Sentencia Civil Nº 138/2010, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 178/2009 de 21 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00138/2010

Rollo Núm. 178/09

Juzg. 1ª Inst. Núm. 2 de Toledo

J. Ordinario Núm. 187/07

SENTENCIA NÚM. 138

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

En la Ciudad de Toledo, a veintiuno de junio de dos mil diez.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 178/09, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, en el juicio Ordinario núm. 187/07, en el que han actuado, como apelante D. Teodoro , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Vaquero Delgado, defendido por el Letrado Sr. De Castro García Rubio; y como apeladas Dña. Verónica y Dña. María Virtudes , representadas por la Procuradora de los Tribunales Sra. Villamar López, defendidas por el Letrado Sr. López Luis.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAFAEL CANCER LOMA, que expresa el parecer de la Sección, y son

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, con fecha 3 de marzo de 2009 se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que desestimando íntegramente como desestimo la demanda interpuesta por D. Teodoro , debo absolver y absuelvo a Dña. María Virtudes y Dña. Verónica de la acción ejercitada.

Se imponen las costas procesales a D. Teodoro ".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por la representación procesal de D. Teodoro , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de a que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se impugna la resolución dictada en la instancia (en cuya virtud se desestimó la pretensión deducida por la actora de condena de las demandadas al cumplimiento forzoso del contrato de compraventa que le unía con aquellas) con fundamento en una pluralidad de motivos que desarrolla en distintos epígrafes sin seguir el deseable orden sistemático en su exposición, por lo que intentaremos examinar todos ellos en su conjunto siguiendo el orden que consideramos más lógico para ello.

Se cuestiona, en primer término, la calificación que lleva a cabo la Juzgadora de Instancia de la naturaleza del contrato celebrado entre las partes, considerando que nos hallamos -como expuso en su demanda- ante un verdadero y propio contrato de compraventa, siendo la cosa vendida cierta y determinada así como el precio pactado, pendiente exclusivamente de su tradición o entrega.

Recoge a renglón seguido una serie de consideraciones de hecho y de derecho para apoyar tal motivo de impugnación que -a juicio de esta Sala- constituyen un discurso que responde exclusivamente a una interpretación eminentemente subjetiva de los hechos controvertidos, examinados desde la perspectiva de la posición que defiende la recurrente, que en nada desvirtúa el razonamiento desarrollado en el fundamento de derecho tercero de la resolución impugnada cuando concluye que nos situamos ante una obligación o promesa de vender y comprar respectivamente.

Conviene advertir, como primera aproximación al problema planteado, que es relativamente frecuente en el tráfico jurídico, particularmente en aquellos procesos de planeamiento y desarrollo de actuaciones urbanísticas que entrañan una lógica complejidad, que surja la figura del "precontrato" o promesa de contrato como paso previo antes de consumar la perfección del contrato definitivo. Así, una promesa bilateral de compraventa obligaría a las partes a concluir en el futuro un contrato de esa naturaleza que en el momento presente no pueden o no quieren celebrar. Señala el Tribunal Supremo (SS 25 de junio de 1993 y 11 de junio de 1998 ) que el precontrato es en sí mismo un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro futuro, de manera que su contenido es el de una obligación de hacer, encontrándose previamente prefigurada la relación jurídica proyectada (contrato definitivo) en todos sus elementos esenciales.

De este modo la promesa de venta y recíproca de compra, en su caso, deberá especificar qué es lo que se venderá y a qué precio. Si además se pacta en el precontrato el desarrollo posterior de algún extremo de la relación jurídica proyectada (por ejemplo: la forma de pago del precio, la posibilidad de transmitir a terceros derechos derivados del presente contrato o atribuirse la responsabilidad de promover las actuaciones necesarias hasta la aprobación del plan de actuación) dicho desarrollo constituye igualmente el contenido del contrato con plena eficacia entre las partes.

Sobre la base de las premisas hasta aquí expuestas, la lectura del acuerdo que se acompaña al escrito de demanda permite constatar, tras examinar su contenido, que no nos hallamos ante un genuino contrato de compraventa, sino ante un verdadero precontrato que crea un vínculo obligatorio entre las partes contratantes del que nace la facultad (recíproca) de pedir el cumplimiento del contrato proyectado una vez se cumplan determinados presupuestos que se recogen en el expositivo III.

