Sentencia Civil Nº 137/2010, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 177/2009 de 22 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00137/2010

Rollo Núm. 177/09

Juzg. 1ª Inst. Núm. 2 de Toledo

J. Ordinario Núm. 229/06

SENTENCIA NÚM. 137

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

En la Ciudad de Toledo, a veintidós de junio de dos mil diez.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 177/09, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm.2 de Toledo, en el juicio Ordinario núm. 229/06 , en el que han actuado, como apelante D. Belarmino , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Vaquero Montemayor, defendido por el Letrado Sr. Cominero Díaz-Herdero; y como apelados D. Cipriano , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rodríguez Martínez, defendido por la Letrada Sra. Pacheco Hernández; y D. Emiliano , D. Felipe Y Dña. Amanda , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. González Navamuel, asistidos del Letrado Sr. Nozal González.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAFAEL CANCER LOMA, que expresa el parecer de la Sección, y son

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, con fecha 29 de enero de 2009 , se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que debe desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Belarmino contra D. Emiliano D. Felipe , Dña. Amanda y D. Cipriano , absolviendo a éstos de los pedimentos dirigidos en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por la representación procesal de D. Belarmino , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Antes de abordar el examen concreto de los motivos de impugnación alegados en el recurso, estimamos oportuno apuntar algunas consideraciones en torno a la labor de interpretación que debe llevar a cabo todo operador jurídico para deducir cual fue la intención común de las partes en el momento de conclusión de un determinado pacto o acuerdo, idea que difiere significativamente de la voluntad individual o subjetiva que cada uno de ellos proyecta sobre el sentido de sus palabras, el contrato de arras y las peculiaridades que presenta la posibilidad de resolver el contrato de compraventa por falta de pago del precio aplazado en el tiempo convenido cuando el objeto del mismo es un bien inmueble,

Así, es noción generalmente aceptada que la interpretación de un contrato (o de cualquier otro negocio jurídico en el que se da cuerpo a una concreta declaración de voluntad) constituye una actividad encaminada a indagar y reconstruir el sentido de la misma y debe ser entendida como medio dirigido a determinar cuál fue la intención común de las partes en el momento en que se concluyó el negocio (interpretación subjetiva).

El principio rector de la interpretación contractual se sitúa, por tanto, en la búsqueda de la voluntad común (expresado en otras palabras, se trata de averiguar que es lo que se propusieron).

El Código civil alude reiteradamente a la "intención de los contratantes" (art. 1281, 1282, 1289.2º ), interpretando la jurisprudencia que esa intención es la común, no la individual o subjetiva de cada uno de ellos. (S. de 9 de diciembre de 1965 y 2 de febrero de 1972 ).

Concretado cual es el fin, el primer elemento con el que contamos para realizar esa operación de inferencia de la voluntad común, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1281 nº 1 , es el del tenor literal del contrato o negocio jurídico (sentido gramatical). Así "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas", traducida en la regla "in claris non fit interpretatio".

No obstante se restringe la eficacia de dicha regla al ordenarse en el párrafo 2º del art. 1281 que "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá ésta sobre aquéllas".

Tal evidencia puede surgir del propio contexto del negocio jurídico (coincidente o no en el tiempo con su perfección) aclarando la realidad jurídica resultante de la literalidad de lo pactado.

Para juzgar la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos coetáneos o posteriores al negocio (art. 1282 ).

Por otro lado, definido el contrato de arras como aquél en cuya virtud una de las partes entrega a la otra una cosa (generalmente dinero u otro bien fungible) con el propósito de asegurar la celebración de un negocio proyectado o facultar a los otorgantes o a alguno de ellos a desistir libremente de aquél consintiendo en perder la cantidad entregada o quien las recibe a devolverlas duplicadas, dentro de la diversidad de formas que admite, en función del principio de libertad de pactos, así como la diferente finalidad o propósito que pueden cumplir aquellas, son rasgo del mismo su carácter bilateral y sinalagmático (genera obligaciones para ambas partes), real (se perfecciona mediante la entrega de las arras) y accesorio de otro principal proyectado (en el que debe aparecer perfectamente definido su objeto y precio).

Finalmente se señala por la doctrina que las arras han de guardar una relación lógica de proporcionalidad con el precio del contrato proyectado.

Por lo que atañe a sus diferentes modalidades, tanto la doctrina como la jurisprudencia viene admitiendo, atendiendo a la función o propósito buscado las siguientes clases: arras confirmatorias, penales y penitenciales.

Nos interesa aquí de manera particular, las denominadas arras penitenciales en contraposición a las meramente confirmatorias.

