Sentencia Civil Nº 137/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 667/2012 de 02 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00137/2013

Rollo Apelación 667/12

S E N T E N C I A Nº 137

ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

MAGISTRADOS:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca a dos de abril de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 652/2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.2 de IBIZA/EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 667/2012, en los que aparece como parte apelante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. MIGUEL FERRAGUT ROSSELLO y asistida por el Letrado D. IGNACIO ROA NONIDE; y como parte apelada, Dª Sandra , D. Luis Miguel , D. Benigno y D. Fausto , representados por el Procurador de los tribunales, Sra. SUSANA PILAR NAVARRO MARI y asistidos por el Letrado D. MIGUEL RAMIREZ PONS.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Ibiza en fecha 5 de julio de 2012, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimando como estimo la demanda interpuesta por Don Fausto , Dª Sandra , D. Luis Miguel y D. Benigno frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 debo declarar y declaro la nulidad del Acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de Propietarios DIRECCION001 , celebrada el 12 de marzo de 2011 en su apartado séptimo, así como la nulidad de las nuevas liquidaciones adaptadas en la misma, condenando a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración y al abono de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 25 de marzo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de juicio ordinario por parte de Don Fausto , Dª Sandra , D. Luis Miguel y D. Benigno contra la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', en suplico de que se 'dicte en su día Sentencia por la que se declare la nulidad del acuerdo adoptado en el punto 7º de la Junta General Ordinaria de fecha 12 de marzo de 2011 de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 cuya Acta se acompaña y relativo a la modificación de la forma de contribuir por parte de los propietarios al pago de los costes de las plazas de aparcamiento, así como se declare la nulidad de las nuevas liquidaciones practicadas a su amparo que también constan en el punto 7º de la referida Acta. Y ello por ser adoptado en contra de la Ley, con claro abuso de derecho y en perjuicio de mis representados, condenando a la entidad demandada a estar y pasar por tal declaración todo ello con expresa imposición de costas a la Comunidad demandada', fue contestada y opuesta por ésta última y, propuestas sendas documentales en el acto de la audiencia previa, recayó Sentencia a 5 de julio de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimando como estimo la demanda interpuesta por Don Fausto , Dª Sandra , D. Luis Miguel y D. Benigno frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 debo declarar y declaro la nulidad del Acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de Propietarios DIRECCION001 , celebrada el 12 de marzo de 2011 en su apartado séptimo, así como la nulidad de las nuevas liquidaciones adaptadas en la misma, condenando a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración y al abono de las costas procesales'.

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de ' DIRECCION000 ', alegando error en la valoración de la prueba practicada respecto del porcentaje de la mayoría que aprobó el pago a partes iguales en la Junta de fecha 29-febrero-2008; que la Administración de la Comunidad gira los recibos en función de coeficientes cuando se había aprobado en Junta el pago de los mismos a partes iguales respecto de las plazas del parking; que es posible la modificación del sistema de gastos siempre que se haga por acuerdo unánime y, si no, será anulable; y que el acuerdo adoptado el 29-febrero-2008 devino firme y válido pues nunca fue objeto de impugnación; por todo lo cual interesa que se 'dicte sentencia que revoque la de instancia, y se desestime en su integridad la demanda presentada en su día por el contrario mi poderdante con expresa condena en costas de la primera instancia a la parte demandante'.

La representación procesal de Don Fausto , Dª Sandra , D. Luis Miguel y D. Benigno se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que el acuerdo era realizar obras de rehabilitación para acondicionar en terreno común zonas de aparcamientos para vehículos; que las distintas derramas se determinarían con recibos según cuotas de participación (coeficientes); que en la Junta celebrada el 12-marzo-2011 la forma de pago fue modificada por partes iguales entre todos los copropietarios y con efecto retroactivo; que tal acuerdo fue impugnado por falta de la unanimidad requerido y por mala fe de la Comunidad; y que el acuerdo modificador del pago es nulo; por todo lo cual interesa que se 'dicte resolución por la que con desestimación total del recurso d apelación interpuesto de contrario, confirme íntegramente la Sentencia recurrida con expresa condena en costas del presente recurso a la parte contraria apelante'.

SEGUNDO.-La demanda tiene por objeto la declaración de nulidaddel acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', celebrado el día 12-marzo-2011, en su punto 7º, relativo a la modificación de la forma de contribuir al pago de los costes de las plazas de aparcamiento, pasando de coeficientes a partes iguales, y asimismo de la nulidad de las liquidaciones practicadas al amparo del indicado acuerdo en su punto 7º.

