Sentencia Civil Nº 136/2012, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 38/2012 de 08 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00136/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

N01250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620413/620415 Fax:

N.I.G. 10148 41 1 2010 0203593

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000038 /2012

Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de PLASENCIA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000905 /2010

Apelante: Geronimo

Procurador: MARIA GUADALUPE SANCHEZ-RODILLA SANCHEZ

Abogado: JESUS ALBERTO DURAN FERNANDEZ

Apelado: Raimundo

Procurador: MARIA ANGELES MUNARRIZ MODREGO

Abogado: ANGEL LUIS APARICIO JABON

S E N T E N C I A NÚM. 136/12

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE :

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS :

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DON RAFAEL ESTÉVEZ BENITO =

___________________________________________________

Rollo de Apelación núm. 38/12 =

Autos núm. 905/10 (Juicio Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Plasencia =

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En la Ciudad de Cáceres a ocho de Marzo de dos mil doce.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm. 905/10 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Plasencia, siendo parte apelante, la demandante- reconvenida, DOÑA Geronimo , representada en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sra. Hornero Rodríguez, y en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Sánchez-Rodilla Sánchez, viniendo defendida por el Letrado Sr. Durán Fernández, y, como parte apelada, el demandado-reconviniente, DON Raimundo , representado tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Munárriz Modrego, viniendo defendido por el Letrado Sr. Aparicio Jabón.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Plasencia, en los Autos núm. 905/10, con fecha 6 de Octubre de 2011, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Se DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales Sra. Hornero Rodríguez en nombre y representación de doña Geronimo , y dirigido por el letrado Sr. Durán Fernández, contra don Raimundo , representado por la procuradora de los tribunales Sra. Munárriz Modrego, y dirigido por el letrado Sr. Aparicio Jabón, absolviendo a don Raimundo , de todas las pretensiones deducidas contra el mismo en el presente procedimiento.

Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora de los tribunales Sra. Munárriz Modrego, en nombre y representación de don Raimundo , y dirigido por el letrado Sr. Aparicio Jabón, frente a doña Geronimo , representada por la procuradora de los tribunales Sra. Hornero Rodríguez y dirigida por el letrado Sr. Durán Fernández, declarando la nulidad del contrato privado de 25 de abril de 2008 firmado entre don Raimundo , y doña Geronimo , condenando a doña Geronimo a devolver a don Raimundo la suma de 90.000€, sin abono de intereses del art. 1108CC , devengando únicamente los del art. 576 LEC y al demandado- reconviniente a la devolución del terreno vendido en el contrato de compraventa el 25 de abril de 2008.

Sin expresa imposición de costas."

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución y por la representación procesal de la demandante-reconvenida, se solicitó la preparación de recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO .- Admitida que fue la preparación del recurso por el Juzgado, se emplazó a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en los arts. 457.3 de la L.E.C. por veinte días para la interposición del recurso de apelación, conforme a las normas del art. 458 y ss. de la citada ley procesal.

CUARTO .- Formalizado en tiempo y forma el recurso de apelación por la representación de la parte demandante- reconvenida, se tuvo por interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

QUINTO .- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación procesal del demandado-reconviniente, se remitieron los autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 30 días.

SEXTO .- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y, no habiéndose propuesto prueba ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día siete de Marzo de dos mil doce, quedando los autos para dictar resolución en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C ..

SÉPTIMO . - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción personal en reclamación de cantidad derivada del pago del precio de un contrato de compraventa suscrito por las partes; pretensión que fue desestimada en la sentencia de instancia, estimada la reconvención, y disconforme la parte demandante, se alza el recurso de apelación alegando en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Error en la apreciación de las pruebas. Comienza diciendo que según la juzgadora de instancia "dentro del objeto de la compraventa se efectuó la venta de un paso o elemento común de la propiedad horizontal que no puede ser objeto de tal contrato conforme a la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio. Sin embargo, según la apelante, de la propia literalidad del contrato, no se desprende tal extremo, porque tal espacio era elemento común indisponible al efectuar la correspondiente y necesaria división horizontal de la propiedad, que serviría de paso y acceso a los diferentes propietarios.

