Sentencia Civil Nº 136/2014, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 454/2012 de 16 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00136/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN00

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 454/2012

ILMOS/AS.SRES/AS.

MAGISTRADOS:

DOÑA CARMEN ARAUJO GARCIA

DON RICARDO MORENO GARCIA

DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

SENTENCIA Nº 136 de 2014

En LOGROÑO, a dieciséis de mayo de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LA RIOJA, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 543/2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de CALAHORRA, a los que ha correspondido el Rollo nº 454/2012, en los que aparece como parte apelante, 'NINFEO DEL VINO S.L.', representada por la Procurador de los Tribunales, DOÑA ADELA GARCIA MURILLO, y asistida por el Letrado DON JUAN ANTONIO MALUMBRES HERNANDEZ, y como parte apelada, 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PASAJE000 NUM000 - NUM001 - NUM002 de ALFARO' , representada por el Procurador de los Tribunales, DON ISIDRO DEL PINO MARTINEZ y asistida por la Letrada DOÑA JUDITH GARCIA LLORENTE, siendo Magistrado Ponente DOÑA CARMEN ARAUJO GARCIA.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 12 de Junio de 2012, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Calahorra , en cuyo fallo se recogía:

'Que desestimando la demanda interpuesta por la representación de la mercantil NINFEO DEL VINO S.L. frente a la Comunidad de Propietarios del PASAJE000 NUM000 . NUM001 - NUM002 de la localidad de Alfaro, debo absolver y absuelvo a la demandada de las peticiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante se presentó escrito interponiendo recurso de apelación ante el Juzgado contra la sentencia dictada en la instancia. Admitido éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 10 de Abril de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Impugna la demandante, Ninfeo del Vino S.L., la sentencia de instancia, solicitando su revocación y se dicte sentencia estimando íntegramente la demanda.

Pretende la recurrente se declare su derecho a dotar de acceso independiente al local de su propiedad, de 19,53 m2 de superficie útil y 20,46 m2 de superficie construida, por lo que denomina PASAJE000 , sito en la localidad de Alfaro (La Rioja), segregado del local matriz de 56,85 m2 de superficie útil y 59,57 m2 de superficie construida, alegando que 'la sentencia dictada es errónea y no se acomoda a la doctrina jurisprudencial fijada por El Tribunal Supremo en sentencia de 15 de noviembre de 2010 '; alega que en el local segregado pretende ubicar un aula de formación (en la página 7 de la demanda señalaba que se iba a habilitar una oficina y unas dependencias para uso del gerente dentro de las actividades de la actora cuyo objeto es el comercio al por mayor y al por menor de bebidas, aceites, conservas y productos alimenticios en general, sin descartar otros, como pudiera ser el ejercicio de profesiones liberales), con horario diurno, a la que se quiere dotar de acceso independiente a la calle privada de la comunidad de propietarios demandada, y que así lo permiten los estatutos de la comunidad.

La demandada se opone al recurso, y alegar existir una limitación estatutaria a las obras de adaptación de los locales ('siempre que con ello no se perjudiquen elementos comunes, ni quede afectada la seguridad del inmueble'), además de que la alteración de elementos comunes requiere el acuerdo del resto de los comuneros, añadiendo que la STS de 15 de noviembre de 2010 señala que la autorización estatutaria está limitada por la necesidad de no modificar elementos comunes; Y, añade, que la configuración del local sin salida tras su segregación ha sido provocada por la actora, pretendiendo que 'no puede ampararse en la segregación de los locales, ya que ésta es posterior al intento de apertura de puerta en fachada interior, como así quedó acreditado con las solicitudes de las correspondientes licencias de obras, creando luego, ante la negativa de la comunidad, de forma voluntaria la necesidad por dejar ciego el local', y que no existe tal necesidad por tratarse de un negocio único de venta de productos típicos y sala de catas que dispone ya de un acceso a vía pública, habiendo solicitado la actora licencia administrativa para un negocio conjunto.

SEGUNDO: Solicita la actora en su demanda que se declare 'la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios de fecha 26 de mayo de 2011, en el que se le prohibe la apertura de puerta en local segregando al PASAJE000 , por ser contrario a los estatutos, estar amparado en un ejercicio abusivo del derecho y en claro perjuicio de la mercantil actora'.

