Sentencia CIVIL Nº 137/2019, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 363/2018 de 05 de Abril de 2019

Encabezamiento

?
SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
Avda. Tres de Mayo nº3
Santa Cruz de Tenerife
Teléfono: 922 34 94 07
Fax.: 922 34 94 06
Email: s03audprov.tfe@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000363/2018
NIG: 3803842120170007139
Resolución:Sentencia 000137/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000515/2017-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Santa Cruz de Tenerife
Apelado: CONSTRUCCIONES RODRIGUEZ MESA S.L.; Abogado: Gerardo Perez Sanchez;
Procurador: Joaquin Cañibano Martin
Apelante: Florencio ; Abogado: Juan Enrique Martinez Garcia; Procurador: Paloma Aguirre Lopez
Apelante: Yolanda ; Abogado: Juan Enrique Martinez Garcia; Procurador: Paloma Aguirre Lopez
SENTENCIA
Ilmas. Sras.
Presidenta:
Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO
Magistradas:
Dª. MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ
Dª. MÓNICA GARCÍA DE YZAGUIRRE
En Santa Cruz de Tenerife, a cinco de abril de dos mil diecinueve
Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas el presente recurso de apelación interpuesto
por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 363/2018, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santa Cruz de Tenerife, promovidos por D. Florencio y
Dª. Yolanda , representados por la Procuradora Dª. Paloma Aguirre López, y asistidos por el Letrado D.
Juan Enrique Martínez García, contra la entidad mercantil CONSTRUCCIONES RODRÍGUEZ MESA, S.L.,

representada por el Procurador D. Joaquín Cañibano Martín, y asistida por el Letrado D. Gerardo Pérez
Sánchez; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada Juez Dª. Ana Delia Hernández Sarmiento, dictó sentencia el 19 de marzo de 2018 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: -Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Paloma Aguirre López en nombre y representación de Don Florencio y Doña Yolanda , absolviendo en consecuencia a la entidad Construcciones Rodríguez Mesa S.L. de las pretensiones contra la misma ejercitadas. Que igualmente debo ESTIMAR Y ESTIMO la demanda reconvencional formulada por el Procurador Don Joaquín Cañibano Martín en nombre y representación de Construcciones Rodríguez Mesa S.L., condenando a Don Florencio Y Doña Yolanda a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha 20 de febrero de 2006, obrante en autos, así como a abonar simultáneamente a Construcciones Rodríguez Mesa S.L. la cantidad de 89.079 euros en concepto de precio restante más 5.567,48 euros en concepto de I.G.I.C., todo ello más los intereses devengados desde la fecha del primer requerimiento, 23 de marzo de 2009. Las costas ocasionadas en esta primera instancia serán satisfechas por Don Florencio y Doña Yolanda . -

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.



TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Dª. Paloma Aguirre López, bajo la dirección del Letrado D. Juan Enrique Martínez García, la parte apelada se personó por medio del Procurador D. Joaquín Cañibano Martín, bajo la dirección del Letrado D. Gerardo Pérez Sánchez; señalándose para deliberación, votación y fallo el día tres de abril del año en curso.

Ha sido ponente la Ilma. Sra. Dª. MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ, Magistrada de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO. - En la demanda los actores, compradores, instan la resolución del contrato de compraventa de una vivienda en construcción suscrito el 20 de febrero de 2006 con la entidad constructora demandada, y la condena a esta a la devolución del 70% del total entregado a cuenta, de conformidad con la cláusula novena del contrato, que, literalmente, dice: En el supuesto de que la parte adquirente no pagase a su vencimiento, la cantidad correspondiente a uno o cualquiera de los plazos de amortización del precio de la vivienda y plaza de garaje, la compañía vendedora quedará en libertad de exigir el abono correspondiente mediante el ejercicio de las acciones oportunas a la resolución del contrato. La resolución del contrato implicará de modo automático, la inmediata recuperación por la compañía PROMOTORA de la vivienda y plaza de garaje vendida, libre de cargas y gravámenes posteriores, poniendo a disposición de la parte compradora sólo un 70% de lo abonado, ya que el 30% restante, se considerará indemnización y sanción por incumplimiento. Las partes establecen de mutuo acuerdo que los intereses de demora en caso de impago quedarán fijados en el VEINTE POR CIENTO de interés anual, contados a partir de la fecha en que aquel se produzca-. Mantienen los demandados que, tras haber abonado todos los plazos iniciales de la reserva, por causas económicas y alterando el banco las condiciones de la hipoteca que pensaban suscribir, no pudieron acudir a formalizar la escritura pública, cuando la vendedora les requirió en 23 de marzo y 4 de agosto de 2010, solicitándole personalmente al vendedor la devolución del 70% de lo entregado; que en febrero de 2013, requirieron nuevamente a la promotora para que les devolviera la cantidad citada y ésta les volvió requerir para acudir al Notario; que en febrero de 2017 volvieron a requerir a la demandada la devolución de la parte del precio derivada de la resolución, y esta ya no les contestó.