Como se recoge en la propia sentencia, el objeto del contrato era el bar y la terraza con el derecho de paso correspondiente, traducido en elemento común de las propiedades individuales resultantes de la división horizontal, no en modo alguno derecho de propiedad susceptible de disposición por la vendedora, al ser esta franja de terreno elemento común, por el que tendrían acceso tanto el comprador a sus inmuebles adquiridos, como la vendedora a los suyos.

La sentencia llega a esa conclusión a tenor de la declaración testifical de D. Germán , que es primo del demandado, y la misma persona que redactó con su puño y letra el contrato. Sin embargo, en el contrato redactado por el testigo en ningún lugar se menciona que se transmita del vendedor al comprador la propiedad de la franja de terreno que sirve de acceso, como no podía ser de otra manera porque era un elemento indisponible al ser común, al ser la zona de acceso a todas las dependencias que componían la finca matriz. Así se estipuló en el contrato y así se vino utilizando todo el periodo de tiempo que el demandado ocupó el inmueble, lo que adquirió, es decir el Bar y la Terraza, teniendo su acceso por el único sitio por el que se accedía tanto a tales inmuebles como al resto de la finca matriz, propiedad de la actora.

El error en la apreciación de la prueba se extiende en la confusión existente entre el derecho de paso que todo comunero tiene a través de los elementos comunes, y el pretendido derecho de propiedad que el demandado quiere sobre un terreno que es de naturaleza común, a todos los propietarios que componen la finca matriz, y por tanto indisponible por cualquiera de los mismos.

Tal es así, que en la propia sentencia se dice cuál es el objeto del contrato privado, al manifestar que "Ha quedado acreditado, del examen de la actividad probatoria efectuada que las partes firmaron un contrato privado de compraventa el 25 de abril de 2008, redactado por el testigo don Germán , en el que la vendedora era la demandante, Sra. Geronimo y el demandado, Sr. Germán , siendo el objeto del Contrato "local y terraza de una superficie aproximadamente de unos 300 metros dedicados a bar y terraza", el precio era de 30 millones de Ptas., 180.000€, entregando en el momento de la firma 1.400 €, el 28 de abril de 2008 debería ingresarse otros 16.600€ y el resto del dinero (162.000€) al escriturar el contrato. Por tanto, existe contradicción cuando señala que " dentro del objeto de la compraventa se efectuó la venta de un paso o elemento común de la de propiedad horizontal

Por tanto, la nulidad por error del contrato y admitida por la Sentencia, no está justificada, pues el comprador sabía perfectamente el contenido del objeto del contrato, el Bar y la Terraza , y como lo conocía, así lo explotó como lo ha reconocido en el procedimiento , accediendo a tales inmuebles por el único acceso que existía y puede existir, es decir, por la franja de terreno elemento común, motivo por el cual, en dicha franja no podía construir, ni obstaculizar el paso a la cochera y vivienda de la actora, pero por la propia naturaleza consustancial de todo elemento común, y no por compromiso independiente alguno que pudiera hacer el comprador respecto a la vendedora.

Tampoco existe error invalidante conforme el Art. 1.266 CC , que además deben ser apreciados de manera restrictiva cuya cumplida probanza es obligación de quien los invoca, ni existe error en la sustancia o cualidades de la cosa, pues el propio comprador regentó y explotó legalmente lo que compró, ni error en la persona, ni error de cálculo, ni obstativo, ni de hecho ni de derecho. El comprador supo o pudo saber con antelación a la firma del contrato cual era la normativa urbanística aplicable antes de proceder por su cuenta y riesgo al derribo no autorizado por la vendedora; si no lo hizo fue porque quería seguir explotando el bar y terraza como se había venido haciendo por la vendedora sin problema alguno, como sin duda hizo también el comprador hasta que cambio de idea y decidió, derribarlo todo.

Por todo ello, solicita la revocación de la resolución recurrida, la estimación de la demanda y la desestimación de la reconvención.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas y el reconocimiento de las propias partes litigantes.