Pues bien, en primer lugar, hemos de indicar que los estatutos de la comunidad de propietarios demandada establecen '2ª).- Los titulares de los departamentos en planta baja, sin necesidad de aprobación ni consentimiento de ningún otro ni de su Junta de Propietarios, bastando con la propia decisión de su respectivo titular, y siempre con ello no se perjudiquen elementos comunes ni quede afectada la seguridad del inmueble, podrán realizar las operaciones siguientes:

a) Dividirlos materialmente para formar otros más reducidos e independientes, disminuirlos por segregación de alguna parte y aumentarlos por agrupación con otros o por agregación de alguna parte de otro colindante, con facultad para sus titulares de fijar o modificar cuotas de participación, siempre dentro de la que primitivamente tuvieran asignadas los alterados.

b) Efectuar cuantas otras sean precisas para realizar las operaciones mencionadas en los apartados precedentes'.

Por tanto, la previsión de segregación de los locales en planta baja y realización de obras precisas para ello, existe en el título constitutivo de la comunidad, 'siempre que con ello no se perjudiquen elementos comunes ni quede afectada la seguridad del inmueble'.

En segundo lugar, no se cuestiona el carácter de elemento común de la fachada, en la que la actora pretende la apertura de una puerta en el lugar donde solo existe una ventana, ni la condición de elemento común de la calle de acceso a los portales y garaje del edificio, cerrada con verja y puerta (fotografías a los folios 61, 129, 131, 132 y 134).

El acuerdo impugnado deniega autorización para la apertura de la puerta, pero la comunidad ya había manifestado con anterioridad, su voluntad contraria a la apertura de la puerta, a pesar de lo cual la demandante inició las obras para la apertura de la puerta, como reconoce en la demanda, si bien la comunidad la requirió para la reposición al estado original (folios 53 y 118 de los autos) y así lo hizo la actora (folio 62).

Cierto que la solicitud de la actora de abrir la puerta en la fachada del edificio es anterior a la segregación efectuada por escritura pública de fecha 18 de abril de 2011 (folios 30 y ss); así consta en las actas de junta de la comunidad de propietarios de 2 de septiembre de 2010 (folio 114), 4 de octubre de 2010 (folio 115) y de 5 de noviembre de 2010 (folio 117), en la que por vez primera alude la actora a la posibilidad de segregación y necesidad de acceso al local segregado; En la Junta de 19 de mayo de 2011 (folio 120) la comunidad reitera su voluntad de denegar la autorización de la apertura de la puerta en la fachada, y en la de 26 de mayo de 2011 (folio 121) se establece el acuerdo denegatorio cuya nulidad se insta en la demanda. Por tanto, segrega la demandante el local una vez conoce la oposición de la comunidad a la apertura de la puerta, que incluso inició, siendo requerido para la reposición a la situación anterior sin embargo, no cabe obviar que la segregación de los locales en planta baja es una posibilidad prevista en los Estatutos desde la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, por escritura de 27 de marzo de 2007.

Consta igualmente que, con posterioridad, en abril de 2012, la demandante solicita licencia de obras y ambiental para desarrollar la actividad de 'tienda de productos típicos y aula de formación', señalando la memoria del proyecto presentada (folio 150) que 'el local se divide en dos partes diferenciadas, una que se dedicará a tienda para productos típicos y otra, perfectamente diferenciada, que se utilizará como aula de formación, en la que se impartirán cursos de catas de vino, aceite, gastronomía, etc, degustaciones y actividades relacionadas con la formación en diferentes áreas'. Y, asimismo, en el plano presentado en el Ayuntamiento de Alfaro (La Rioja) donde se ubica el local, se sitúa el aula de formación al fondo del local con una superficie (50,71 m2, folio 151), superior a la del local segregado (solo tiene una superficie de 19,53 metros cuadrados útiles y 20,46 metros cuadrados construidos) y se refleja el acceso a través de un pasillo de 12,26 metros cuadrados desde la vía pública, sin previsión de otro por la calle privada. Pero tal documentación ha de entenderse en el contexto de la situación creada por la denegación por la comunidad de propietarios del acceso pretendido, negativa reiterada por la comunidad demandada desde más de un año antes.