TERCERO.-Con carácter previo conviene recordar que los propietarios tienen según el tíutlo constitutivo, una cuota de participación en elementos comunes del edificio y otra cuota de participación sobre el resto de terreno común compartido con titulares de otros bloques de viviendas o remanente de la finca 13.728, en cuya hoja registral, inscripción 2ª, consta que 'URBANA.- Remanente de esta finca, cuya cabida después de la segregaciones que obra al margen de la primera ha quedado reducida a una cabida de cuatro mi setecientos veinte metros cuadrados, y consiste en una franja de terreno que rodea el edificio construido y que se construirán sobre dichas parcelas segregadas y sirve de acceso privativo a los mismos. Sus linderos son los mismos que constan en la precedente, y además, por sus cuatro puntos cardinales con expresados solares segregados sobre uno de los cuales se ha declarado un edificio. CARGAS, las servidumbres que se citan en la misma. Los consortes, don Jesús Ángel y doña Raquel , dueña de esta finca por título de agrupación, según la citada inscripción 1ª, solicitan la descripción del descrito remanente de la misma y le dan el destino y alcance de uso común y privativo de los edificios mismos, tal como lo concibe el artículo 396 del Código Civil , y queda constituido en régimen de copropiedad, siendo titulares de las cuotas de participación en la misma los propietarios de los distintos locales y apartamentos construidos y que se puedan construir sobre las parcelas segregadas o sobre parcelas que se segreguen de la misma. Estas cuotas de participación en la copropiedad indivisa de la referida franja de terreno, son inseparables de la titularidad de expresados locales y viviendas, y por lo tanto, ni son enajenables separadamente la propiedad de los mismos, ni dan derecho a pedir su división o extinción del condominio. En la misma forma, dichas cuotas de participación no pueden ser objeto de gravamen o embargo'; y respecto de las obras a realizar en zonas comunes exteriores, y más concretamente de aparcamientos para vehículos según punto 5º del Acta de 12-febrero-07, la forma de distribución y de contribución al pago de las obras era por cuotas de participación por parte de los copropietarios (véase el Acta antes indicada; el punto 3º del Acta de 29-febrero-2008; y puntos 3º y 5º del Acta de 17-abril-2010), o coeficientes. Y cuya forma de pago también era aplicable a la derrama del punto 3º del Acta de 12-2-07 (f. 39, 52, 53 y 93) y así se emitieron los correspondientes recibos; y en cuanto al cambio por partes iguales, conste en el Acta de 29-2-08 que 'como las plazas de aparcamiento van a tener las mismas medidas y se asignará una a cada entidad registral, algunos propietarios proponen que se reparta el coste a partes iguales entre todos, no les parece lógico ni junto que se pague por coeficientes, puesto que el propietario que tenga un local o vivienda de más metros cuadrados va a pagar más cuando en realidad todas las plazas de aparcamiento van a ser iguales. Se aprueba esta propuesta por mayoría (25,28%), con el voto en contra del Sr. Desiderio y Sr. Julio (4,53%). Después de la junta se ha consultado esto con la Abogada de la Comunidad, que nos ha informado que para poder pagar a partes iguales tendría que haber habido unanimidad, puesto que modifica lo aprobado en la constitución de la propiedad horizontal, por lo que al haber dos propietarios en contra, se tendrá que pagar por coeficiente.

A cada propietario se le enviará un recibo con el importe que le corresponda pagar por esta Derrama, según lo anteriormente aprobado cuya forma de pago será la siguiente: 50% antes del 31/10/2008 y 50% antes del 31/07/2009. Se aprueba esta forma de pago por mayoría (25,87%), con el voto en contra Don. Desiderio (3,94%), pues quiere que se pague el total y que se hagan los trabajos este año para evitar la subida de los presupuestos si se hacen las obras el año que viene.

Se aprueba este punto con los votos que se han hecho constar en cada apartado'; no obstante se emitieron los recibos por cuotas de participación.

CUARTO.-Pues bien, la modificación del sistema de contribución al pago no era posible en tanto según el título constitutivo era por cuotas de participación y así se emitieron los recibos hasta el año 2010, y en cuanto, afectando al título constitutivo, el cambio debía ser aprobado por unanimidad, siendo que en la Junta celebrada el día 29-febrer0-08, no la hubo; y, opcionada la rectificación y corregido el pago a partes iguales, según el punto 7º del Acta de 12-marzo-2011 que literalmente dice: '7º) A PETICIÓN DE LA SRA. Milagros , RECTIFICACIÓN Y CORRECCIÓN DEL PAGO D ELOS GASTOS POR LS OBRAS DE LAS ZONAS DE APARCAMIENTO O NUEVA REDISTRIBUCION D ELAS PLAZAS DE PARKING.