En fecha 25 de abril de 2.008 actora y demandado suscribieron contrato privado de compraventa, siendo su objeto "una finca de unos 300 metros cuadrados aproximadamente, dedicada a café-bar y terraza; se acuerda el precio de treinta millones de pesetas, 180.000€, entregando en el momento de la firma 1.400€, el 28 de abril de 2008 debería ingresarse otros 16.600€ y el resto del dinero (162.000€) al escriturar el contrato".

Como admiten ambas partes, consecuencia del contrato, el comprador tomó posesión del bar y terraza, explotando el mismo durante un tiempo, hasta que decidió derribar lo construido para edificar un nuevo bar, encargando el correspondiente contrato de ejecución de obras y decoración.

Asimismo, el comprador tiene abonada la cantidad de 90.000€, es decir, la mitad del precio total pactado, y ante la falta de pago de la otra mitad, el demandado fue requerido notarialmente el 18 de febrero de 2.010, y mediante acto de conciliación el 22 de julio del mismo año. En dicho acto de conciliación, el demandado reconoce que firmó el contrato privado en las condiciones estipuladas; que tomó posesión del café bar terraza, explotando el mismo, y que posteriormente procedió a su derribo, pues quería construir uno nuevo.

Como no hubo acuerdo, en la demanda se solicita la condena al pago del resto del precio pactado, más intereses legales y el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

Ante dicha reclamación, el demandado reconoce en el escrito de contestación a la demanda que, efectivamente, suscribió el contrato privado de compraventa con las condiciones señaladas; que tiene abonada la cantidad de 90.000€; que tras un periodo de explotación del café bar terraza, procedió a su derribo para construir uno nuevo, encargando el contrato ejecución de obras y decoración; derribo que fue presenciado por la actora sin formular objeción alguna. También reconoce que se negó a firmar la escritura pública de compraventa porque la actora y vendedora modificó unilateralmente el objeto del contrato sin contar con su consentimiento.

Finalmente, formula reconvención al considerar que en el objeto del contrato se incluía la franja de terreno que comunica el bar con la calle, sin el cual, no puede el comprador construir el bar proyectado. Al amparo del Art. 1.124 C.C . solicita la resolución del contrato, con devolución del precio, más daños y perjuicios. De forma alternativa, solicita la nulidad del contrato por vicio del consentimiento, al existir error en el comprador; o alternativamente, por existir dolo en la actora.

La sentencia de instancia declara la nulidad del contrato de compraventa porque se vendió una porción de terreno que no podía ser objeto de venta por la parte actora por ser copropiedad de varios titulares.

TERCERO.- Dicho lo anterior, como acredita la prueba documental y admiten ambas partes litigantes, la Sra. Sra. Geronimo , actuando como vendedora y el Sr. Germán , como comprador, en fecha 25 de abril de 2.008, firmaron un contrato privado de compraventa, siendo su objeto el "local y terraza de una superficie aproximadamente de unos 300 metros dedicados a bar y terraza", el precio era de 30 millones de Ptas., 180.000€, entregando en el momento de la firma 1.400€, el 28 de abril de 2008 deberían ingresarse otros 16.600€ y el resto del dinero (162.000€) al escriturar el contrato.

Asimismo, ambas partes reconocen que el comprador solo ha abonado la mitad del precio, restando por abonar la otra mitad que asciende a 90.000€. También reconocen que, tras la firma del contrato, el comprador tomó posesión de la finca adquirida, explotando el café-bar durante un periodo de tiempo, hasta que decidió derribarlo para levantar uno de nueva planta, a cuyos efectos, en fecha 4 de abril de 2.009 y 1 de junio del mismo año, encargó contrato de arrendamiento de obras y contrato de material de decoración, respectivamente. Es decir, un año después de haber adquirido el café-bar terraza, y no sólo eso, sino que también realizó actos de disposición sobre la propiedad adquirida, hasta el punto que procedió a derribarlo para levantar uno de nueva planta.

Es indiferente que la actora tuviera conocimiento o no del derribo del anterior café-bar, o que consintiera o no dicho derribo, pues cuando el mismo se produjo, ya no era propietaria del café-bar, pues lo había transmitido al demandado.