TERCERO: Que, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 372/2011, de 1 de junio , expresa: 'Con carácter general, tal y como expone el recurrente no resulta discutible que la realización de obras que afectan a elementos comunes de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal precisan del consentimiento unánime de todos los copropietarios, así se declara en sentencias de esta Sala ..., como es el caso de la Sentencia de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004 ] o de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]. Sin embargo, en el examen de situaciones en las que los propietarios de locales comerciales precisan la apertura de huecos en la fachada del edificio, esta Sala considera que deben ser interpretadas de modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada. De este modo la STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad que se vaya a llevar a cabo en los locales. Estos argumentos permiten que los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja puedan llegar a ejecutar válidamente obras adecuadas a las necesidades de la actividad comercial a desarrollar, que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, sin el requisito del consentimiento unánime de los copropietarios.'

Sobre la misma cuestión la Sentencia del Tribunal Supremo nº 553/2012, de 28 de septiembre , señala: 'A) Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005 ]).

Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que deben ser interpretadas de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), declaran, en relación a las obras que afectan a la fachada del edificio, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios.

B)Se debe indicar que la aplicación de esta jurisprudencia no significa que los propietarios de los locales comerciales puedan realizar cualquier tipo de obras afecten o no a elementos comunes, en beneficio de la actividad comercial que desarrollan, por lo que en principio, la parte recurrente, ofrece argumentos que podrían suponer la estimación de este motivo de su recurso, pues la sentencia recurrida, declara que los locales comerciales podrán efectuar cualquier obra que sea necesaria para el uso de su local, afectando si es necesario la estructura o configuración de elementos comunes, con la única limitación de que no se afecte a la seguridad del edificio.'

También la Sentencia del Tribunal Supremo nº 306/2013, de 25 de abril , expresa: 'Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario ( STS 17 de enero 2012 ).

Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 ( RC núm. 245/2003), de 15 de diciembre de 2008 ( RC núm. 861/2004 ) y de 17 de febrero de 2010 ( RC núm. 1958/2005 ); doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.

Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ( SSTS 15 de noviembre de 2010 ; 17 de enero 2012 ).'

Obvio resulta que en el título constitutivo no se establece, en el caso que se somete a la consideración de la Sala, la posibilidad de efectuar cualquier obra que afecte a elementos comunes, sino solo las precisas para la segregación, y en todo caso con las limitaciones indicadas.

Ahora bien, el mismo Alto Tribunal, en sentencia nº 728/2010, de 15 de noviembre , establece: 'Realización de obras en elementos comunes.

A) El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal. El propietario usará su piso o local según le convenga, pero carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble. De hecho, para realizar obras que afecten a algún elemento común es precisa la unanimidad del resto de comuneros ( SSTS de 20 de mayo de 2009 [RC nº. 829/2004 ] y de 16 de julio de 2009 [RC nº. 63/2005 ]). El encaje legislativo se produce porque la alteración de cualquier elemento común produce de hecho una modificación del título constitutivo que debe ser necesariamente modificada por acuerdo unánime de los copropietarios.

B) Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente ( STS de 10 de octubre de 2007 [RC nº. 4116/2000 ]).

C) Por las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, el título constitutivo suele reconocer la posibilidad de que los titulares de los citados locales efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes. Es frecuente establecer la posibilidad de que los titulares de los locales efectúen obras de segregación, agrupación, división o unión con otros departamentos, con el fin de que así se pueda adaptar el local a las distintas actividades comerciales a desarrollar.

SEXTO.- Interpretación del título constitutivo. ...

B) El artículo 1258 CC establece que el obligado contractualmente debe cumplir, no sólo lo que esté expresamente pactado, sino también aquello que sea consecuencia natural de la obligación, conforme a la buena fe, al uso y a la Ley.

C) La cláusula 1ª de la regla IV de la escritura recoge la posibilidad de que los titulares del local comercial puedan, entre otras facultades, segregarlo....

