Sentencia Civil Nº 138/2014, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 89/2014 de 29 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00138/2014
SENTENCIA núm. 138/2014
ILMOS. Señores:
Presidente:
D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA
Magistrados:
D. ANTONIO PASTOR OLIVER
D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
En ZARAGOZA, a Veintinueve de Abril de dos mil catorce.
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 372/2012, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11
de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 89/2014, en los
que aparece como parte apelante, PROMOCIONES NICUESA S.A., representado por el Procurador de los
tribunales, D. JOAQUIN SALINAS CERVETTO, asistido por el Letrado D. JUAN IGNACIO VAL LACOSTA,
y como parte apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 , AVENIDA000 .
TARAZONA, representada por la Procuradora de los tribunales, Dña. MARIA PILAR SERRANO MENDEZ,
asistido por el Letrado D. PEDRO GIL MARQUEZ, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANTONIO
PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 7 de Enero de 2014 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: 'Que, estimando al demanda promovida en JUICIO ORDINARIO N° 372/14-2012, instado por la Procuradora Sra. Serrano Mendez, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIEATRIOS DIRECCION000 NUM000 , AVENIDA000 - ZARAGOZA-, contra PROMOCIONES NICUESA, S,A., representada por el Procurador Sr. Salinas Cervetto, DEBO DECLARAR Y DECLARO, la existencia de desperfectos existentes en zonas comunes y que son los especificados en los informes periciales que aporta la actora. Asimismo, y consecuencia de ello, DEBO CONDENAR Y CONDENO, a la demandada a que lleve a cabo la totalidad de las reparaciones y si no cumple con dichas reparaciones en el plazo de tres meses, procede condenar a la demandada al pago d 93.591,33 euros, en concepto de principal. Se condena a la demandada al pago de las costas procesales.'.



SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 , AVENIDA000 . TARAZONA, se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Recibidos los Autos y CD, y personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 14 de Abril de 2014.



CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y
PRIMERO .- Reclama la Comunidad de Propietarios de la promotora la reparación de dos tipos de defectos. Determinados puntos de acceso a las plazas de aparcamiento y filtraciones en la zona de garajes.

Subsidiariamente, la indemnización del coste de dichas obras.

La causa de pedir se ampara en el incumplimiento del contrato de compraventa y, acumuladamente, la derivada de la ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.). Arts 1445 , 1101 , 1124 , 1258 y concordantes del C.Civil y 17 L.O.E .



SEGUNDO .- Se opone a ello la demandada. Las zonas de tránsito y acceso a las plazas de garaje tienen la suficiente anchura y desarrollo para un uso adecuado, útil y suficiente, por lo que no hay incumplimiento alguno.

En cuanto a las filtraciones, habían aparecido después del plazo de garantía, que lo sitia en tres años desde la recepción de la obra. Esta tuvo lugar el 14.8.2007 y la primera noticia de esas filtraciones fue en noviembre de 2011, informe del arquitecto Sr. Conrado . En todo caso tendrían su origen en defectos de mantenimiento.



TERCERO.- La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda. Y recurre la promotora.

En cuanto a los denunciados defectos del garaje, opone el principio constitucional de la 'seguridad jurídica' ( art. 9-3 C.E .), pues si la edificación cumple en ese punto la normativa exigible (Ordenanza Municipal de Tarazona), no se le puede exigir más a la promotora. Además los tres puntos litigiosos al respecto, cumplen adecuadamente su función.

Las filtraciones no se han probado y, en su caso, habrían aparecido después de los 3 años de garantía que fija la L.O.E.

Y, por fin, considera que ha habido errónea valoración de la prueba.



CUARTO.- Respecto a los defectos de acceso a los aparcamientos, son tres los denunciados: a) el roce de los bajos de los coches al comienzo de la rampa de entrada que da acceso al local destinado a garaje.

b) Acceso complicado, por estrecho y falta de 'sobreanchos' en la zona de la puerta de entrada.

c) Defectuosa ejecución de la curva que enfrenta a la rampa de bajada al sótano-2. Falta de anchura y de 'sobreanchos'.