Ciertamente, todos estos extremos están reconocidos en la propia sentencia de instancia, de modo que estamos ante un contrato privado de compraventa consumado entre las partes, y sólo resta el pago de parte del precio y el otorgamiento de la escritura pública, que es lo único que se solicita en la demanda: El cumplimiento del contrato privado tal y como se pactó, sin modificación alguna de su objeto, por más que con la demanda se acompañe un acta notarial y una escritura pública, otorgadas por la actora sin intervención alguna del demandado, que por tanto en modo alguno les puede vincular.

Véase, que en el apartado segundo del suplico de la demanda se solicita la condena del demandado al otorgamiento de la escritura pública del contrato privado de compraventa descrito en el hecho primero de la demanda, que no es otro que el contrato de fecha 25 de abril de 2.008.

A los anteriores hechos son de aplicación los preceptos relativos a las obligaciones derivadas de los contratos: Arts. 1.089, 1.091, que establece el principio del "pacta sunt servanda", pues las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes; que debe ponerse en relación con los Arts. 1.254 , 1.258 y 1.445, todos ellos del Código Civil , a cuyo tenor, la principal obligación del comprador es pagar el precio cierto convenido.

En consecuencia, y en principio, pues falta analizar la contestación a la demanda y la reconvención, asiste razón a la parte recurrente y la demanda debe prosperar.

CUARTO.- Ante la pretensión actora, como hemos visto, el demandado reconoce en el escrito de contestación a la demanda que, efectivamente, suscribió el contrato privado de compraventa con las condiciones señaladas; que tiene abonada la cantidad de 90.000€; que tras un periodo de explotación del café bar terraza, procedió a su derribo para construir uno nuevo, encargando el contrato ejecución de obras y decoración; derribo que fue presenciado por la actora sin formular objeción alguna. También reconoce que se negó a firmar la escritura pública de compraventa porque la actora y vendedora modificó unilateralmente el objeto del contrato sin contar con su consentimiento.

Al mismo tiempo formula reconvención al considerar que en el objeto del contrato se incluía la franja de terreno que comunica el bar con la calle, sin el cual, no puede el comprador construir el bar proyectado. Al amparo del Art. 1.124 C.C . solicita la resolución del contrato, con devolución del precio, más daños y perjuicios. De forma alternativa, solicita la nulidad del contrato por vicio del consentimiento, al existir error en el comprador; o alternativamente, por existir dolo en la actora.

La sentencia de instancia declara la nulidad del contrato de compraventa porque se vendió una porción de terreno que no podía ser objeto de venta por la parte actora por ser copropiedad de varios titulares.

Pues bien, basta observar el contrato privado de compraventa, para poder comprobar que en ningún momento se hace referencia a la franja de terreno que comunica el bar con la calle, este no se encuentra incluido expresamente en dicho contrato, aunque ambas partes contratantes conocían perfectamente la situación física del objeto de la compraventa y que el acceso al café-bar terraza era precisamente a través de la franja de terreno que comunica el bar con la calle, como así la utilizó el comprador el tiempo que explotó el café bar y terraza que había adquirido a la actora, accedía a través de dicha entrada sin ningún problema.

El dossier que se acompaña al escrito de contestación a la reconvención refleja claramente la situación del café-bar terraza antes y después del derribo, pudiéndose observar claramente que, el café-bar terraza descrito en el contrato es la zona comprendida desde los arcos hacia dentro, sin perjuicio de que el acceso hasta ese punto se hacía a través de la franja de terreno que comunica el bar con la calle, que es por donde siempre se había accedido no solo al café-bar, sino también a otro inmuebles propiedad de la actora y de terceros.

De todo ello se infiere que, si bien la franja de terreno que comunica el bar con la calle no fue objeto del contrato de compraventa, ni podía serlo porque no era propiedad exclusiva de la actora, dicho acceso es el que utilizan los copropietarios de los inmuebles colindantes, incluido el demandado, como propietario del café-bar, de modo que si no tiene la propiedad sobre dicha franja de terreno sí tiene derecho a acceder al café-bar a través de la misma, que es precisamente el derecho que le reconoce la actora en las escrituras otorgadas de forma unilateral.

