Sentencia Civil Nº 136/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 848/2011 de 07 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0004558

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 848/2011- M -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 39/2010

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE SUECA

Apelante: D. Leopoldo y Dª Gloria .

Procurador.- Dª. TERESA PEREZ ORERO

Apelado: CONSTRUCCIONES FELMARP SA.

Procurador.- D. JUAN FRANCISCO FERNANDEZ REINA.

SENTENCIA Nº 136/2012

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

Magistrados/as

D. MANUEL JOSÉ LÓPEZ ORELLANA

D. JOSÉ LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a siete de marzo de dos mil doce.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario - 39/2010, promovidos por D. Leopoldo y Gloria contra CONSTRUCCIONES FELMARP SA sobre "contrato de compraventa", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Leopoldo y Dª Gloria , representados por el Procurador Dª. TERESA PEREZ ORERO y asistidos del Letrado D. SOFIA ROMAN LLAMOSI contra CONSTRUCCIONES FELMARP SA, representado por el Procurador D. JUAN FRANCISCO FERNANDEZ REINA y asistido del Letrado D. JOAN MARIA TAMARIT PALACIOS.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE SUECA, en fecha 31 de enero de 2011 en el Juicio Ordinario - 000039/2010 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador Sr. Machi Machi, en representación D. Leopoldo y de Dña. Gloria , debo declarar y DECLARO RESUELTO el contrato de reserva firmado entre D. Leopoldo y la entidad mercantil demandada CONSTRUCCIONES FELMARP S.A., siendo la causa de resolución imputable a incumplimiento del señor Leopoldo , por lo que se absuelve a la constructora de la devolución del duplo de las cantidades consignadas como señal, cantidad que quedará a favor de la entidad demandada, debiendo reintegrar dicha demandada a D. Leopoldo la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS DIEZ EUROS (3.210 €) y a Dña. Gloria la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS QUINCE EUROS (4.815 €), correspondiendo a dichas cantidades la aplicación del interés legal del dinero desde la fecha de firmeza de esta resolución hasta el momento de su efectivo pago, DESESTIMANDO la demanda en reconvención formalizada por la Procuradora señora Casanys Vendrell, en representación de CONSTRUCCIONES FELMARP S.A., contra D. Leopoldo y Dña. Gloria . Las costas de este procedimiento serán soportadas por cada una de las partes a cuya instancia se hubieran producido y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.-

Contra dicha Sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Leopoldo y Dª Gloria , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de CONSTRUCCIONES FELMARP S.A.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 21 de febrero de 2012.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en la que el actor solicitó que se declarase resuelto el contrato de reserva firmado entre las partes litigantes el 20 de junio de 2007, por incumplimiento de las obligaciones legalmente establecidas con entrega de las cantidades entregadas en concepto de arras de penitenciales por importe de 12.440 €, más la entrega del resto de las cantidades entregadas por importe de 8025 €. El demandado además de contestarla, oponiéndose a las pretensiones del actor, formuló reconvención en solicitud de la resolución y en la consecuente ineficacia sobrevenida del contrato de compraventa celebrada por la partes, con la pérdida por los demandantes reconvenidos y su aprobación por la demandada reconveniente de la cantidad de 13.500 €, que fue entregado por aquellos a cuenta del precio, todo ello derivado del incumplimiento de los demandantes por su negativa injustificada a estampar sus firmas en el contrato y en pago de las cantidades estipuladas en el mismo como entregadas a cuenta del precio pactado.

Habiéndose dictado Sentencia en la cual se estimó parcialmente la demanda, se declaró resuelto el contrato de reserva firmado entre las partes por causa de incumplimiento del actor, se absolvió al demandado de la devolución del duplo de las cantidades consignadas como señala y se condenó a la demandada a devolver las cantidades recibidas a cuenta del precio, 3210 €, a don Leopoldo y 4415 €, a doña Gloria , al concluir el Juez a quo que la resolución contractual está basada en causas imputables a la parte compradora, lo que implica por aplicación del artículo 1454 que el vendedor haga suyas las cantidades entregadas en concepto de arras; sin embargo, las entregadas a cuenta del precio deben ser devueltas a la parte actora al no haberse formalizado el contrato de compraventa.

Ante esta resolución, por la representación de la parte actora se formuló recurso de apelación contra la Sentencia en el pronunciamiento referido a la rescisión del contrato de reserva suscrito entre las partes y contra la no imposición de las costas al demandado por la desestimación de la reconvención.

