Sentencia Civil Nº 137/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 347/2012 de 26 de Marzo de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

MAGISTRADOS: Doña María Elena Corral Losada (Ponente).

Don Jesús Ángel Suárez Ramos.

Dña. Margarita Hidalgo Bilbao.

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a, 26 de marzo de 2014;

VISTAS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 22 de diciembre de 2011 pronunciado por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Las Palmas en el procedimiento referenciado (Juicio Ordinario nº 244/2010), seguido a instancia de la entidad APROCAN, S.L. Y ZONA FINANCIERA, S.L., como parte apelada en esta alzada, representado por el procurador don Alejandro Valido Farray y asistido por la letrada doña Carmen Rosa Sánchez Díaz, contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , como parte apelante en esta alzada, representado por el procurador don Francisco Ojeda Rodríguez y defendida por el letrado don Sebastian socorro Perdomo, siendo ponente la Sra. Magistrada Doña María Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 12 de Las Palmas se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

« Que estimando la demanda interpuesta por ASESORAMIENTO PROFESIONAL CANARIO S.L. y por ZONA FINANCIERA S.L., debo declarar y declaro la nulidad de los acuerdos primero y cuarto adoptados en la junta de propietarios del EDIFICIO000 de esta capital, haciendo expresa imposición del pago de las costas generadas en la tramitación de esta causa a la demandada. »

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 22 de diciembre de 2011 , se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación por la representación de D. Francisco Ojeda Rodríguez. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente, y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, se acordó el señalamiento al efecto día y hora para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La comunidad de propietarios demandada se alza contra la sentencia que, estimando la demanda formulada por los propietarios de local de negocio perteneciente a dicha comunidad, declaró la nulidad del acuerdo de la Junta General de Propietarios celebrada el 3 de noviembre de 2009 en la que se alteraban por acuerdo no unánime los gastos sobre los que se aplicaban las cuotas de participación en la edificación del local (es decir, los gastos a cuyo pago el local debía contribuir) en relación a lo acordado en la Junta General Ordinaria celebrada el 22 de noviembre de 2006 en la que se acordó por unanimidad la contribución del local al pago de los gastos comunes, pero sobre un presupuesto diferenciado para las viviendas y para el local de negocio.

SEGUNDO.- Alega en primer lugar la comunidad demandada que la demandante no tenía legitimación activa por ostentar a la fecha de presentación de la demanda la condición de morosa, desde que adeudaba a la comunidad de propietarios las cantidades que precisamente se fijaban por vez primera en el acuerdo impugnado.

La sentencia de instancia recoge correctamente la doctrina de esta sección de la Audiencia Provincial que admite la demanda de nulidad de un acuerdo que por vez primera establece la contribución al pago de un gasto que hasta entonces no venía siendo imputado al demandante, sin necesidad de que previamente lo haya satisfecho.

Y aprecia también correctamente la imposibilidad de que se prive del voto y del derecho de impugnación de acuerdos al nuevo propietario en función de la deuda que dejó pendientes el propietario anterior cuando de un lado se le permitió votar en las juntas pese a esa deuda y por otro en distintos acuerdos de la comunidad se fijan distintos importes de lo supuestamente adeudado por el propietario anterior, máxime cuando no queda claro qué se debe en cada anualidad.

Por otra parte el artículo 9 de la LPH no hace responsable de la obligación dejada pendiente al nuevo propietario, ni le confiere la condición de deudor en sustitución del antiguo propietario. Lo que el art. 9 de la LPH establece no es una obligación del nuevo propietario de pagar sino la afección real del inmueble al pago de las obligaciones no cumplidas con la comunidad por el anterior propietario en la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores. Pero el que el propietario 'responda con el propio inmueble' no le convierte en deudor ni permite, a entender de la Sala, que por deudas no propias se le pueda privar del derecho a votar en las Juntas o a impugnar los acuerdos adoptados en ellas, debiendo darse primacía en este punto al principio pro actione y al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido por el art. 24 CE , cuyas restricciones legales han de ser interpretadas restrictivamente. En efecto en el art. 9 de la LPH se dispone que:

'El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación'.

