Sentencia CIVIL Nº 136/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 99/2017 de 06 de Marzo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2016/0007353

Recurso de Apelación 99/2017

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 95/2016

APELANTE:Dña. Fermina

PROCURADOR:D. ANTONIO RAMON RUEDA LOPEZ

APELADO:D. Carmelo

PROCURADOR:D. JOSE ALVARO VILLASANTE ALMEIDA

SENTENCIA Nº 136/2017

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

En Madrid, a seis de marzo de dos mil diecisiete.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre determinación de renta y repercusión por gastos de Comunidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada DOÑA Fermina representada por el Procurador Sr. Rueda López y de otra, como apelado demandante DON Carmelo representado por el Procurador Sr. Villasante Almeida, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid, en fecha 20 de octubre de 2016, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Carmelo contra Dña Fermina y declaro que la renta exigible a partir del 1 de diciembre de 2015 asciende a la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS, (395,77 €), mensuales, condenando a la demandada a su abono desde la indicada fecha, y declaro procedente la repercusión que, por incrementos de gastos de comunidad del ejercicio 2.011, se notificó a la demandada, condenado a esta al abono de SETENTA Y DOS EUROS, (72,00€), en el citado concepto. Las costas del presente procedimiento se imponen a la demandada.'.

SEGUNDO.-Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 27 de Febrero de 2017.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Que contra sentencia de instancia estimatoria la demanda interpuesta, se fórmula por la parte demandada el presente recurso de apelación. En los presentes autos y por Don Carmelo se formuló demanda de determinación de renta en reclamación de cantidad contra la demandada Doña Fermina . La base dicha reclamación estribaba en que el referido demandante resultaba ser propietario de la vivienda en la que residía la demandada, y ello por haber consolidado la nuda propiedad que ya ostentaba como consecuencia de una donación realizada por su padre consolidándose la propiedad plena al fallecimiento del mismo. Se indica en la demanda que por parte del padre del demandante se habían dejado de hacer actualizaciones de la renta conforme al contrato de arrendamiento que tenían suscrito, por lo que por medio del presente litigio se promovió una acción de actualización o determinación de la rentas, procediéndose la actualización de las mismas desde el año 2004 hasta el año 2015 y siguientes, de acuerdo con la subida del índice de precios al consumo lo que daba un aumento hasta la fecha en que se hacía la actualización un del 22,1%. Igualmente se solicitaba la reclamación de los gastos de comunidad de la vivienda que ocupaba la demandada y que al parecer no habían sido abonados por la demandada. La misma se opuso a las reclamaciones y efectuada oposición que fue desestimada por la sentencia de instancia lo que motiva la interposición del presente recurso de apelación.

SEGUNDO.-Que a la vista de las manifestaciones vertidas en el recurso, es de ver que la demandada viene a reproducir todas las cuestiones que ya fueron alegadas y rechazadas en la primera fase procesal para oponerse a la demanda. Así se viene aducir que ya se habían producido actualizaciones de renta en vida del padre del demandante, que de acuerdo con la preceptiva contractual y con los propios actos del anterior arrendador, no se computaban como renta la cantidad de 8000 pesetas en concepto de muebles que venían considerados así en el contrato, y por lo que hace a la repercusión de los gastos comunidad se aducía que ya se habían abonado al anterior arrendador por lo que nada se debía.

Dispone la SAP de Cantabria de 1 de Marzo de 2002 : 'Reproduciéndose en esta alzada, pues, los términos del debate, la primera cuestión opuesta por el demandado y hoy apelado es la misma posibilidad que el arrendador tendría de instar dicha actualización cuando ha existido un acuerdo 'posterior' a la entrada en vigor de la ley en relación a la forma en que dicha actualización iba a llevarse a cabo. Efectivamente, consta al folio 34 la carta remitida con fecha 20 de septiembre de 1.996 por el arrendador conteniendo los términos de una actualización alternativa a la legalmente prevista en la transitoria aludida, siendo dicha carta reconocida en prueba de confesión por el apelante (folio 85). Dado que la actualización tiene carácter potestativo según se desprende de la propia dicción del apartado d) de la transitoria tercera (la renta del contrato 'podrá' ser actualizada) no puede sino considerarse como derecho potestativo del arrendador susceptible de ser renunciado ( SS.A.P. Barcelona, de 14 de marzo de 2.000 , A.P. Baleares, de 4 de febrero de 1.997 ), siendo así que en el supuesto de autos el pacto que evidencia la referida carta no hace sino contener una renuncia a la facultad que legalmente le concedía la legislación vigente. Siendo el fundamento de dicha previsión legal el conseguir que la renta actualizada mantenga íntegramente todo su poder adquisitivo en beneficio del arrendador, no existe óbice ni para que renuncie a dicha posibilidad ni para que dicha finalidad se obtenga por otro medio alternativo al legalmente concebido, como ha sido el caso.'.