QUINTO.- Se dice en la sentencia recurrida que el demandado no podrá ejercer la actividad de establecimiento abierto al público, si su local, es decir el nuevo bar que construya no tiene fachada con acceso a vía pública según la normativa urbanística de la localidad de Montehermoso, con sus Normas Subsidiarias de planeamiento de 18 de agosto de 1998, según el informe pericial de don Basilio , y testifical del alcalde del ayuntamiento de Montehermoso.

Además, se considera probado que el demandado afirmó tener perfecto conocimiento de la normativa urbanística y las indicadas normas subsidiarias antes de la firma del contrato.

Pues bien, en primer lugar, nadie obligó al demandado a derribar el café-bar adquirido para construir uno de nueva planta, pues bien pudo continuar con su explotación tal y como se encontraba, como efectivamente hizo durante casi un año. En segundo lugar, ya hemos dicho que en el contrato privado de compraventa no consta que se incluyera la franja de terreno que va desde la entrada por la calle hasta los arcos que delimitaban la terraza. En tercer lugar, también hemos dicho que el demandado tiene derecho de acceso a través de dicha franja de terreno tal y como le reconoce la actora. Y en cuarto lugar, si el comprador no hubiera derribado el café-bar tal y como le fue vendido, y que fue lo que adquirió ningún problema urbanístico hubiera tenido, máxime cuando reconoce que conocía perfectamente las normas urbanísticas de la localidad. Pero es más, ese problema tampoco existe desde el momento que el apelante tiene derecho a acceder al café-bar a través de la granja de terreno que se utiliza por los demás copropietarios de los inmuebles colindantes.

Obsérvese que también se considera probado en la sentencia que el demandado se obligaba a respectar dicho paso permitiendo a la demandante utilizarlo para pasar a su cochera y vivienda, y comprometiéndose a efectuar la edificación desde los arcos del antiguo bar , con lo que viene a reconocer que nunca fue objeto de la compraventa la franja de terreno que permite el acceso a los litigantes y a terceros, sin perjuicio de su derecho de paso.

SEXTO.- A partir de lo anterior es obvio que no existe causa de resolución contractual a favor del demandado, que además no estaría legitimado por su previo incumplimiento de pago de parte del precio; no existe vicio del consentimiento por error en el comprador, pues como reconoce, tenía perfecto conocimiento de lo que adquiría, hasta el punto que estuvo explotando el café- bar durante un año sin formular objeción alguna; menos aún se puede hablar de dolo en la parte vendedora, que desde el primer momento ha cumplido con su obligación de entregar la cosa objeto del contrato, incluido el derecho de paso desde la calle principal; ni tampoco existe nulidad del contrato por tener un objeto que no podía ser enajenado por la vendedora, pues ya hemos visto que tan repetida franja de terreno nunca fue objeto del contrato de compraventa, aún cuando el comprador la pudiera utilizar para acceder al café-bar, como así lo hizo desde que le fue entregada la cosa objeto del contrato.

En definitiva, procede estimar el recurso y con ello la demanda, desestimando la reconvención.

SEPTIMO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de la instancia, tanto de la demanda como de la reconvención, se imponen a la parte demandada, al estimarse la pretensión actora y desestimarse la pretensión reconvencional, sin hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada al estimarse el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Geronimo contra la sentencia núm. 163/11 de fecha 6 de octubre dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Plasencia en autos núm. 905/10, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, REVOCAMOS expresada resolución, que se deja sin efecto, y en su lugar:

1º) Estimamos la demanda y condenamos a DON Raimundo a que abone a la actora la cantidad de NO VENTA MIL EUROS (90.000€), más intereses legales desde la interpelación judicial, así como que proceda al otorgamiento de la escritura pública del contrato privado de compraventa que se adjunta a la demanda.

2º) Asimismo, desestimamos la demanda reconvencional y absolvemos a DOÑA Geronimo , de la pretensión en su contra formulada.

3º) Las costas de la instancia, tanto de la demanda como de la reconvención, se imponen a la parte demandada, sin hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada.

No tifíquese la presente resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.