Sentencia Civil Nº 136/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 899/2009 de 04 de Marzo de 2010

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 899/2009

SENTENCIA nº 136

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 4 de marzo de 2010.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 15 de septiembre de 2009, recaída en autos de juicio ordinario nº 1857/2008, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Quince de los de Valencia, sobre reclamación de cantidad.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada TECTON HABITAT S.L., representada por Dª. Rosana Pérez Puchol, Procuradora de los Tribunales, y asistida de Dª. Inmaculada Pastor Ruiz Letrada; y, como apelado, D. Marcial , representado por D. José Vicente Ferrer Ferrer, Procurador de los Tribunales, defendido por D. Juan Pardo Campos, Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"Que estimando íntegramente la demanda debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa celebrado entre los litigantes respecto a vivienda con garaje y trastero en el edifico portal de Benisano en la localidad de Benisano y a condenar a la demandada Tecton Habitat, S.L., a que indemnice a la parte actora en la cantidad de 28.399,84 euros, con los intereses legales y las costas causadas en el presente procedimiento."

SEGUNDO.- La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando,

1.- El Juzgador entiende acreditado, y mostramos conformidad con ello, que las obras quedaron terminadas a principios de octubre de 2006. La certificación final de obra así lo acredita.

En el contrato se pactó que la fecha máxima de finalización de las obras se fijaba inicialmente para noviembre de 2006. La conclusión no puede ser otra más que la que entiende el Juzgador respecto a tal hecho, que las obras finalizan antes de la fecha prevista en el contrato que une a las partes.

En fecha 10 de octubre de 2006, la vendedora remite a la actora carta (doc. 22 de la demanda) en la que se manifiesta que la obra está terminada y se le ponen a su disposición los inmuebles por si desea proceder a elevar a escritura pública la compraventa. En la misma se dispone, entre otras cosas:

"Nos complace comunicarte que, como ya habrás podido comprobar, se han finalizado las obras de la promoción Portal de Bonisan6 en fa que tienes una vivienda adquirida. El edificio se encuentra en esta fecha completamente terminado, incluso se ha concluido con la reparación de los desperfectos que hasta la fecha has comunicado y con la limpieza de fa vivienda y garaje. Además todos los trámites administrativos para la legalización del inmueble y su documentacl6n se han completado.

Definitiva. pero considerando que la promoción está perfectamente concluida y en condiciones de habitarse, dejamos a tu/vuestra disposición la posibilidad de formalizar de inmediato la entrega de la vivienda y su escritura o bien posponerla hasta que..."

Es decir, dando cumplimiento a las obligaciones contractuales, mucho antes del término pactado para entregar la vivienda, como posteriormente veremos, de manera amistosa, se ofrece al comprador la posibilidad de formalizar la entrega de la vivienda y escriturar dado que la construcción de la misma está finalizada y es apta para ser habitada. Es por lo tanto el comprador, a partir de ese momento, el que por su voluntad pospone la formalización de la escritura pública de compraventa y el pago del resto del precio y con ella la recepción de los inmuebles.

Como dice la Sentencia, tras esa carta algunos compradores optaron por escriturar y otros como el actor decidieron esperar a que se cumplieran los requisitos administrativos.

Requisitos administrativos que no olvidemos, conforme a lo pactado, no suponían obligación esencial de mi mandante. De hecho, algunos compradores escrituraron como expresa la sentencia y se acredita con la documental de esta parte (documentos 4 a 7 de la contestación). Tal hecho por sí solo, y como indica la sentencia del Juzgado de primera instancia n o 10, (ordinario 522/2008 ), en un supuesto con la misma causa de pedir y en similar situación, resulta incontestable el dato de que otros compradores de viviendas de la misma promoción firmaron sus escrituras en octubre de 2006, pues no hay ningún dato que permita pensar que la vivienda comprada por el actor tuviese unas características distintas a las de los demás, y por tanto, queda así demostrado que antes de la fecha de entrega pactada era factible la entrega del inmueble mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública. No olvidemos que es ésta y no otra, la obligación esencial del vendedor, no los requisitos administrativos.