A la vista del planteamiento de la litis tal y como resulta de los escritos de demanda y contestación, y así mismo como resulta de la documental aportada, se desprende que son dos las cuestiones que se debaten esencialmente. Por una parte la procedencia de la actualización que se realiza, y de otra parte la repercusión de los gastos de comunidad, y concretamente de la parte que no había sido abonada por la parte arrendataria.

En lo atinente a la actualización de la renta también existen dos cuestiones litigiosas, por una parte la procedencia de la actualización, o por mejor decir la fecha desde la que debe producirse la actualización postulándose por la parte actora que la actualización debe realizarse desde el año 2004, mientras que la parte demandada postula que la actualización debía realizarse únicamente desde el año 2012. Y por otra parte también existe discrepancia en torno a la renta que deba partirse como base de la actualización. Por el demandante se indica que la renta que debe partirse es la de 324,16 euros que es la que se pagaban el año 2004 lo que supondría de la suma de 276, 06 el importe del alquiler stricto sensu más la cantidad de 48.05 importe de la cantidad consignada como muebles en el contrato y que habría quedado fijada desde la fecha del inicio del mismo. La demandada por su parte estima que en su caso las actualizaciones que deban producirse deben serlo respecto de la cantidad fijada como alquiler stricto sensu, sin que pueda extenderse las actualizaciones a los 48 euros que en la actualidad supondrían las 8000 pesetas que se fijaron en su día en concepto de mobiliario, por cuanto desde el inicio el contrato había sido voluntad a la entrega arrendador y firmante del contrato que no hacer las actualizaciones del IPC respecto de dicha cantidad y tan sólo de lo que podría denominarse de alquiler en sentido estricto.