No concurre, por tanto, error en la adecuada calificación jurídica de la relación contractual.

SEGUNDO: Sobre la premisa de considerar correcta la valoración jurídica de la relación que vinculaba a las partes contratantes, la esencia del debate contradictorio se sitúa -como con precisión aclara la Juzgadora a quo- en determinar si la parte vendedora cumplió fielmente compromisos u obligaciones asumidas en virtud del contrato y, en particular, el de solicitar la licencia de segregación pendiente de Autorización por el Ayuntamiento a la que explícitamente se condicionaba (condición suspensiva) la eficacia del contrato de compraventa proyectado. Llegado a este punto el análisis del conjunto de la actividad probatoria practicada, con especial referencia a la documental oficial incorporada al procedimiento (expediente de solicitud de segregación de una parcela de la finca matriz determinada Cigarral " DIRECCION000 "), permite concluir que no nos encontramos ante un supuesto de imposibilidad cuasi-absoluta y permanente, que obstaculice consumar el contrato proyectado.

En este sentido la denegación de la licencia de segregación obedece a la obligación incumplida de presentar un proyecto de urbanización que debería contemplar las condiciones del vial que se propone y de las futuras redes de servicio de esa zona; si bien se aclara que "en todo caso no debe aprobarse sin que antes el Ayuntamiento apruebe el Plan Especial de Cigarrales" en tramitación en la fecha en que se denegó la concesión de la meritada licencia de segregación (agosto de 2005).

La exigencia, previa a cualquier posible concesión de la licencia de segregación, de la necesaria aprobación del Plan Especial de Cigarrales por el Ayuntamiento de Toledo constituye una circunstancia nueva ajena a la voluntad de las partes contratantes, derivada de las propias modificaciones operadas en la normativa urbanística desarrollada en el ámbito de los Cigarrales, de acuerdo con el dictamen de la Comisión Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Toledo de 20 de diciembre de 2006 donde se enunciaban los criterios generales para la redacción del Plan Especial de los Cigarrales que -como decíamos- en la fecha de resolución de la solicitud de la licencia se hallaba en fase de elaboración, por lo que, aun cuando se hubiera cumplido -en ese preciso momento- el requisito previo de la presentación del proyecto de urbanización (contemplando las condiciones del vial propuesto y de las futuras redes de servicio de la zona afectada), la posibilidad de obtener la concesión de licencia de segregación devenía imposible hasta la aprobación del Plan Especial de Protección de los Cigarrales.

Situados dentro de este nuevo marco resulta obvio que eran las partes las que de común acuerdo debían haber decidido la solución más oportuna con el propósito de armonizar los intereses respectivos de una y otra. De no alcanzar esa eventual solución y en tanto el contenido esencial del contrato o el modo en que deben ser cumplidos los compromisos esenciales que del mismo se derivan no podía quedar al arbitrio exclusivo de ninguna, consideramos que era legítima la opción planteada por la representación de los demandados de instar la resolución del contrato fundada en una causa justa de imposibilidad sobrevenida (circunstancias sobrevenidas a la celebración del contrato que determina una modificación sustancial de las condiciones inicialmente pactadas que determinan la imposibilidad de segregar y, por ende, de consumar el contrato de compraventa proyectado), imposibilidad que entendemos reviste relevancia suficiente para frustrar el fin del contrato o de las expectativas que impulsaron su celebración, afectando de manera fundamental a la esencia objetiva del mismo y a la utilidad económica pretendida con aquél.

En consecuencia, remitiéndonos sustancialmente a los razonamientos y a la valoración de la prueba contenidos en la sentencia apelada, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto, entendiendo lógico y razonable el juicio probatorio emitido por la Juzgadora de instancia y el efecto jurídico anudado al mismo en función de la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, sin atender la parcial y subjetiva interpretación que postula la parte apelante, sin un apoyo claro en el conjunto de la actividad practicada.

TERCERO: La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante en aplicación del principio general de vencimiento (art. 398.1 y 394.1 de la L.E.C .).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D. Teodoro , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo con fecha 3 de marzo de 2009 , en el procedimiento de Juicio Ordinario núm. 187/07 de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. RAFAEL CANCER LOMA, en audiencia pública. En Toledo a 23 de junio de 2010. Doy fe.