Para no crear problemas a la comunidad, la Administradora aconsejan dejar las cosas como están y no crear más polémica sobre los aparcamientos o enfrentamientos innecesarios entre los propietarios. Tanto la forma de distribución como la de pago ya se trataron y votaron en juntas anteriores desde 2004 hasta 2009, no se puede volver a votar lo mismo.

La Sra. Raquel dice que si todas las plazas de aparcamiento son iguales, no es justo que se pague por coeficiente, pues los que han pagado más se benefician de lo mismo que los que han pagado menos.

Se mantiene una discusión entre algunos propietarios y Don. Desiderio , por que en su momento, este último no quiso pagar los aparcamientos a partes iguales y ahora sí pide una plaza más, le dicen que es un interesado.

La Sra. Milagros y otros asistentes quieren que se vote la opción de rectificar y corregir el pago de los gastos habidos por los aparcamientos y que se paguen a partes iguales. Según el resultado, esto implicará que a los que hayan pagado más se les tendrá que devolver dinero y los que hayan pagado menos, tendrán que abonar la diferencia. Si no gana esta opción, entonces se votará redistribuir las plazas de aparcamiento y repartirlas por bloques, según el coeficiente de cada uno, y corresponderían; 20 aparcamiento al bloque 1, 23 al bloque 2, 18 al bloque 3, 13 al bloque 4 y 11 al bloque 5.

Se somete a votación, la opción de rectificar y corregir el pago d elos gastos habidos por los aparcamientos y calcular su pago a partes iguales, obteniendo el siguiente resultado:

16 votos a favor (25,70%): Sr. Eutimio , Sr. Lucas , Sr. Vidal , Sra. Eutimio , Sr. Gabriel , Sra. Valentina , Sr. Simón , Sr. Teodulfo , Sr. Diego , Sr. Oscar , Don. Desiderio , Sr. Milagros , Sr. Alonso , Sr. Felicisimo , Sra. Berta , Sra. Lina .

7 votos en contra (9,04%): Sr. Julio , Sr. Jose Daniel , Sr. Antonio , Sr. Fausto , Sres. Luis Miguel Sandra Benigno , Sr. Sabino , Sra. Urbano .

2 abstenciones (2,15%); Sr. Federico , Sra. María Angeles .

La Administradora hace las advertencias legales oportunas sobre la votación y resultado de este apartado.

A la vista del resultado obtenido, y después de calcular los gastos totales de los aparcamientos, a continuación se indican las cantidades resultantes a pagar o devolver por propietario. El importe que aparece en la cuarta columna (1.276,64€) es lo que cuesta cada plaza de aparcamiento, el que aparece en la quinta columna lo que ha pagado cada propietario por coeficiente, el que aparece en la última columna la diferencia, si está en positivo quiere decir que el propietario tiene que pagar esa cantidad, si está en negativo que la comunidad tiene que abonarle el importe', la votación no ofreció unanimidad por lo que, además de no poder aplicarse retroactivamente, tal acuerdo es nulo de pleno derecho, por cuanto tal modificación afecta al título constitutivo y faltaba la unanimidad para su validez.

Por otra parte, el acuerdo que por la presente se impague NO ratifica otro anterior, adoptado el 29-febrero-08, pues era nulo de pleno derecho a falta de unanimidad y porque los recibos siguieron girándose en función de los coeficientes tras la consulta a la abogada de la Comunidad; y para asegurar la voluntad rectificadora se celebró la Junta de 12-marzo-11, dejando sin efecto el acuerdo de 29-2-08. Con tal decisión no se producen efectos injustos -como alega la parte demandada-apelante pues, si las plazas de parking son de idéntica superficie, se mantuvieron las respectivas cuotas de participación de las viviendas, de acuerdo con el título constitutivo y tal como se distribuían los gastos desde el año 2007, por cuotas de participación o coeficientes.