Por lo que se refiera la cantidad asignada por mobiliario, el actor sostiene con base en abundante cita jurisprudencial que dado que la renta es única no pueden hacerse distinciones como se hace en el contrato y desde luego la cantidad abonada por él en concepto de mobiliario absorbería la renta y por lo tanto debería computarse dentro de la misma los efectos actualización. Sin negar la base jurídica de dicha alegación, sin embargo no es menos cierto que por parte del padre del arrendador, que además suscribió el contrato arrendamiento objeto de autos, resulta que se ha venido manifestando durante toda la vida del contrato su intención de no realizar subidas del IPC o incremento del IPC con respecto a la cantidad consignada por mobiliario. Así no sólo resulta de todo los documentos aportados, recibos de pago, en los cuales incluye siempre la misma cantidad de 48,05 euros en concepto de mobiliario sino que también aparece de la comunicación remitida por la Sra. Rocío empleada de la empresa que gestionaba el arrendamiento por cuenta del padre del demandante quien en la documental obrante al folio 139 claramente indica que de acuerdo con el contrato el IPC no se actualizaba en lo que se refiere a los muebles, a lo que se añade que durante toda la vida contractual en todo los recibos que se han girado no consta que se haya actualizado la cantidad referida a los muebles. En este sentido no puede sino citarse la STS de 30 de Julio de 2004 : 'Sobre esta cuestión, la sentencia del Juzgado, aceptada íntegramente por la de la Audiencia, argumenta lo siguiente: «Pues bien, en este punto debe recordarse que renta debida es la que con inmediatividad al procedimiento venía satisfaciendo el arrendatario, bien por ser la contractual inicial, la legalmente establecida, la voluntariamente fijada por acuerdo de las partes, o la judicialmente declarada en caso de discrepancia en torno a su actualización o revisión. Así pues, aun cuando el mecanismo revisorio viniera contractualmente establecido en los términos reseñados, y el representante legal de la actora reconozca en confesión judicial que 'no se aplicó la cláusula de revisión pactada' (posición 9ª), que 'se aplicó únicamente el IPC' (posición 10ª), añadiendo que fue 'por petición del arrendatario' (posición 9ª), debe considerarse que la renta del año 1993 por importe de 1.724.164 pesetas mensuales, a razón de 977.610 pesetas de renta 'strictu sensu', más 521.663 pesetas de participación en gastos y 224.891 pesetas de IVA, fue comunmente aceptada. Y la sentencia recurrida manifiesta textualmente lo siguiente: «Así, respecto al primero de los motivos invocados, no se vulnera la voluntad contractual de las partes en el cálculo de las rentas y cantidades asimiladas debidas, toda vez que, según consta pormenorizadamente relatado y argumentado en el Fundamento Jurídico Tercero de la sentencia, la renta global del año 1993, por importe de 1.724.164 pesetas, mensuales, a razón de 977.610 pesetas, en concepto de renta estricta, más 521.663 pesetas, de participación en gastos y 224.891 pesetas, de IVA, que se había revalorizado de acuerdo con el IPC, contraviniendo el tenor de la cláusula de revisión del contrato -condición general núm. 2 y cláusulas especiales de la página 12, reseñada en la sentencia- y que sirve de base para el cálculo final de la cantidad adeudada, teniendo en cuenta las rentas no abonadas hasta la efectiva resolución del contrato, por lanzamiento de la demandada del local de negocio por falta de pago de las rentas, fue voluntariamente aceptada y pagada por la misma desde enero a mayo de 1993, lo que lleva a colegir la plena conformidad de la arrendataria, con prohibición del 'venire contra factum propium' que implica actuar contra la buena fe, según puede apreciarse por este Tribunal, a la luz de los hechos y circunstancias que aparecen probados ( SSTS de 27 de enero de 1966 y 12 de marzo de 1992 [ RJ 1992, 2171], entre otras), desestimando las alegaciones vertidas al respecto».

Esta Sala muestra conformidad con el sistema adoptado en la instancia para la determinación de la renta.

Es evidente que ha existido una aceptación voluntaria de la arrendataria al pago de la renta fijada por el arrendador a partir de enero de 1993, la cual abonó hasta mayo de dicho año con plena conformidad y sin oposición alguna, cuyos actos propios, inequívocos y definitivos, le vinculan en el sentido de crear, establecer, fijar o modificar una determinada situación jurídica, causando estado, tal como precisan, entre otras, las SSTS de 31 de enero de 1995 ( RJ 1995, 291 ) y 30 de septiembre de 1996 ( RJ 1996, 6821).'.

Pues bien aplicando las anteriores consideraciones al supuesto de autos, que aunque ciertamente diferente pues en ese supuesto las partes habían aceptado una forma de revisar la renta diferente a las estrictamente pactadas, no puede menos que hacerse constar que en este caso por parte del anterior arrendador no solamente por actos inequívocos, la remisión durante toda la vida contractual de los correspondientes recibos en los que nada se incrementaba respecto de la cantidad reseñada como muebles, sino también por la propia comunicación de la empresa que le realizaba las gestiones en relación con dicho arrendamiento, ha quedado acreditado que durante toda la vida contractual no se ha producido ninguna actualización relativa a la cantidad que se consignaba por muebles en el contrato y así aparece en todos los recibos que se han venido repitiendo hasta el año 2009 que constan en autos, por lo que evidentemente no puede venir ahora a indicarse que tales cantidades podían ser objeto de actualización, pues es del todo evidente el que por parte del arrendador, además el padre del hoy demandante durante toda la vida del contrato por actos inequívocos y por comunicaciones remitidas por la empresa que administraba y gestionaba el arrendamiento había manifestado inequívocamente su intención de no efectuar actualizaciones del IPC respecto de la cantidad asignada por mobiliario, por lo que en su caso las actualizaciones tan sólo procederían respecto la cantidad debida por alquiler en sentido estricto.