La demandada se opuso a la demanda y reconociendo los requerimientos por ella efectuados a fín de dar cumplimiento al contrato, afirma que el mismo no se llegó a formalizar por incumplimiento de los actores, lo que les impide instar la resolución, sin que sea de aplicación la cláusula contractual invocada. Alegando el cumplimiento de todas sus obligaciones, y que los actores han estado en posesión de la finca, insta, vía reconvención, de conformidad al artículo 1.124 del Código Civil , que se condene a los actores a dar íntegro cumplimiento al contrato.

Los actores se oponen a la reconvención, y mantienen que nunca han estado en posesión de la finca, pese a lo alegado por la demandada, y que ésta ha arrendado la vivienda, por lo que no estando el inmueble a su disposición debe desestimarse la reconvención y declararse la resolución del contrato.

La sentencia, acreditado el incumplimiento de los compradores y el cumplimiento de la demandada desestima la demanda, estimando la reconvención.

Recurren los actores quienes: a) mantienen el incumplimiento de la demandada, si bien, no concretan en qué ha consistido; b) afirman que debe ser aplicado el segundo párrafo de la cláusula novena, dado que el contrato está extinguido al no haberse entregado la posesión del inmueble ni el dinero, no siendo posible realizar una interpretación sistemática de la cláusula novena porque circunstancias sobrevenidas hacen imposible el pago y tal cláusula sería abusiva; c) alegan que siendo imposible comprar la casa, habida cuenta de que el demandado ha venido arrendándola, debe apreciarse la cláusula rebus sic stantibus, siendo que la condena al cumplimiento les genera indefensión por cuanto no puede pagar el precio, ni ha dispuesto de la vivienda al contrario que el vendedor, y la casa ya no es una vivienda nueva, pues tiene doce años, y , además, ha sido habitada; y d) finalmente consideran que, existiendo causa de fuerza mayor sobrevenida, en relación a la carencia de recursos económicos, lo justo es que se les devuelva la cantidad solicitada.

La apelada se opone al recurso e insta la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO. - Examinadas nuevamente las actuaciones, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida por sus propios fundamentos que se dan por reproducidos. La lectura de la página cuarta del contrato que la parte actora omitió presentar con la demanda, a lo que la demandada nada opuso, y que, obviamente, el juzgador puede advertir pero no recabar, al ser un documento de los que fundamentan la acción, y es la parte la que debe aportarlo, no solo no añade nada a la defensa de la actora, sino que avala el incumplimiento del último plazo de pago, el definitivo que debía realizarse al otorgar la escritura pública. Tal incumplimiento reconocido y acreditado por la propia parte actora, lo cierto es que no queda debidamente justificado como fuerza mayor - -La sentencia recurrida, aplicando la doctrina de la 'imposibilidad sobrevenida', considera que concurre ' fuerza mayor derivada de la alteración de la capacidad económica del comprador', declara resuelto el contrato de compraventa y condena a los vendedores demandados a devolver a los compradores la cantidad de 20.000 euros entregada a cuenta del precio. En el caso, la sentencia recurrida valora que uno de los compradores redujo sus ingresos después de la firma del contrato, que una entidad que había realizado previamente un estudio positivo para la concesión de un préstamo hipotecario finalmente lo denegó y que, ante el hecho notorio de la crisis económica y la restricción del crédito hipotecario en el año 2008 difícilmente otra entidad lo hubiera concedido. Para la sentencia es igualmente relevante que los vendedores, después de la demanda interpuesta por los compradores para exigir la devolución de las cantidades anticipadas, hubieran procedido a enajenar la vivienda a un tercero.El razonamiento de la sentencia recurrida no es coherente con la doctrina jurisprudencial de la sala, teniendo en cuenta la base fáctica y la razón decisoria.De una parte, la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento por caso fortuito y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar ( art.