Es cierto que no se disponía en ese momento (octubre-noviembre de 2006) de cédula de habitabilidad, por motivos ajenos a mi mandante, todo hay que decirlo, pero ello no suponía obstáculo alguno para entregar la vivienda mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, como ocurrió con otros compradores, otorgamiento que supone la obligación esencial del vendedor. Y mucho menos ser causa de resolver la compraventa. De hecho se pacta así expresamente en el contrato:

"La entrega de la vivienda y otorgamiento de escritura de compraventa. se efectuará en un plazo máximo de 3 meses a contar desde la obtención de la licencia de ocupación. El comprador no podrá instar la resolución si la entrega se demorase por causas no imputables al vendedor. No se entenderán como imputables al VENDEDOR la demora en la entrega, que, una vez concluidas las obras se puedan producir por retrasos en la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes, o en la puesta en servicio de las conexiones de las compañías suministradoras (gas, electricidad, agua, teléfono, etc.").

Es decir, según lo pactado, el comprador no puede instar la resolución por la falta de autorizaciones administrativas pertinentes o puesta en servicio de las conexiones de los suministros. En cualquier caso debería haber solicitado indemnizaciones por los perjuicios que ello le ocasiona, pero no la resolución. Reiteramos que el contrato es plenamente válido y eficaz y está suscrito por ambas partes en pleno ejercicio de sus facultades. Los contratos están para cumplirse. (Pacta sunt Servanda). Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos.

Segundo- Mostramos conformidad asimismo con el fundamento de derecho tercero de la Sentencia, donde entiende acreditado el Juzgador que el retraso en la puesta en servicio de la conexión con la red eléctrica, fue debida a causas ajenas a mi mandante, viéndose obligado a sufragar un coste de un tercero (Sard SL) que no le correspondía a favor de otro tercero (Gil Segui Montajes Eléctricos S.L.) para conseguir la conexión y con ella la cédula de habitabilidad.

Tercero- Evidentemente, y como indica la sentencia, para estimar o no la resolución contractual debe partirse del contrato que se interesa resolver, de la interpretación de sus pactos.

Y es aquí en la interpretación de las cláusulas contractuales donde entendemos que el Juzgador realiza una interpretación ilógica y contraria a las normas susceptible de ser corregida por el Tribunal de la alzada, interpretación que supone la base de la estimación, a nuestro entender indebida, de la demanda.

La cláusula quinta , que anteriormente hemos transcrito, regula efectivamente la entrega de la vivienda y la posibilidad de resolución contractual, lo que pide la demanda.

Entiende el Juzgador que de su lectura literal se deduce que la misma resulta incoherente o incompleta pues establece un plazo de finalización de obra (noviembre 2006) y un plazo de entrega de vivienda (tres meses desde la obtención de licencia de ocupación), y de ello, sin explicar causa o razón alguna más que como el lapso de tiempo entre la finalización de la obra y la obtención de la cédula no viene específicamente determinado, no se aplica el artículo 1281 C.c .. Es un término indefinido.

Dicha interpretación es, dicho sea con todo el respeto, absolutamente ilógica y vulnera el propio arto 1281 CC, no atiende en absoluto a lo pactado, que está absolutamente claro y sin dejar duda alguna:

El pacto entre las partes establece dos plazos que no hay que confundir. Un plazo de "terminación de las obras", noviembre 2006, un plazo que a efectos de resolución contractual nada tiene que ver, un plazo que viene a indicar únicamente la terminación de las obras, nada más, ni nada menos, que eso. Sólo afecta a la terminación de las obras, no a la entrega de la vivienda ni a la fecha de escrituración, obligación esencial del vendedor. Mi mandante, como ya hemos expuesto y el Juzgador entiende acreditado, cumple dicho plazo al terminar las obras en octubre de 2006. Y ello sin perjuicio de que no tenga nada que ver con la resolución contractual que pide el actor en su demanda.

El segundo de los plazos, único que interesa a efectos resolutorios, y por tanto a efectos de estimación o desestimación de la demanda, indica sin ninguna duda que "la entrega de la vivienda y otorgamiento de escritura de compraventa se efectuará en un PLAZO MAXIMO de tres meses desde la obtención de la cédula de habitabilidad. El término no ofrece duda alguna, es absolutamente claro y por ello procede aplicar el artículo 1281 CC .