(i) No es posible conjugar la autorización de segregación de una parte del local, que implica separación e independencia física, con la prohibición de facilitar el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz'. Y, reseñando la Jurisprudencia del mismo Alto Tribunal en la materia, expresa que la STS de 11 de febrero de 2010 , indica 'existía... una norma estatutaria que permitía realizar obras de segregación y subdivisión. La Jurisprudencia entiende que estas facultades estatutarias deben estar anudadas a facilitar el aprovechamiento independiente de los locales que se formen. De no ser así, no tendría sentido que se permitiese la división de locales, puesto que, en la práctica, no podrían ser explotados económicamente como unidades independientes'. Y concluye declarando 'como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho'. Esta doctrina jurisprudencial es reiterada en la STS nº 115/2013, de 25 de febrero , que señala 'siendo indiscutible que esa facultad de segregación lleva implícita la apertura de la puerta cuestionada, se debe facilitar a la entidad demandada, como propietaria de la finca segregada..., el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, especialmente cuando..., de no ser así el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando dadas las características del hueco no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudica los derechos de los demás propietarios quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada posterior.'

La SAP Madrid 27/3/2012 recoge la STS La STS 11 de noviembre de 2010 'fija como doctrina jurisprudencial que 'cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho'; y ello, razonando: 'A) El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal. El propietario usará su piso o local según le convenga, pero carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble. De hecho, para realizar obras que afecten a algún elemento común es precisa la unanimidad del resto de comuneros ( SSTS de 20 de mayo de 2009 (RC num.. 829/2004 ) y de 16 de julio de 2009 (RC num.. 63/2005 ). El encaje legislativo se produce porque la alteración de cualquier elemento común produce de hecho una modificación del título constitutivo que debe ser necesariamente modificada por acuerdo unánime de los copropietarios. B) Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente ( STS de 10 de octubre de 2007 (RC num.. 4116/2000 ). C) Por las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, el título constitutivo suele reconocer la posibilidad de que los titulares de los citados locales efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes. Es frecuente establecer la posibilidad de que los titulares de los locales efectúen obras de segregación, agrupación, división o unión con otros departamentos, con el fin de que así se pueda adaptar el local a las distintas actividades comerciales a desarrollar'. (...) El artículo 1258 CC establece que el obligado contractualmente debe cumplir, no sólo lo que esté expresamente pactado, sino también aquello que sea consecuencia natural de la obligación, conforme a la buena fe, al uso y a la Ley'. (...) La STS de 11 de febrero de 2010 (RC num.. 1957/2005 ), haciéndose eco de las SSTS de 15 de octubre de 2009 ( RC num.. 188/2005), de 28 de octubre de 2009 ( RC num.. 316/2005 ) y de 11 de noviembre de 2009 ( RC num.. 625/2005 ) ha establecido que «Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009 ». B) Si bien la doctrina expuesta se refiere expresamente a locales comerciales situados en la planta baja del edificio en los que se han efectuado obras en la fachada contra el criterio de la comunidad, la razón de decidir de la Sentencia transcrita y de las que en ella se citan, es plenamente aplicable al caso que nos ocupa. En aquellos casos existía, como en el presente, una norma estatutaria que permitía realizar obras de segregación y subdivisión. La Jurisprudencia entiende que estas facultades estatutarias deben estar anudadas a facilitar el aprovechamiento independiente de los locales que se formen. De no ser así, no tendría sentido que se permitiese la división de locales, puesto que, en la práctica, no podrían ser explotados económicamente como unidades independientes'. En similar sentido, las SSTS de 22 de diciembre de 2010 , 1 de junio y 24 de octubre de 2011 , así como las de 15 de noviembre de 2010 y 17 de enero de 2012 , éstas últimas en relación a obras en locales genéricamente autorizadas en el título constitutivo o en los estatutos...'