Y, según la mejor doctrina, 'el título constitutivo de la propiedad horizontal describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de los pisos o locales como fincas independientes, con asignación de cuotas, para cuya fijación se tomará en cuenta, entre otras consideraciones, el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, todo lo cual obliga a partir de esa realidad existente al tiempo de otorgarse los contratos como elemento básico en la interpretación de los mismos, atendiendo a la voluntad bilateral común de ambas partes, quedando excluida como regla general la mera voluntad interna de cualquiera de ellas o de las dos que puede servir, no obstante, para concretar aquella común, de modo que la voluntad interna de un contratante no tendrá efecto si por su declaración, el otro, según los usos y buena fe, entendió cosa distinta aquella, siendo esta dirección objetivita la que conduce a que, en caso de discordancia, sean los tribunales los que hayan de pronunciarse acerca de l sentido que ha de darse a los pactos, a tenor de las normas aplicables al texto prefijado (R.D.G.R.N. 18-7-95).

Por ello, establece el artº 3 de la L.P.H . que: 'En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el titulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismos. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alteraran la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Sobre la cuota de participación. Naturaleza y función: no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes sino que expresa, activa y pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considere unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos y locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.... Mas el que la cuota sirva de módulo para las cargas, o sea, para la imputación individual de los desembolsos económicos a que ha de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones o servicios del carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio... no significa ni arrastra consigo de modo necesario que haya de ser la cuota la que absolutamente está llamada a regir la distribución de estos desembolsos, pues la Ley regula también 'la constitución del régimen de propiedad horizontal' y atiende 'a la determinación del conjunto de deberes y derechos que la integran' y así concediendo amplio margen a la autonomía privada admite que por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley... (S. 18-12-84).

La cuota de participación de los titulares de cada piso puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones, como claramente se desprende del art. 9.5 L.P.H que obliga a cada propietario a 'contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido... En principio, y i otra cosa no se dice en la escritura, la única cuota que normalmente se suele fijar por los propietarios se refiere indistintamente a su participación en gastos y cargas, en el total valor del inmueble y en los elementos comunes...

El título constitutivo que en forma unilateral otorgó al promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de las cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestión del régimen de propiedad horizontal y al que accedieron por la compra de sus respectivas viviendas o locales, pues la Ley especial que lo regula de 21-7-60 es expresamente permisiva y así lo autoriza, cumpliéndose con lo que previene su art. 16.

Aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables, pero no las puede modificar a su conveniencia, ya que requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios como requisito legal imperativo. Es procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a doctrina reiterada de esta Sala (SS. 28-12-84 , 2-3-89 , 2-2-91 , 22-12-93 y 22-3-94 , entre otras).

Y el artº 5 de la misma Ley que: 'El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la Legislación Hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación o el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros i no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo de los que se disponga en validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Aunque el promotor de las viviendas establezca en el caso las cuotas de participación, éstas no son inmutables, pero no las puede modificar a su conveniencia, ya que requiere el acuerdo unánime de la junta de propietarios como requisito legal imperativo; es procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo pro medio de los estatutos.

Las modificaciones del título constitutivo, las innovaciones de instalaciones y la atribución a uno solo de los condóminos, excluyendo a los restantes, requiere el consentimiento de todos los propietarios para que pueda ser concedida... (S. 25-7-91).

El título constitutivo que en forma unilateral otorgó, el promotor en el caso no alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de las cuotas participativas por los copropietarios que son los auténticos y directos interesados en la gestación del régimen de propiedad horizontal y al que accedieron por la compra de sus respectivas viviendas y locales, pues la L.P.H es expresamente permisiva y así lo autoriza, cumpliéndose con lo previsto en el art. 16 de la mencionada ley (S. 9-11-94).

Las disposiciones estatutarias han de cumplirse, requiriéndose para su modificación la unanimidad, extremo que no puede ser suplido por la voluntad de un solo comunero, aunque sea con intervención judicial. De prosperar la tesis del recurrente, para que no todos se paguen por cuotas, se vendría a declarar la nulidad de la escritura de constitución de la propiedad horizontal, al dejarla ineficaz en un punto esencial de la misma y, sobre todo, se vulneraría de lleno el art. 16 L.P.H , que exige el acuerdo de la junta de propietarios 'por unanimidad' para que sea válida la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos ( STS 16-1-96 ).

La jerarquía entre las fuentes rectoras de la propiedad horizontal son el título constitutivo, el título de adquisición y los estatutos, aprobados por unanimidad en la junta de propietarios, sin que pueda ésta alterar el régimen jurídico creado por aquéllos.... (S. 15-4-93).