Es evidente que los contratantes no elevan a esencial el término o plazo de cumplir con la obligación de entregar el inmueble, pues de haberlo querido hacer esencial, hubieran fijado una fecha más concreta. Es cierto que dicho término no está determinado con una fecha exacta, pues a priori no se sabe cuándo se va a obtener la licencia de ocupación, pero si está determinado con hechos que necesariamente han de devenir. Ese término es el plazo máximo y si no se determina es porque las partes simplemente no han querido entender el plazo como obligación esencial. Reiteramos que no hay duda alguna en los términos contractuales, tres meses desde la obtención de la licencia de ocupación. Dicho pacto es perfectamente válido y eficaz salvo que un Tribunal diga lo contrario, para lo que es previamente preceptivo, en virtud del principio rogatorio que rige nuestro proceso civil, que así sea solicitado por una parte en su suplico de la demanda, lo que no se ha verificado en el presente caso.

Siendo pues absolutamente válido y eficaz el citado pacto, debe ser respetado por el Tribunal en atención al arto 1281 CC y la doctrina Jurisprudencial interpretativa del artículo 1255 del Código Civil EDL1889/1 , ha sido clara al establecer, entre otras muchas, en STS de 26 de septiembre de 2002 EDJ2002/35887 que: El principio de autonomía de la voluntad es uno de los pilares del Derecho civil y es esencial en el campo del Derecho de obligaciones: En virtud del mismo, los sujetos pueden celebrar o no un negocio jurídico y pueden determinar su contenido, todo ello sin más limitaciones que la moral o el orden público.

Manifestábamos que el referido pacto, no constituye una cláusula esencial, del contrato, sino que se trata de una prestación accesoria que no puede merecer en caso de incumplimiento la grave sanción consistente en la resolución del contrato; y dicha afirmación es en principio acertada, en cuanto la Jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que el incumplimiento merecedor de resolución sea esencial, es decir que el mismo conlleve a una insatisfacción que frustre la finalidad contractual. Así, la viabilidad de tal defensa exige que las prestaciones bilaterales incumplidas sean de igual volumen jurídico o que sean las prestaciones básicas, excluyendo esa aplicación cuando el incumplimiento recae sobre obligaciones accesorias o no principales.

La conclusión que de dicha lectura se obtiene no puede ser otra que la de entender que las partes no elevan a esencial y determinante de la validez y eficacia del contrato, el plazo establecido para el otorgamiento de la escritura pública, en virtud del ejercicio de la propia autonomía de la voluntad, y dicho pacto libremente aceptado, goza de sustantividad y relevancia suficientes, para ser respetado, más si tenemos en cuenta en el caso que nos ocupa que la demandante pudo escriturar y ocupar la vivienda, como otros compradores lo hicieron, desde octubre 2006.

En base a lo expuesto no existe la necesidad como hace el Juzgador de efectuar una interpretación integradora del contenido de la cláusula y aplicar así las reglas que para la interpretación de los contratos fijan los artículos 1285, 1284, 1288 Y 1282 del C.C .

Desconocemos el motivo de porqué el Juzgador se pone en la "piel del comprador' para interpretar la cláusula, al decir, "la confluencia de en la misma cláusula de estas tres afirmaciones fijándose como única fecha la terminación de las obras tan solo puede ser entendida por el comprador como que la sucesión temporal del proceso de escritura comienza a contar desde la fecha de la terminación de la obra", cuando la misma está establecida por ambos contratantes en virtud del principio de autonomía de la voluntad y debe interpretarse en todo caso según la intención de ambos contratantes, no de uno solo.

Parte el Juzgador de que el contrato es de adhesión para aplicar el arto 1288 CC. No obstante, en ningún momento se ha acreditado que así fuera. No existe ninguna prueba de que se obligara al comprador a suscribir el contrato o se le impidiera modificar sus cláusulas, ninguna. Más al contrario el comprador declara en el interrogatorio que compra porque quiere y que nadie le obliga a firmar la compraventa. No existe motivo ni causa para entender como de adhesión el contrato objeto de pleito y en consecuencia para aplicar el citado artículo 1288 CC . Ello sin perjuicio de entender que no existe cláusula oscura alguna.