SEGUNDO.-

El primer motivo del recurso se alzó contra el pronunciamiento referido a la rescisión del contrato de reserva suscrito entre las partes, alegando en síntesis que: entiende esta parte que en efecto, la correcta aplicación del artículo 1451 CC implica la conformidad entre partes de los elementos allí recogidos (la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad entre la cosa y en el precio dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento de lo pactado), en consecuencia y dado que la Sentencia objeto de recurso en su razonamiento anterior, reconoce que el precio ofrecido por la promotora era el acordado verbalmente por importe de 186.000 €, es esa parte promotora quien incumplió el contrato de promesa de venta al modificar un elemento esencial como es el precio de la cosa a vender, puesto que un precio inicial de 186.000 €, se transformó en un precio final de 206.600 €, y en consecuencia proceder a la entrega de la cantidad acordada como arras penitenciales, de lo anteriormente expuesto, se acredita y demuestra que el incumplimiento del mismo no ha sido originado por los compradores, a consecuencia de la demora en la formalización del contrato definitivo, sino en la modificación por parte del vendedor del elemento esencial del citado contrato como es el precio, en el caso de no ser formalizado el citado contrato definitivo, se tendrá que acudir al precontrato para los supuesto de cláusula penal anticipada, como es en el presente caso mediante la calificación de la cantidad entregada como reserva de arras penitenciales y por tanto si el incumplimiento deviene por causa imputable del vendedor, como es el caso deberá ser reintegrada de forma duplicada, la que fue recogida en forma de reserva y la misma cantidad en concepto de indemnización penal prepactada, es de destacar como del análisis de la prueba practicada se desprende que en efecto, el incumplimiento en relación a la voluntad negocial proyectada deviene por parte del vendedor, por los puntos que pasamos a detallar; 1°) Falta de mantenimiento del precio inicialmente pactado; 2) falta del cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos para la formalización de contrato de compraventa definitivo, las partes no han tenido conocimiento de la existencia de constitución del perceptivo aval bancario; 3) falta de cumplimiento de los propios actos, al reconocer el legal representante de la promotora demandada, que la práctica usual y continuada de su empresa, en las obras donde el precio inicialmente establecido no puede ser respetado, es la devolución de las cantidades entregadas en concepto de señal; y 4°) la inexistencia de incumplimiento por la compradora por retraso malicioso en la contestación al requerimiento de la vendedora.

TERCERO.-

El segundo motivo del recurso se alza contra la no imposición de las costas al demandado por la desestimación de la reconvención, alegando en síntesis que: entiende esta parte que existe una incorrecta aplicación del artículo 394 de la LEC , en cuanto a la condena en las costas procesales, por aplicación del criterio del vencimiento objetivo, puesto que tal como se preceptúa en el citado artículo, las pretensiones deducidas de contrario mediante reconvención en concreto la improcedencia de la retención de las cantidades entregadas a cuenta por importe de 13.500 €, reflejadas en las facturas NUM000 y NUM001 , en concepto de cantidades entregadas a cuenta del pretendido contrato declarado resuelto, no obstante dicho imperativo legal, se fundamenta por la Sentencia en la no imposición en base a la estimación parcial de la demanda principal, siendo que dicho criterio recogido por el artículo 394.2° de la LEC , es el que sirve de base para la no imposición respecto de dicha reclamación principal inicial, pero no en relación a la reconvención sobre la que existió una desestimación total.

CUARTO.-

Para resolver el primer motivo del recurso la Sala debe atender:

1º) Conforme a las documentales aportadas en primera instancia, el relato cronológico de los hechos se constituye a partir del contrato de reserva de 20 de junio de 2007 (folio 29 y 30), en el que aunque no se fijó el precio de la vivienda, ni el de la plaza de garaje sobre el que recae aquél, si que se reguló la doble posibilidad de llegarse a celebrar la compraventa o no, distinguiéndose en este segundo caso si el disenso es por mutuo acuerdo o por cualquier causa de fuerza mayor o caso fortuito, en cuyos supuestos el vendedor deberá restituir las cantidades al comprador y a falta de esos requisitos se aplicará el articulo 1454 del CC ., después se procedió a la entrega del contrato de compraventa que, antes de firmarlo el comprador decidió examinarlo. A consecuencia de ese examén, el demandante, el 12 de diciembre de 2008, requirió a la demandada para que le exhibiese y acreditase la constitución del seguro en garantía de las cantidades anticipadas al constructor por la venta de las viviendas. Y con fecha, de 26 de febrero de 2009, por acta notarial y ante el requerimiento de los vendedores, para que pase a firmar el contrato privado de compraventa, se contestó por los actores que: en el contrato entregado se observan cláusulas abusivas, y a que no se le ha exhibido el seguro solicitado; concluyendo, considerando resuelto el contrato de reserva.

