Sentencia CIVIL Nº 136/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 464/2017 de 29 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-42-2-2015-0072186
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 464/2017- M -
Dimana del Juicio Ordinario Nº 2174/2015
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE VALENCIA
Apelante: BANKIA HABITAT S.L.U.
Procurador.- D. FRANCISCO ABAJO ABRIL.
Apelado: IMPUGNANTES D. Cecilio Y Dª Herminia .
Procurador.- Dña. Mª ASUNCION GARCIA DE LA CUADRA RUBIO.
SENTENCIA Nº 136/2018
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
Dª SUSANA CATALAN MUEDRA
D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
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En Valencia, a veintinueve de marzo de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sra. Dña. SUSANA
CATALAN MUEDRA, los autos de Juicio Ordinario -2174/2015, promovidos por D. Cecilio Y Dª Herminia
contra BANKIA HABITAT sobre 'resolución de contrato de compraventa', pendientes ante la misma en
virtud del recurso de apelación interpuesto por BANKIA HABITAT S.L.U, representado por el Procurador
D. FRANCISCO ABAJO ABRIL y asistido del Letrado Dña. MARIA JOSE COSMEA RODRIGUEZ contra
IMPUGNANTES D. Cecilio Y Dª Herminia , representado por el Procurador Dña. Mª ASUNCION GARCIA
DE LA CUADRA RUBIO y asistido del Letrado D. EDUARDO BARRAU BASCOMPTE.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE VALENCIA, en fecha 30 de enero de 2017 en el Juicio Ordinario - 002174/2015 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: que se tiene dicho, dictó sentencia que aclarada por auto de fecha 30 de marzo de 2017 quedó del siguiente tenor 'FALLO: Que estimando como estimo la demanda formulada por D. Cecilio y Dª Herminia representada por la Procuradora Dª MARIA ASUNCION GARCIA DE LA CUADRA frente a BANKIA HABITAT S.L.U. rèpresentada por el Procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL, debo declarar y declaro resuelto el contrato firmado por las partes el día 30 de Diciembre de 2010 y asimismo debo condenar y condeno a BANKIA HABITAT S.L.U. al pago a la actora de 201.343,40 euros, más el interés fijado en el fundamento jurídico segundo, más las costas.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida, que se completan como a continuación se expone:
PRIMERO.- La Sentencia dictada estima la demanda deducida en declaración de la resolución del contrato de compraventa que a los que son parte en este litigio vincula, por incumplimiento del vendedor de aquello a lo que venía obligado, concretamente de su obligación de conseguir la calificación urbanística de solar del objeto vendido, con recíproca devolución de prestaciones recibidas. Y frente a ella, se alza el demandado sosteniendo ante esta instancia, en síntesis, que no existe en el contrato el pacto en virtud del cual se obliga el vendedor a la calificación de solar de la parcela, pues a lo único que se obligó fue a hacer frente a los gastos que acarrease la ejecución de las obras que fueren necesarias para que la parcela alcanzara la condición física y jurídica de solar, por lo que en todo caso, no ha incumplido un elemento esencial del contrato, pues sólo se le puede achacar el incumplimiento del pago de las obras necesarias, por lo que carece el actor de la facultad resolutoria dicha, pues, además, el que incumple es un tercero que está en concurso, hechos todos ellos conocidos por los compradores, personas profesionalmente cualificadas; y que no resultó probado que la parcela no pueda obtener nunca la calificación de solar.



