Sentencia Civil Nº 138/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 103/2008 de 09 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN OCTAVA

con sede en Jerez de la Frontera

Presidente:

Ilma. Sra. Doña LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. Don IGNACIO RODRÍGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO

Ilmo. Sr. Don BLAS RAFAEL LOPE VEGA

Apelación civil 103/2008-C

Juzgado de procedencia: Juzgado de Primera Instancia número 3 de Jerez de la Frontera.

Juicio verbal 1.488/07.

S E N T E N C I A Nº 138/2008

En Jerez de la Frontera a nueve de julio de dos mil ocho.

Visto por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, con sede en Jerez de la Frontera e integrada por los Magistrados arriba indicados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 21 de enero de 2008 en juicio verbal que fue seguido ante el Juzgado de Primera Instancia antes indicado.

Es apelante don Carlos Miguel , representado por el procurador señor Medina Fernández y asistido por el letrado don José Joaquín García-Romeu Ruiz.

Es apelada doña Rosa , representada por la procuradora señora Gómez Ortega y asistida por la letrada doña Laura Arance Maldonado.

Ha sido ponente el Magistrado BLAS RAFAEL LOPE VEGA.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida, fechada el 21 de enero de 2008 , contiene la siguiente parte dispositiva: "Desestimando la demanda deducida por don Carlos Miguel contra doña Rosa , sobre reclamación de cantidad, imponiendo las costas procesales del actor."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia formuló recurso de apelación la representación de don Carlos Miguel que solicitó la revocación de la sentencia recurrida y la condena al demandado a abonar al actor la suma depositada y los perjuicios causados con expresa condena en costas del mismo en ambas instancias y, subsidiariamente, la devolución de la cantidad entregada como parte del precio con expresa imposición de costas a la parte actora y finalmente, aun en el caso de no estimarse el recurso en sus otras pretensiones, solicitó la revocación de la condena en costas impuesta en primera instancia. Damos por reproducida la argumentación del recurso de apelación, que está unido a las actuaciones. La representación de doña Rosa se opuso al recurso de apelación y solicitó la confirmación de la sentencia recurrida con condena en costas a la parte apelante. Damos también por reproducida la argumentación de esta parte.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, se incoó el correspondiente procedimiento y se designó Magistrado ponente, a continuación se señaló para deliberación y votación, tras lo cual se ha dictado la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Carlos Miguel formuló demanda en reclamación de 1.798?77 euros más las costas del proceso. Esa cantidad reclamada corresponde al siguiente desglose:

-1.500 euros abonados como señal y parte del precio como consecuencia de un contrato firmado el 11 de mayo de 2007 para adquirir una vivienda situada en Jerez de la Frontera.

-30?77 euros por coste de certificación del Registro de la Propiedad.

-9 euros por coste de notas del Registro de la Propiedad.

-159 euros por tasación.

-100 euros por contrato de arras.

La sentencia recurrida desestimó esa pretensión por considerar de aplicación el artículo 1.454 del código civil que impone la pérdida de las arras penitenciales a quien se desiste del contrato de compraventa. La parte apelante alega:

-En primer lugar que se habría aplicado erróneamente el artículo 1.454 del código civil pues considera la parte apelante que el pacto de arras penitenciales es excepcional y de interpretación restrictiva por lo que sólo sería de aplicación si en el contrato se hubiese hecho constar con precisión la función penitencial del anticipo entregado. Dice la parte apelante que en el contrato no se utilizó la expresión 'penitenciales' ni del contrato se desprende, en opinión del apelante, que las arras tengan tal carácter. Considera la parte apelante que del contrato resultaría que la voluntad de las partes habría sido establecer unas arras confirmatorias.

-En segundo lugar que la parte vendedora no habría acreditado ningún perjuicio por la no formalización del contrato y que además la ruptura del contrato no se habría producido sin motivo, sino que la causa habría sido que se trataba de un piso de protección oficial, sin que ese dato se hubiera comunicado al comprador.

Para resolver sobre las alegaciones de la parte apelante nos parecen relevantes los siguientes hechos:

1.- El 18 de mayo de 2007 se firmó un contrato entre doña Rosa y don Carlos Miguel respecto del inmueble situado en la calle DIRECCION000 número NUM000 , NUM001 de Jerez de la Frontera. En el contrato no se hizo mención a que el piso fuese de protección oficial.

2.- En el contrato se indicó que ambos señores habían acordado proceder a la compraventa de ese inmueble, que se elevaría a escritura pública una vez el señor Carlos Miguel obtuviese la financiación necesaria.

3.- En el contrato se estableció un compromiso de venta, el precio de la venta, y la siguiente estipulación : "En el acto de la firma del presente documento el comprador entrega a la vendedora la cantidad de mil quinientos euros (1.550 €) en concepto de señal y parte de pago del precio de la futura compraventa, constituyéndose el presente documento en fiel carta de pago del referido importe, realizándose el pago del resto del precio de la compraventa en el futuro acto de otorgamiento de escritura pública. Las partes dan a la referida entrega el carácter previsto en el artículo 1.454 del Código Civil ."