Cuarta.- Entiende en base a lo expuesto en los fundamentos anteriores el Juzgador que el plazo de entrega finalizaba antes de la mitad del 2007. Toda vez que ya hemos rebatido los motivos del Juzgador para que así fuera entendemos que no es correcta dicha apreciación.

No obstante, sin perjuicio de ello, aunque así fuera, tampoco incumple el vendedor su obligación principal de entregar la vivienda en condiciones de ser habitable antes de la mitad de 2007. La discrepancia la entiende el Juzgador en si es necesaria la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad para entender cumplida la obligación de entrega del inmueble. Y concluye que sí es necesaria en base a la jurisprudencia menor que consigna.

Entendemos absolutamente insuficientes los motivos para adoptar dicha conclusión, dicho sea con el debido respeto.

En primer lugar, dicha doctrina, como ya manifestábamos en la contestación de la demanda, es minoritaria, Al respecto, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, sec. 3a, de 13 de octubre de 2000 , examina la cuestión y rechaza la resolución contractual por este motivo: "La cuestión no es pacífica en la Jurisprudencia. Un sector jurisprudencial (SSTS de 21-7-1993, 22-12-1993 Y 11-12-1995 ), si bien en relación con contratos de ejecución de obra más que con compraventas, considera que hasta que no se obtienen la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad "no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega", Sin embargo, es mayoritaria la Jurisprudencia que en el ámbito de la compraventa entiende que la falta de la cédula de habitabilidad no puede ser determinante de la resolución del contrato. cuando en éste no se obliga al vendedor a cumplir tal trámite puramente administrativo, que no evidencia "per se" defecto en el cumplimiento de las obligaciones esenciales y que debe gestionar se, precisamente, por el titular del dominio, bastando que el vendedor ponga a disposición del comprador la vivienda objeto del contrato en condiciones de habitabilidad inmediata. Y únicamente en los casos en los que la cédula de habitabilidad resulta indisponible durante un lapso de tiempo prolongado, se reconoce tal carencia como incumplimiento contractual, en tanto en cuanto la cédula no es otra cosa que la expresión documentada del reconocimiento por la Administración de la reunión en el piso o vivienda de todas las condiciones necesarias para ser habitado, habilitando para la contratación de los suministros precisos al efecto", y con expresa cita de la anterior resolución, la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, secc. 2a, de 15 de octubre de 2002 , declara que la falta de entrega de la cédula de habitabilidad no justifica la negativa del comprador al otorgamiento de la escritura.

La LICENCIA MUNICIPAL DE OCUPACION es un concepto antiguo adoptado por la normativa autonómica actual, si bien su principal novedad es que aglutina en un solo documento lo que antes eran dos: cédulas de habitabilidad (para viviendas) y licencias de ocupación (para toda obra nueva).

La LEY DE ORDENACION Y FOMENTO DE LA CALIDAD DE LA EDIFICACION (LOFCE) define su concepto, tipos y procedimiento de obtención. No hay ningún elemento destacable en dicha regulación. No obstante la DT 2 LOFCE supedita su aplicación a la aprobación por cada ayuntamiento de la correspondiente ordenanza reguladora.

La LEY URBANISTICA VALENCIANA (LUV) también regula parcialmente las licencias de ocupación. Conviene destacar de su regulación lo dispuesto por el ART 193.2 LUV : La legislación aplicable a las licencias es el del momento de su concesión, no el de su solicitud.

El REGLAMENTO DE ORDENACION Y GESTION TERRITORIAL Y URBANISTICA (ROGTU) incluye a las licencias de ocupación dentro de los tipos de licencias urbanísticas (ART 465.1.d ROGTU ). El ART 469 ROGTU la define en idénticos términos a la LOFCE. Las novedades más importantes son: 1) posibilidad de contratar servicios definitivos con la solicitud de la licencia de ocupación, aunque no se disponga de ella (lo que suaviza sensiblemente la prohibición sin paliativos que imponía la LV, que se detalla a continuación, que llegaba a responsabilizar solidariamente a las compañías suministradoras que concediesen servicios a viviendas sin licencia de ocupación, en los expedientes sancionadores que se tramitasen).