2º) En el acto del juicio prestaron declaración ambas partes y el testigo don Esteban , padre de la demandante, en el que cada una de las partes, al contestar al interrogatorio de la contraría, mantuvieron sus posturas, destacándose que el demandado sostuvo que al momento de la reserva no le indicó precio alguno porque no se sabia, y que el demandante no explicó el motivo porque en la carta remitida en diciembre (folio 43) únicamente oponen objeciones referidas al aval y no hicieron referencia al precio. Por ultimo la declaración del testigo, padre de la demandante y conocedor de la promoción, al encargarse a través de su inmobiliaria de la venta, si que mantuvo que el precio de esas viviendas primeramente estuvo fijado en de 186.000 €.

El resultado al que se llega por la valoración probatoria, no puede ser conforme a lo alegado por el recurrente, pues no nos encontramos ante el contrato de compraventa sino ante un contrato, que se titula de reserva, el que cumple la finalidad de comprometer a las partes a la compra venta de la vivienda, en este caso la de la planta NUM002 puerta NUM003 de la C/ DIRECCION000 nº NUM004 de Tavernes de Valldigna y la plaza de garaje nº NUM005 , en el que el demandante entregó como señal o arras la suma de 6000 €, mas el IVA, tres mil por cada inmueble. La naturaleza jurídica de este contrato es clara, pues lo que persigue es vincular a las partes a la futura celebración de un contrato de compraventa, por ello en la cláusula cuarta se establecen las consecuencias si se celebra la compraventa, esas cantidades se absorben por el precio de la venta y si ésta no se realiza distingue dos supuesto si es por mutuo disenso, fuerza mayor o caso fortuito, supuestos en el que ambas partes se desvinculan con la devolución del vendedor de la cantidad entregada al comprador, y fuera de éste se aplica el artículo 1454 del CC . De su lectura, por ultimo, destaca que no se recoge ninguna condición de la venta, ni fija el precio, ni se describe la cosas objeto del futuro contrato de venta, a parte de la genérica indicación del conocimiento del adquirente del proyecto del arquitecto (cláusula primera). El contenido obligacional del contrato, tambien nos permite concluir que éste en ningún momento, puede calificarse como de compraventa artículo 1445 del CC , ya en el mismo no se vende nada, sino que estamos ante un contrato, que en relación con el de venta de cosa se califica de precontrato, pues como tal solo perseguía vincular a las partes para la celebración del contrato de compraventa, aunque se observa que no contiene un elemento habitual en este tipo de contratos la fijación de un plazo durante el que las partes vienen vinculadas. Ahora bien, a pesar de las citadas insuficiencias en el contrato de reserva, el devenir temporal antes expuesto lo que manifiesta es que fueron los actores los que no acudieron a celebrar el contrato de compraventa y los que resolvieron unilateralmente el de reserva; ante esta circunstancia, la apreciación de las prevenciones pactadas en aquél, al amparo del artículo 1258 del CC , nos llevan directamente en aplicación de la cláusula cuarta del contrato a coincidir con el Juez a quo, recayendo sobre el demandante las consecuencias económicas de su incumplimiento.