1182 CC ) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer ( art. 1184 CC ), no es aplicable al deudor de dinero.De otra parte, para que la falta de acceso a la financiación pudiera valorarse como una alteración imprevisible de las circunstancias existentes en el momento de contratar y justificara una resolución liberatoria del deudor, sería preciso acreditar la imposibilidad imprevisible de financiación, sin que resulte suficiente alegar las dificultades subjetivas de financiación del comprador. En el caso, el propio contrato ya contemplaba las consecuencias de que los compradores desistieran o no cumplieran las obligaciones de pago de modo que, entonces, el contrato quedaría resuelto y los vendedores podían retener las cantidades recibidas en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Las cantidades anticipadas, de acuerdo con lo previsto en la cláusula sexta del contrato, sirvieron para confirmar el contrato de compraventa pero también permitían desistir y perderlas o recibirlas dobladas si hubiera sido la parte vendedora quien desistiera o incumpliera el contrato. En consecuencia, ni el riesgo de la falta de financiación correspondía al vendedor ni hay razón para no aplicar las consecuencias pactadas contractualmente. STS, Civil sección 1 del 13 de julio de 2017 ( ROJ: STS 2848/2017 - ECLI:ES:TS:2017:2848 -, ni puede apreciarse que incida en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus- 1.- Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa. La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato.

Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan). STS, Civil sección 1 del 09 de enero de 2019 ROJ: STS 13/2019 - ECLI:ES:TS:2019:13 - , pues, en definitiva, lo único que se demuestra es que la entidad bancaria modificó las condiciones del préstamo hipotecario que los actores pretendían concertar entre los meses de junio y septiembre de 2008, sin que tan si quiera conste la efectiva incidencia, el cambio radical o extremo que limitara las posibilidades de los compradores para acceder al mismo y, consecuentemente, a la compra. Por otra parte, es destacable en la conducta incumplidora de los compradores, el hecho de que, pese a reconocer los requerimientos efectuados en 2010 por la vendedora, no contestaran en ningún sentido, ni intentaran cualquier aplazamiento o acuerdo, hasta que, en 2013, inician ya la pretensión que, actualmente, y transcurridos otros cuatro años, deducen.

Sentado ello, los contratos deben interpretarse necesariamente en su conjunto, y el párrafo segundo de la cláusula novena no recoge más allá de los efectos derivados del incumplimiento por parte del comprador, y efectivamente, cabría apreciar que, en caso de incumplimiento del vendedor, se aplicaran a éste las penalizaciones previstas, pero ciertamente no es el caso, pues, frente a lo alegado, con carácter general, en el recurso, en la primera instancia no se invocó el incumplimiento de la demandada-reconviniente, ni, en consecuencia, se ha acreditado el mismo. Efectivamente, la vendedora mantuvo la posesión de la vivienda, pero es que la entrega de la misma se preveía contractualmente a la firma de las escrituras, y la compradora, como ya queda dicho, no compareció a ningún llamamiento, por lo que no le es achacable que incumpliera por no entregar el bien.

En base a lo anterior, la demandada-reconviniente, vendedora, solicita el cumplimiento, y no cabe, porque ninguna prueba se ha practicado, tener por acreditada la imposibilidad del pago que mantienen los actores; por otra parte, el hecho de que la vivienda tenga ya 12 años, sólo puede achacarse a la dejadez de los compradores. El único dato objetivo y acreditado, atribuible al vendedor que podria haber incidido en esta resolución, es el hecho de que la vivienda sí ha sido ocupada y esté arrendada, lo que supone un acto de disposición del bien después de perfeccionada la compra y antes de su consumación, no obstante, tales circunstancias que sí pueden incidir en el objeto vendido, no se han alegado en la primera instancia como incumplimiento de la vendedora, y no cabe otorgarles efecto resolutorio, ni tampoco en la primera instancia se alegaron y acreditaron como cusa que impidiera la consumación de la compraventa o su cumplimiento, por lo que no pueden estimarse como causas para no acordar que se acceda al mismo, ya que ello, en definitiva, lo que determinaría sería mantener la situación de hecho actual, no querida por ninguna de las partes.

Finalmente, sin que se advierta causa justificada que determine la resolución instada por los actores ni que impida el cumplimiento pretendido por la demandada, no puede admitirse, sin fundamento legal alguno, el criterio del recurrente de que lo justo es devolverle el importe que reclama, cuando, como ya queda expresado, sólo a su incumplimiento reiterado, injustificado y a su conducta omisiva le es atribuible el mantenimiento del contrato perfeccionado sin consumar, actualmente, despues de diez años desde que se le requirió paara proceder a ello.



TERCERO. - Desestimado el recurso de apelación procede la condena del recurrente al pago de las costas ocasionadas en esta alzada ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Estimado el recurso de apelación no procede especial pronunciamiento en costas en esta alzada ( art.398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

1º.- Desestimar el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Paloma Aguirre López en nombre y representación de Don Florencio y Doña Yolanda 2º.- Confirmar la sentencia dictada el 19 de marzo de 2018 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santa Cruz de Tenerife en Autos de Juicio Ordinario nº 515/2017.

3º.- Condenar a la parte recurrente al pago de las costas de esta alzada.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de esta, para su ejecución y cumplimiento, a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.-