Por último, la LEY DE LA VIVIENDA (LV) dispone con carácter general, que no se podrá ocupar la vivienda sin la previa obtención de la licencia municipal de ocupación (ART 5 LV ). La deficiente calidad técnica de la norma, no obstante, genera un conflicto en su interpretación, pues si bien al regular la información que debe entregarse al adquirente de una vivienda en primera transmisión incluye la licencia de ocupación, añade a continuación "si estuviesen terminadas las viviendas" (ART 12.1.e LV ).

Es evidente que cuando se otorgaron los contratos de compraventa con los compradores las viviendas no estaban terminadas y que la obligación esencial del vendedor pactada, después de declarar el final de obra, es elevar a público aquel contrato. Por lo tanto, técnicamente, la compraventa no se refiere a una vivienda terminada sino en construcción, por lo que no habría obligación de entregar la licencia de ocupación.

A la misma conclusión puede conducimos un análisis de los ARTS 14 SS LV , pues en ellos no se habla de la documentación que hay que entregar en el acto de "entrega de la vivienda" (que es lo que se hace al elevar a público), sino la documentación que hay que entregar en la "venta de viviendas", y la vivienda ya fue vendida cuando estaba en construcción, por lo que era imposible disponer de la licencia de ocupación.

Así, el ART 16.d LV , al regular la documentación que debe entregarse en la venta de viviendas terminadas, incluye la licencia de ocupación. Por el contrario, el ART 14 LV , al regular la documentación que debe entregarse en la venta de viviendas en provecto o en construcción, no incluye tal licencia. Este último artículo, en su apartado 2 , dispone que "al finalizar las obras el vendedor facilitará al comprador la documentación prevista en esta Ley para las viviendas terminadas", pero no dice que tenga que hacerse en el acto de elevación a público del contrato de compraventa.

De todo lo anterior se puede concluir que se puede elevar a público el contrato de compraventa con los compradores sin necesidad de entregarles la licencia de ocupación, como de hecho, insistimos se realizó con otros compradores.

A mayor abundamiento, en segundo lugar, porque vulnera el propio pacto de las partes como antes ya hemos expuesto, y por lo tanto el principio de autonomía de la voluntad. Reiteramos que la doctrina Jurisprudencial interpretativa del artículo 1255 del Código Civil EDL 1889/1 , ha sido clara al establecer, entre otras muchas, en STS de 26 de septiembre de 2002 EDJ2002/35887 que: El principio de autonomía de la voluntad es uno de los pilares del Derecho civil y es esencial en el campo del Derecho de obligaciones: En virtud del mismo, los sujetos pueden celebrar o no un negocio jurídico y pueden determinar su contenido, todo ello sin más limitaciones que la moral o el orden público.. Los contratos están para cumplirse. (Pacta sunt Servanda). Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos.

Es decir, según lo pactado, el comprador no puede instar la resolución por la falta de autorizaciones administrativas pertinentes o puesta en servicio de las conexiones de los suministros.

Y por si fuera poco, porque contradice los hechos acaecidos. Como también hemos expuesto el hecho de que otros compradores, vecinos, hubieran escriturado y ocupado las viviendas demuestra que las mismas eran aptas para su ocupación sin necesidad del requisito administrativo de la licencia, que únicamente es un documento que acredita el hecho que de por sí ya viene acreditado por el hecho de la escrituración y ocupación de los vecinos. Reiteramos que resulta incontestable el dato de que otros compradores de viviendas de la misma promoción firmaron sus escrituras en octubre de 2006, pues no hay ningún dato que permita pensar que la vivienda comprada por el actor tuviese unas características distintas a las de los demás, y por tanto, queda así demostrado que antes de la fecha de entrega pactada era factible la entrega del inmueble mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

Quinto.- La alusión en el correlativo ordinal de la sentencia a la Ley 57/1968, de 27 de julio . nada altera de lo ya expuesto puesto que la vivienda se entrega, como a otros compradores, antes del plazo pactado, no solo de entrega, sino incluso de finalización de las obras, por lo que no resulta de aplicación.

