Sentencia Civil Nº 138/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 218/2009 de 03 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 218/2009-D

JUICIO VERBAL Nº 523/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 12 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 138

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a tres de Marzo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 523/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, a instancia de Dª. María Angeles , contra D. Everardo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de Septiembre 2008, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Dña. María Angeles , representada por el Procurador Dña. Carlota Pascuet Soler, contra D. Everardo , y desestimando la reconvención formulada de contrario, DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a abonar a la actora la suma SEISCIENTOS euros CON UN céntimo, más los intereses legales desde la presentación de la petición inicial de procedimiento monitorio, y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada reconvencional de los pedimentos formulados en su contra, con imposición al demandado-actor reconvencional de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DOS DE MARZO DE DOS MIL DIEZ.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda va dirigida a que se condene al arrendador demandado a pagar al arrendatario la suma de 600,01 euros en concepto de devolución de la fianza tras la rescisión del contrato de arrendamiento de 01/06/2002 sobre la vivienda sita en Barcelona calle DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 con los intereses legales. A dicha pretensión se opuso el demandado, en el sentido de que, al rescindirse el contrato, la actora a tenor de la condición 14ª del contrato, no acredita la actora el pago de suministros, reconviniendo solicitando el pago de mayor cantidad, lo que supone incumplimiento impeditivo a la devolución de la fianza; reconvención en la que en el acto del juicio aclaró que ascendían a 2.398,88 euros los daños causados en la vivienda como consecuencia del mal uso de la misma, aduciendo además de éste, apropiación de muebles y la existencia de advertencias previas dirigidas a la actora por mal uso de la vivienda.

La sentencia de instancia estima la demanda. Frente a dicha resolución se alza el demandado (actor reconvencional) aduciendo errónea valoración de la prueba. Se reproduce, en síntesis, el debate en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la instancia, siendo que la parte demandada protestó a efectos de segunda instancia por la admisión de las pruebas testificales de la actora.

SEGUNDO.- La demandante justifica documentalmente que: 1) entre los litigantes se formalizó contrato de arrendamiento suscrito el 01/06/2002 en el que consta en la condición anexa núm. 14ª que "el arrendatario entrega en este acto la suma de 601,01 euros en concepto de fianza". 2) El 24/05/2002 la administradora de fincas -José Luis Bourgeois Administraciones, S.L.- extendió el recibo del pago de la fianza además del abono del impreso del contrato y de su registro, en total 640,78 euros (f. 13). 3) En fecha 26/02/2007 Dª. María Angeles comunicó al arrendador, por medio de la administradora la decisión de rescindir el contrato con efectos del 31/03/2007, comunicación que consta que fue recibida en dicha misma fecha por la administradora (f. 8). 4) El 03/09/2007 y el 26/09/2007 la actora reclamó por medio de burofax la devolución de la fianza (f. 9 a 12). 5) La fianza no fue depositada en el Institut Català del Sol, conforme a la certificación emitida el 22/11/2007 por dicho organismo (f. 63 a 65). 6) Contrato de arrendamiento de fecha 27/05/1994 (anterior al del objeto de autos) en el que la Sra. Gregoria , hija de la demandante, actuó como avalista (f. 59 y 60).

Asimismo, la demandada aportó en apoyo de sus alegaciones de demanda reconvencional por la que reclama por los daños causados en la finca y que atribuye al mal uso de la vivienda: 1) factura núm. 34/2007 por importe de 1.086,92 euros - sin que conste la fecha de su expedición - por la pintura del piso y por un extractor cocina, una rejilla de baño, dos tubos de silicona, un grifo monomando, un sifón doble lavabo y dos correas de persianas con mecanismo (f. 66); 2) recibo de pago de la anterior factura emitido el 01/10/2007 (f. 67); 3) Factura núm. 0711-24-167 emitida el 21/11/2007 en concepto de instalación de una caldera, por importe de 1.160 euros; 4) factura núm. 20071062 de 25/09/2007 emitido a por Gustormi, S.L. correspondiente al boletín de reconocimiento y verificación de la instalación eléctrica por importe de 151,96 euros (f. 69 y 70). En total 2.398,88 euros.

