Sentencia Civil Nº 136/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 112/2015 de 11 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00136/2015

Rollo núm.: 112/15

S E N T E N C I A Nº 136

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Doña Catalina Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a once de mayo de 2015.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Manacor, bajo el número 1356/12 , Rollo de Sala número 112/15,entre partes, de una como demandante-apelante, la entidad Mont Ferrutx Residencial S.L., representada en esta alzada por el procurador de los tribunales don Bartolomé Quetglas Mesquida, dirigida por el letrado don Mateo Cañellas Vich, y, de otra, como demandado también apelante, don Nemesio , representada por la procuradora de los tribunales doña Magdalena Duran Jaume, dirigida por el letrado don José Planas Font.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Manacor, se dictó sentencia en fecha 4 de septiembre de 2014 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Se desestima íntegramente la demanda principal interpuesta por la entidad Mont Ferrutx Residencial, S.L., representada por el procurador don Bartolomé Quetglas Mesquida contra don Nemesio , representado por la procuradora doña Magdalena Duran Jaume, y se absuelve a la demandada de todos los pedimentos de la actora principal, con condena en las costas devengadas de la demanda principal a la parte actora principal. Se desestima íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por don Nemesio , representado por la procuradora doña Magdalena Duran Jaume contra la entidad Mont Ferrutx Residencial, S.L., representada por el procurador don Bartolomé Quetglas Mesquida, y se absuelve a la demandada de todos los pedimentos de la actora reconvencional, con condena en las costas devengadas de la demanda reconvencional a la parte actora reconvencional'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de ambas partes litigantes, se interpusieron sendos recursos de apelación, que fueron admitidos y seguido el procedimiento por sus trámites se señaló para votación y fallo el 6 de mayo de 2015.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Hechos y planteamiento de los recursos

El 27 de diciembre de 2010, y después de haber suscrito un contrato de opción de compra el mes de junio anterior, Mont Ferrutx Residencial, S.L., y don Nemesio celebraron contrato de compraventa por el que la primera transmitía al segundo una parcela en el término municipal de Sant Llorenç del Cardassar, Inscrita en el Registro de la Propiedad de Manacor, en el Polígono NUM000 , parcela NUM001 , Tomo NUM002 , Libro NUM003 , finca nº NUM004 , finca por la que se pagó, en ese mismo acto, a la vendedora, 135.350 € dejando aplazada la suma de 100.000 €.

El pago de los 100.00 € quedó sujeto a condición suspensiva con arreglo a las siguientes cláusulas:

' 4.2. Sila solicitud de licencia de obras referente a la nueva planificación no es aprobada o si la licencia se otorga únicamente con desviaciones importantes respecto a la nueva planificación, quedará anulada el derecho del vendedor al pago del resto del precio, por importe de 100.000 euros. Asimismo, en tal caso, el vendedor no tendrá derecho a la devolución de la propiedad del solar a cambio de la devolución del pago por la opción, por importe de 26.150 euros y del pago parcial por importe de 135.350 euros.

4.3 Se entenderá, por regla general, que hay una desviación importante cuando se produzca la denegación de autorización de una piscina exterior y/o una desviación de más del 10% de la superficie residencial prevista.

4.4 Si la solicitud de licencia de obras de la nueva planificación es aprobada o aprobada únicamente con desviaciones no importantes, el comprador estará obligado a pagar al vendedor el resto del precio, la cantidad de 100.000 euros, en un plazo de cuatro semanas desde la notificación al arquitecto de la documentación de la licencia de obras'.

Para la parte actora y vendedora, se ha concedido licencia de obras sin desviaciones importantes, por lo que exige en su demanda el pago de los 100.000 €, en ejercicio de una acción de cumplimiento del contrato.

El demandado apelado, por el contrario, mantiene que se le ha entregado cosa diversa de lo pactado por cuanto que la licencia que le ha sido concedida solo le permite construir en la parte baja de la parcela, y no en la parte alta que es donde se tienen vistas. Por ello formula reconvención basada en el incumplimiento contractual y en error en el consentimiento del comprador, y concluye solicitando la nulidad de contrato de compraventa y la devolución de las cantidades entregadas como prima de la opción y como parte del precio.

La sentencia de primera instancia considera que la imposibilidad de construir la vivienda en la parte alta de la ciudad constituye una 'desviación importante', de las previstas por las partes en la cláusula 4 del contrato, por lo que no da lugar a la demanda; y en cuanto a la reconvención entiende que el cambio de ubicación de la casa a edificar no es un incumplimiento esencial que pueda dar lugar a la resolución del contrato, ni a la nulidad por error al no versar éste, tampoco, sobre un elemento esencial del contrato.

Dicha sentencia constituye el objeto de la presente apelación al haber sido recurrida por ambas partes litigantes cuyas direcciones letradas, en los escritos de interposición de sus respectivos recursos de apelación, reiteran las pretensiones que ya formularon en primera instancia haciendo una valoración de la prueba precitada en juicio, cada una, favorable a las tesis sustentadoras de sus alegaciones.