Sexto.- Por último aborda la sentencia la cuestión del motivo del retraso, retraso que ya hemos justificado que no existe, de la justificación del mismo, para, apoyándose en jurisprudencia menor concluir que no importa el motivo o la causa del retraso.

Sin perjuicio de ello es de significar que el propio Juzgador entiende acreditado, porque así se ha probado por esta parte, en el fundamento tercero de la sentencia. que el motivo del retraso en la obtención de la licencia de ocupación, se debe a causas ajenas al vendedor, que hace todo lo posible, incluso lo que no debe, pagar obras de terceros, para conseguir la conexión de la red eléctrica y con ella la licencia de ocupación. Al efecto damos por reproducida la alegación tercera del presente escrito. Por lo que sí que existe causa o explicación razonable para el retraso en dicha obtención.

La conclusión del Juzgador vulnera la consolidada jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal que establece los requisitos indispensables para la prosperabilidad de la acción de resolución contractual que ejercita la actora, y que la sentencia obvia.

Citaba en apoyo de su petición la sentencia de la AP Madrid, sec- 9ª, S 4-7-2006, n° 75/2006, rec. 199/2005 . Pte: Sánchez Sánchez, Juan José

En el presente asunto, la prestación no es exigible, porque como ya hemos expuesto se demanda antes de transcurridos tres meses desde la obtención de la licencia. Es más en la demanda se dice que no existe licencia, cuando se ha acreditado que sí la hay. La licencia es de fecha 5.12.2008. La demanda de 10.12.2008.

Tampoco existe un incumplimiento GRAVE de mi mandante, ni siquiera leve. Como hay hemos alegado y damos por reproducido mi mandante cumple, como con otros compradores, entregando la vivienda en octubre de 2006.

No existe conducta obstativa, ni prolongada inactividad. Más al contrario el propio Juzgador reconoce la existencia de causa ajena a mi mandante, obligaciones de tercero no cumplidas, que provocan el retraso en la obtención de la licencia de ocupación.

Y mucho menos existen requerimientos del comprador. Desde que se pone a su disposición la vivienda (octubre 2006 ), como a otros compradores que sí escrituran, hasta que requiere y demanda (diciembre de 2008) NO EXISTE REQUERIMIENTO AL CUMPLIMIENTO ALGUNO. Y por si todo ello fuera poco, a mayor abundamiento, si EXISTE CAUSA O EXPLICACION RAZONABLE para el retraso en la obtención de la licencia de ocupación, (Fto. 3 Sentencia) requisito éste que, además, según lo pactado y de conformidad con la jurisprudencia y los hechos, no supone obligación esencial cuyo incumplimiento de lugar a la pena más grave, la resolución contractual.

Por todo lo expuesto se solicita al Tribunal de Alzada, revise lo actuado y en base a lo aquí expuesto o en aplicación del principio iura novit curia y la potestad de contrario ; imperio dicte resolución revocando la del Juzgado de primera instancia y desestimando la demanda interpuesta con sus consecuencias legales en cuanto a las costas procesales.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dictes sentencia por la que revocándose la de la primera instancia, se desestime la demanda presentada en los términos interesados y con expresa imposición de costas a la contraparte.

TERCERO.- La defensa de D. Marcial presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 24 de febrero de 2010, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO. La sentencia de instancia consideró acreditados los siguientes hechos:

"Ha quedado acreditado que según las certificaciones de final de obra estas quedaron terminadas a principio de octubre de 2006, es decir con anterioridad a la fecha prevista en el contrato "la fecha máxima de finalización de la obra se fija inicialmente para Noviembre de 2006".