SEGUNDO.- Y, en orden al primer motivo de recurso, procede su desestimación. Los hoy actores en calidad de compradores y la causante de la demandada, en su condición de vendedora por ser propietaria del inmueble, celebraron el contrato de compraventa el 30 de diciembre de 2010 (a los folios 20 a 35). El objeto de la compraventa lo constituyó la 'URBANA.- Parcela sita en término de Sagunto, con una superficie de 699,04 m2 y con fachada de 19,50m a vial VDI-F4. Aprovechamiento: 489,33 m2. Linderos: NORTE: Vial VDI-F4; SUR: Parcela 15-U; ESTE: Parcela 18-U y OESTE: Parcela 14-U'. La finca 'tiene asignada una cuota de participación en el Complejo Inmobiliario 'Urbanización proamar' de una doscientas cuarentaava parte (1/240)'. Y, además de otras circunstancias, hace constar expresamente el vendedor: 'SITUACION URBANISTICA.- La finca objeto de la presente compraventa se encuentra incluida en la Unidad de Ejecución/ Sector 'F1 OESTE PLATJA ALMARDA' del PGOU de Sagunto. Que la ejecución de las obras de dicho ámbito se encuentra incompleta, habiéndose paralizado la ejecución de las mismas por encontrarse el Agente Urbanizador en Concurso de Acreedores. Que CISA, CARTERA DE INMUEBLES, S.L.U. (el vendedor) asume frente al comprador la completa ejecución de las obras de urbanización que sean precisas para dotar al inmueble objeto de la presente compraventa de la condición de solar. En consecuencia, las partes acuerdan que la parte compradora no asumirá ningún importe adicional por dicho concepto, siendo de cuenta y cargo de la parte vendedora cualquier pago adicional, de modo que ésta queda totalmente indemne de los repetidos gastos'. Y, como tiene declarado el Tribunal Supremo, en el proceso interpretativo de los contratos, la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se exige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola. La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo, de tal modo que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; Ahora bien, al objeto de averiguar la voluntad realmente querida por las partes hay que considerar queel sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual' . Y la aplicación de tal doctrina al hecho enjuiciado lleva a considerar que ambas partes conocían las circunstancias urbanísticas que rodeaban el inmueble objeto de la compraventa y que, además, las comprendían, como no puede ser de otro modo, dada la propia denominación social de la actora, que, además, no sólo titulaba ese inmueble, sino también los colindantes (documental a los folios 238 a 286), que forman parte del mismo Programa de ctuación integrada en desarrollo del Plan General de Ordenación Urbana y de la propia comunidad de propietarios, y la cualificación de los compradores (Teniente de Alcalde desde 2003 a 2007 -interrogatorio de parte-- del Ayuntamiento de Sagunto y Arquitecto Superior, respectivamente), por lo que no puede concluirse, como pretende el apelante, que la intención de los mismos en la descripción del objeto de la compraventa y en la asunción de obligaciones en cuanto a él, concretamente, en lo que a los aspectos jurídicos, físicos y económicos de la urbanización se refiere, sea contraria al sentido literal de sus cláusulas, por cuanto las partes eran conocedoras de la imposibilidad de cumplimiento aislado de las condiciones urbanísticas que impone el Plan de Actuación Integrada, hallándonos, además, ante una cláusula que define un elemento esencial del contrato, por lo que su incumplimiento da lugar a la resolución contractual ( artículo 1.124 del Código civil ), considerando que el hoy demandado se obligó a la ejecución de las obras necesarias para que el inmueble adquiera la condición de solar y, además, a costearlas, sin repercusión económica alguna para la parte compradora.



TERCERO.- Y, contrariamente a lo argumentado por el apelante, no ha resultado probado que el inmueble sea próximo acreedor de la calificación urbanística de solar, pues lo que resulta de la prueba practicada (pericial propuesta por el actor y documental emitida por el Ayuntamiento) es la existencia de obstáculos varios para la obtención de tal calificación, que afectan tanto a obras a ejecutar en la Avenida de Europa (consiguiendo su continuidad, lo que exige actuaciones en término municipal diverso al Ayuntamiento de Sagunto), como relativosa determinada zona verde que debe ser entregada respetando sus características originales (para lo que se hace necesaria su reposición que se considera inviable), como a viales interiores de la zona ya construida (estos sí, de fácil remoción). En consecuencia, y dado el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato de compraventa, no puede la Sala más que concluir el reticente incumplimiento por la demandada de aquello a lo que venía obligada, con confirmación de la Sentencia que declara resuelto el contrato, con los pronunciamientos inherentes a tal declaración.



CUARTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Francisco- José Abajo Abril, en nombre y representación de 'Bankia Habitad, S.L.U.', contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Quince de Valencia el 30 de enero de 2017 en el Juicio ordinario 2.174/2015.



SEGUNDO.- Confirmar íntegramente dicha resolución.



TERCERO.- E imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese a las partes la anterior resolución haciéndoles saber que la misma no es firme. Y que contra ella podrán formular recurso de casación, por el motivo previsto en el artículo 477. 2 - 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y recurso extraordinario por infracción procesal, a deducir este último únicamente acumulado con el anterior, a interponer en un único escrito, conforme al Acuerdo adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo reunida en Pleno no Jurisdiccional el 27 de enero de 2017, sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, ante esta Sala, para ante el Tribunal Supremo, en el plazo de veinte días desde su notificación. Y, en su caso, de la necesidad de constitución de depósito o de prestación de tasa para recurrir, así como la forma de hacerlos efectivos.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior rsolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.