SEGUNDO.- Acción de cumplimiento ejercitada por la vendedora

Este tribunal entiende que entre el proyecto básico para edificación y los proyectos sobre los cuales se concedió la licencia, no existe una 'desviación importante', en los términos en que ésta se previó por los contratantes en las cláusulas que antes se han transcrito.

En efecto, al definir las posibles 'desviaciones' las partes se refieren a la imposibilidad de construir la piscina y a una disminución de la edificabilidad superior al 10%.

La ubicación de la casa en la parte superior de la parcela no puede ser considerada como una 'desviación' entre el proyecto presentado en 2003 por don Andrés y el presentado en 2012 por don Nemesio por la elemental razón de que la situación de la vivienda es la misma en uno y otro proyecto. Así se acredita sin ningún género de dudas por la certificación del arquitecto municipal de Sant Llorenç des Cardassar, obrante al folio 20 de las actuaciones, en la que se indica que 'Las dos licencias concedidas ubican la edificación en el mismo sitio de la parcela en cuestión', certificación cuyo contenido ha sido ratificado en juicio por el técnico municipal don Borja .

Por todo ello, de no concurrir ninguna otra circunstancia, habría podido prosperar la acción de cumplimiento ejercitada por la demandada.

TERCERO.- Acción de nulidad por error ejercitada por el comprador

Ahora bien, en el caso de autos el comprador alega haber prestado su consentimiento al contrato con error, convencido de que podría construir la vivienda en la parte alta de la parcela.

Los requisitos que se exigen para que el error produzca la nulidad de los contratos como vicio de consentimiento son: a) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial; b) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su voluntad y conocimiento por tal conducta; c) que todo ello determine la celebración del contrato; d) que sea grave; y e) que no se hayan causado por tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

Además, y en relación con el error, es necesario que sea inexcusable, es decir, que no pudiese ser evitado mediante una diligencia media ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991 , 21 de mayo de 1997 , 29 de diciembre de 1999 ).

El artículo 1266 del Código Civil no menciona expresamente la excusabilidad como requisito del error invalidante, pero la jurisprudencia lo deduce de los principios de autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado en el artículo 7 del Código Civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 4 de enero de 1982 , 6 de febrero de 1998 y 13 de mayo de 2009 , entre otras muchas).

El error no es excusable cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular de acuerdo con los postulados del principio de buena fe. La diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, pues la función básica de requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración. Cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, tomando en consideración su condición de mayor o menor conocimiento y experiencia en el ámbito del tráfico jurídico en el que se genera el contrato.

Pues bien, en el caso de autos, ha quedado acreditado que el Sr. Nemesio suscribió el contrato en la creencia de que podría construir la vivienda en la parte alta de la finca. Así:

a) Don Esteban , agente inmobiliario que medió en la operación, manifestó, con toda claridad, que en las conversaciones y negociaciones se dio por supuesto siempre que la vivienda se podría construir en la parte alta de la parcela.

b) El legal representante de la demandada reconoció al ser interrogado que el comprador estaba interesado en una vivienda que tuviese vistas.

c) El arquitecto Sr. Fructuoso , al declarar como testigo manifestó que cuando el Sr. Nemesio le mostró la parcela le indicó el lugar en que quería situar la vivienda, en la parte alta de la finca en la que, le dijo, había buenas vistas; y que le encargó que proyectase una casa en dicho lugar.

d) Don Andrés , que enseñó personalmente la casa al Sr. Nemesio , padre del representante legal de la actora, manifestó que insinuó al comprador el lugar en el que podría construir la vivienda, en la parte alta de la finca, por encima de la existente 'casita'.

e) Es un hecho admitido que el comprador inició la construcción de la vivienda, en concreto la excavación de la fosa séptica, en la parte superior de la finca.

CUARTO.- La excusabilidad del error

Entiende esta sala que el error era excusable, por las siguientes razones:

a) En orden a informarse sobre la edificabilidad de la finca, antes de firmar el contrato, el comprador sometió al arquitecto don Fructuoso , que le había sido presentado por la vendedora, a un cuestionario en el que se incluyó la siguiente pregunta: '¿Hay alguna limitación respecto a la ubicación de la casa?'. Y la respuesta fue ' Según normativa tienen que mantenerse a 10 m del linde'.

b) El mismo arquitecto, al declarar como testigo manifestó que para él fue una sorpresa que no pudiese construirse en la parte superior.

c) No se puede exigir a una parte una conducta previsora en grado extremo, o, lo que es lo mismo, una investigación de antecedentes fácticos que, quizá - de existir y de ser comprobados- le podrían perjudicar, según ha indicado el Tribunal Supremo en sus sentencias de 12 de junio de 2003 y 3 de marzo de 2005 , entre otras.