También sobre la misma cuestión se pronuncia la sentencia de la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Madrid, nº 416/2013, de 5 de noviembre que expone: 'Sobre la abertura de huecos o puertas en la fachada, cuyo carácter de elemento común por naturaleza no se discute, ha ido evolucionando paulatinamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo efectuando una interpretación restrictiva de las limitaciones que afectan a la propiedad individual, a la par que posibilitando que la realización de obras sea más amplia cuando se trata de locales comerciales, puesto que la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer más atractiva su actividad para los clientes, por lo que dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente...

... Las sentencias de 15 y 21 de octubre de 2009 , citadas en la de 11 de noviembre de 2009 ,señalan que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo , en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado, o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectará a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros. Dicha sentencia añade que ninguna norma de la Ley de Propiedad Horizontal establece, como derecho necesario, la prohibición de que los locales de un complejo residencial no puedan tener acceso a la calle, bien directos o por medio de las zonas comunes.

En sentido coincidente se pronuncian las sentencias de 21 de noviembre de 2012 y 25 de febrero de 2013 , resolución última que reitera y consolida la doctrina sentada en la anterior de15 de noviembre de 2010, con relación a una serie de obras consistentes en la apertura de diferentes huecos en la fachada posterior y lateral del edificio sin haber obtenido el consentimiento de la comunidad de propietarios, y declara que constituye doctrina jurisprudencial que cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho. Tal doctrina, sigue diciendo la sentencia, es aplicable al caso de autos, pues la posibilidad de segregación se prevé en el título constitutivo, y se debe facilitar a la propietaria de la finca segregada el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, especialmente cuando, como declara la sentencia recurrida, de no ser así el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando, dadas las características del hueco, no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudican los derechos de los demás propietarios quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada posterior'...

Conforme a lo expuesto, atendida la previsión estatutaria de segregación de los locales en planta baja, y no acreditado perjuicio de los elementos comunes ni afectación de la seguridad del edificio, por la apertura de la puerta de acceso al local segregado pretendida por la demandante, quedando alterado el estado exterior de la fachada en que se pretende la apertura, que en lugar de ventana presentaría una puerta, que había de respetar la estética de dicha fachada, el recurso ha de ser estimado, declarando la nulidad del acuerdo de la junta de propietarios de la comunidad demandada de 26 de mayo de 2011, en el que se acuerda no permitir la apertura de puerta en el local segregado por la actora al PASAJE000 , por ser contrario a los Estatutos de la Comunidad y en relación con éstos al artículo 1258 del Código Civil .

CUARTO: Estimado el recurso no procede imponer las costas de la alzada a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las costas de la primera instancia, estimada la demanda, ha dejarse sin efecto su imposición a la parte demandante que establecía la sentencia de instancia, que en este aspecto ha de ser, igualmente revocada; sin embargo, atendiendo a las dudas de hecho y de derecho que supone la existencia de criterios dispares en la jurisprudencia menor en relación con el contenido de los Estatutos o más bien con la falta de precisión de las normas estatutarias, suscitándose la cuestión judicialmente, tras reiterado planteamiento extrajudicial a la comunidad de propietarios, sin resultado, pero, en todo caso antes de que el Tribunal Supremo estableciese la doctrina al respecto en los términos indicados en la presente, conforme a lo previsto en el artículo 394-1 in fine de la Ley Procesal Civil , no ha lugar a efectuar expresa imposición de las costas de la primera instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso, en atención a todo lo expuesto.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales Doña Adela García Murillo, en nombre y representación de NINFEO DEL VI NO SL, contra la sentencia, de fecha 12 de junio de 2012, dictada por El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Calahorra , en el juicio ordinario en el mismo registrado al nº 543/2011, de que dimana el Rollo de apelación nº 454/2012, procede la revocación de dicha sentencia. Y, en su lugar declaramos la nulidad del acuerdo de la junta de propietarios de la comunidad de propietarios de PASAJE000 números NUM000 , NUM001 y NUM002 de Alfaro (La Rioja) de fecha 26 de mayo de 2011 que acuerda no permitir la apertura de puerta en el local segregado por NINFEO DEL VINO SL, sito en los bajos del inmueble señalado, local nº 3-A - departamento veintisiete letra A- en la planta baja del portal nº 4.

No ha lugar a imponer a los litigantes las costas de ninguna de las instancias.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.