Conclusión que no varia por las causas justificadoras expuestas en la demanda, y recalcadas en el recurso, ello en base al comportamiento de los demandantes pues recibido el contrato de compraventa la única objeción por escrito que oponen es la falta de exhibición de seguro contratado conforme la carta de 12 de diciembre de 2008, es posteriormente, ante el requerimiento notarial de 26 de febrero de 2009 para su firma, cuando oponen el carácter abusivo de la subrogación hipotecaria y manifiestan su voluntad resolutoria del contrato, sin que en ninguna de esa cartas se plantee la cuestión del precio. De todas maneras, si tenemos en consideración que la demanda gira entorno al contrato de reserva, no cabe entrar a examinar aquí la existencias de cláusulas abusivas y la falta del cumplimiento del requisito del aval, o la cuestión del precio, ya que el contrato de compraventa no llego a tener virtualidad al no estar firmado por ninguna de las partes ante la negativa de la compradora, falta de firma que lo califica de un mero proyecto sin transcendencia jurídica para los litigantes. Por lo que centrado la controversia en el contrato de reserva, concluye la Sala en primer lugar que las causas alegadas carecen de la relevancia que le dio el recurrente y ello porque como antes se ha explicado la previsión legal del contrato de reserva, para el desistimiento no incluye esos supuestos como causas justificadora dentro de los supuestos de su incumplimiento. Y en segundo lugar, aunque aceptasemos, partiendo de la figura del precontrato, la vinculación entre ambos contratos, desde el momento que no hay constancia que el demandante negociara con el demandado la modificación de aquellas cláusulas, pues se limitó a desistir de la reserva, no puede concluirse que el contrato definitivo que se hubiera firmado las contuviese, falta de negociación que acredita que no fueron éstos sino otros los motivos del desistimiento de la relación comercial e impiden por ello justificar aquél al amparo de ellas.

Por ultimo aunque aceptásemos que el desistimiento estaba justificado, no puede olvidarse por un lado que una de las finalidades, conforme el tenor de sus calusulas, para el futuro comprador es la de vincular y dejar fuera del mercado unas determinados inmuebles, hasta que las partes celebrasen el contrato privado de compraventa. Conforme con ello y con el devenir cronológico, aquel surtió ese efecto y por consecuencia se había cumplido al momento de resolución unilateral, si tenemos en consideración que el desistimiento se produjo al momento de la firma del contrato privado de compraventa, en el en entendimiento que entonces ya se había realizado la finalidad perseguida y la ventaja temporal obtenida por ambas partes; y en segundo lugar, a tenor de su regulación ese contrato era de naturaleza onerosa, por cuanto exigía al comprador el pago de una señal por cada inmueble,pr obtener esa reserva; en base a lo anterior, la conclusión también es contraria a las tesis del demandante por cuanto el desistimiento solo se produjo cuando se le llamó para firmar el contrato, es decir al momento que aquél efecto de la reserva, ya se habían causado y aquél había cumplido y el demndante obentenido dicho beneficio.

QUINTO.-

Planteado el segundo motivo del recurso contra el pronunciamiento de costas de la reconvención para su resolución debe tenerse en consideración que:

1º) El demandante en su demanda solicitó la resolución del contrato de reserva firmado entre las partes el 20 de junio de 2007 con entrega de la suma de 12804 €, cantidad entregadas como arras penitenciales y además la entrega de las demás cantidades por importe de 8025 €, esta pretensión fue estimada parcialmente en la Sentencia, en la medida que si bien se accedió a la devolución de la segunda de las cantidades pero dividiéndola entre cada uno de los demandantes, no así a la primera cantidad al concluir que el incumplimiento había sido del Sr. Leopoldo .

2º) En la reconvención se solicitó la resolución y consecuente ineficacia sobrevenida del contrato de compraventa por incumplimiento de sus obligaciones de la parte compradora y la perdida por los demandantes de la cantidad de 13.500 €. En la Sentencia aunque en el fallo se desestimó la reconvención, si acudimos al fundamento de derecho séptimo se observa que en realidad ello no fue así, por cuanto el Juez a quo concluyó que la resolución se debió a causas imputables a la parte compradora, que era la primera de las peticiones del reconviniente. Y sobre el destino de las cantidades reclamadas por cada parte no dio lo pedido ni en la demanda ni lo solicitado en la reconvención, por lo que sobre estas pretensiones la estimación fue igualmente parcial.

En resumen, aunque formalmente el recurrente tiene razón tenor de la expresión desestimatoria del fallo, ésta se pierde si aquél se lee íntegramente y acudimos a la fundamentación de la Sentencia en relación con las pretensiones de las partes y lo resuelto en su parte dispositiva. Criterio, por demás que como explicó el Juez a quo, en el fundamento de derecho octavo, determina considerar que en puridad la reconvención no fue desestimada en su integridad, sino que lo fue parcialmente; y por consecuencia, la aplicación que hizo el Juez a quo no acudiendo a la regla del apartado primero del artículo 394 sino a la del apartado segundo, a tenor de lo indicado es correcta.

SEXTO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Teresa Pérez Orero, en nombre y representación de don Leopoldo y doña Gloria , contra la Sentencia número 23/11, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Sueca , el día 31 de enero de 2011, en el Juicio Ordinario seguido con el numero 39/2010.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.