QUINTO.- Error sustancial

El artículo 1266 del Código Civil , exige el presupuesto de esencialidad para que concurra el error como vicio del consentimiento, al establecer que ha de recaer sobre 'sobre la sustancia de la cosa' o 'sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo'

En el caso de autos, la posibilidad de ubicar la casa en la parte superior de la parcela era esencial, como se infiere de:

a) El propio destino de la finca, el recreo y el esparcimiento, en las afueras del pueblo de Sant Llorenç para lo que resulta determinante tener las mejores y más amplias vistas, especialmente si éstas alcanzan el mar.

b) El arquitecto Don. Fructuoso , al declarar como testigo manifestó que la ubicación de la vivienda en la parte baja de la finca no es lógica, ya que hay un barranco, y hace que, prácticamente, no valga la pena llevar a cabo la construcción.

c) El Sr. Andrés , que mostró la finca al comprador, al declarar como testigo manifestó que las vistas al mar efectivamente condicionan la construcción de la vivienda

Por todo lo anterior, deberá prosperar la acción de nulidad, lo que hace superfluo entrar en el examen de la acción de resolución por incumplimiento esencial del vendedor, que parece ejercitarse en la reconvención aunque después, en el suplico de dicho escrito, se limite la parte a pedir la nulidad de la compraventa.

Los contratos declarados nulos no crean vínculos entre las partes que intervinieron en ellos y, por ello, deben restituirse los bienes en cumplimiento de una obligación de devolver que no nace del contrato sino que viene impuesta por la ley y, por eso mismo, no es preciso que se dé petición expresa de restitución, según ha establecido reiterada jurisprudencia (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1994 y 9 de noviembre de 1999 , entre otras).

SEXTO.- Indemnización

El artículo 1303 del Código Civil establece que: ' Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes'.

Pero el comprador no solamente reclama la devolución de las cantidades entregadas a la vendedora como precio y como prima de la opción sino que también solicita una indemnización por los gastos realizados como consecuencia de la celebración del contrato con apariencia de validez.

La jurisprudencia, al interpretar el artículo 1303 del Código Civil , ha sido reiterada en el sentido de que ' el precepto, que tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador, evitando el enriquecimiento injusto...' , como dicen las sentencias de 11 de febrero de 2003 y 6 de julio de 2005 y lo reiteran las de 22 de abril de 2005 y 23 de junio de 2008 .

La antigua sentencia de 19 de junio de 1981 advirtió que: ' la declaración de nulidad del contrato lleva de suyo aparejada el reintegro de aquello que el comprador hubiera abonado, abonos que comprenden, además de la devolución del precio y de sus intereses, la de todos los gastos por el mismo sufragados, como consecuencia de la transmisión...' .

Y la más reciente sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2010 recoge la doctrina del interés negativo señalando que: ' la indemnización alcanza al interés negativo o 'interés de confianza' que resulta de cotejar la situación en que estaría la parte perjudicada si no hubiese celebrado el contrato o hubiese conocido desde el principio su invalidez, con la situación actual en que se encuentra ahora, sin que alcance al llamado interés positivo que resulta de comparar la situación provocada por la invalidez, con la que existiría si hubiese habido validez y cumplido los efectos del contrato'.

La entidad Mont Ferrtux Residencial, S.L., al contestar la reconvención no puso en duda la realidad de los daños, ni su cantidad, ni la relación de causalidad con la ineficacia del contrato, por lo que procede acceder a la petición que en este sentido se formula por el actor reconvencional.

SÉPTIMO.- Costas

Al desestimarse la demanda principal y estimarse la reconvención, serán a cargo de Mont Ferrutx Resiencial, S.L., las costas de la primera instancia causadas en primera instancia, en aplicación de lo que prevé el artículo 394.1 de la ley procesal civil .

Dado lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación interpuesto por don Nemesio y desestimatoria del formulado por Mont Ferrutx Residencial, S.L., serán a cargo de esta última entidad las costas de esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado por Mont Ferrutx, S.L. para recurrir, y la devolución del constituido con el mismo fin por don Nemesio .

Fallo

Se estima en el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Magdalena Duran Jaume, en nombre y representación de don Nemesio contra la sentencia dictada el día 4 de septiembre de 2014 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Manacor , en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

Se desestima el recurso interpuesto contra la misma resolución por el procurador de los tribunales don Bartolomé Quetglas Mesquida, en nombre y representación de la entidad Mont Ferrutx Residencial, S.L.

En consecuencia, se revoca y deja in efecto dicha resolución, y en consecuencia:

Se desestima la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales don Bartolomé Quetglas Mesquida, en nombre y representación de la entidad Mont Ferrutx Residencial, S.L. contra don Nemesio .

Se estima la demanda reconvencional formulada por la procuradora de los tribunales doña Magdalena Duran Jaume, en nombre y representación de don Nemesio contra Mont Ferrutx Residencial, S.L, por lo que se declara la nulidad del contrato de autos y se condena a la entidad Mont Ferrutx Residencial, S.L. a abonar a don Nemesio la suma de 326.048,70 €, con devolución, por parte de don Nemesio a Mont Ferrutx Residencial, S.L. de la finca de autos.

Se imponen las costas de la primera instancia a Mont Ferrutx Residencial, S.L..

Se imponen a Mont Ferrutx Residencial, S.L., las costas causadas en esta alzada por su recurso, con pérdida del depósito por ella consignado.

No se hace pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada por el recurso interpuesto por don Nemesio , con devolución del depósito por él constituido.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.