TERCERO.- Como tiene señalado esta Sala (SAPB 605/09 de 04/11/2009, Rec.1033/2008 , por todas) en principio, el arrendatario, constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación, arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión- arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose sólo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo....que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual sólo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("....al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues sólo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

CUARTO.- De lo actuado se desprende que (1) la relación arrendaticia se inició en mayo de 1994 (f. 59 y 60), (2) el contrato de autos de 2002 es una renovación del anterior, (3) las "supuestas" advertencias realizadas por el arrendador a la arrendataria sobre el mal uso de la vivienda pueden considerarse poco fiables al haber efectuado el arrendador un segundo arrendamiento a la actora, sin que, por lo demás, conste documentada reclamación alguna, (4) ciertamente se reclama por un tiempo de uso de 12 años en total, (5) los contratos sólo son de arrendamiento de vivienda, sin muebles, (6) no consta que se hiciera inventario alguno sobre el mobiliario, electrodomésticos y enseres de la vivienda, (7) el preaviso de rescisión contractual se realizó con la anticipación pactada en el contrato, (8) se entregó la vivienda el 30/03/2007 por la hija de la demandante a un empleado de la administración de fincas Bourgeois; se hizo entrega de llaves y de la posesión, deduciéndose que el representante de la administración de fincas visitó el piso, dio su conformidad y se comprometió a devolver la fianza en el plazo de 20 ó 30 días, (9) los suministros se hallaban al corriente de pago y dados de baja, cumpliéndose la condición anexa 14.2 del contrato (f. 7), (10) la actora reclamó en diversas ocasiones la devolución de la fianza, (11) la actora solicitó al INCASOL si, en relación con el piso arrendado, se había depositado la fianza, certificando aquél que no se había depositado, (12) las facturas la del Sr. Eduardo (la de grifería monomando, sifón doble lavabo, pintura, verificación de la instalación eléctrica; la factura emitida el 21/11/2007 de instalación de caldera; la factura de 25/09/2007 correspondiente al boletín de reconocimiento y verificación de la instalación eléctrica) son facturas emitidas a los 6 y/o 7 meses después de haber sido devuelta la posesión de la finca.

Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561 , completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999 , ...). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" -en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento (art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste (STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia (SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso (SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980 , ...). El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable (STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

QUINTO.- En ese contexto, el arrendador alude a una serie de desperfectos que no se hallan avaladas a la vista de la prueba practica, habida cuenta que como se ha indicado con anterioridad la parte actora sostuvo en todo momento que la entrega de llaves y de la vivienda lo hizo ante un representante de la administradora de fincas Bourgeois, y no del actual administrador cuyo representante declaró en el acto del juicio, sin que el demandado dentro de período de un mes que la Ley señala realizara actuación alguna encaminada a dejar constancia de los daños, a cuantificarlos y a liquidarlos en relación con el importe de la fianza (el art. 36 LAU , deberá de devolver la fianza en el plazo de un mes, plazo en el que el arrendador debe poner de manifiesto los desperfectos y de no hacerlo debe devolver la fianza; constando pactado en la condición anexa 14.2 que "el saldo de la fianza será restituido por el propietario al arrendatario en el plazo de un mes desde la fecha de la entrega de las llaves con desistimiento firme del contrato o de la finalización del mismo y será condición indispensable para ello, a excepción de que la contratación de los suministros haya corrido a cuenta del arrendatario, que éste acredite estar al corriente en el pago de las facturas de los suministros de que esté dotado el apartamento arrendado hasta la fecha en que se haya producido el desistimiento y hasta las lecturas de los respectivos contadores que, siempre que sea posible, se harán constar en el documento de renuncia"); fianza que, dicho sea de paso, el arrendador no depositó - objetivamente - en el INCASOL (pese a la explicación que dio en el acto de la vista), a lo que finalmente cabe añadir, que todas las facturas de los supuestos trabajos a realizar para solventar los daños son de fechas notablemente lejanas a la de la entrega de la vivienda, estimándose una ausencia de correlación entre lo manifestado en el juicio y las actuaciones posteriores consiguientes del demandado dentro del mes siguiente a la entrega y recepción de las llaves y de la vivienda en orden a hacer valer su disconformidad con el estado de la misma y las consecuencias económicas atinentes a la liquidación de la fianza. Y es por ello por lo que el recurso no puede prosperar, procediendo la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1LEC ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Everardo contra la sentencia dictada en fecha 30 de septiembre de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona en los autos de Juicio Verbal nº 523/2008 de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.