En la estipulación cuarta del contrato la vendedora se compromete a entregar al comprador, en la fecha de firma de la escritura pública de compraventa, la finca objeto del contrato libre de cartas y al corriente en el pago de impuestos, tasas, cuotas de comunidad y servicios. Añadiendo que en caso contrario el comprador podrá resolver el contrato y la vendedora deberá reintegrarle la cantidad recibida en concepto de señal y parte de pago, así como le indemnizará en cuantos gastos ya hubiera soportado el comprador.

En la estipulación quinta se indica que en caso de que en el plazo de seis meses desde la firma del contrato el comprador acreditara documentalmente que al menos tres entidades financieras han denegado la concesión del préstamo necesario para la financiación del pago del resto del precio convenido, la vendedora devolverá la cantidad entregada en concepto de señal y parte del pago sin reclamar indemnización alguna al comprador.

4.- El 13 de junio de 2007 se emitió un certificado de tasación haciendo constar que se trataba de una vivienda libre con una prohibición de disponer mediante la cual la vivienda no podía ser transmitida ni cedida por ningún título durante un período de tiempo, haciendo constar que en esa fecha había finalizado dicha prohibición por haber transcurrido el plazo máximo de la limitación de transmisión según consulta realizada a la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía.

5.- Por resolución de 20 de agosto de 2007 de la Delegación Provincial de Cádiz de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía se acordó descalificar la vivienda protegida.

Pues bien, a la vista de esos hechos, de los razonamientos de la sentencia recurrida y de lo argumentado por ambas partes, consideramos que procede confirmar la sentencia desestimatoria. El contrato firmado entre las partes, en su estipulación tercera, indica que a la entrega del dinero se le da el carácter previsto en el artículo 1.454 del código civil , que dice que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. A ello se une que en la estipulación cuarta se indicó expresamente la obligación de la vendedora de devolver la cantidad recibida e indemnizar los gatos en caso de no cumplir con su compromiso de poner la finca a disposición del vendedor libre de cargas en la fecha de la escritura pública, mientras en la estipulación quinta se hizo constar que en caso de que el comprador acreditase no haber conseguido financiación para la operación la vendedora debería entregarle la señal recibida sin reclamar ninguna indemnización. Consideramos que una interpretación sistemática de esos apartados del contrato deben llevar a confirmar la sentencia recurrida, porque esas normas vienen a establecer que en caso de no llegarse a otorgar la escritura pública, la parte que haya dado lugar a esa situación perderá el dinero entregado, con la única salvedad de que el motivo fuese que el comprador no hubiese conseguido financiación. Como no se ha acreditado que fuese ese el caso, consideramos que acertó la sentencia recurrida cuando llegó a la conclusión de que el comprador debe perder la cantidad entregada, por aplicación de lo pactado en el contrato en relación con el artículo 1.454 del código civil . Además nos parece evidente que la falta de otorgamiento de la escritura pública ha producido un perjuicio a la parte vendedora pues es un hecho notorio que el mercado inmobiliario se ha desplomado y que actualmente son mucho menores las posibilidades de conseguir la venta del inmueble en condiciones similares a las pactadas. En cuanto a la existencia de motivo para que el señor Carlos Miguel desistiese del contrato, aunque es cierto que se trataba de una vivienda de protección oficial, el certificado sobre tasación pone de manifiesto que desde el primer momento estuvo claro que el plazo de vigencia de la prohibición de disponer de la vivienda había concluido y que bastaba realizar una gestión administrativa para que constase así expresamente, habiéndose probado que esa gestión fue realizada y que el 20 de agosto de 2007 se dictó la resolución administrativa de descalificación de la vivienda. Por ello estamos de acuerdo con la sentencia recurrida en que la resolución del contrato no fue motivada por la vendedora, señora Rosa , sino que fue decidida por el comprador por las razones que considerase oportuna. Para ese caso estaba pactado en el contrato que se aplicaría el artículo 1.454 del código civil , conforme al cual el comprador pierde la cantidad entregada. Por ello todo lo expuesto desestimamos el recurso de apelación.

SEGUNDO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la condena a la parte apelante al abono de las costas de esta segunda instancia, por aplicación de los artículos 398-1º y 394 -1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, pronunciamos el siguiente

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por don Carlos Miguel contra la sentencia recurrida, de fecha 21 de enero de 2008 , sentencia que confirmamos íntegramente. Condenamos a don Carlos Miguel a abonar las costas causadas en el recurso de apelación.

Así por esta sentencia, de la que se llevará testimonio literal al rollo de sala y se notificará a las partes con expresión de caber contra ella, en su caso, el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, conforme a la vigente Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil , que se podrán preparar por escrito dentro de los cinco días siguientes al de la notificación y que se presentará ante esta sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, juzgando en segunda instancia los pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fe.