QUINTO.- En primer lugar, aunque la demandada alega el cumplimiento de la normativa administrativa (Ordenanza Municipal de Tarazona), tampoco se puede aceptar este aserto. De hecho, tal Ordenanza (doc.5 de la contestación) habla de un ancho mínimo de 3 metros y que 'en las curvas serán necesarios sobreanchos'.

Pero no establece un límite para estos. Por lo que habrá que acudir, bien a normas analógicas, bien a la 'funcionalidad' exigible, como previene el art. 3 L.O.E . Es decir, la utilización del inmueble de tal forma 'que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.'.



SEXTO.- La jurisprudencia se ha ocupado de situaciones similares en reiteradas ocasiones. Así, por una parte, la responsabilidad de la promotora ha sido predicada reiteradamente y recogida de forma clara en el art. 17 L.O.E . El promotor se constituye en garante del producto final ( S.T.S. 29-11-2007 ); siendo derecho del comprador exigir del vendedor la entrega de la cosa en condiciones de servir para el uso para el que se destina. Y si la cosa padece de vicios ruinógenos (en el amplio concepto de ruina funcional), el vendedor ha de responder por ellos al comprador (SS. T.S.13-12-2007 y 26-6-2008).

Por ello, el comprador puede ejercitar tanto la acción 'ex lege' (17 L.O.E), como la acción contractual o 'ex stipulatu'. Es decir, la exigencia del cumplimiento del contrato u obligación, como una de las posibilidades que permite expresamente el art. 1.101 C.Civil ; lo que conduce a un plazo de prescripción de la acción de 15 años (SS T.S. 24-5-2007 y 25-2-2010).

Más aún, tratándose los actores de consumidores, les protege específicamente la legislación de tales.

Lo adquirido se ajustará a la naturaleza, condiciones, utilidad y finalidad de la cosa adquirida (decía el art. 26 L.G.C . y V. 26/84, completando el 1258 C.C .), remitiéndose el actual art. 64 del R.D. leg. 1/07 a la L.O.E .

En esta línea las SS. 569/12, de 12-11 y 213/12, de 3-4 de esta sección 5 ª.

SEPTIMO.- Pero, entrando ya en la concreta cuestión de la inutilidad o falta de 'funcionalidad' de las plazas de aparcamiento, también esta Audiencia se ha pronunciado. Así, la S. de 19-6-2013 (Secc 4 ª), condenó a la promotora a indemnizar a los adquirientes de determinadas plazas de aparcamiento por no cumplir éstos el requisito básico de la 'funcionalidad', al ser la dimensión de las mismas insuficiente para cumplir con su destino. En el mismo sentido la S.A.P. Las Palmas, secc 4ª, de 12-7- 2010.

OCTAVO.- Pero, más contundente resulta la S.T.S. 9-julio-2007 (ponente: Almagro Nosete). En ella sienta una serie de criterios generales que dan respuesta a las inquietudes de la promotora demandada. Es decir, si los defectos denunciados no podrían ser obviados con una conducción más atenta por parte de los usuarios.

Así, dice que al hecho de que las plazas de garaje se consideren inhábiles para cumplir con su finalidad, 'no es dable oponer el hecho de que el comprador haya tenido a la vista el objeto vendido y que hubiera podido, en consecuencia apreciar la ubicación y dimensiones de las plazas en el momento de la compraventa... ni, en fin, el cumplimiento de las exigencias urbanísticas y las formalidades administrativas requeridas para su utilización... ( y ello porque)... la consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las circunstancias que, conforme a la caracterización jurisprudencial, conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo - sentencias de 28 de mayo de 2001 y de 28 noviembre de 2003 -, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto - sentencias de 24 de enero de 2001 y de 28 de noviembre de 2003 -, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetida sentencia de 28 de noviembre de 2003 , recogiendo la doctrina de la de fecha 24 de mayo de 1991 y las anteriores que esta última cita- la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas. Y debe admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato. ' NOVENO.- Esto es lo que hay que comprobar en el caso presente.

Y la prueba ha demostrado que el uso del aparcamiento es notoriamente gravoso, irritante y molesto.