La parte recurrente pretende que la alteración de la cuota comprendería sólo la alteración del porcentaje de participación en los elementos comunes de la edificación, pero no se alteran las cuotas cuando se hace contribuir a los locales al pago de gastos de los que hasta la fecha del acuerdo impugnado no se le hacía contribuir (y no se le hacía contribuir por acuerdo unánime de la Junta de la Comunidad de Propietarios adoptado en 2006). Y que por ello ni está excluido el demandante de la necesidad de encontrarse a corriente de pago, incluso de las obligaciones nacidas como consecuencia del acuerdo objeto de la demanda - porque no se altera la cuota- ni ha de exigirse unanimidad en el acuerdo adoptado por mayoría en la Junta celebrada en el año 2009. Pero ni lo uno ni lo otro es compartido por esta Sala por las razones ya expuestas y recogidas no sólo en esta sentencia y la de instancia sino en las sentencias de esta Sala que el Juez de instancia cita y en las que se apoya.

TERCERO.- Insiste la recurrente por otra parte en que la comunidad demandada no tiene estatutos, en que por consiguiente no existen exclusiones de contribución a gastos por parte de los locales previstas en los estatutos y que en consecuencia el acuerdo de 2009 que la sentencia recurrida ha declarado nulo no supone modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos sino que por el contrario cumple lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal en cuanto hace contribuir al local en la proporción en que es partícipe en los elementos comunes a todos los gastos del edificio.

Y ello sería estimable si la comunidad de propietarios no hubiera adoptado previamente por unanimidad el acuerdo de aprobación del presupuesto para el ejercicio 2006-2007 y la distribución del mismo en base al coeficiente de participación pero aplicado sólo para los gastos a que la comunidad consideraba que debía contribuir el local, excluyendo otros como el de mantenimiento de ascensor, por no hacer uso de ellos el local (folio 198 de las actuaciones), puesto que dicho acuerdo de ser unánime -lo que la comunidad de propietarios no ha negado en ningún momento, alegando o justificando que alguno de los propietarios ausentes había comunicado su discrepancia en el plazo de 30 días naturales a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción o que alguno de los propietarios no hubiera sido convocado a la Junta de la Comunidad (único supuesto que excluiría la consideración de acuerdo unánime y por tanto susceptible de modificar las cuotas y los estatutos de la comunidad, y que no podría darse en el supuesto de autos en el que a la Junta de 2006 asistió la totalidad de los comuneros que votó a favor del acuerdo). En efecto, la redacción del artículo 17 de la LPH vigente a la fecha de celebración de la Junta General Ordinaria de 22 de noviembre de 2006 disponía que:

'A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios'

Precepto que con el similar contenido (el mismo a los efectos del acuerdo adoptado en la Junta de 2006) pero con distinta redacción y ubicación se conserva en la actual redacción del art. 17 de la LPH dada por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, al decir:

' Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción'.

En suma, la Comunidad de Propietarios, como aprecia con acierto el juez a quo, había tomado la decisión unánime en 2006 de excluir al local comercial de la contribución a los gastos de mantenimiento de ascensor, luz del ascensor, luz de la escalera, cuota anual del vado municipal y servicio de limpieza (presupuesto de gastos y cuotas aplicados en el acuerdo unánime adoptado en dicha junta de 22 de noviembre de 2006 -folio 29, no impugnado por la comunidad demandada como adjunto a la convocatoria de dicha Junta y aprobado por dicha Junta sin modificaciones-). Ese acuerdo unánime (por acuerdo expreso de todos los propietarios, ya que en esa Junta se encontraban presentes los propietarios titulares del 100% de las participaciones - como lo acredita el resultado de la votación hecha respecto al punto 4º del orden del día, en que votaron a favor de un candidato el 81,8% de las cuotas y por el otro el 18,82%, sumando ambos parciales el 100%-) supuso una especial previsión de contribución a los gastos por parte del local comercial 'especialmente establecida' por unanimidad de los comuneros -fundado además al parecer en el criterio de no hacer uso de determinados servicios e instalaciones el indicado local- que el art. 9 de la LPH permite establecer como diferente a la participación por cuota de propiedad sobre los elementos comunes expresamente en el art. 9 de la LPH , si bien siempre que se establezca por acuerdo unánime (debiendo entenderse lo 'especialmente establecido' como lo establecido en los Estatutos o su modificación por los comuneros).

No puede en consecuencia dejarse sin efecto el acuerdo unánime de 2006 por un acuerdo no unánime sino mayoritario en 2009, debiendo excluirse al local de negocio de la contribución a los gastos de que fue excluido en dicho acuerdo de 22 de noviembre de 2006, debiendo en consecuencia anularse el acuerdo impugnado por la demandante como acordó el juez a quo cuya sentencia debe confirmarse.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas causadas en la alzada a la recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC en relación con lo dispuesto en el art. 394 de la misma LEC .

Y en virtud de todo lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 contra la sentencia dictada el 22 de diciembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Las Palmas en autos de juicio ordinario 244/10 que confirmamos con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra., Dña. María Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.