La diferenciación entre estos dos tipos de arras o señal en los que la entrega tiene una función diferente y de la que dependen los efectos jurídicos que se producen en caso de que el contrato principal al que se incorporan de forma accesoria sea incumplido por alguno de los contratantes, hace necesaria una labor interpretativa dirigida a fijar con claridad su naturaleza jurídica.

Así la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo (SS. 24-11-26, 11-10-27, 8-7-33, 5-6-45, 22-10-48 , 15 y 22-10-56, 1-4-58, 7-2-66, 20-5-67, 16-12-70, 7-7-78, 17-2-82, 19-10-84, 12-7-86, 30-4, 2-12-88, 9-3-89, 21-6-94, 30-12-95, entre otras) refiere como criterio orientadores para llevar a cabo esa exégesis: 1) que las arras o señal del art. 1454 del Código Civil tienen carácter excepcional, y por ello se exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de modo que para poder calificar como tal un pacto en el que se acuerde la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, debe resultar clara la voluntad de las partes en tal sentido. 2) que la norma establecida en el art. 1454 del Código Civil es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener alcance imperativo o prohibitivo, precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado.

De este modo y tratándose de una cuestión relativa a la interpretación de una estipulación contractual, ha de acudirse complementariamente a las normas contenidas en los arts. 1281 a 1289 CC para determinar la voluntad de las partes y calificar los pactos de forma adecuada a esa voluntad común.

En primer término, debe ponerse de manifiesto que la utilización de las palabras señal o arras en el contrato no implica que nos hallemos ante un pacto de arras penitenciales. Así lo expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de diciembre de 1998 , que se remite a la de 28 de marzo de 1996, 31-12-1998, indicando que del empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio (Sentencias de 31 de julio, 28 de septiembre y 24 de diciembre de 1992, 11 de abril de 1994 y 15 de marzo de 1994 ); lo que resulta clave en relación al texto del art. 1454 del Código Civil e interpretación jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de arras, es que conste la voluntad de las partes de forma clara, precisa y rotundamente expresada en el contrato, en relación a la función penitencial de los anticipos entregados (sentencias de 4 de noviembre de 1991, 3 de octubre de 1992, 11 de diciembre de 1993, 21 de junio de 1994 y 25 de marzo de 1995 ) pues en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

Por último la posibilidad de resolución del contrato de compraventa por la parte vendedora de la finca motivada por la falta del pago del precio en la fecha límite pactada por las partes se encuentra sometida por el legislador a unas normas específicas que necesariamente deben cumplirse, establecidas en garantía de la posición de una y otra parte. En este sentido el artículo 1.504 del Código Civil dispone que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiese estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.

Según reiterada doctrina jurisprudencial, de la que pueden citarse entre otras muchas, las SSTS de 9 de junio de 1992 (RJ 1992/5176), 17 diciembre de 1992 (RJ 1992/10505), 24 de febrero de 1993 (RJ 1993/1250 ), serán requisitos necesarios para su aplicabilidad los siguientes:

1º) Que se trate de un contrato de compraventa de bienes inmuebles. Es necesario en primer lugar, que el contrato sea propiamente de compraventa y no una modalidad contractual cercana al mismo, como puede ser la promesa de venta o la opción de comprar, el cual además debe hallarse perfeccionado, aunque no consumado por la entrega de la cosa y del precio total pactado.

2º) Es indiferente que en el contrato de compraventa de bienes inmuebles medie o no pacto comisorio, ya que aunque el precepto del artículo 1504 prevé expresamente la posibilidad de que se hubiese estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato -lo que equivale al llamado "pacto comisorio"-, no cabe duda que, en las mismas condiciones, será aplicable dicho precepto aun cuando no mediase tal pacto.

3º) Que concurran las circunstancias de aplicabilidad del artículo 1124 del Código Civil , esto es:

a) Que tenga lugar un verdadero y propio incumplimiento de la prestación principal del comprador de pagar el precio convenido.

b) Que este incumplimiento sea imputable al comprador, lo que requiere no un simple retraso en el cumplimiento obligacional asumido, sino que es preciso que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente deliberada y obstativa al cumplimiento, de manera que el hecho incumplidor ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte (STS de 10 octubre de 1994 ), aun cuando no sea precisa una voluntad dolosa o maliciosa en torno al incumplimiento (SSTS de 31 de diciembre de 1993 (RJ 1993/9925) y de 17 mayo de 1994 ).

c) Que, por su parte, el vendedor no haya incurrido en incumplimiento anterior de sus obligaciones, lo que le privaría de acción para reclamar con base en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil .

4) Finalmente, es necesario que se haya requerido judicialmente o por acta notarial al comprador. La doctrina científica y la jurisprudencia han precisado que no se trata de un requerimiento de pago, lo que no tendría razón de ser, puesto que, una vez requerido el comprador, no tiene la posibilidad de pagar, sino, contrariamente, de un acto de comunicación o declaración de voluntad del vendedor dirigida al comprador por el que se le notifica, de manera formal, la decisión de aquél de tener por resuelto el contrato de compraventa, requerimiento que ha de ser practicado judicialmente (acto de conciliación) o en forma notarial, bien personalmente por el notario, bien mediante la entrega de cédula a un vecino o bien por carta certificada con acuse de recibo, pero siempre que se acredite que el mismo llegó a su destinatario SS.TS de 17 de diciembre de 1992) o que no conste su falta de recepción (STS de 24 de febrero de 1993 ).

SEGUNDO: A la luz de las consideraciones doctrinales recogidas en los párrafos precedentes, descendiendo al examen concreto de autos, la primera circunstancia de la que la Sala debe dejar constancia es la clara identificación y calificación del contrato celebrado el día 1 de junio de 2006 que realiza la Juzgadora de Instancia. Nos hallamos ante un puro y simple contrato de compraventa, en el que aparecen definidos todos y cada uno de los elementos esenciales de aquél, siendo plenamente perfecto, ajeno, por tanto, a la figura de la promesa de venta o contrato de arras.

La suma de 6.000 € entregada a la firma del contrato debe reputarse como parte integrante del precio que sirve para confirmar el negocio celebrado, contemplándose expresamente en la estipulación segunda el modo en que debía satisfacerse el resto del precio (a la firma de la escritura) señalando un límite temporal máximo (1 de octubre del año 2005).

En síntesis no puede sostenerse con un mínimo rigor jurídico que el contrato celebrado por las partes pueda calificarse como una promesa de venta o como un contrato de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil .

Partiendo de esta premisa incuestionable (celebración de un puro y verdadero contrato de compraventa) y de propia declaración de intenciones contenida en el contrato (incluye el propósito común de otorgar la escritura a la mayor brevedad) cualquiera de los contratantes pudo compeler a la otra parte a llenar aquella forma no como exigencia imperativa, sino como un requisito a observar por los contratantes, sin que ello afecte al cumplimiento del contrato.

Ahora bien, si en algún momento la parte vendedora consideró que la compradora incumplió su compromiso esencial de satisfacerle resto del precio pactado en el plazo convenido, entendiendo que esa circunstancia implicaba la frustración del fin del contrato o de las expectativas que le impulsaron a su celebración, afectando a la utilidad económica pretendida, aquella no podía dar por resuelto el contrato sin previamente requerir judicialmente o por acta notarial al comprador, comunicándole de manera formal su decisión de tener por resuelto el contrato de compraventa, pues en tanto el vendedor no haya sido requerido en los términos establecidos en el citado artículo 1504 del Código Civil el comprador podía pagar, aun después de expirado el término, por lo que el requerimiento dirigido por el comprador a la parte vendedora con fecha 3 de febrero de 2006 era plenamente legítimo, compeliendo al vendedor a fijar hora y día para concurrir ante Notario a los fines de elevar a escritura pública el contrato celebrado.

Incluso admitiendo como hipótesis un incumplimiento imputable al comprador y no un simple retraso provocado por una repentina afección cardiovascular que mantuviera postrado a aquél, la parte vendedora no podía resolver lícitamente el contrato sino es por la vía de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil .

Disiente la Sala por ello de la apreciación que refleja la Juzgadora de Instancia cuando afirma que la parte compradora incumplió el contrato de 1 de junio de 2005 y en consecuencia procede desestimar su pretensión.

Reiteramos una vez más, la resolución unilateralmente decidida e impuesta por las vías de hecho al comprador (al vender nuevamente la misma finca a un tercero de buena fe) vulneró una norma de derecho necesario que se impone en todo caso por encima de la autonomía de la voluntad de las partes.

La consecuencia o efecto jurídico que en circunstancias normales determinaría esta apreciación se traduce en declarar la plena vigencia y vinculación de las partes a respetar el contrato celebrado, estando legitimado el comprador para compeler al vendedor a llenar la forma convenida (elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa).

No obstante la plena acreditación de un nuevo titular de la mentada finca cuya adquisición se encuentra amparada en la prioridad que le otorga la norma contenida en el artículo 1473 del Código Civil , transmitiéndose la propiedad de la finca al adquirente que antes inscribió su derecho en el Registro de la Propiedad (folio 195 de las actuaciones) para el caso de que una misma finca hubiese sido vendida a diferentes compradores, la única alternativa hacedera ante la imposibilidad de lograr el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa se traduciría en la modalidad de reparación por el equivalente incluyendo, en primer lugar, la restitución de la suma inicialmente entregada (6.000 €) más los intereses devengados durante todo este tiempo desde la fecha de la celebración del contrato, y junto a ello a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos como consecuencia siempre que éstos aparezcan debidamente cuantificados (circunstancia que lamentablemente no concurre en el caso de autos).

