febrero de 2.003 ( documento número dos de la demanda a los f. 95 al 130), en cuanto al precio y forma de pago que " queda aplazada la suma de 48.081 euros para ser satisfecha por la entidad compradora a la vendedora en un plazo que terminará el día 30 de Junio de 2.003... Este aplazamiento tiene una finalidad de garantía, pues constituye una retención a los efectos de prevenir los posibles o eventuales vicios o defectos ocultos que pudiera haber en la finca objeto de compraventa. Si en el plazo convenido se descubriera por la entidad compradora la existencia de algún vicio o defecto oculto, será reparado con cargo al importe de la cantidad aplazada y retenida. Y al término del plazo pactado se practicará la correspondiente liquidación con exhibición de las oportunas facturas. Si en el repetido plazo no se presentara ningún vicio o defecto oculto, al término del plazo se realizará el pago de la total cantidad retenida " ( f. 115 y 116). Es jurisprudencia reiterada la que declara que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 al 1.289, ambos inclusive, del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal (SS. del T.S. de 19-1-90, 30-12-95, 19-2-96 y 20-9-01 , entre otras ), de modo que el artículo 1.281 del Código Civil, contiene un criterio preferente al que hay que atenerse (SS. del T.S. de 17-2-90, 10-5-91, 3-7-91, 24-9-91, 1-3-93, 29-3-94, 28-6-95 y 20-9-01), puesto que si los términos del contrato son claros, nada hay que interpretar, según el aforismo "in claris non fit interpretatio" y en este situación huelga hacer uso de otra formas interpretativas. Ello es predicable a la controversia suscitada, en la que queda claro que las partes pactaron el 30 de Junio de 2.003 como fecha límite para reclamar por vicios o defectos ocultos y que ésta fue su intención lo corrobora el fax remitido por la demandante Distons S.L. el 14 de Febrero de 2.003 , eesto es cuatro días antes de la escrituración, donde en su último párrafo se dice " B) Retener la cantidad de 21.046 euros y determinar como fecha máxima el 30/ 6/03 para denunciar la existencia de cualquier defecto oculto que pudiese existir en las instalaciones" ( documento número uno de la contestación de Luanvi S.A. obrante al f. 462) y que la actora no puede ahora pretender desconocer sin ir contra sus propios actos. Este planteamiento se pretende refutar de contrario, aduciendo que tal interpretación pugna con el contenido de la estipulación tercera, relativa al desalojo y entrega de la posesión, que en su segundo párrafo establece que " Ello no impide ni excluye, la posibilidad de ejercicio de los derechos derivados de la obligación de saneamiento por vicios o defectos ocultos que legalmente incumbe a la entidad vendedora" ( f. 120). Esto obliga a acudir a una interpretación sistemática o canon hermeneútico de la totalidad, que está avalada por la jurisprudencia, al tener declarado con reiteración (SS. del T.S. de 21-2-91, 22-5-92, 20-4-93, 23-5-97 y 19-6-99 , entre otras) que la intención, que es el espíritu del contrato, resulta indivisible y aquí es evidente que se fijó como fecha máxima, para reclamar por vicios ocultos, la del 30 de Junio de 2.003. Pero aún siendo esto así, lo cierto es que la denuncia de ese vicio se manifestó con anterioridad a esa fecha, como así resulta del burofax remitido el 25 de Junio de 2.003 ( documento número tres de la demanda a los f. 131 al 135), por lo que la excepción de caducidad ha de decaer. Examinando, pues, la procedencia de la " actio quanti minoris", la sentencia apelada en su fundamento jurídico séptimo establece que si bien es cierto que junto a la escritura de opción de compra se protocolizó documentación técnica en la que se describen las características del edificio y estado de construcción con planos de distribución y de situación de la nave en la parcela y fotografías de su estado de conservación actual ( f. 45), figurando en el que tiene como epígrafe " Carac. Constructivas" Elementos Fundamentales ( f. 74), la indicación de que la cimentación se encuentra realizada mediante zapatas aisladas y arriostradas de hormigón armado H-150, en modo alguno había quedado acreditado, de un lado, que el vendedor hubiese incumplido la obligación de entregar un local con esas características constructivas, y de otro, que se incluyera como condición expresamente pactada e indispensable para la validez del negocio, que si no existían 15 cm. de espesor en la solera, el comprador no pudiese ejercer su actividad por no servir al uso pretendido, de ahí que desestimara la acción " quanti minoris" ejercitada. Frente a ello aduce la demandante lo erróneo de esa apreciación, ya que junto con la escritura de opción de compra se le entregó una serie de documentación complementaria de la nave, entre la que figuraba, el Proyecto de Edificación de Don José (documento