Y el art. 9-e que: 'Contribuir, con arreglo a la cuota de participación, fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'. Y el artº 9-f que: 'Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender la sobras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

La primera regla a que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es la del coeficiente o cuota de participación, pero que ello es susceptible de alteración y de acomodación por acuerdo posterior, acuerdo que a tenor de lo dispuesto en el art. 16 de la referida Ley, requiere la unanimidad o conformidad de todos los copropietarios, la cual puede prestarse mediante el asentimiento expreso de los asistentes a la junta, o bien de manera tácita, dejando de impugnar judicial y eficazmente el acuerdo adoptado, los que disientan de él (S. 22-4-74).

En idéntico sentido, la S. 22-12-93: El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, con observancia de los requisitos legales establecidos en el art. 16.1 L.P.H , exigiéndose el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad...

El art. 5 L.P.H prevé que en el título constitutivo se fije la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, según la cual, añade el art. 9.5, contribuirá su propietario, como verdadera obligatio propter rem, a los gastos comunes o generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades; se dispone, asimismo, en el art. 16.2 que para los acuerdos -como la determinación del presupuesto (general, de publicidad o cualquier otro)- es preciso el voto de la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, y el mismo art. 16.1 exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que modifiquen las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.

La S. 20-3-96 advierte que haya que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los mismas según la cuota de participación y los gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo p revisto en los estatutos de la comunidad o, en su defecto, según lo pactado. Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos acordados o aprobados por la Junta de propietarios, según prevé el art. 13.2 con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios, si es gastos general o de forma distinta (según estatutos o acuerdo de Junta) si no lo es.

Es decir, que la L.P.H contempla gastos particulares, que corresponden a cada propietario, y gastos generales, que son los comunes (art. 9.5) que se deciden y presupuestan por la Junta de propietarios ( art. 13.2) por mayoría ( art. 16.2) y cuya distribución del pago se hace según la cuota de participación ( arts. 5.2 y 9.5 ) fijada en el título constitutivo o en los estatutos, que sólo pueden modificarse por unanimidad ( art. 16.1). En conclusión, la L.P.H no contempla gastos atípicos, ni permite distribución atípica de pago de gastos, a no ser que ésta se halle prevista en el título constitutivo o en los Estatutos; y si no está prevista, es inevitable la unanimidad (S. 3-5-97).

Entre los múltiples problemas que plantea la propiedad horizontal se halla el de la contribución a los gastos, que sanciona el art. 20 L.P.H como obligatio propter rem. Sin embargo, hay que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación y los gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad o, en su defecto, según lo pactado. Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos acordados o aprobados por la junta de propietarios, según prevé el art. 13.2 L.P.H , con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios, si es gasto general o de forma distinta -según estatutos o acuerdo de Junta- si no lo es ( STS 20-3-97 ).

Y el artº. 17.1 que: 'La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad'. Y el artº. 17.3º que: 'Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de la cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

La modificación de la cuota de participación de un piso o local en régimen de comunidad horizontal, hecha en forma distinta a la establecida en el apdo. b) del art. 3º de la L.P.H , infringe dicha norma imperativa y, por consiguiente, es radicalmente nula, sin que el paso del tiempo pueda convalidar dicha modificación ( STS 5-4-78 ).

...Cuota que sólo podrá variarse por acuerdo unánime y, en cuanto que en dicha norma 1ª se preceptúa la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los Estatutos, se aprecia claramente que uno y otro precepto descansan, en orden a su aplicación, en el presupuesto fáctico referido a una efectiva modificación de normas o reglas contenidas en los Estatutos ( STS 22-3-94 ).

También requiere la unanimidad la modificación del sistema de reparto de gastos comunitarios.

El sistema de distribución de los gastos generales que en principio ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, con observancia de los requisitos legales establecidos en el art. 16.1 L.P.H , exigiéndose el acuerdo unánime de todos los propietarios... ( STS 22-12-93 ).

Cualquier modificación del título constitutivo. La modificación del título constitutivo de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere inexcusablemente, por imperativo legal, el acuerdo unánime de todos los copropietarios ( art. 16.1 L.P.H ( STS 29-7-96 )'.

QUINTO.-La desestimación del recurso obliga a imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los arts. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca acuerda,

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Landáburu Riera, en representación de la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', contra la Sentencia de fecha 5-julio-2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Eivissa , en los autos de Juicio Ordinario nº 652/2011; de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene.

3º) Se imponen a la parte apelante las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de sala, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Información sobre recursos.

Recursos.- Conformeal art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentenciasdictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesalpor el recurso de casación,por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.-Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección quinta de la Audiencia Provincial nº 0501, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.