Sentencia Civil Nº 138/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 298/2010 de 29 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 298/2010 - B5

JUICIO VERBAL NÚM. 36/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 27 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 138

Ilmos. Sres.

Joan Cremades Morant

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de marzo de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, consituida por un solo magistrado en aplicación del art. 82.2,1º LOPJ, reformada por LO 1/2009 de 3 de noviembre , los presentes autos de Juicio verbal, número 36/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona, a instancia de COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ PASEO000 NUM000 contra BUCK SET S.L BUQUERAS; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ PASEO000 , NUM000 contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de enero de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Simó Pascual en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del PASEO000 nº NUM000 de Barcelona, debo absolver y absuelvo a BUCK SET S.L BUQUERAS de la demanda contra la misma formulada, con imposición a la actora de las costas procesales.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se pasó al magistrado para resolver el día OCHO DE MARZO DE DOS MIL ONCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad BUCK SET SL, a abonar a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA sita en el PASEO000 NUM000 de Barcelona la suma de 1399'56 € con sus intereses, correspondientes al saldo a su favor tras la liquidación efectuada por la administradora al ser cesada de sus funciones. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando la falta de legitimación activa (que formula la demanda es una subcomunidad y no la Mancomunidad que es quien contrató para la misma, la Administración, y los estatutos establecen que la facultad de nombrar y cesar es de la mancomunidad, presentándose a la misma la factura de honorarios), sin que la liquidación de honorarios sea divisible en subcomunidades; subsidiariamente, de un lado, respecto del período en que actuó como administradora (empezó su trabajo en diciembre 2006, aunque su nombramiento fuese en febrero 2007 y el cese fue en noviembre 2007, pero de la documentas resulta que siguió actuando hasta junio 2008) y, de otro, contabilizó los "ingresos" correctamente, 9013 €, y los gastos, 4.112'17 €.

La sentencia de instancia desestima la demanda, por falta de legitimación activa de la subcomunidad actora, con expresa imposición de las costas a la misma. Frente a dicha resolución se alza la actora pues (1) la demandada fue administradora de todas y cada una de las comunidades restringidas, entre ellas la actora, que integran el Complejo, (2) lo que se reclama es una liquidación exclusivamente a su favor (ingresos efectuados por sus comuneros, minorados con los gastos de la subcomunidad), que no corresponde a la Comunidad general (a la que corresponde otra concreta legitimación); (3) aunque se autorizó al Presidente de la Comunidad General para actuar como representante de las respectivas subcomunidades, finalmente optó por interponer la demanda el propio presidente de la escalera, y, en todo caso, no se precisa autorización alguna para emprender acciones judiciales, al ostentar orgánicamente los presidentes la representación de las comunidades y actuar de motu propio en defensa de sus intereses; (4) reitera, en cuanto al fondo, los argumentos y pretensión iniciales. Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La Comunidad actora forma parte de un conjunto residencial en el que coexisten dos tipos de comunidades, las restringidas de cada edificio o portal (como la actora, núm 7, que corresponde al inmueble sito en PASEO000 , NUM000 ) y la general (Mancomunidad Complejo DIRECCION000 de Barcelona), que afecta al conjunto, la cual sería regida y administrada por los órganos de gobierno conforme al art. 13 LPH y por una Junta de Gestión integrada por los presidentes de las comunidades restringidas y presidida por el Presidente de la Comunidad General (cuya competencia, por delegación, se ciñe a la administración ordinaria de los elementos comunes, los servicios inherentes a los mismos, y acuerdos relativos a los elementos comunes propios de los respectivos bloques, y todas las competencias de la Junta de Propietarios "no delegables por la Ley") y el Secretario-administrador de la Junta General (certificación registral, a los f. 124 y ss); todas, desde su constitución, fueron administradas por VILA FORCADELL GESTIO I ASSESSORAMENT IMMOBILIARI SL ("Forcadell") hasta el 1.3.2007, en que fue cesada. 2) Ya antes del cese, la actora interesó diversos presupuestos a distintos administradores de fincas; entre ellos, Dª Macarena (que gira como "BUQUERAS"), entregó en 18.12.2006, su propuesta de honorarios (f. 15 a 17) detallando los servicios que se prestarían, su operativa, funciones y precio, según departamentos (locales, viviendas y plazas de parking), con la consiguiente "Propuesta de colaboración administración de las Comunidades de Propietarios DIRECCION000 -Barcelona", que fue aceptada por las subcomunidades, presidiendo la "presidente de la Mancomunidad (100%)", en Junta Extraordinaria de 20.2.2007 (f. 115), siendo designada como secretario-administrador en marzo 2007. 3) La referida administradora fue cesada en Junta de 8.11.2007 integrada por "los Sres. propietarios de las entidades que forman la finca denominada como Complejo Residencial DIRECCION000 , formado por las fincas de la C/ DIRECCION001 NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 i PASEO000 NUM005 , NUM006 , NUM000 i NUM007 y parking", con la presidencia de la "presidenta de la Mancomunidad" o Comunidad General y designando a D. Florentino , CAFUR (f. 116 y ss). 4) la referida demandada estuvo como administradora, entre marzo y noviembre 2007, en base al cual le fue solicitada la correspondiente liquidación, entregándose en 15.1.2008 detalle de los gastos globales para toda la Mancomunidad por 4.112'17 € (4.094'57 € para la actora), e ingresos según la demandada, 9013 (según la actora de 8.094'70) y honorarios, así como una única liquidación para toda la Mancomunidad de 15.682'31 €, sin que conste que fueran debatidos en Junta de Propietarios de la Subcomunidad, que reclama un saldo, según manifiesta en la demanda, a su favor de 1399'56 €. 5) en Junta de 12.2.2008 de la "Comunidad de propietarios del Conjunto denominado DIRECCION000 ", se tomó el acuerdo de "facultar y autorizar al Presidente de la Comunidad General, en representación de todas las subcomunidades y de la Comunidad General para iniciar el proceso judicial contra la Administración Buqueras", aparte de otros acuerdos como las cuentas y saldos (f. 82 y ss), cuyo caro recayó en Dª Asunción y como Secretario Administrador, D. Florentino , Administrador de Finas (CAFUR); no consta acuerdo similar - ni previsión específica en los estatutos, según la certificación registral antedicha - de la subcomunidad, actuando por ésta el presidente de la misma. 6) Constan diversas demandas de distintas Comunidades de la referida Mancomunidad (Complejo DIRECCION000 de Barcelona), todas presentadas en 9.1.2009, que dieron lugar a distintos procedimientos seguidos en diferentes Juzgados de Barcelona, basadas en los mismos hechos, y acompañándose idéntica documentación en todos (f. 203 y ss)