número catorce de la demanda a los f. 216 al 318), en cuyo apartado 1.3.8 de "Solados y Alicatados", prescribía la colocación de una solera de hormigón en masa de 15 cm. de espesor ( f. 227). Mas es evidente que este argumento no puede tomarse en consideración a los efectos de refutar la apreciación de la sentencia, en cuanto que con él se está introduciendo una cuestión nueva, cual es que en la documentación complementaria que se le entregó a Distons S.L. en la escritura de opción de compra figuraba el proyecto del Sr. José . Ni esto se alegó en el escrito de demanda, bastando al respecto la mera lectura de su hecho primero, ni tampoco el referido proyecto obra en la documentación que se protocolizó en dicho instrumento público. En consecuencia, es de aplicación la reiterada jurisprudencia que declara (SS. del T.S. de 28-3-00, 19-4-00,10-6-00, 4-12-00, 12-2-01, 30-3-01, 31-5-01, 22-10-02, 29-11-02, 26-2-03, 31-5-03, 25-6-03, 26-7-03, 12-12-03, 31-12-03 y 19-2-04 , entre otras muchas) que las cuestiones nuevas han de quedar al margen de la alzada, en cuanto que su sorpresivo planteamiento impide a la adversa poder contrarrestarlas, tanto en el plano alegatorio, como en el probatorio, a la par que implica una modificación de los términos en que quedó configurado el debate litigioso. En cualquier caso, no parece que ese menor espesor de una parte de la solera sea susceptible de inclusión en el ámbito del artículo 1.484 del Código Civil . En este sentido el perito Sr. Luis Pedro indica que del informe del Sr. Francisco ( a instancias de la demandante Distons), extrae la apreciación de que no existen patologías que hagan inservible o inútil dicha solera, lo que ocurre es que los nuevos propietarios " necesitan " una solera de al menos 10 cm. de espesor para garantizar una serie de anclajes mecánicos para la instalación de los nuevos equipos, de ahí que no sea tanto un defecto de la solera, como de unas nuevas exigencias para las que no se proyectó ni ejecutó (f. 819). Tampoco puede dejar de ponderarse en esta tarea, de un lado, que la zona de la solera afectada abarca 1.040 m2, cuando lo adquirido fue una parcela edificable con una superficie total de 11.127 m2 ( f.101) y de otro, que su coste de reparación según el informe Baroas, aportado por la actora, ascendería a 71.874'80 euros ( f. 149), cuando el precio pactado fue de 3.622.300 euros (f. 114), esto es, supondría un 2% del montante total, de ahí que proceda la desestimación del recurso, confirmando la sentencia en este punto. Finalmente, y en cuanto a la reconvención indicar que ninguna prueba más allá de la mera manifestación del legal representante de Luanvi S.A. existe acerca de la compra de unas máquinas de coser distintas a las que figuran en la escritura pública otorgada el 18 de Febrero de 2.003 (f. 113), desestimándose, en consecuencia, la impugnación formulada.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación del recurso de Pavibetón S.A. motiva la no imposición de costas de esta alzada por él causadas, siendo de cargo de la otra parte apelante y de la impugnante las por ellos originadas. En cuanto a las de instancia, la desestimación de la demanda motiva, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.1 del mismo texto legal, la imposición a la actora de las costas causadas por Luanvi S.A., no existiendo razones que justifiquen un pronunciamiento distinto, mas no así respecto de Pavibetón S.A. sobre las que no se hace especial pronunciamiento, al no haber sido traída por ella al proceso.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Antonio García-Reyes Comino, en nombre de Pavibetón S.A. y desestimamos el formulado por la Procuradora Doña Constanza Aliño Díaz-Terán, en nombre de Diston?s S.L., así como la impugnación deducida por la Procuradora Doña Rosario Arroyo Cabría, en nombre de Luanvi S.A., todos ellos contra la sentencia de 26 de Enero de 2.007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Paterna en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 429/03, que se revoca parcialmente en el sentido de desestimar íntegramente la demanda planteada por Diston?s S.L., absolviendo a las demandadas Luanvi S.A. y Pavibetón S.A. de los pedimentos contra ellas formulados, con imposición a la actora de las costas causadas por Luanvi S.A. y sin hacer pronunciamiento de las de Pavibetón S.A., confirmándola en el resto de los pronunciamientos que no se opongan a lo anterior. Las costas de esta alzada originadas por el recurso de Diston?s S.L. y la impugnación de Luanvi S.A. serán de cargo de dichas partes, no haciendo condena sobre las devengadas por Pavibetón S.A.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente cabe recurso extraordinario de infracción procesal y / o recurso de casación, que se habrán de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.