Con fecha 10 de Octubre de 2006 la demandada remite a la actora la carta que consta en el doc. 22 de la demanda de fecha 10 de Octubre de 2006 en la que le manifiesta que esta se encuentra finalizada pero que debido a problemas en la conexión con el red eléctrica no se podrían formalizar contratos individuales otorgando la posibilidad a los adquirentes de proceder a la escrituración o bien posponerla hasta que se efectué la conexión, tras esta carta algunos de los compradores optaron por escriturar y otros como el actor decidieron esperar a que se cumplieran con todos los requisitos administrativos.

Pese a que no se hace mención expresa en la carta la imposibilidad de conexión a la red eléctrica suponía de hecho la imposibilidad de obtención de la cedula de habitabilidad por parte del ayuntamiento de Benisanó, como así fue demorándose la consecución de la misma hasta Diciembre de 2008 es decir dos años después de la fecha limite para la terminación de la vivienda

.- Tal como he resultado acreditado la red eléctrica del edificio debía conectarse a un centro de transformación situado en un edificio en construcción sito en las inmediaciones cuya promotora cedió el local y sufragó el coste de su construcción encomendándose lo a la mercantil Gil Segui Montajes eléctricos, dado que dicha mercantil Sard SL dejo de abonar a la empresa de montajes el precio de la instalación esta no procedió a su terminación por lo que no pudo realizarse la conexión, la demandada comenzó a efectuar gestiones y reclamaciones frente a Iberdrola en pos de poder conectarse hasta que al final sufragó ella misma el coste de la conexión una vez esta efectuada se pudo obtener la cedula de habitabilidad. (Fundamentos jurídico segundo y tercero de la sentencia).

Se efectuó una interpretación de los contratos, partiendo de las reglas generales de interpretación, y razonando el carácter de contrato de adhesión del contrato suscrito entre las partes, concluyendo finalmente que:

"De todo lo anterior se desprende que la vivienda debió ser entregada en plenas condiciones de habitabilidad antes de mitad del 2007, en este punto la discrepancia se centra en si la obtención de la cedula de habitabilidad es un requisito necesario par entender que la promotora ha cumplido con todas sus obligaciones o por el contrario estando estas en condiciones de habitabilidad aun no obteniéndose esta, la negativa a escriturar por parte del comprador tan solo puede perjudicar a el mismo, la licencia de ocupación es un documento administrativo que acredita que la vivienda en cuestión cumple los requisitos legales para ser habitable, sin la obtención de la misma una construcción no puede considerarse como vivienda al no quedarle reconocido el uso residencial siendo la obtención de la misma un requisito previo y obligatorio a la ocupación de la vivienda, en este sentido SAP de Alicante de 14 de Enero de 2009 y SAP de Málaga de 23 de Octubre de 2008 , por lo tanto la entrega de la misma para tener efectos liberatorios de obligación para el promotor debe efectuarse con la cedula de habitabilidad".

SEGUNDO.- Frente a la sentencia de instancia se alza la parte recurrente sosteniendo que la resolución recurrida falta a las reglas de interpretación del contrato, a la jurisprudencia que exige el carácter esencial del incumplimiento, y que no le sería reprochable el retraso en las obras del Centro de Transformación.

De la interpretación de los contratos.

Hemos de compartir los razonamientos de la sentencia impugnada. La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281, 1282, 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas (Sentencias de 23-3 [RJ 19932544] Y 6-9-1993 [RJ 19936637], 9-7-1994 [RJ 19945603],29-1 [RJ 1996739] Y 19-2-1996 [RJ 19961412], entre otras muy numerosas ). En ese mismo sentido, la Sentencia Tribunal Supremo de 19 noviembre 2002 recuerda que "la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por 10 que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo , para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión (sentencia de 27 de marzo de 1984 [RJ 19841439 ], y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación (sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 [RJ 19843257], 3 de mayo de 1985 [RJ 19852256] Y 26 de noviembre de 1987 [RJ 19878693 ])" , con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925, 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017) Y 30 marzo 1953 (RJ 1953916 ), seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

Sin embargo, en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 19664768),23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 19763112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ19643684 ), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 19653079 ), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial (sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 19896908] y 16 de julio de 1992 [RJ 19926620 ], entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el arto 1282 del Código Civil». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 20028062 ) «los criterios interpretativos legales no son excluyente s, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil (Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [RJ 19898794],21 de febrero [RJ 19911518] y 23 de junio de 1991, 22 de mayo de 1992 [RJ 19924278] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.»

Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el art. 1288 CC , como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona (S. 13 diciembre 1986 [RJ 19867439 ]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto (S. 17 octubre 1998 [RJ 19988071 ]), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 19966644 ), «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad".

TERCERO.- En su recurso la parte apelante inserta parte de la comunicación remitida a la apelada, con fecha 10 de octubre de 2006, en el que se le comunica la existencia de problemas para puesta en marcha del centro de transformación, por lo que se optaba por la ampliación del "auxiliar de obra", para la alimentación provisional del suministro eléctrico del edifico, y por ello, se le ofrecía la posibilidad al comprador de formalizar de inmediato la entrega de la vivienda, y su escritura, si bien con "luz de obra", o posponerlo hasta que Iberdrola tenga a bien completar la conexión del citado centro de transformación.

Por tanto, de los documentos aportados, y de las manifestaciones de los testigos, no se extrae el error del Juzgado de Instancia, toda vez que la instalación del transformador era una cosa privada, para la calle Virgen del Fundamento, y que D. Florian , indicó que en cuanto Tectón Habitat se puso en contacto con él, y sufragó la puesta en funcionamiento del centro de transformación, y emitió el certificado necesario para la cédula de habitabilidad. 38,18 Cd. Añadió que en 30 días podían haber estado ejecutados los trabajos de no haber problema de morosidad. Estuvieron parados más de un año. 38,42 Cd. Y que tan sólo tuvieron que empalmar los cables. Estaba todo hecho..... 41,10 Cd. Al no pagar y no tener los permisos".

En el caso que nos ocupa, ni estaba el comprador obligado, con arreglo a la buena fe, a aceptar entrar a vivir en un piso sin cédula de habitabilidad, y con suministro de agua y luz "de obra", ni tampoco puede considerarse que nada tenga que ver la promotora, cuando existen problemas con un Centro de Transformación que no es realizado, cuando encomienda a una tercera empresa su realización, y una vez que asume el compromiso de acabarlo la cuestión se resuelve en 30 días.

Por tanto, no puede admitirse la interpretación del contrato que efectúa la parte recurrente, que hace recaer sobre el comprador cuestiones que son por completo ajenas a él, como consumidor, y si son propias de la previsión o falta de previsión del profesional que se dedica a la construcción. No es que el Juez de instancia se "ponga en la piel" de una u otra parte, sino que realiza la labor interpretativa que le corresponde, tanto en relación a los contratos suscritos, como a los documentos aportados y a las manifestaciones de las partes y de los testigos. Por tanto, entendemos que fue grave el retraso en la entrega de la vivienda, y que no erró el Magistrado de instancia en sus conclusiones, ya que el Juez, dentro de sus facultades y de los términos de la controversia puede valorar y calificar el contrato, sobretodo en casos, como en el presente que se plantea la interpretación y alcance de algunas de sus cláusulas.

Por otra parte, el que otros compradores decidieran escriturar, o entrar en la viviendas con suministros provisionales de electricidad es una cuestión que queda al margen del procedimiento. Las circunstancias que se esgrimen en el acto del juicio sobre la necesidad de construir y legalizar un "transformador", que tenía que hacer una tercera empresa no obvian los argumentos de la sentencia recurrida, ni constituyen una circunstancia no prevista o que no se hubiera podido prever, y lo relevante es que el comprador al efectuar la notificación realizada a la demandada, optando por la resolución del contrato, de conformidad con lo previsto en la cláusula quinta del contrato, podía hacerlo, pues hemos de concluir en definitiva -como hizo el Magistrado de Primera Instancia, que en la actuación de la vendedora hay propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito, o como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 16.11.05 ) de ahí que proceda la resolución contractual del art. 1.124 del CC (STS de 4.12.83 y 17.11.95 ). Por tanto procede la desestimación de recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben imponerse a la parte recurrente.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por TECTON HABITAT S.L.

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a la parte recurrente el pago de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.