Las testificales de los copropietarios, analizadas, ex art. 376 LEC , son buena prueba de ello. Resulta de tal entidad la molestia generalizada de acceso a las plazas, sobre todo al sótano '-2', que muchos propietarios han desistido de aparcar en su plaza y dejan el vehículo en la calle.

La testifical-pericial del taxista de Tarazona no es desvirtuada por la práctica llevada a cabo por un empleado de la demandada. No se niega la posibilidad de acceder a las plazas, lo que se afirma que resulta extremadamente complejo el acceso a las mismas. Situación que a este tribunal no le ofrece dudas.

DECIMO.- Tampoco el perito de 'Pronisa' niega frontalmente la existencia de esas incomodidades. Las matiza. Obviamente, con sumo cuidado se podría acceder sin rozar en los bajos y en los laterales. Mas, no es exigible a un ciudadano normal que de forma reiterada y diaria se someta a esa situación de precaución y atención 'máxima' que utilizó el testigo de la demandada en un momento concreto y, precisamente, para probar la accesibilidad física.

UNDECIMO.- En cuanto a las filtraciones , la propia demandada las califica como defecto de habitabilidad del art. 17-1-b) L.O.E . Por lo tanto, susceptibles de hacer nacer la responsabilidad de los agentes de la construcción siempre que aparecieren dentro de los 3 años posteriores a la recepción del edificio.

Esta tuvo lugar el 14-8-2007. Luego, debieron de haber aparecido antes del 14-8-2010. Lo que no consta.

Sin embargo, en esta materia también resulta aplicable la jurisprudencia ya citada y relativa a la responsabilidad derivada del contrato de compraventa. Y, en este caso, se trata de defectos que afectan a una cómoda habitabilidad.

DUODÉCIMO.- El único técnico que examina esta cuestión es el perito de la actora, D. Conrado , quien examinó las supuestas filtraciones en noviembre de 2011.

Dice la demandada y recurrente que las filtraciones producidas por el sumidero de la rampa de garaje pudiera deberse a la falta de mantenimiento por parte de la Comunidad, puesto que en sus Actas de 6-10-2010 y 10-10-2011 ya se recogía la existencia de filtraciones, concretamente en la plaza NUM001 , propiedad de D. Felicisimo . Y ya en aquella primera acta se le atribuían otras causas posibles (arqueta de aguas pluviales y desactivación de la bomba de achique; esto en Mayo de 2010).

Es cierto que en octubre de 2011 la Comunidad acuerda la limpieza de los sumideros (incluído el del garaje). Por eso -dice la apelante- en noviembre se lo encontraría limpia el perito.

Este contestó genéricamente a esta materia, que no pareció de especial relevancia para ninguno de los intervinientes. Entendió el perito que, de su experiencia, infiere que estaríamos ante un incorrecto acabado de 'solapes' y 'remates'.

Aunque la situación es dudosa, no existiendo ninguna otra valoración pericial al respecto que ofrezca una alternativa de igual entidad, habrá que estar a lo que concluye el Sr. Conrado .

DECIMO

TERCERO.- En cuanto a los otros tres supuestos de defectos de impermeabilización, la demandada se limita a oponer que no se le permitió examinarlos antes del juicio (burofaxes y correos electrónicos) y que, en atención a las Actas Comunitarias de 2010 y 2011, el posible origen fuera una arqueta municipal.

Sin embargo, la promotora bien pudo haber analizado autónomamente dichos restos de humedades, como hizo con la prueba de accesibilidad del garaje. O bien peritar el origen de aquéllas. Puesto que el Acta que cita (de 10-10-2011) también recoge la queja de la Comunidad relativa al poco caso que la promotora hace de sus reclamaciones (f.167).

Por lo que, la conclusión probatoria de la sentencia apelada ha de confirmarse.

DECIMO

CUARTO.- La desestimación del recurso supondrá la condena en costas de la apelante ( art.398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de 'Promociones Nicuesa, S.A.' debemos confirmar la sentencia apelada. Con condena en costas a la parte apelante. Dése al depósito el destino legal.

Contra la anterior Sentencia cabe, en su caso, recurso de casación por interés casacional ante esta Sala en el plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado, un depósito de 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recuadro 'Concepto en que se realiza' 06 Civil- Casación, y sin cuya constitución no se admitirá a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.