Respecto de la actualización de rentas propiamente dicha, y tomando como base que la cantidad en su caso a actualizar sería la que se pagase en concepto de alquiler, y no la suma de dicho concepto más la de mobiliario, la parte demandada y en la alzada apelante considera que se habían producido actualizaciones no hasta el año 2004, erróneamente se afirma en la demanda, sino al menos hasta el año 2009, si bien a partir de dicha fecha por un acuerdo verbal al que se llegó con el padre del hoy actor y primitivo arrendador, este había renunciado o había dejado de aplicar las autorizaciones correspondientes debido por una parte a la crisis económica y por otra parte a haberse abonado por parte de la arrendataria determinados gastos por reparaciones que habrían sido de cuenta del arrendador

Desde luego los argumentos esgrimidos en el recurso deben resultar acogidos siquiera parcialmente, y ello porque basta la simple lectura de la documental aportada para comprobar que efectivamente se habían venido produciendo actualizaciones de renta por el padre del hoy demandante. En efecto no deja de ser significativo que por parte del hoy actor primero se intenta actualización de renta, respecto de los últimos quince años que no habían prescrito por entender que no se había producido actualización, para posteriormente y después de que la acción de desahucio por falta de pago que se inició con base en dicha actualización resultó desestimada por sentencia de esta propia Audiencia, procede a una nueva actualización, pero en este caso no haciendo referencia a los quince últimos años, sino que se limita a la actualización a la rentas a partir del año 2004. Por parte del arrendatario se muestra una conducta contradictoria y ello por cuanto en el primer juicio de desahucio que se planteó y en la contestación a requerimiento que se le hizo con anterioridad había manifestado que a partir del año 2009 el arrendador, padre del hoy demandante, le manifestó verbalmente que no procedería hacer actualizaciones de renta debido a la crisis económica y debido también a determinados gastos que había sufragado la arrendataria. Sin embargo al contestar la demanda también dice que se habían producido actualizaciones por parte del anterior arrendador al menos hasta el año 2012, por lo que no procedía en todo caso las actualizaciones que se pretendían.

Desde luego de la documental aportada, que resulta bastante confusa puesto que se entremezclan contestaciones y burofaxes relativos a otros procedimientos seguidos entre las partes, constan de manera clara por comunicación de la empresa que llevaba la gestión del arrendamiento por parte del padre del demandante que hasta el año 2005 se había producido una actualización de rentas y que suponía un alquiler de 284,92 euros, más la cantidad fija de 48,08 euros en concepto de mobiliario, reflejándose en dicho documento Julio 139 las actualizaciones de IPC que se habían producido hasta dicha fecha. Pero es que además de la documental aportada aparece que el año 2009 se pagaba por el concepto de alquiler 296,92, más la cantidad fija a la que se hecho mención con respecto a los muebles en el año 2006, se abonaban 284,95, misma cantidad que se abonaba en el mes de enero de 2008, folio 132, pasando a ser la renta por lo que se refiere estrictamente al alquiler la cantidad de 296,92 euros en el año 2009 cantidad que se viene manteniendo igual en el año 2011 y en el año 2012, recibo obrante al folio 134. De lo que se desprende que desde el año 2004 se han venido haciendo algunas actualizaciones por parte del anterior arrendatario y que efectivamente se venía cobrando la misma cantidad desde el año 2009 por el concepto estricto de alquiler del inmueble. Por ello no procede la actualización que se pretende pues la misma se hace desde el año 2004 cuando consta que al menos han producido actualizaciones de rentas hasta el año 2009, pagándose la misma cantidad desde dicha fecha, sin que por otra parte conste de forma alguna el supuesto pacto al que habrían llegado verbalmente pues el mero hecho de que se siga abonando la misma cantidad por concepto de alquiler que se abonaban al año 2009 no significa la existencia de pacto alguno pudiendo ser perfectamente un caso de inacción por parte del padre del demandante, por lo que desde luego le correspondería al mismo el derecho a actualizar la renta pero no desde el año 2004 en que lo hace sino desde el año 2009 fecha en que al parecer la rentas han venido siendo las mismas es decir por importe de 296,92 €, dado que la demandada tampoco aportado que se hayan abonado cantidades superiores a a partir del mes de marzo de 2012.

