Sentencia Civil Nº 138/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 275/2009 de 16 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO Nº 275/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 717/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE RUBÍ

S E N T E N C I A Nº 138/2010

Ilmos. Sres.

D. JOSÉ ANTONIO BALLESTER LLOPIS

Dª.MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA

D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de marzo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 717/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí, a instancia de Dª. Adriana contra Dª. Estrella ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de Diciembre de 2008, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda formulada por la representación de Adriana contra Estrella , debo condenar y condeno a dicha demandada a abonar a la actora la cantidad de 12.600.-, así como el interés legal devengado desde la fecha de la interposición de la demanda, con expresa imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTISEIS DE FEBRERO DE DOS MIL DIEZ.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.- Dña. Adriana reclama a Dña. Estrella , la cantidad de 12.600.- ?, entregadas en cuanto a 6.600.- ? a la firma el 9-2-2007 del contrato de compraventa de la vivienda propiedad de la segunda, sita en Rubí, calle DIRECCION000 , nº NUM000 , y en cuanto a los 6.000.- ? restantes el 16-3-2007, a la firma de una ampliación del contrato anterior, en el que las partes estipularon que:

"En el supuesto de que la parte compradora no cumpliera las obligaciones que asume, se entendería como desistimiento del contrato y renuncia voluntaria a la compra del piso, operándose los efectos establecidos en el art. 1454 del Código Civil , produciéndose por tanto la resolución del presente documento, sin derecho a devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras. La no consecución de la financiación bancaria necesaria para el buen fin de la operación, no supone incumplimiento de obligaciones, aunque si deberán pagarse los recibos de hipoteca producidos en el periodo."

Detalla la actora que, como acredita con los documentos cuatro a seis, correspondientes a certificados de las entidades SABADELL ATLÁNTICO, CAIXA DE TERRASSA, INTEREVRIO, S.L. SERVICIOS FINANCIEROS, le fueron denegadas las solicitudes de préstamo hipotecario efectuadas, comunicando tal extremo de forma verbal a la demandada, quien pasado un mes del plazo estipulado para la escritura le remitió un burofax requiriéndola para que designe fedatario público, sin haber efectuado ningún requerimiento anterior. Por tanto, considera que no ha existido incumplimiento por su parte, puesto que el contrato se hallaba supeditado al cumplimiento de una condición que dependía de terceros, y por el contrario la actitud de la demandada contraviene lo dispuesto en los arts. 1124 y 1504 del Código Civil .

En su contestación, Dña. Estrella , negó que los contratos firmados lo fueran de compraventa, sino de arras penitenciales, que quedaron resueltos sin más requerimientos llegada la fecha de vencimiento, y en consecuencia se produce la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta. Niega la notificación verbal acerca de la imposibilidad de acceder a la financiación, y afirma que la causa que ahora invoca la actora no fue acreditada dentro del periodo contractual concertado por las partes, imputándole un obrar de mala fe, o cuando menos de forma irresponsable o negligente.

La sentencia considera que los contratos suscritos lo son de arras penitenciales, y que el segundo es una ampliación del primero, interpretando la cláusula introducida en el segundo como una condición suspensiva, siendo de aplicación los arts 1113 y ss del Código Civil, y como la compradora ha acreditado que no obtuvo la financiación bancaria antes del plazo estipulado, no resultan aplicables los efectos previstos en el art. 1454 CC , sin que se hubiese pactado o articulado forma alguna de comunicación entre las partes en caso de que se verificara la condición suspensiva.

SEGUNDO.- La recurrente, Dña. Estrella , invoca una errónea valoración de la prueba. Sostiene que estamos ante dos contratos de arras penitenciales: en el primero, de 9-2-2007, no se contempla ninguna condición, por lo que cuando menos, no procede la devolución de la cantidad de 6.600.- ?, ya que llegado el 15-3-2007 no cumplió sus obligaciones de llevar a cabo la compraventa; en el segundo, de 16-3-2007, no se hace mención alguna a que es ampliación, novación o rectificación del anterior, se introduce un cláusula que permite a la futura compradora recuperar el importe de esas arras de 6.000 .- ?, no las previstas en el contrato anterior porque allí no existe esa condición, y se fija como plazo el 16-4-2007. Insiste en que la actora no comunica su imposibilidad de perfeccionar la compraventa hasta el 21 de mayo, cuando ya ha vencido el contrato de arras, lo que ha de comportar la resolución automática de la totalidad del documento.