Aunque esta modalidad de reparación no se formula con carácter alternativo o subsidiario en la demanda y solo al perjudicado le asiste la facultad de optar por la restitución "in natura" o por el equivalente, también lo es que el Tribunal puede ponderar en cada caso concreto y en atención a las particulares circunstancias concurrentes cual resulta la opción más equitativa y adecuada sin incurrir por ello en incongruencia "extra petitum" cuando se otorga o reconoce una pretensión que implícitamente contenida en aquella conforme a las máximas "iura novit curia" y "da mihi factum, dabo tibi ius" siendo congruente con la "causa petendi" adaptando no obstante el "petitum" a la única alternativa posible, esto es, la restitución por el equivalente cuando no es posible "in natura".

Por otro lado en reconocimiento de esa pretensión solo puede tener lugar frente a aquél de los codemandados que intervino como vendedor en la celebración del contrato de compraventa; con fundamento en la naturaleza consensual u obligacional del contrato de compraventa tal como aparece regulado en el Código Civil, y conforme al cual la propiedad del vendedor no es un requisito de validez ni de eficacia del contrato de compraventa, pues aquél no transmite por si solo el dominio, sino que es fuente de la obligación del vendedor de transmitirlo mediante la tradición. El contrato de compraventa nunca transmite el dominio al comprador, ni siquiera cuando el bien es del vendedor.

No obstante esta circunstancia nos lleva a analizar la situación procesal generada por la denominada intervención provocada.

Se conoce bajo la denominación de intervención provocada aquella situación procesal en la que el Tribunal, a iniciativa de parte o propia, dispone la citación de un tercero a quien considera que la controversia planteada le es común, de modo que tenga oportunidad de participar en el proceso y le pueda posteriormente ser opuesta la Sentencia que llegue a dictarse.

La intervención a instancia de parte (no contemplada expresamente en la L.E.C. de 1.881 ) vino siendo admitida por la doctrina científica y jurisprudencial, forzada por la existencia de diversas normas sustantivas que preveían esta situación, regulando incluso aspectos procedimentales como era el caso del artículo 1.482 del Código Civil .

El actual artículo 14 de la L.E.C . no determina en qué supuestos procede admitir la intervención provocada, limitándose a señalar que ésta tendrá lugar cuando la ley lo permita, lo que provoca la necesidad de integrar dicho precepto por remisión a otras normas de carácter sustantivo o procesal que así lo prevean.

Desde esta perspectiva, es esencial el control jurisdiccional que debe desplegar el Tribunal, limitando las posibilidades de una intervención provocada improcedente, de modo que no bastaría con que el llamado o llamados se encuentren en el círculo de los eventuales afectados por la sentencia que llegara a dictarse, criterio que debe seguirse con un marcado carácter restrictivo.

Esta circunstancia adquiere particular trascendencia a la hora de determinar sobre quien deben recaer la carga de hacer frente a las costas que la defensa del tercero o terceros llamados al proceso hayan podido generar.

No parece razonable que aquella pueda recaer sobre el demandante. Es por ello lícito que el Tribunal considere que existen razones suficientes para no imponerlas a la parte actora aunque no quepa hablar de estimación parcial respecto de los codemandados que finalmente son absueltos de la pretensión deducida contra aquellos, entendiendo que claramente concurren circunstancias excepcionales que justifican su no imposición suficientemente aclaradas a lo largo de esta resolución.

TERCERO: Siendo parcialmente estimado el recurso así como la demanda inicialmente deducida, no procede reflejar pronunciamiento de condena por las costas de esta alzada, ni por las causadas en la primera instancia, en los términos previamente aclarados.

Fallo

ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Belarmino frente a la resolución dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Toledo en autos de Juicio Ordinario nº 229/06 , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma y, en su lugar, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda deducida por dicha representación procesal y ante la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento "in natura" (obligación del demandado vendedor a elevar a escritura pública el contrato de compraventa que le vinculaba con la actora) debemos CONDENAR Y CONDENAMOS al codemandado D. Emiliano a restituir a la parte demandante la suma de 6.000 € inicialmente entregada más los intereses legales devengados desde la fecha de celebración del contrato (1 de junio de 2005) hasta su completo pago, con expresa reserva de la acción que ostenta frente al demandado por los daños y perjuicios generados por su incumplimiento; absolviendo al resto de los codemandados, D. Felipe , Doña Amanda , y D. Cipriano de los pedimentos dirigidos contra ellos, sin especial imposición por las costas causadas en ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. RAFAEL CANCER LOMA, en audiencia pública. En Toledo a veintitrés de junio de dos mil diez. Doy fe.