TERCERO.- El CCC reconoce y regula la comunidad horizontal compleja , que, conforme al art. 553-48 (también se reconoce en el art. 553-50.1 ), permite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados (que se rigen por las normas de la sección 1ª, arts. 553-1 al 553-32, así como los de la sección 2ª ) que se conectan entre ellos y comparten - sirviéndose de los mismos - zonas o elementos comunes, de forma que existen dos cuotas de propiedad, respecto de cada bloque (cuotas en la subcomunidad, ex art. 553-49 ) y respecto de la Comunidad General (art. 553-49 ).

En el presente caso, conforme al título, es la Comunidad General la que se rige y administra por los órganos de gobierno conforme al art. 13 LPH y por una Junta de Gestión integrada por los presidentes de las comunidades restringidas y presidida por el Presidente de la Comunidad General, con solo un Secretario- administrador de la Junta General; la competencia de las subcomunidades, es por delegación, y se ciñe a la administración ordinaria de los elementos comunes, los servicios inherentes a los mismos, y acuerdos relativos a los elementos comunes propios de los respectivos bloques, y todas las competencias de la Junta de Propietarios "no delegables por la Ley". Consecuentemente, es manifiesta la falta de legitimación de la subcomunidad PASEO000 NUM000 , pues:

a) No existe (ni está prevista, ni consta delegada) autorización de la Junta de la subcomunidad para formular la presente demanda (recordemos que el el Presidente de la Comunidad debe estar autorizado por la Junta para entablar una demanda, lo cual, es un requisito de procedibilidad y, como tal, apreciable de oficio por el Tribunal aunque no se haya alegado por la parte); por el contrario, sí consta acuerdo de la Comunidad General, precisamente, de "facultar y autorizar al Presidente de la Comunidad General, en representación de todas las subcomunidades y de la Comunidad General para iniciar el proceso judicial contra la Administración Buqueras".

b) Es la Comunidad General la que contrata y cesa a la administradora-secretaria (lo que se acepta es la consiguiente "Propuesta de colaboración administración de las Comunidades de Propietarios DIRECCION000 -Barcelona" ), que, además es la única existente (no existen en las subcomunidades), cuya actividad iba dirigida a la misma (y por lo que, de la misma recibía sus honorarios, cuya propuesta inicial aceptó), y es la que autoriza a su presidente para formular la demanda, tras adoptar los acuerdos de aprobación de cuentas y liquidaciones.

CUARTO.- Consecuente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la Subcomunidad que demanda, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

FALLAMOS QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA sita en el PASEO000 NUM000 de Barcelona contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.