TERCERO.- El recurso no puede ser estimado.

En los documentos uno y dos de la demanda, que corresponden a los impresos de GRUPASSA, se denomina a las partes "comprador", "parte compradora" y "parte vendedora", se identifica el bien inmueble objeto de la compra-venta, se fija un precio de compra, se señala un plazo para la firma de la escritura pública, y se pactan unas arras penitenciales por importe de 6.600.- ?. En el contrato de 16-3-2007, firmado "en concepto de ampliación de las arras para la adquisición del piso..." se fija un nuevo plazo para la firma de la escritura pública, "por toda la 1ª quincena de abril de 2007", y se pacta la cláusula transcrita en el primero de los fundamentos de esta resolución.

Debe afirmarse que las partes firman un contrato privado de compraventa, perfeccionada conforme establece el art. 1.450 CC , aunque ni la cosa ni el precio se haya entregado, pactando unas arras penitenciales del art. 1.454 CC. No existe duda de que en el segundo de los documentos firmados por las partes, de ampliación del primero (recogiendo explícitamente el vocablo "ampliación" como indica la sentencia recurrida), se modifican algunos extremos primeramente pactados, se realiza una ampliación de las arras por importe de 6.000.- ?, y se fija un nuevo plazo de formalización de la escritura pública, por lo que no puede aceptarse la nueva tesis planteada en el recurso de que debe tenerse por incumplido el primero con la consecuencia de la pérdida de las arras inicialmente pactadas. Y también, se modifican las condiciones del contrato de compraventa introduciendo una condición suspensiva, cuya validez no ha sido cuestionada, que permite advertir el motivo de la concesión del nuevo plazo, la dificultad de la parte compradora de obtener financiación para la compra.

Y la prueba de que la vendedora nunca pensó que se trataba de dos contratos independientes, y de que lo pactado era una compraventa, es el burofax (dto 7 de la demanda) que envía, el 14-5-2007, a la Sra. Adriana , a través del letrado Sr. Jesús González Mas, por el que la requiere para que señale el fedatario público ante el que otorgar la escritura pública, "a lo más tardar el 28 de mayo de 2007", pues de lo contrario desplegará sus efectos el art. 1454 CC .

La Sra. Adriana remite por su parte respuesta mediante burofax el 21-5-2007 (dto 8 de la demanda), indicando que le ha sido denegada la financiación y solicitando la entrega de las cantidades entregadas en concepto de arras.

También ha quedado acreditado, el hecho negado de contrario, que la compradora solicitó en varias entidades financieras la concesión de un préstamo hipotecario que vio denegado en todas ellas. Al efecto, acompañó el documento 6, de fecha 15 de febrero de 2007, ratificado en la vista por la Sra. Carla , de la entidad INTEREVRIRO, S.L. Aportó la certificación de CAIXA TERRASSA, de 14-5-2007, también ratificada en la vista por el Sr. Juan Manuel , indicando que el 22-3-2007 la Sra. Adriana solicitó un préstamo hipotecario que le fue denegado. Y además, acompañó una certificación de SABADELL ATLÁNTICO en el mismo sentido que la anterior, sin que se haya cuestionado su autenticidad.

Por ello, la acertada conclusión de la sentencia de instancia es compartida en el sentido de que operó la condición pactada sin que pueda entenderse que se ha producido incumplimiento por la parte compradora debiendo ser restituidas las arras entregadas.

CUARTO.- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso a la recurrente (art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil)

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de Dña. Estrella , CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Rubí, el 11 de diciembre de 2008 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a la recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.