El tercer motivo de disentimiento con la sentencia de instancia hace referencia al índice que debe aplicarse a efectos de hacer la actualización indicándose tanto la contestación de la demanda como el recurso que el índice que debía aplicarse es el denominado índice de viviendas en alquiler IVR. El motivo se desestima y ello porque basta la lectura del contrato o, concretamente la estipulación IX de la misma se desprende que las modificaciones de renta serían de acuerdo con la variación en mas o en menos del índice del coste de la vida, que haya fijado el Instituto Nacional de estadística para ese periodo, índice del coste de la vida que actualmente es el denominado IPC. Por ello el argumento se desestima.

TERCERO.-Por lo que hace a la repercusión de los gastos de comunidad, la parte demandada y en la alzada apelante se opone a la repercusión que se hace por entender que ya se se habían abonado dichos gastos haciéndolo al padre el demandante, y que por lo tanto nada debía de abonarse al actual arrendador. Los argumentos desde luego se desestiman y ello porque según la cláusula contractual IV, sería de cuenta de la parte arrendataria el pago de los gastos que allí se indican incluidos el pago de los gastos de comunidad por otra parte lo que se está reclamando es la diferencia entre las cantidades que deben ir abonando la demandada en concepto de gastos de comunidad. La demandada según consta de los recibos aportados venía abonando una cantidad por importe de 103 euros por dicho concepto en relación con los gastos de comunidad que efectivamente han sido girados al propietario. Desde luego lo que no cabe es decir que esas cantidades se habían abonado su día religiosamente al anterior arrendatario anterior arrendador, y si ello fuera así evidentemente deberá ser la parte que hace tal alegación la que deberá correr con la prueba de la misma, prueba que no ha realizado, pues lo único que consta es que la demandada ha venido abonando en concepto de gastos de comunidad las cantidades que se consignan a los recibos aportados en autos y no consta que se han abonado por dicho concepto gastos de comunidad, cantidades aparte las mismas del arrendador actual ni al antecedente. Desde luego las alegaciones que se hacen acerca del supuesto carácter de usufructuario del padre del actor y que por lo tanto él mismo había recibido las cantidades entregadas por la demandada, no constan en forma alguna, lo único que consta es, el pago de una cantidad fija por parte de la demandada en concepto de gastos de comunidad, y lo que se reclama es la diferencia entre lo que se ha abonado y lo que efectivamente se ha girado al arrendador como pago de los gastos de comunidad y viene corroborado por las certificaciones de la comunidad propietarios. Si la demandada considera que se habían abonado cantidades al padre del demandante lo lógico es que debiera haber aportado los recibos correspondientes, lo que no hace y tan sólo consta las cantidades que se hacen consignar en los recibos a los que hemos hecho mención con anterioridad por todo por ello el recurso se desestima en este punto.

CUARTO.-Por ello, y recapitulando por lo que hace la actualización de la renta el arrendador tiene derecho a la actualización de la rentas a partir del año 2009, fecha en que se produjo la última actualización por parte del padre del demandante y anterior arrendador por todo ahora bien evidentemente y a la vista de la documental obrante en autos y de los razonamientos vertidos con anterioridad dicha actualización solamente podría tener lugar en su caso respecto a las cantidades debidas por el concepto estricto de alquiler, excluyendo la actualización de la cantidad de 48,05 euros, toda vez que ha quedado plenamente acreditado que por parte del arrendatario se había manifestado su renuncia a realizar actualizaciones respecto a dicha cantidad, como ponen de manifiesto los actos propios del mismo, el giro de los recibos durante toda la vida del contrato sin hacer actualización de dicha cantidad, y haciendo las correspondientes al alquiler stricto sensu, y la propia comunicación remitida por la empresa que administraba el arrendamiento por cuenta del arrendador, quien manifiesta de manera clara y paladina que efectivamente por acuerdo del referido señor no se hacía actualización relativa al IPC. Ahora bien en esta resolución solo puede reflejar la existencia del derecho a actualizar pero no acceder a la actuación hecha pues esta no se acomoda ni a la renta debida ni al tiempo correspondiente.

Por lo que hace a la repercusión de los gastos de la Comunidad, debe darse lugar a de la misma.

QUINTO.-Que visto el contenido de la presente no procede hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE COMO ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto debemos declarar la procedencia de la repercusión hecha por incrementos de gastos de Comunidad condenando a la demandada al abono de la cantidad de 72,00 euros. Por lo que hace a la actualización de rentas estese a lo preceptuado en la fundamentación jurídica de la demanda, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias. Con devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.